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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, III Sezione Civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1122 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023 e, vertente:
TRA
, in proprio e Parte_1
quale titolare della impresa individuale "
[...]
Controparte_1
", rappresentata e difesa
[...]
dagli Avv.ti Luigi Seghi e Michele Seghi, come da mandato in atti
PARTE
ATTRICE
E rappresentata e difesa dall'Avv. Antonino Controparte_2
Menne, come da mandato in atti
PARTE
CONVENUTA
All'udienza del 23.09.2025, le parti hanno precisato le seguenti conclusioni:
Per parte attrice:” come da conclusioni di cui alle note in data
22.09.2025”.
Per parte appellata: “come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 22.09.2025”.
MOTIVI DELLA DECISIONE 2

1. Con atto di citazione ritualmente notificata la sig.ra , in Parte_1
proprio e quale titolare dell'
[...]
” ha Controparte_1
convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Firenze, la società chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:” Controparte_2
Voglia il Tribunale Ill.mo. accertare l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte in relazione e sulla base del rapporto contrattuale dedotto in citazione (opera intellettuale e/o appalto di servizi) comprensivo della consegna degli immobili ristrutturati
'chiavi in mano' e/o del propedeutico contratto d'opera intellettuale
e/o appalto di servizi di cui in narrativa nonché l'inadempimento della controparte convenuta che ebbe a recedere in concomitanza delle contestazioni delle inadempienze (recesso dedotto quale fatto ulteriormente dannoso per le sorti della attrice) e per l'effetto, condannare la convenuta ex art. 1218 cc e ex art. 2229 cc (opera intellettuale) e/o 1655 cc e segg (appalto di servizi) al risarcimento dei danni tutti subiti dalla esponente che si quantificano, salvo il più
o il meno dovuto a seguito e in esito alla espletanda istruttoria;
sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante, per euro
355.000,00; oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese, competenze e compensi di lite.”.
A sostegno della pretesa, parte attrice ha dedotto che:
a) nel marzo 2021, il sig. in nome e per conto Persona_1
della Sig.ra , contattava il per Parte_1 Controparte_3
chiedere la formulazione di un'offerta “per la ristrutturazione completa del suddetto complesso immobiliare “chiavi in mano”, comprensiva, oltre che della esecuzione dei lavori, della progettazione, compresa quella impiantistica e strutturale, 3
nonché dello studio di fattibilità sopra tutto in funzione dei
BONUS FISCALI di cui al DL 34/2020 e/o altri bonus”;
b) “Era importantissimo, come subito fatto presente alla CP_2
che il tutto fosse pronto in vista della stagione agrituristica per il
2022”;
c) in data 15.4.2021, la effettuava un sopralluogo Controparte_2
presso l' per poter visionare lo Controparte_1
stato dei luoghi e procedere con la formulazione di un preventivo;

d) in data 28.5.2021, la consegnava, a mani, al Controparte_2
Sig. l'offerta economica datata 12.5.2021; Per_1
e) “sulla base di tale offerta è evidente come fossero compresi sia tutti i lavori che tutte le prestazioni professionali di cui al punto
6 dell'offerta “spese tecniche”, con la sola esclusione della verifica della conformità urbanistica/catastale e l'accesso agli atti del Comune”;
f) in data 9.6.2021, il Sig. in nome e per conto della Per_1
Sig.ra , comunicava alla Parte_1 Controparte_2
l'accettazione dell'offerta con la seguente testuale condizione:
“comunque subordinata alla verifica dei bonus edilizi”;
g) solo in data 8.9.2021, la trasmetteva alla Controparte_2
committente una mail contenente lo studio di prefattibilità per l'agriturismo ; CP_1
h) “In data 09.09.2021, il sig. preso atto di quanto ricevuto Per_1
dalla sig.ra molto amareggiato per quanto ricevuto CP_4
replicava come dopo 6 mesi dal conferimento dell'incarico e dopo essersi fatto carico di produrre liste interminabili di documenti, misure, fotografie si fosse a un nulla di fatto”; 4
i) non avendo, poi, ricevuto null'altro dalla “in data Controparte_2
30/09/2021 – ALL. 41, il signor si vede costretto a Per_1
scrivere a per far presente che se entro la settimana CP_2
non avessero ricevuto contezza del lavoro svolto, dal
sarebbe state obbligata ad agire per vie legali, visto Parte_1
che quanto inviato non era di alcuna utilità e pareva redatto per prendere tempo e per non riconoscere che nulla era stato realmente fatto a livello progettuale di quanto previsto negli impegni contrattuali”;
j) con mail in data 2.10.2021 del Testimone_1 Controparte_3
inviava “relazione dello stato di fatto delle pratiche e considerazioni sullo sviluppo delle future operazioni da seguire”;
k) in realtà “il non ha prodotto altro che: - lo Controparte_3
stato sovrapposto tra gli elaborati sello stato attuale e di progetto degli gli stessi elaborati inviati al in Controparte_3
formato dwg dal sig. già in data 06.05.2021; - alcuni gli Per_1
estratti dal Regolamento Urbanistico, scaricati dal sito del
Comune di Barberino Val d'Elsa; - l'elenco delle prestazioni da eseguire”;
l) quanto inviato dalla in data 2.10.2021 non Controparte_2
conteneva quindi “niente di concreto che sia minimamente idoneo a consentire un qualche inizio dei lavori”;
m) era, poi, la stessa con la mail del 2.10.2021 “a CP_2
recedere dal contratto, cui era stata fin lì inadempiente, dichiarando, con mail dell'Ing che : ”Viste le sue ultime Tes_1
interlocuzioni telefoniche con il personale della nostra società e le sue ultime mail, che han fatto emergere mancanza di fiducia
e rispetto nei nostri confronti, e ciò nonostante il lavoro sino ad 5
ora svolto, peraltro a titolo gratuito, vi comunichiamo che la scrivente non è interessata a procedere nel redigere preventivi
e/o analisi di fattibilità”;
n) la condotta tenuta da parte convenuta integrava un inadempimento ad un rapporto contrattuale, da qualificare quale contratto d'opera intellettuale, o in alternativa quale appalto di servizi;

o) dall'inadempimento contrattuale erano derivati danni da quantificarsi in €355.000,00, di cui €185.000,00 derivanti dalla mancata ripresa dell'attività agrituristica nel 2022; €120.000,00 risultanti dall'incremento dei prezzi delle ristrutturazioni dal
2021 al 2022; €50.000,00 a titolo di danno esistenziale/morale, subito dalla sig.ra . Parte_1
Si è costituita, a mezzo di comparsa di costituzione, Controparte_2
la quale ha contestato integralmente la pretesa avversaria chiedendone il rigetto.
La causa è istruita unicamente in via documentale.

2. Quanto alle istanze istruttorie reiterate dalle parti, è necessario e sufficiente richiamare l'ordinanza di rigetto adottata all'udienza in data 10 settembre 2025.

3. Nel merito, la domanda proposta da parte attrice è infondata per le ragioni di seguito esposte.
E' pacifico che:
➢ nel marzo 2021, il Sig. marito dell'odierna Persona_1
attrice, abbia contattato, in nome e per conto di quest'ultima, la per ricevere un'offerta relativa alla Controparte_2
ristrutturazione di alcuni immobili situati nel comune di
Barberino Val D'Elsa (FI), facenti parte del complesso agrituristico denominato “Azienda Agricola Podere La 6
Pimpinella di Semifonte di DR ES US
Dalzocchio”;
➢ in data 28.5.2021, la abbia consegnato al Sig. Controparte_2
la “OFFERTA ECONOMICA PER OPERE DI Per_1
RISTRUTTURAZIONE DEL LOCALI PRESSO FABBRICATI
SITUATI NEL COMUNE DI BARBERINO VAL D'ELSA (FI)” datata 12.5.2021;
➢ l'offerta economica appena menzionata sia stata accettata dal sig. in data 9.6.2021, subordinatamente “alla verifica Per_1
dei bonus edilizi vigenti spettanti all'intero complesso immobiliare”;
➢ in data 8.9.2021, la abbia trasmesso alla Controparte_2
committente una mail contenente lo studio di prefattibilità per l'agriturismo ; CP_1
➢ in data 9.9.2021, il Sig. abbia contestato quanto Per_1
ricevuto dalla Controparte_5
➢ in data 2.10.2021 la convenuta abbia trasmesso una relazione
[...]
dello stato delle pratiche e considerazioni sullo sviluppo delle future operazioni da eseguire, comunicando nel contempo a controparte di non essere più interessata a procedere con la redazione di preventivi e/o analisi di fattibilità, in ragione delle critiche e contestazioni esternate da parte attrice nei confronti del proprio operato;

➢ i rapporti tra le parti si siano interrotti a seguito di tale comunicazione.
Ciò posto, parte attrice, qualificata la comunicazione in data

2.10.2021 in termini di recesso, ha dedotto l'inadempimento contrattuale della convenuta. 7
Mette conto osservare che i danni lamentati da parte attrice, sopra elencati sub o), sono evidentemente conseguenti alla mancata ristrutturazione del complesso immobiliare in questione che avrebbe dovuto formare oggetto di un contratto di appalto d'opera, mai stipulato dalle parti.
A tal proposito, risulta, quindi, dirimente la disamina del contenuto della offerta economica per opere di ristrutturazione datata
12.5.2021 prodotta da entrambe le parti (cfr. all.1 allegato da parte attrice nella seconda memoria ex art 183 comma 6 c.p.c. e doc.4 allegato alla costituzione della convenuta).
Il documento in questione reca la seguente premessa:” L'offerta è stata redatta sulla base degli elaborati preliminari ricevuti. I prezzi offerti di seguito sono puramente indicativi e dovranno essere necessariamente rivisti in funzione di una progettazione
ESECUTIVA architettonica, strutturale ed impiantistica;
La scrivente si riserva di verificare i prezzi offerti anche sulla base di: o I contenuti del Piano di Sicurezza e Coordinamento;
o La conformazione del cantiere e le specifiche richieste da parte della
Committenza per l'approntamento dello stesso, anche in riferimento all'eventuale interferenza con il normale svolgimento dell'attività della Committenza stessa;
o Il cronoprogramma dei lavori in riferimento ai subappalti diretti della Committenza”(pag 6)
Segue, poi, una descrizione generica delle opere di ristrutturazione da eseguire (pagg.7-10).
Tra le spese tecniche figura l'indicazione dello “Studio di fattibilità dell'opera ai fini della verifica del possesso dei requisiti di sfruttamento dei vari incentivi fiscali previsti, ESCLUSA VERIFICA
DI CONFORMITA' URBANISTICA/CATASTALE E ACCESSO AGLI
ATTI” (pag.10). 8
L'offerta si chiude con la sezione relativa al “dettaglio economico” con l'indicazione di alcuni importi (es. “OPERE DI
RIDISTRIBUZIONE CASA PRINCIPALE € 355.000,00 ÷
430.000,00”…. “IMPORTO TOTALE OFFERTA € 595.000,00 ÷
720.000,00 + Iva di Legge”), con la previsione di “Tempi di intervento e condizioni di pagamento da concordare” e con la precisazione conclusiva che “LA PRESENTE OFFERTA E' DA
CONSIDERARSI PURAMENTE INDICATIVA E NON VINCOLANTE
IN ALCUN MODO A FINI CONTRATTUALI. LA STESSA DOVRA'
ESSERE RIVISTA IN FUNZIONE DI UNA PROGETTAZIONE
ESECUTIVA ARCHITETTONICA, STRUTTURALE ED
IMPIANTISTICA. NEI PREZZI SOPRA INDICATI NON SONO
COMPRESI EVENTUALI ONERI FISCALI/AMMINISTRATIVI PER
SCONTO EVENTUALI INCENTIVI STATALI CON SCONTO IN
FATTURA” (pag.11).
Va, poi, da ultimo evidenziato che parte attrice ha sottoposto l'accettazione della predetta offerta ad una condizione sospensiva, affermando quanto di seguito riportato: “Buongiorno sono a confermare l'accettazione della proposta che mi avete fatto per la ristrutturazione dei casali Scheto I, Scheto II, il Teatro ed il Fienile, che resta comunque subordinata alla verifica dei bonus edilizi vigenti spettanti all'intero complesso immobiliare” (cfr. doc. 8 fasc. parte convenuta).
Tanto premesso, l'offerta in esame non può essere considerata come una completa proposta contrattuale di un contratto di appalto d'opera, mancando la disciplina di elementi fondamentali, quali i tempi di consegna e di pagamento, recando l'indicazione di importi economici stimati per le opere entro forbici di prezzo assai ampie e non contenendo la quantificazione di valori economici con 9
riferimento ad alcune importanti voci, quali la centrale termica e le spese tecniche.
D'altra parte, risulta chiaramente esplicitato che l'offerta è da considerarsi puramente indicativa e non vincolante in alcun modo ai fini contrattuali, dovendo essere rivista in funzione di una progettazione esecutiva architettonica strutturale ed impiantistica.
È evidente, dunque, che si tratta di un'offerta preliminare, aperta, redatta dalla sulla base delle richieste formulate Controparte_2
dall'odierna attrice, altresì sottoposta alla preventiva verifica di accesso ai bonus fiscali. Solo a seguito dell'avverarsi di detta condizione predetta condizione, pertanto, si sarebbe passati alla negoziazione ed alla stipulazione del contratto di appalto vero e proprio.
In definitiva l'operazione di ristrutturazione del complesso immobiliare era, dunque, solo ipotetica ed eventuale e, comunque, da disciplinare con un apposito contratto d'appalto.
E', quindi, da escludere la configurabilità di definitivo vincolo contrattuale, per il quale è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare la sussistenza neppure là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento
(cosiddetto "minuta" o "puntuazione"), risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori (cfr.
Cassazione civile sez. III, 24/04/2024, n.11126; v. anche Tribunale di Firenze, n. 3011/2022 e Tribunale di Firenze n.2959/2024).
Peraltro, in giurisprudenza si è precisato che, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell'attuale 10
effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto
(cfr. Cassazione civile sez. III, 24/04/2024, n.11126), volontà che, nel caso di specie, senz'altro difetta in ragione del già evidenziato carattere puramente indicativo e non vincolante ai fini contrattuali dell'offerta e stante la previsione della condizione sospensiva della verifica di accesso ai bonus fiscali.
In assenza di prova di stipula di un contratto di appalto d'opera (così come di un preliminare di appalto), non è, pertanto, prospettabile in capo alla convenuta alcuna responsabilità per inadempimento contrattuale in relazione alla lamentata mancata ristrutturazione del complesso immobiliare de quo da parte della convenuta.
La domanda di risarcimento del danno deve, conseguentemente essere respinta.
Mette conto, da ultimo, osservare come parte attrice non abbia proposto alcuna domanda di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale per mancanza di buona fede e correttezza nella fase delle trattative rivolte alla stipula del contratto di appalto, in relazione alla scelta compiuta dalla convenuta in data

2.10.2021 di interrompere il rapporto in corso, comunicando di non essere più interessata a procedere con la redazione di preventivi e/o analisi di fattibilità.
Al fine della configurazione di una simile responsabilità è, come noto, necessaria da un lato l'esistenza di trattative, dall'altro che esse fossero ad uno stadio idoneo a far sorgere, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto e che, infine, le trattative siano state interrotte senza un giustificato motivo (Cass. n 7768 del 2007, Cass.
n. 11438 del 2004). 11
Orbene, nel caso di specie è, in ogni caso, da escludere che le trattative tra le parti siano giunte ad uno stadio molto avanzato, dovendo, in assenza di una progettazione esecutiva, ancora essere definiti alla data del 2.10.2021 molti elementi fondamentali (es. prezzo e tempistiche;
si consideri altresì la mancanza di un computo estimativo) del futuro contratto di appalto da stipulare.
Né l'interruzione delle trattative da parte di potrebbe CP_2
comunque essere considerata ingiustificata alla luce della difficoltà riscontrata da quest'ultima, nel periodo di quasi quattro mesi in cui si
è articolato il rapporto inter partes, nel reperimento della documentazione urbanistica necessaria per procedere alla verifica di accesso o meno ai bonus fiscali, la cui produzione era a carico di parte attrice (v par.6 Spese tecniche dell'offerta) e tenuto conto altresì che dalle mail del sig. (il quale pacificamente agiva in Per_1
nome e per conto della Sig.ra ) del 9.9.2021 e del Parte_1
30.9.2021 (cfr. docc. 25 e 26 fasc. parte convenuta) è emersa in modo netto la mancanza di fiducia nei confronti della convenuta medesima per il lavoro fino a quel momento svolto.
In via ulteriormente gradata va, infine, ricordato che il risarcimento per violazione della correttezza e buona fede contrattuale nella fase delle trattative non può avere ad oggetto il cd. interesse positivo, vale a dire il mancato guadagno percepito per effetto dell'inadempimento di un contratto, che in realtà non è stato concluso.
In caso di violazione della norma dell'art. 1337 c.c. il risarcimento del danno è, infatti, limitato, come noto, al cd. “interesse negativo”
(Cass. n. 2525 del 2006, Cass. n. 24625 del 2015, Cass. n. 30186 del 2021), rappresentato dalle perdite che sono derivate dall'aver fatto affidamento nella conclusione del contratto (spese inutilmente 12
sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto), e dai mancati guadagni verificatisi in conseguenza di altre occasioni medio tempore contrattuali perdute (cfr. Cass.
Cassazione civile sez. III, 06/07/2023, n.19202, secondo la quale il danno risarcibile per responsabilità precontrattuale non comprende il lucro cessante risarcibile se il contratto non fosse stato poi adempiuto).
La parte attrice non ha, tuttavia, allegato e provato la sussistenza di tali danni, e, dunque, anche sotto tale profilo la domanda risarcitoria andrebbe comunque respinta.

4. Le spese di lite - liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai parametri di cui al DM 55/2014, con applicazione degli importi minimi per la fase di trattazione-istruttoria e per quella decisoria, stante il mancato svolgimento di attività istruttoria e l'assenza di scambio di memorie conclusionali nella fase decisoria, in ragione della discussione orale – seguono la soccombenza.

PQM

ll Tribunale di Firenze, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa:
RIGETTA la domanda attorea;

NN parte attrice al pagamento in favore di parte convenuta delle spese del presente giudizio, liquidate in € 14.170,00 per compensi, oltre rimborso spese al 15 %, Iva e Cpa, come per legge.
Firenze, 22 dicembre 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia