REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Dott.ssa Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1903/2024 di R.G. avente ad oggetto: Occupazione senza titolo
Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso
Tra le seguenti parti: rappresentato e difeso dall'Avv. ALTAVILLA GIUSEPPE, in virtù di mandato in calce al Parte_1 ricorso, ed elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico;

RICORRENTE
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'Avv. FINO MICHELE, in virtù di Controparte_1 mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in VIALE
DELL'UNIVERSITA' 65 LECCE C/O AVV.LADISLAO MASSARI.
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. del 24.4.2024, esponeva che: 1) con contratto verbale del Parte_1 giugno 2009, aveva concesso in locazione, per uso deposito, per la grande fiducia che scaturiva dai rapporti di amicizia fraterna un tempo esistenti con la sua famiglia, alla IGnora – alla quale era Controparte_2 succeduto, dopo la morte della , nel 2014, il figlio di quest'ultima, IG. - il suo CP_2 Controparte_1 locale allo stato rustico sito in Fragagnano alla via Regina Margherita, n.1, piano terra, al canone mensile concordato di euro 200,00; 2) la IGnora aveva rappresentato la necessità di prendere in Controparte_2
1 fitto il locale deposito per riporvi scatoloni di merci e oggetti vari, che non poteva tenere nel suo vicino negozio sito in Fragagnano alla via Vittorio Emanuele n.103; 3) egli attore, in passato, aveva già agevolato la stessa IGnora , vendendo a questa il predetto locale alla via Vittorio Emanuele n.103; 4) quest'ultimo CP_2 confinava, nella parte posteriore, con il locale deposito alla via Regina Margherita, n.1 ed era parte, in origine, del fabbricato alla via Vittorio Emanuele- angolo via Regina Margherita, acquistato dal nel 1985 con Pt_1 atto di vendita 12.12.1985; 5) il contratto di locazione non era mai stato registrato;
6) il fabbricato locato era autonomo ed aveva un accesso autonomo (da via Regina Margherita, n.1) rispetto al locale confinante, prima di proprietà di e poi di , sito in Fragagnano alla via Vittorio Emanuele, Controparte_2 Controparte_1
n.103, piano terra, utilizzato prima dalla madre del convenuto e poi dal convenuto stesso per l'esercizio dell'attività di vendita di bomboniere, articoli da regalo, gioielleria, bigiotteria, preziosi e orologi;
7) per patto verbale intervenuto con egli ricorrente, il contratto si era sciolto e il convenuto, col quale i rapporti si erano nelfrattempo incrinati, si era impegnato a rilasciare il fabbricato locato entro e non oltre il mese di dicembre
2022, ma lo stesso convenuto non aveva mantenuto l'impegno e aveva continuato ad occupare il predetto bene;
8) il convenuto aveva, inoltre, omesso di corrispondere all'attore le mensilità concordate a decorrere da gennaio 2023; 9) in particolare, il convenuto, dopo l'impegno a rilasciare il fabbricato locato, aveva richiesto, con missiva del 19.12.2022, a firma del suo legale, il pagamento di somme a titolo di presunte migliorie apportate al locale e di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;
10) si trattava di opere non autorizzate ed abusive, anche sotto il profilo amministrativo, su un fabbricato concesso in locazione allo stato rustico, che avevano comportato un mutamento di destinazione d'uso con l'accorpamento, di fatto, del negozio di proprietà del convenuto con il confinante fabbricato locato a quest'ultimo; 11) inoltre, il convenuto, nella missiva del 19.12.2022, aveva fatto riferimento ad un contratto di locazione in data 16.3.2009, sottoscritto tra sua madre, - al quale egli convenuto era subentrato – ed egli ricorrente, ad oggetto lo Controparte_2 stesso bene, contratto che avrebbe autorizzato la parte conduttrice a compiere delle opere sul bene in questione;
12) egli ricorrente, nella corrispondenza intercorsa prima del giudizio, aveva contestato le pretese del convenuto, aveva disconosciuto di aver mai sottoscritto un contratto di locazione con la IGnora
[...]
, ed aveva più volte richiesto il rilascio di copia di tale presunto contratto, ma tale copia non era mai CP_2 stata rilasciata ad egli ricorrente, per cui, già nel ricorso, contestava e disconosceva, ove effettivamente esistente, la sottoscrizione apposta a tale presunto contratto, contestava la presunta autorizzazione data per l'esecuzione di lavori di qualsiasi genere, rilevava la sua alterazione materiale mediante l'inserimento di patti mai presi con il ricorrente, e, comunque, la sua nullità per la mancata registrazione;
13) nonostante ripetuti inviti, fatti anche con lett.racc.a.r. del 30.1.2023, il convenuto non aveva inteso rilasciare il locale e non aveva pagato le mensilità concordate da gennaio 2023; 14) era stato espletato, su richiesta dell'odierno ricorrente, il procedimento di mediazione presso l'Organismo di mediazione dell'Ordine degli Avvocati di Taranto, nel quale
2 le parti, al primo incontro, non avevano raggiunto l'accordo conciliativo. Ciò premesso chiedeva condannarsi lo stesso convenuto a rilasciare immediatamente il fabbricato in questione, detenuto abusivamente e illegittimamente in violazione del suo diritto di proprietà, o in via subordinata, in violazione dell'obbligazione contrattuale di restituzione;
il pagamento della somma di euro 200,00 mensili a decorrere da gennaio 2023 fino al momento dell'effettivo rilascio, a titolo di canone o, in via gradata, in ipotesi di difetto di un valido titolo locatizio, a titolo di indennizzo, oltre accessori;
il risarcimento del danno per le opere abusive eseguite;
con vittoria di spese e compensi di causa e con riserva di ogni altra azione.
Si costituiva il quale chiedeva: in via preliminare, dichiararsi il difetto dell'integrità Controparte_1 del contraddittorio per omessa chiamata in causa di tutti gli eredi della IG.ra , originaria Controparte_2 conduttrice, subentrati per successione nel contratto a seguito del suo decesso, e, per l'effetto, disporne l'integrazione a cura di parte ricorrente;
ancora in via preliminare, dichiararsi la nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio per violazione di norme imperative in quanto redatto in forma non scritta e non registrato e, per l'effetto, dichiararsi l'inammissibilità delle domande formulate dal ricorrente;
in subordine, per l'ipotesi di mancato accoglimento delle predette eccezioni, e nel merito, rigettare tutte le domande del ricorrente, infondate in fatto ed in diritto, e dichiarare che nulla è dovuto ed a nessun titolo dal resistente/i, anche accertando il diritto del resistente/i di vedersi restituire i canoni corrisposti nel corso della locazione e determinando la misura dell'indennità dovuta per l'uso del bene;
in ulteriore subordine, in caso di accoglimento di una o alcuna delle domande del ricorrente, dichiararsi la compensazione tra le somme eventualmente dovute al ricorrente e quelle da quest'ultimo dovute al conduttore;
con vittoria di spese e compensi di causa e con distrazione in favore del difensore.
Deduceva che: 1) all'originario contratto di locazione stipulato tra il e la IGnora , dopo Pt_1 Controparte_2 la morte di questa erano succeduti di diritto nello stesso contratto, in base alle norme locatizie, tutti gli eredi della stessa e che solo uno di essi era stato chiamato in giudizio, per cui vi era il difetto di integrità del contraddittorio;
2) il contratto di locazione era comunque nullo perchè non era stato stipulato in forma scritta e non era stato registrato, con la conseguente inammissibilità di ogni pretesa attorea;
3) se anche tale contratto fosse ritenuto valido ed efficace, egli convenuto aveva il diritto di ritenzione dell'immobile per l'omessa corresponsione in suo favore dell'indennità di avviamento, perchè il locatore non solo era stato da subito a conoscenza dell'eIGenza della conduttrice di utilizzare il locale anche come punto vendita, ma aveva concesso alla conduttrice la facoltà di apportare a tal fine dei miglioramenti – dei quali egli era, comunque, a conoscenza immediatamente dopo la loro realizzazione - con l'intesa che sarebbero stati indennizzati al momento del rilascio, con la conseguente infondatezza delle domande attoree di rilascio e di risarcimento, e con riserva di chiedere i miglioramenti in separato giudizio;
4) la nullità del contratto di locazione comportava,
3 inoltre, il diritto del conduttore di astenersi legittimamente dal pagare i canoni di affitto e il diritto alla restituzione dei canoni versati, restando, egli convenuto, eventualmente debitore solo per il minore importo a titolo di indennità da occupazione, con la conseguente infondatezza della domanda attorea di pagamento dei canoni o dell'indennità di occupazione, il cui credito andava compensato con quelli del alla CP_1 restituzione di tutti i canoni versati sulla base del contratto nullo (marzo 2009 – dicembre 2022) e all'indennità di avviamento.
Alla prima udienza, il Giudice si riservava sulle eccezioni preliminari e, con ordinanza del 23.9.2024 decideva:
“ritenuto che la costituzione di parte convenuta è avvenuta oltre il termine assegnato del 25.7.2024, risultando tardiva, ai sensi degli artt. 416-447-bis c.p.c. …; rilevato che, i documenti allegati da parte resistente, nulla provano riguardo alla esistenza di un regolare contratto registrato, con conseguente inapplicabilità della normativa che regola la locazione;
rilevato che, in ordine alla integrità del contraddittorio, parte resistente ha dato prova, con le missive allegate in atti, che il rapporto intercorre esclusivamente con l'odierno convenuto”, ha dichiarato “la decadenza di parte convenuta dal diritto di produrre documenti, articolare mezzi di prova, proporre domande riconvenzionali e proporre eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio”.
Istruita la causa a mezzo la documentazione prodotta e la prova per testi, la causa veniva rinviata per la discussione, con autorizzazione al deposito di note conclusive entro dieci giorni prima.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare si rileva la infondatezza della istanza di mutamento del rito da locatizio ad ordinario.
A riguardo si rileva che: L'occupazione senza titolo può essere originata da un inadempimento contrattuale o da un illecito civile. In sostanza, tre sono i casi in cui si parla di occupatio sine titulo: quello in cui un terzo occupi e disponga dell'immobile senza che sia mai stato stipulato un contratto (di locazione o di compravendita) con il proprietario;
quello in cui terzo e proprietario dell'immobile abbiano stipulato un contratto legittimante la disponibilità da parte del terzo, ma il proprietario ne contesti l'originaria validità; ( che ricorre nel caso in questione); quello in cui terzo e proprietario dell'immobile abbiano stipulato un contratto inizialmente valido ed efficace, ma che successivamente abbia perso efficacia.
E' evidente chem l'occupazione illegittima ricorre in tutte e tre le ipotesi;
mentre la prima, però, si caratterizza per la totale assenza di un titolo legittimante l'occupazione, nelle altre esso è riscontrabile, anche se nullo, inefficace o scaduto. L'esistenza o meno di un titolo legittimante l'occupazione di un immobile è fondamentale sotto un duplice profilo: quello del rito applicabile e quello della natura dell'azione, da cui conseguono rilevanti conseguenze sul piano probatorio. Nell'ipotesi in cui il titolo non sia mai esistito, il rito applicabile è quello ordinario finalizzato al rilascio o, in alternativa, il più celere rito sommario a cognizione piena con istruttoria
4 semplificata ex art. 447 bis c.p.c. Qualora, però, sia necessaria una tutela immediata del diritto, il fumus boni juris ed il periculum in mora legittimano il ricorso al procedimento ex art. 700 c.p.c. E' preferibile, però, ricorrere a tale azione cautelare (a carattere residuale) solo nel caso in cui sia possibile fornire piena prova circa la sussistenza dei suddetti presupposti, in quanto oggetto di rigoroso accertamento in sede giudiziaria.
Diversamente, se il titolo originariamente esisteva (occupazione sine titulo in senso lato), si potrà azionare il più celere rito speciale (locatizio) di cui agli artt. 447 bis e ss. c.p.c. Se l'azione mira ad ottenere l'adempimento dell'obbligo di rientrare in possesso dell'immobile precedentemente trasmesso in base a negozi come la locazione, a prescindere, quindi, dalla qualità di proprietario, essa va qualificata come azione personale di restituzione.
Si riporta quanto statuito con ordinanza del 31.10.2024: “La istanza di mutamento del rito è inaccoglibile in quanto: Il rito locatizio è esperibile, non solo quando vi sia un contratto valido ed efficace, venendo in rilievo un'azione ex contractu, che trova, cioè, il proprio fondamento nel regolamento negoziale, ma anche, in presenza di una qualunque pretesa creditoria, collegata ad un contratto, per quanto lo stesso - non più efficace o esistente o dichiarato nullo - ne costituisca mero antefatto storico.
In generale, si effettua il ricorso ai sensi del rito locatizio per le questioni sorte fra le parti di un rapporto (di locazione, affitto o comodato) che possono riguardare: l'esistenza del contratto, la sua validità o efficacia;
la risoluzione del contratto;
problemi relativi all'immobile (come riparazioni); adempimento delle obbligazioni sorte in base al contratto;
pagamento di spese, oneri, accessori;
(es. contributo unificato sfratto per morosità), altre questioni (come accertamento della durata del contratto, del canone, dei termini del recesso ecc.).”
Sempre in via preliminare va rilevata la infondatezza della richiesta di integrazione del contraddittorio.
Orbene, la successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore viene ricondotta dalla dottrina all'interno del novero delle cosiddette “successioni anomale ex lege”. Tali successioni vengono definite "anomale" poiché derogano, in quanto tali, all'ordinaria disciplina delle successioni, in virtù della quale tutti gli eredi del de cuius dovrebbero subentrare nella sue posizioni contrattuali. Viene derogato, in altre parole, il “principio di unità della successione”. Mentre per quanto riguarda l'analoga disciplina della successione nel contratto di locazione ad uso abitativo (art. 6 della l. equo canone), l'eIGenza avuta di mira dal legislatore è quella di tutelare soggetti considerati deboli, che potrebbero subire un grave pregiudizio in seguito alla cessazione del rapporto di locazione, nel caso della successione nel contratto di locazione commerciale, la finalità della norma è quella di garantire la prosecuzione dell'attività commerciale iniziata dal conduttore.
5 In particolare, la giurisprudenza ritiene che legittimati a subentrare nel contratto di locazione stipulato dal de cuius siano tutti coloro che ne abbiano diritto sulla base del disposto normativo, a prescindere poi da una effettiva continuazione dell'attività d'impresa da parte loro. Basta, in altre parole, una “potenzialità” della continuazione dell'attività di impresa. Più nello specifico, legittimati a proseguire l'attività commerciale posta in essere dal conduttore defunto possono essere coloro che siano stati autorizzati a proseguire l'attività aziendale per atto tra vivi oppure mortis causa. Nel primo caso si tratta di individuare gli altri soci superstiti o i cessionari dell'azienda subentrati in seguito a negozio con riserva di usufrutto a favore del cedente. Nel secondo caso, legittimati saranno i legatari dell'azienda o gli eredi assegnatari della stessa.
Nel caso di specie, parte convenuta al fine di giustificare la integrazione del contraddittorio si è limitata ad allegare la denuncia di successione di al fine di dimostrare chi fossero gli eredi legittimi e la Controparte_2 visura della Agenzia delle Entrate dalla quale risultava cessata la partita iva intestata agli eredi di
[...]
a far data dal 19.02.2024, tali elementi comprovano la assenza dei presupposti per la integrazione CP_2 del contraddittorio.
Nel merito.
La domanda è risultata fondata, e pertanto va accolta con ogni conseguenza di legge.
Dall'istruttoria del giudizio è emerso che, il contratto di locazione per cui è causa fu stipulato nel 2009 in forma verbale e non venne registrato, circostanza ammessa da entrambe le parti.
Ciò posto va precisato che: l'art. 1 comma 4 della legge 431/98 infatti, non si applica ai contratti di locazione per uso diverso dalla abitazione. Non si può però concludere che per le locazioni ad uso diverso dalla abitazione – cioè, per le locazioni commerciali - trovi applicazione il principio della libertà della forma. E ciò in quanto devono stipularsi per iscritto:

1. le locazioni commerciali ultranovennali;

2. i contratti di locazione in cui
è parte una Pubblica Amministrazione in forza dell'art. 1350 n. 13, cod. civ. Ne consegue la nullità del contratto. Per tutti gli altri contratti ad uso diverso dall'abitativo - non menzionati sub 1 e 2 -, pur non essendo prevista la forma scritta a pena di nullità, non si può dire che viga, in generale il principio di libertà della forma in quanto, è previsto che detti contratti devono essere stipulati per iscritto per effetto di altra norma che ne prescrive l'obbligo di registrazione. L'art. 1, co. 346 della legge 311/2004, prevede infatti l'obbligo di registrazione del contratto per entrambi i tipi di locazioni (abitative e non). La norma prevede testualmente: “i contratti di locazione o che, comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, sono nulli se ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Per la registrazione del contratto si chiede la produzione di documento scritto.
6 Perciò, la forma scritta, più che essere richiesta ad substantiam – come per le locazioni abitative -, viene, in tali casi richiesta per eIGenze di pubblicità o fiscali. In tal caso, la necessità dell'atto scritto deriva dalla previsione legislativa dell'adempimento fiscale rappresentato dalla registrazione del contratto.
La norma però prevede la sanzione della nullità come conseguenza alla mancata registrazione.
La Cassazione con ordinanza n. 20858, depositata il 6 settembre 2017, ha ribadito detto orientamento in tema di locazione immobiliare per uso non abitativo: «la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418
c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'eIGenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del
28/04/2017, Rv. 644006 - 01).
Ne consegue che, in mancanza di un titolo valido che possa giustificare l'occupazione dell'immobile, poiché il conduttore è stato nel godimento dell'immobile in forza di un contratto nullo, quest'ultimo dovrà senz'altro essere condannato al rilascio dell'immobile occupato senza titolo (in giurisprudenza, v. Tribunale Reggio
Calabria 2.12.02; Tribunale Milano 9.6.05; Tribunale Savona 13.8.05; Tribunale Mondovì 14.7.07; Tribunale
Roma 16.6.11; Tribunale Civitavecchia 6.11.12).
Quindi, il locatore se è vero che non può richiedere i canoni, potrà, a fronte della illegittimità dell'occupazione, richiedere un indennizzo per il danno subito dalla occupazione.
La sua determinazione potrebbe essere effettuata dal Giudice sulla base di elementi presuntivi semplici con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, al valore locativo del bene usurpato (v. a titolo esemplificativo,
Cass. 8/5/2006 n. 10488; Cass. 11/2/2008 n. 3251; 11/3/2011 n.5028).
La domanda di pagamento delle somme a titolo di indennità di occupazione quali canoni di locazione dovuti deve essere accolta a partire dal gennaio 2023, stabilendo quale parametro di riferimento il canone in precedenza pattuito e versato di euro 200,00 mensili, valutata la congruità con i valori risultanti dalle tabelle
OMI.
La domanda di restituzione dei canoni versati dal 2009 a dicembre 2022 formulata dal resistente va rigettata, in quanto infondata. 7 A riguardo la Suprema Corte ha affermato: “Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore” (Cassazione civile, sez. III, 12/02/2019, n.
3971; Cass. Civ., n. 4849 del 1991).
Infine, stante la nullità del contratto di locazione, il conduttore che esegua delle ristrutturazioni o migliorie all'appartamento, sebbene autorizzato, non può poi pretendere la restituzione degli importi spesi, né può eIGere il rispetto del termine minimo di durata della locazione previsto dalla legge.
Consegue l'accertamento della illegittima occupazione dell'immobile sito in Fragagnano alla via Regina
Margherita, n.1, e la condanna del convenuto al rilascio libero e sgombro entro il Controparte_1
12 ottobre 2025.ronseguono le statuizioni come in dispositivo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario Dr.ssa Rosa I. Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dal IG. nei confronti del IG. Parte_1 [...]
, così dispone: Controparte_1
1) rigetta le eccezioni preliminari;

Nel merito:
2) Dichiara che il convenuto detiene abusivamente il fabbricato al piano terra sito Controparte_1 in Fragagnano alla via Regina Margherita, n.1;
3) per l'effetto, condanna il IG. al rilascio in favore del IG. Controparte_1 Parte_1 dell'immobile sito nel Comune di Fragagnano alla via Vittorio Emanuele, n.59 (in catasto al civico n.57), al piano terra, contraddistinta nel Catasto Fabbricati al foglio 12, p.lla 198, subalterno 3, libero e sgombro entro il
12.10.2025
4) condanna il convenuto IG. al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1 indennità di occupazione nella misura di euro 200,00 mensili, a decorrere dal gennaio 2023 fino alla data dell'effettivo rilascio;

8 5) Condanna IG. al pagamento delle spese e competenze di lite in favore di Controparte_1 in complessivi € 5.251,00 di cui € 174,00 per spese ed € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso Parte_1 spese generali, IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 12/09/2025
il G.O.P.
Dr.ssa Rosa I. Caponio
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