REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
N. 513/2024 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, dott.ssa Diletta Maria Grisanti, all'udienza del 30/1/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura alle ore 16,37 alle parti esonerate dalla presenza del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 513/2024 R.G. promossa da:
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ), Parte_2 C.F._2 entrambi elettivamente domiciliati in Venezia, San Marco 5134, presso lo studio dell'avv. Giovanni Giantin, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;



- ricorrente -

contro
(c.f. ), titolare dell'omonima ditta individuale corrente in CP_1 C.F._3
Venezia San Polo 1567 (p. iva ); P.IVA_1
- resistente contumace - in punto: risoluzione di diritto contratto di locazione;
indennità di occupazione;

CONCLUSIONI
All'udienza di discussione fissata per il 30/1/2025, parte ricorrente concludeva come da verbale, nella contumacia di parte resistente.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 10.01.2024, e adivano il Parte_1 Parte_2 presente Tribunale al fine di ottenere, previo accertamento dell'inadempimento della resistente conduttrice pagina 1 di 5 alle obbligazioni dalla medesima assunte con la stipula del contratto di locazione commerciale dell'1.5.2020
(registrato il 20.5.2020) avente ad oggetto l'immobile sito in Venezia San Polo 1567 (facente parte del fabbricato condominiale denominato Calle Botteri e insistente sulla particella 231 del Fg. 13, del C.T. di
Venezia, Sezione VE (censuariamente identificata al Catasto Fabbricati Comune di Venezia, Fg. 13: mapp.
231 sub 1 - Sestiere San Polo 1567, piano T, Z.C. 1, Cat. C/1, Cl. 10, Cons. mq. 41, sup. cat. tot. mq. 53,
r.c. € 1.530,93), con specifico riferimento alla clausola 9 di cui al contratto, ai sensi della quale la conduttrice si era impegnata a stipulare “adeguata polizza assicurativa per rischio locativo, ricorso terzi, per
Responsabilità Civile verso Terzi, rischi accessori, ecc.. derivanti dall'esercizio dell'attività nonché per la Responsabilità Civile derivata in conseguenza di incendio, esplosione, scoppio di cose di sua proprietà e/o detenute, per danni cagionati a mobili e immobili di terzi, restando i Locatori esonerati da ogni eventuale responsabilità”, la risoluzione di diritto (ovvero, in subordine, per fatto e colpa della conduttrice) del contratto di locazione suddetto e la condanna della resistente alla restituzione dell'immobile libero da persone e/o cose e al pagamento della somma pari a euro mensile di € 2.132,00 a titolo di indennità di occupazione senza titolo fino al definitivo rilascio dell'immobile libero e sgombero, entro il giorno 5 di ogni mese con adeguamento annuale nella misura del
100% dell'indice ISTAT nei termini di cui a clausola 3 del citato contratto di locazione 1.05.2020, con nuovo aggiornamento a partire dal mese di maggio 2024, oltre al risarcimento dell'eventuale maggior danno.
A sostegno delle proprie domande, i ricorrenti deducevano in particolare:
- di essere proprietari dell'immobile suddetto in virtù dell'atto di compravendita del 9.3.2023 n. 312 rep. Notaio per la quota di ½ ciascuno;
Persona_1
- che, al momento della vendita, il bene in questione risultava concesso in locazione ad uso commerciale all'odierna resistente, quale titolare dell'omonima ditta individuale;

- di essere, dunque, subentrati nel contratto di locazione quali locatori;

- che, ai sensi dell'art. 15 del contratto, era stata prevista la risoluzione espressa del negozio in ipotesi di mancato adempimento della conduttrice ad una delle clausole di cui ai punti nn. 5, 7, 9, 11, con l'esplicita previsione che il mancato adempimento della conduttrice avrebbe comportato “la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento danno e, salvo ogni altro diritto, i locali dovranno essere prontamente riconsegnati”;
- di essersi avveduti che parte conduttrice, ancora nel novembre del 2023, non aveva provveduto a stipulare la polizza assicurativa a copertura dei rischi meglio specificati in contratto;

pagina 2 di 5 - di aver comunicato, sia via pec del 17.11.2023 mai recapitata nella casella digitale in quanto risultante “inibita alla ricezione” sia via raccomandata del 18.11.2023 inviata presso la sede dell'unità locata eletta dalla conduttrice quale domicilio ai sensi del contratto e indicata quale sede della ditta individuale nella visura camerale, la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto, diffidandola alla riconsegna dell'immobile libero da persone e/o cose;

- che sussistono i presupposti di cui all'art. 1456 c.c., stante il chiaro tenore letterale dell'art. 15 con rinvio all'art. 9 del contratto, in termini di ipotesi rilevante ai fini della risoluzione di diritto;

- che, stante il perdurante inadempimento all'obbligazione assunta e il contenuto della medesima, risulta urgente la pronuncia sulla già intervenuta risoluzione di diritto del contratto e la condanna della resistente alla restituzione dell'immobile e al pagamento della somma indicata a titolo di indennità di occupazione.
Alla prima udienza, verificata la ritualità della notifica, veniva dichiarata la contumacia di parte resistente e, tentata la soluzione stragiudiziale della vicenda, rinviata la causa per discussione, previo deposito di note conclusive, con le quali parte ricorrente insisteva per l'accoglimento del ricorso.
Il ricorso è fondato, e, pertanto, merita accoglimento nei termini che seguono.
Come detto in punto di fatto, parte ricorrente ha adito il presente Tribunale al fine di ottenere la dichiarazione dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione in essere tra le parti a far data dall'invio della raccomandata del 18.11.2023 ovvero dal deposito del ricorso introduttivo del presente giudizio nonché la condanna della resistente alla restituzione dell'immobile e al pagamento dell'indennità di occupazione così come quantificata.
Ebbene, parte ricorrente risulta cogliere nel segno del dedurre in merito alla rilevanza del comportamento tenuto dalla resistente in termini di inadempimento con conseguente diritto all'ottenimento di una pronuncia di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione a far data dal 25.1.2024, ossia dalla ricezione della notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio (vedi certificato di consegna della pec inviata all'indirizzo risultante in visura depositato in atti – doc. 3 di parte ricorrente e deposito del 15.3.2024), in assenza di ulteriore documentazione idonea a comprovare l'effettiva ricezione delle diffide stragiudiziale da parte della conduttrice.
Ed infatti, parte ricorrente ha correttamente adempiuto all'onere della prova sulla medesima ricadente depositando il contratto di locazione e il contratto di compravendita (rispettivamente doc. nn. 2 e 1 allegati al ricorso) a dimostrazione della sussistenza del titolo contrattuale e del subentro della pagina 3 di 5 medesima nella posizione di locatrice (in materia, Cass. civ., sez. I, 02 settembre 2024, n. 23479, “in tema di prova dell'inadempimento delle obbligazioni il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'articolo
1460 del c.c.”).
Dopotutto, alla luce del chiaro contenuto delle clausole contrattuali di cui ai nn. 9 e 15 e della mancata costituzione della resistente, alcuna prova è stata fornita, al contrario, in merito all'adempimento della medesima alle obbligazioni dalla medesima assunte (con riferimento alla rilevanza dell'inadempimento dell'obbligazione secondaria di stipula della polizza assicurativa, Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n.
6386 “il diritto potestativo di risolvere il contratto mediante la manifestazione di volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa è soggetto a prescrizione ai sensi dell'art. 2934 c.c., non trattandosi di diritto indisponibile o comunque di situazione giuridica soggettiva per cui tale causa di estinzione sia esclusa dalla legge e l'inizio della decorrenza del relativo termine coincide, secondo la regola generale dettata dall'art. 2935 c.c., con il momento in cui il diritto stesso può essere fatto valere e cioè con il verificarsi dell'inadempimento, mentre il termine di prescrizione decennale del diritto alle altre singole prestazioni successive, distinte e periodiche, decorre dalle singole scadenze di esse, in relazione alle quali sorge, di volta in volta, l'interesse del creditore a ciascun adempimento. (Nella specie, la S.C., decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di risoluzione di un contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva espressa per inadempimento della prestazione secondaria, consistente nella stipulazione di un'assicurazione per responsabilità civile, in forza della tolleranza protratta per oltre dieci anni”).
Sulla base di quanto sopra, il contratto di locazione stipulato in data 1.5.2020 (registrato il 20.5.2020) avente ad oggetto l'immobile sito in Venezia San Polo 1567, facente parte del fabbricato condominiale denominato Calle Botteri, deve essere dichiarato risolto di diritto a far data dal 25.1.2024, con condanna di parte resistente all'immediato rilascio del bene libero da persone e/o cose e al pagamento della somma pari a euro 2.132,00 a titolo di indennità di occupazione senza titolo fino al definitivo rilascio dell'immobile libero e sgombero, entro il giorno 5 di ogni mese di occupazione e con adeguamento annuale nella misura del 100% dell'indice ISTAT nei termini di cui a clausola 3 del citato contratto di locazione, con nuovo aggiornamento a partire dal mese di maggio 2024.
pagina 4 di 5 Le spese sono liquidate in dispositivo sulla base del principio della soccombenza, in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, così come modificati ai sensi del d.m. 147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva effettivamente svolta.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa n. 513/2024 come in epigrafe promossa, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
- accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiara la risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato in data 1.5.2020 (registrato il 20.5.2020) avente ad oggetto l'immobile sito in Venezia San Polo
1567, facente parte del fabbricato condominiale denominato Calle Botteri, insistente sulla particella
231 del Fg. 13, del C.T. di Venezia, Sezione VE (censuariamente identificata al Catasto Fabbricati
Comune di Venezia, Fg. 13: mapp. 231 sub 1 - Sestiere San Polo 1567, piano T, Z.C. 1, Cat. C/1,
Cl. 10, Cons. mq. 41, sup. cat. tot. mq. 53, r.c. € 1.530,93), a far data dal 25.1.2024 con condanna di parte resistente all'immediato rilascio del bene libero da persone e/o cose;

- condanna parte resistente altresì al pagamento della somma pari a euro 2.132,00 a titolo di indennità di occupazione senza titolo dalla data suddetta e fino al definitivo rilascio entro il giorno 5 di ogni mese di occupazione e con adeguamento annuale nella misura del 100% dell'indice ISTAT nei termini di cui a clausola 3 del citato contratto di locazione, con nuovo aggiornamento a partire dal mese di maggio 2024;
- condanna parte resistente alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite che si liquidano in euro 264,00 per anticipazioni ed euro 2.547,00 oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Venezia, 30.1.2025
Il Giudice dott.ssa Diletta Maria Grisanti
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