N. R.G. 52852/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvio Cinque, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 52852/2023 promossa da:
(C.F. ), con Parte_1 P.IVA_1 il patrocinio dell'avv. FRANCESE SERGIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA DONATELLO, 23 C/O AVV. F.V. PIZZI 00196 ROMA presso il difensore avv. FRANCESE SERGIO
ATTORE contro
(C.F. Controparte_1 C.F._1
CONVENUTA contumace
FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato in data 10/10/2023, l' Parte_2
, proprietario di un appartamento sito in Roma alla via Impruneta, 19, scala A, piano terzo, int.
[...]
8, risultante al Catasto Fabbricati al fg. 812, part. 287, sub. 548, conveniva in giudizio CP_1
chiedendo che fosse alla stessa ordinato il rilascio dell'unità immobiliare suindicata e
[...] chiedendo altresì la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti per la protratta occupazione dell'immobile.
Nell'atto introduttivo del giudizio, parte attrice riferiva che il predetto immobile risultava occupato dalla convenuta, in assenza di valido titolo, fin dall'08/08/2019, come dalla stessa dichiarato con nota in pari data. Con raccomandata del 05/09/2019, la Romeo nella sua qualità di affidataria Controparte_2 dei servizi di gestione amministrativa, tecnica e di supporto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare da reddito dell' in virtù di contratto del 18/06/2020, nonché di successivo contratto Pt_1 pagina 1 di 4 del 30/06/2023 avente analogo oggetto, contestava alla Sig.ra l'occupazione abusiva. Il CP_1 successivo 10/09/2019, la società affidataria denunciava alla Procura della Repubblica presso il
Tribunale di Roma l'avvenuta occupazione abusiva dell'immobile in questione da parte dell'odierna convenuta.
Né parte attrice né parte convenuta, tuttavia, si costituivano tempestivamente in giudizio, sicché
l' provvedeva alla riassunzione della causa con atto notificato in data 17/11/2023 e depositato il Pt_1
14/12/2023.
La convenuta, regolarmente citata in giudizio, non si è costituita ed è quindi stata dichiarata contumace.
La causa è stata decisa sulla base delle prove documentali prodotte da parte attrice e della C.T.U. concernente il valore locativo dell'immobile oggetto di controversia;
è stata poi trattenuta in decisione all'udienza del 10/09/2025 previa concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.
********
La domanda è fondata.
Va premesso che l' ha assolto all'onere probatorio relativo alla proprietà del bene, producendo Pt_1 in giudizio l'atto di acquisto del complesso immobiliare dal costruttore dello stesso, in tal modo risalendo fino all'acquisto del bene a titolo originario.
Analogamente, deve ritenersi provata l'occupazione della porzione de qua, come emerge dalla raccomandata inoltrata alla convenuta dalla Romeo Gestioni s.p.a., dalla denuncia presentata dalla medesima società, nonché dalla dichiarazione con cui la stessa sig.ra rendeva noto alla CP_1 società affidataria di essere “subentrata” nell'appartamento insieme alla sua famiglia.
A tale ultimo proposito, deve peraltro osservarsi che, in base alla dichiarazione resa dalla convenuta,
l'occupazione illegittima dell'immobile in questione ha avuto inizio dal 29/06/2019, e non dall'08/08/2019, come asserito da parte attrice.
La convenuta, non costituendosi in giudizio, non ha dimostrato di essere titolare di alcun titolo legittimante la sua permanenza nell'immobile per cui è causa, sicché deve essere ritenuta occupante sine titulo e, conseguentemente, condannata al rilascio dello stesso.
Per quanto riguarda, poi, il profilo del danno risarcibile, occorre preliminarmente rilevare che, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, possibilità che è andata perduta. (Cass., S.U. n. 33645 del 15/11/2022). Tanto premesso, nel caso di specie, l' ha documentalmente dimostrato di avere interesse al godimento del bene di cui è Pt_1 causa, presentando denuncia - querela. Tale contegno di parte attrice deve considerarsi senz'altro pagina 2 di 4 indicativo del pregiudizio derivante all'esercizio della facoltà di godimento del proprietario in ragione dell'abusiva occupazione dell'immobile.
Pertanto, la domanda risarcitoria formulata da parte attrice merita accoglimento.
In relazione alla quantificazione del danno, la giurisprudenza di legittimità è ormai costante nell'affermare che, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass., S.U. n. 33645 del 15/11/2022).
Sul punto, l'Ente attore ha formulato una richiesta di indennità di occupazione a titolo di risarcimento del danno per l'illegittima detenzione, quantificandola in € 573,22 mensili sulla base dei valori minimi per le abitazioni di tipo economico (€./mq x mese 7,50) come risultanti dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate riferita alla zona di interesse per il primo semestre
2019. A ciò dovrebbero aggiungersi, poi, gli esborsi sostenuti dall'istituto proprietario a titolo di oneri accessori dovuti in relazione all'immobile e che, laddove il bene fosse stato locato, sarebbero stati a carico del conduttore.
Nel corso del giudizio è stata, pertanto, espletata una consulenza tecnica allo scopo di determinare il valore locativo dell'immobile.
A tal fine, secondo il C.T.U. incaricato, dovrebbe effettuarsi la media tra il valore locativo minimo risultante dalla Banca dati dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il 1° semestre dell'anno 2024, relativo alle abitazioni di tipo economico in stato conservativo site nella zona OMI
MAGLIANA - VIA DELL'IMPRUNETA (€./mq x mese 7,30) e il valore locativo risultante dal Listino ufficiale delle quotazioni immobiliari della Borsa Immobiliare di Roma n°1 - 2024 (riferite all'anno
2023), per le abitazioni di 2° fascia site nella zona PORTUENSE (€./mq x mese 8,40).
All'esito del predetto calcolo aritmetico, risulterebbe il valore di €./mq x mese 7,85 che, moltiplicato per la superficie totale lorda dell'appartamento (pari a 88 mq), consentirebbe di quantificare il valore locativo dell'immobile oggetto di causa in € 690,80 mensili.
Questo Giudice ritiene che i criteri adottati dal C.T.U. per lo svolgimento dell'incarico peritale siano più adeguati rispetto a quello basato sui valori del libero mercato, anche in considerazione del fatto che il danno deve essere parametrato in relazione al possibile sfruttamento commerciale del bene da parte di un ente pubblico.
Tanto premesso, il danno subito dall' attore, consistente nel mancato pagamento della morosità Pt_1
a titolo indennità di occupazione, va quantificato in misura pari a euro 51.119,20 (690,80 x 74 mesi).
Per i motivi illustrati, accertato che la porzione immobiliare sita in Roma, via Impruneta 19, scala A, piano terzo, int. 8 è illegittimamente detenuta ed occupata dalla convenuta Controparte_1
pagina 3 di 4 quest'ultima va condannata al rilascio dell'immobile e al pagamento in favore della parte attrice, per le causali sopra indicate, della somma complessiva di € 51.119,20 per il periodo dal 29/06/2019 all'attualità.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in applicazione del DM n.
55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella contumacia della convenuta, così provvede:
A) accerta che la porzione immobiliare sita in Roma, via Impruneta 19, scala A, piano terzo, int. 8, è illegittimamente detenuta ed occupata dalla convenuta e, per l'effetto, Controparte_1 condanna la medesima al rilascio dell'immobile e al pagamento in favore della parte attrice, per le causali indicate in parte motiva, della somma complessiva di € 51.119,20 per il periodo dal 29/06/2019 all'attualità;
B) condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore delle spese processuali, che liquida in €
545,00 per esborsi ed € 4.000,00 per compensi di avvocato, oltre accessori nella misura di legge.
Roma, 16/10/2025
Il Giudice
dott. Silvio Cinque
pagina 4 di 4