N. R.G. 35680/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Francavilla ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35680/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GALELLA GIANFRANCO, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA CESARE TERRANOVA 74 03100 FROSINONE,presso il difensore avv. GALELLA GIANFRANCO
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. IANNARILLI CP_1 C.F._1 SABRINA, elettivamente domiciliato in VIA DEI MONTI PARIOLI 40 00100 ROMApresso il difensore avv. IANNARILLI SABRINA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti di causa.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la per conto del Parte_1 [...]
di tipo chiuso denominato “Fondo Scoiattolo”, e per essa Controparte_2 [...]
quale società di gestione del property management del Fondo Scoiattolo, premettendo che CP_3 nel Fondo Immobiliare era ricompresa l'unità immobiliare sita in Roma, Via Eudo Giulioli n. 28, Scala A, Piano 2, Int. 4 (al NCEU Foglio 996 particella 202 subalterno 81) e che nell'agosto del 2023 l'immobile veniva occupato da tanto premesso, conveniva in giudizio CP_1 quest'ultima, per ivi sentire ordinare il rilascio dell'immobile e condannare la convenuta al risarcimento dei danni patiti quantificabili nella somma complessiva di € 7290,00 dall'agosto del 2023 al luglio del 2024, oltre € 607,50 per ogni mese trascorso fino all'effettivo rilascio del bene o quanto meno fino alla sentenza, oltre al pagamento della somma di cui all'art. 12 bis, comma 3, del D.Lgs 28/2010, spese processuali vinte. si costituiva in giudizio con amissione al beneficio del gratuito patrocinio e CP_1 dichiarava che aveva occupato l'appartamento per lo stato di necessità determinato dalle sue condizioni familiari e che era disponibile a regolarizzare la propria posizione mediante le soluzioni conciliative indicate nella comparsa. pagina 1 di 3 La causa era istruita mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti. Concesso il termine per il deposito delle memorie ex art. 189 c.p.c., la causa era trattenuta la causa in decisione.
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La domanda merita la qualificazione giuridica di azione di rivendica, ex art. 948 c.p.c., in relazione alla quale l'onere probatorio di chi invoca il rilascio risulta assolto dalla prova della titolarità del diritto di proprietà del bene e dell'occupazione da parte del convenuto, mentre spetta a quest'ultimo provare il titolo legittimante l'occupazione. Nella specie la proprietà dell'immobile in capo alla parte attrice risulta comprovata dal contratto del 9.6.1989 Rep. n. 7253 per Notaio , con cui la Sutex Persona_1 spa vendeva alla a favore dei Ragionieri e Periti Parte_2 Commerciali l'edificio avente accesso dal Via Eudo Giulioli snc, oggi di proprietà della Fondo Scoiattolo, come si evince dalla visura catastale in atti.
L'occupazione fin dall'agosto dell'agosto del 2023 costituisce fatto giammai contestato dalla convenuta, oltre che comprovato dalla documentazione acquisita, tra cui il decreto penale di condanna emesso dal Gip del Tribunale di Roma il 9.1.2024 in danno della per l'occupazione CP_1 dell'immobile in esame.
Difetta, invece, un titolo legittimante l'utilizzo dell'immobile, nulla avendo in proposito la convenuta né allegato, né provato. Nemmeno è ravvisabile il dedotto stato di necessità, il quale può essere invocato solo in relazione ad un pericolo grave alla persona che rivesta i caratteri della attualità e della transitorietà e tale non è quello allegato dalla che da oltre due anni occupa stabilmente CP_1 l'immobile, considerato, vieppiù, che l'occupazione abusiva non può giammai essere giustificata dalla necessità di reperire un alloggio al fine di risolvere in via definitiva la propria esigenza abitativa, quand'anche per la presenza di minori e che, sotto altro profilo, le soluzioni conciliative proposte non sono state accettate dalla parte attrice.
Deve, per l'effetto, dichiararsi che occupa senza titolo alcuno l'immobile in CP_1 premessa descritto dall'agosto del 2023 e, dunque, la medesima deve essere condannata all'immediato rilascio, in favore dell'attrice, dell'immobile stesso libero da persone e/o cose. Non può essere concesso alcun termine per il rilascio in difetto di un consenso in tal senso dell'Ente, venendo in rilievo nella specie una condotta illecita, anche sotto il profilo penale. Non può trovare accoglimento nemmeno la domanda di cessazione della materia del contendere invocata in relazione a tale profilo dalla parte convenuta, sul presupposto che l'appartamento sarebbe stato rilasciato, trattandosi di circostanza allegata dopo che la causa era stata trattenuta in decisione e, peraltro, non confermata dalla parte attrice, oltre che non documentata.
Accoglibile e fondata risulta, altresì, la domanda accessoria a contenuto risarcitorio spiegata dalla parte attrice a titolo di danno conseguente alla mancata disponibilità del bene. Ed, infatti, nelle ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui “fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645). Il diritto al risarcimento, dunque, nasce con l'occupazione senza titolo o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione) ed il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva.
pagina 2 di 3 In ordine al quantum, proprio le S.U. richiamate hanno chiarito che, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso oltre ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nella specie il canone locativo di mercato può essere determinato in euro 607,50 mensili dall'agosto 2023 al giugno del 2024 (euro 7,5 al mq in base a valori OMI per 81 metri quadri di superficie) ed in euro 567,00 mensili dal luglio 2024 al novembre del 2024, epoca di precisazione della domanda con il deposito della prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. (euro 7,00 al metro quadro in base ai valori OMI), per un totale complessivo di euro 9517,50, che la conventa deve essere condannata a pagare, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo. La misura del risarcimento non può essere estesa fino alla data del rilascio dell'immobile, essendo il petitum cristallizzato con la prima memoria Cartabia ex art. 171 ter c.p.c. ed essendo la condanna in futuro ammissibile nei soli casi previsti dalla legge, tra i quali non rientra la fattispecie in esame.
Va esclusa l'applicabilità dell'art. 12 bis, comma 3, del D.Lgs 28/2010, difettando riscontri probanti ai fini dell'accoglimento della relativa domanda.
Le spese seguono la soccombenza. La liquidazione dei compensi, come da dispositivo, è stata operata sulla scorta del valore della causa ed ai parametri minimi, considerata la natura documentale della controversia, che ne ha consentito la definizione nell'arco di due udienze.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara che occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in Roma, Via CP_1 Eudo Giulioli n. 28, Scala A, Piano 2, Int. 4 (al NCEU Foglio 996 particella 202 subalterno 81) e, per l'effetto, condanna all'immediato rilascio dell'immobile stesso, CP_1 libero da persone e/o cose, in favore della parte attrice;

2. Condanna l risarcimento del danno subito dalla parte attrice, che liquida CP_1 in euro 9517,50 dall'agosto del 2023 al novembre del 2024, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo;

3. Condanna l pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 264,00 per CP_1 spese vive ed euro 2540,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali ed oltre spese vive per l'introduzione del procedimento di mediazione.
Roma , 24 novembre 2025
Il Giudice
dott. Daniela Francavilla
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