N. R.G. 4646/2022
TRIBUNALE DI SIRACUSA Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4646/2022
Oggi 27 gennaio 2025, alle ore 11:16, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per l'avv. ANTONIO PISTONE, anche in sostituzione CP_1 dell'avv. ANGELA SCINARDO, il quale insiste nelle istanze formulate e non accolte dal giudice (interrogatorio formale), e precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quelle versate nell'atto introduttivo del giudizio;
ribadite, in ogni caso, le eccezioni di tardività della costituzione del convenuto, come da verbale di prima udienza e memoria ex art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c.;
- per i convenuti l'avv. IGNAZIO BONGIOVANNI il quale insiste negli scritti e documenti di causa, nelle cui conclusioni si riporta integralmente;
si oppone alle richieste istruttorie avversarie;

Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio alle ore
19:50, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in pubblica udienza - assenti le parti e i loro difensori - ai sensi dell'art. 281-siexies c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011.
Pag. 1 di 6 N. R.G. 4646/2022
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. r.g. 4646/2022
PROMOSSA DA
, C.F. , con il patrocinio degli Avv.ti CP_1 C.F._1
Antonio Pistone e Angela Scinardo, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, C.F. , , C.F. CP_2 C.F._2 CP_3
e , C.F. , con il C.F._3 CP_4 C.F._4 patrocinio dell'Avv. Ignazio Bongiovanni, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 27.01.2025, all'esito della discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Oggetto di lite è la domanda proposta da , tesa a: a) accertare e CP_1 dichiarare che l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita del
19.11.2021 sia imputabile esclusivamente all'inadempimento dei promittenti venditori;

b) accertare e dichiarare il diritto dell'attore alla restituzione del doppio della caparra ex
Pag. 2 di 6 art. 1385 c.c., come conseguenza dell'inadempimento imputabile ai convenuti;
c) condannare i convenuti al risarcimento dei danni conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento contrattuale nonché di ogni altro danno anche di natura non patrimoniale ed extracontrattuale, nonché accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e 1338 c.c. dei convenuti, quantificati in € 1.500,00 o in quella maggiore o minore somma accertata all'esito del giudizio;
d) condannare i convenuti alla restituzione delle spese sostenute dall'attore, quantificate in € 2.275,80.
2. - Si sono costituiti e , chiedendo il rigetto CP_2 CP_3 CP_4 dell'avversa domanda poiché infondata in fatto e in diritto, all'uopo deducendo che la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 19.11.2021 sarebbe imputabile esclusivamente all'inadempimento dell'attore. I convenuti hanno, altresì, instato per la condanna del al pagamento della somma di € 6.000,00, somma che CP_1
i predetti avrebbero potuto ritenere a seguito dell'intercorso inadempimento imputabile a quest'ultimo e che, invece, gli hanno erroneamente restituito.
3. - Assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., ed omessa ogni attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 27.01.2025, sulle conclusioni precisate a verbale dai procuratori presenti delle parti costituite, all'esito della discussione orale di cui all'art. 281-sexies c.p.c.
4. - La domanda attorea è infondata e va rigettata.
4.1. - L'attore ha dedotto di avere stipulato, in qualità di promissario acquirente, con gli odierni convenuti, in qualità di promittenti venditori, il contratto preliminare di compravendita datato 19.11.2021, avente per oggetto l'immobile sito a Pachino, C.da
Granelli s.n.c., in Catasto al foglio 17, particella 369, al prezzo pattuito di € 120.000,00, con versamento di caparra confirmatoria nella misura di € 7.000,00. Il contratto definitivo non si sarebbe tuttavia concluso in quanto, a causa dell'inadempimento dei convenuti all'obbligo contrattualmente assunto di procedere alla denuncia di successione e alla trascrizione del proprio acquisto mortis causa, l'INPS avrebbe rigettato la domanda di mutuo presentata dall'odierno attore per l'acquisto dell'immobile promesso in vendita.
Ha chiesto, pertanto, accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita e la condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 c.c., al risarcimento dei danni subiti a causa del dedotto inadempimento contrattuale, nonché, a titolo di responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e 1338 c.c., alla restituzione delle spese sostenute per la stipula del suddetto contratto preliminare.
4.2. - Ciò posto, va osservato che, in base al contratto dedotto in lite, “le parti espressamente sin da ora convengono che: […] qualora [...] il richiesto finanziamento non venisse accordato entro il termine ultimo sopra pattuito per la stipula della
Pag. 3 di 6 programmata compravendita [31.03.2022, n.d.r.], il presente contratto si risolverà automaticamente (sì da intendersi come mai stipulato) e la parte promittente alienante restituirà alla parte promittente acquirente parte dell'importo - Euro 6.000,00
(seimila/00) - oggi incassato a titolo di caparra confirmatoria, trattenendo a titolo di rimborso spese sostenute, la restante somma di euro 1.000 (mille) senza null'altro a che pretendere, restando conseguentemente libera di vendere a chiunque (e per il prezzo che riterrà più opportuno) l'immobile in oggetto” (cfr. doc. 1, fasc. attore).
È evidente che, con l'apposizione di tale clausola, le parti abbiano inteso subordinare al verificarsi di un evento futuro e incerto - in specie, il diniego della domanda di mutuo entro un certo termine - la cessazione degli effetti del contratto in disamina.
Trattasi, dunque, di contratto preliminare sottoposto a condizione risolutiva.
4.3. - Con riguardo al caso in esame, è pacifico tra le parti che la condizione dedotta in contratto si sia verificata, tenuto conto che l'attore non ha ottenuto la concessione del credito in tempo utile per la stipula del definitivo entro il 31.03.2022.
Tuttavia: a) l'attore imputa l'avveramento della condizione ai convenuti che non avrebbero provveduto alla presentazione della denuncia di successione e alla trascrizione del proprio acquisto mortis causa; b) i convenuti imputano l'avveramento della condizione all'attore che non avrebbe presentato la domanda di mutuo in tempo utile per la stipula del definitivo, aggiungendo che, in ogni caso, tale domanda sarebbe stata presentata dall'attore in un momento temporale incompatibile con il sistema richiesto (“gestione credito in pensione”), atteso che detto regime avrebbe avuto efficacia solo a decorrere dal 15.02.2022, quindi successivamente al 17.01.2022, data di presentazione della domanda di mutuo.
4.4. - Ciò posto, il Tribunale reputa dirimente, in funzione del rigetto della domanda attorea, il fatto che il diniego della domanda di mutuo sia stato giustificato dall'INPS sulla base di due distinte e autonome motivazioni, ciascuna delle quali di per sé idonea a determinare l'avveramento della condizione risolutiva.
Ed infatti, anche elidendo mentalmente la prima motivazione addotta dall'INPS
(concernente l'incoerenza dell'intestazione catastale del bene promesso in vendita), appare evidente che il credito non sarebbe stato comunque erogato, avendo l'attore presentato la relativa domanda in un momento temporale (17.01.2022) in cui non risultava ancora aderente alla gestione del credito per i pensionati (lo sarebbe stato, infatti, solo dal 15.02.2022).
Se è pur vero, come dedotto dall'attore, che sarebbe stato possibile effettuare una nuova presentazione della domanda (cfr. pag. 5, atto di citazione), va tuttavia considerato che una nuova presentazione non avrebbe verosimilmente consentito il completamento dell'istruttoria della pratica entro il termine del 31.03.2022, tenuto conto del lasso
Pag. 4 di 6 temporale già in precedenza trascorso tra la data di protocollo della precedente domanda
(17.01.2022) e quella dell'intercorso diniego (04.03.2022) (cfr. doc. 3, fasc. attore).
4.5. - Né - va comunque evidenziato - il contegno serbato dai convenuti appare effettivamente qualificabile come “inadempimento contrattuale”.
Pacifico, infatti, che i predetti avrebbero dovuto procedere all'allineamento catastale e al ripristino della continuità delle trascrizioni entro la data di stipula del definitivo, è anche vero che, sulla scorta del contratto concluso inter partes, i suddetti adempimenti non erano stati posti in correlazione necessaria con la domanda di mutuo presentata dal promissario acquirente.
Da un lato, infatti, il contratto concluso inter partes non contempla, in alcuna sua parte, che l'allineamento catastale dovesse avvenire prima ed in funzione dell'accoglimento della domanda di mutuo da parte dell'odierno attore;
dall'altra, si limita a prevedere che i promittenti venditori avrebbero eseguito “le relative trascrizioni delle accettazioni tacite delle riferite eredità loro relitte dai nominati propri genitori”, adempimento, questo, che poteva benissimo espletarsi contestualmente alla stipula del rogito notarile.
4.6. - Ne deriva il rigetto non solo della domanda di risoluzione, ma anche di quelle ad essa logicamente subordinate di condanna alla restituzione del doppio della caparra, di risarcimento dei danni subiti a causa del dedotto inadempimento contrattuale e di restituzione delle spese sostenute per la stipula del contratto preliminare.
4.7. - In ogni caso, la domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria non avrebbe potuto trovare accoglimento, tenuto conto che l'attore ha esercitato un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale e che, pertanto, quand'anche la sua domanda fosse risultata fondata, egli avrebbe dovuto allegare e provare il danno nel suo preciso ammontare (oneri in specie rimasti completamente insoddisfatti), con esclusione di qualsiasi automatismo risarcitorio, come previsto dall'art. 1385, co. 3, c.c.
5. - Va, infine, dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti, tesa alla condanna dell'attore alla restituzione “della caparra confirmatoria erroneamente corrisposta ex art 1385 c.c., pari ad €. 6.000,000 come conseguenza dell'inadempimento imputabile a quest'ultimo” (cfr. pag. 10, comparsa di costituzione).
5.1. - Al riguardo, basti osservare che il differimento dell'udienza disposto, con decreto del 02.02.2023 ex art. 168-bis c.p.c., dal 06.02.2023 al 07.06.2023, essendo intervenuto dopo la scadenza del termine per la costituzione del convenuto (17.01.2023), “non determina la rimessione in termini del convenuto ai fini della sua tempestiva costituzione”, con la conseguenza che “restano ferme le decadenze già maturate a suo carico, ai sensi dell'art. 167 c.p.c.” (cfr. Cass. n. 2394/2020).
Pag. 5 di 6 5.2. - Ebbene, considerato che i convenuti hanno depositato la propria comparsa responsiva in data 07.02.2023, la stessa deve reputarsi tardiva, con la conseguente decadenza dei convenuti medesimi dal potere di proporre domanda riconvenzionale.
6. - Tenuto conto del contestuale rigetto di tutte le domande reciprocamente proposte dalle parti, sussiste un'ipotesi di soccombenza reciproca che giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite inter partes, a norma dell'art. 92, co. 2, c.p.c.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, in persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4646/2022 r.g., così dispone:
1) Rigetta le domande proposte da nei confronti di CP_1 CP_2
e . CP_3 CP_4
2) Dichiara inammissibili la domanda riconvenzionale proposta da CP_2
e nei confronti di . CP_3 CP_4 CP_1
3) Compensa interamente le spese di lite tra le parti.
Così deciso a Siracusa in data 27 gennaio 2025.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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