TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 12/05/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 c.p.c.; pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11652/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione contratto per finita locazione, pendente
TRA
Parte_1
c.f. , Ente Ecclesiastico civilmente riconosciuto con Regio Decreto dell'11.01.1934, in P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in Boscoreale (NA) alla via G. De
Falco n. 113, presso lo studio degli avvocati Margherita Lettieri, c.f. , e Anna C.F._1
Brancaccio, c.f. , che lo rappresentano e difendono congiuntamente e C.F._2
disgiuntamente giusta procura in atti;

Ricorrente
E
, c.f. , elettivamente domiciliata in Napoli Controparte_1 C.F._3 alla via Stazio n. 3, presso lo studio dell'avvocato Stefano Maione, c.f. , che C.F._4
la rappresenta e difende giusta procura in atti;

Resistente
NONCHÉ

c.f. , nella qualità di coerede di Controparte_2 C.F._5 Per_1
nato a [...] il [...] ed ivi deceduto il 12.04.2004, elettivamente domiciliato in
[...]
Napoli alla via Stazio n. 3, presso lo studio dell'avvocato Stefano Maione, c.f.
, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._4
Interventore volontario
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l Parte_1
– nella qualità di proprietario dell'immobile sito in Napoli al piano terra di vico
[...]
Trone n. 4, identificato al N.C.E.U. di Napoli alla sezione AVV, foglio 7, particella 193, sub. 2, dallo stesso locato a in forza del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in Controparte_1 data 4.11.2008 e registrato in data 2.12.2008 (n. 1649 serie 3T) – ha convenuto in giudizio la conduttrice al fine di ottenere lo sfratto per finita locazione alla terza scadenza del 3.11.2020, in forza della disdetta tempestivamente inviata con raccomandata A/R del 04.02.2020, consegnata nelle mani di figlia della conduttrice. CP_3
In data 7 aprile 2021 si è costituito l'interventore figlio della conduttrice, il quale, Controparte_2 dopo aver rappresentato che la madre risultava essere ricoverata presso la RSA “Albergo per Anziani
Villa Ida” dal 27.05.2020, ha chiesto preliminarmente il rinvio della procedura al fine di consentirle di conferire mandato ad un legale di fiducia. Sul merito ha eccepito come, in ogni caso, parte attrice non abbia dato prova della proprietà dell'immobile, che risultava, invece, nel possesso della famiglia da almeno tre generazioni (si veda certificato di famiglia del 1957). Inoltre, Persona_2
l'interventore ha eccepito che la madre non aveva mai sottoscritto il contratto di locazione posto a base dell'intimazione e che, in ogni caso, l'immobile era stato posseduto dalla famiglia da oltre 60 anni, senza mai corrispondere alcun canone a chicchessia.
All'udienza del 7 aprile, il precedente giudice istruttore - preso atto delle ragioni dedotte dalla parte intervenuta in ordine alla mancata conoscenza dell'atto di intimazione dalla parte intimata (ristretta in una RSA) - ha rinviato all'udienza del 5.05.2021 “per consentire alla parte intimata di conferire mandato alle liti ad un difensore”.
Il 5 maggio 2021 si è costituita che, ribadendo quanto già affermato Controparte_1 dall'interventore, ha rappresentato di essere ricoverata presso una RSA e che per motivi connessi all'emergenza pandemica non è stata posta in condizione di costituirsi prima. Nel merito, la conduttrice ha sostanzialmente ripercorso i motivi addotti dall'interventore circa l'inesistenza ed il disconoscimento di qualsivoglia firma apposta sul contratto di locazione del 2008, nonché circa l'eccezione di usucapione e, in ultimo, ha contestato la scadenza del contratto, potendo lo stesso, stante la prova anche fotografica dell'occupazione dell'immobile da parte della famiglia – CP_2
ritenersi una ricognizione del contratto già in essere;
la conduttrice ha concluso eccependo CP_1 preliminarmente la carenza di legittimazione attiva di parte attrice a fronte dell'intervenuta usucapione in favore degli eredi di Persona_1
All'esito dell'udienza del 5 maggio 2021, il giudice istruttore - considerato che parte intimata si è costituita e si è opposta all'intimato sfratto per finita locazione, disconoscendo la sottoscrizione apposta in calce alla copia del contratto di locazione sotteso alla domanda proposta dalla parte intimante nonché ha eccepito che immobile in oggetto è stato posseduto da oltre sessant'anni dalla famiglia , che lo avrebbe usucapito(…)considerato che se, da un lato, la Persona_2 opposizione esclude la possibilità di convalidare l'intimato sfratto, il disconoscimento della sottoscrizione, dall'altro, preclude, allo stato degli atti ed in considerazione della sommaria cognizione propria della presente fase, l'accoglimento dell'istanza volta alla concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio – ha denegato l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e ha disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio, rinviando all'udienza del
15.11.2021.
Con memoria integrativa depositata il 15.10.2021, parte ricorrente ha eccepito la tardività della costituzione della conduttrice, stante la regolarità della notificazione presso il proprio domicilio eletto
(art. 18 del contratto di locazione) e stante la mancata prova dell'impossibilità di accedere alla RSA per il conferimento del mandato;
la carenza di interesse ad agire ed il difetto di legittimazione passiva dell'interventore, in quanto soggetto estraneo al contratto;
l'infondatezza Controparte_2 dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva, atteso che per l'intimazione di convalida di sfratto non è necessaria la prova della proprietà dell'immobile, ma è sufficiente il deposito del contratto regolarmente registrato, rilevando come, in ogni caso, l'Ente ricorrente risulta proprietario dell'immobile dal 1939 (si veda atto di proprietà versato in atti); l'infondatezza dell'ulteriore eccezione sollevata da controparte circa la mancata sottoscrizione del contratto da parte della legale rappresentante dell'Ente, atteso che “all'epoca della sottoscrizione del contratto Parte_2 era la procuratrice generale dell'Ente…legittimata a sottoscrivere i contratti di
[...] locazione”; l'infondatezza dell'eccezione secondo cui il contratto di locazione depositato richiamerebbe un diverso immobile rispetto a quello indicato in intimazione, atteso che lo stesso sarebbe identificato come quello posto al piano terra in base ai dati catastali indicati in contratto;

l'infondatezza dell'eccezione di usucapione, a fronte dell'esistenza di un contratto di locazione e del pagamento dei canoni da parte prima di e successivamente della conduttrice Persona_1
nonché del pagamento di tutte le tasse di proprietà da parte dell'Ente Controparte_1 ricorrente. La ricorrente ha concluso chiedendo l'accertamento della validità del contratto di locazione e a tal fine, a fronte del disconoscimento della firma, ha proposto istanza di verificazione ex art. 216 c.p.c., concludendo per l'estromissione dell'interventore, per l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione e per la condanna di parte conduttrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. a fronte della pretestuosità dell'eccezione di usucapione spiegata.
Parte conduttrice con la propria memoria integrativa, eccepita la tardività dell'istanza di verificazione, ha addotto ulteriori circostanze a riprova dell'intervenuta usucapione dell'immobile e ha contestato l'autenticità oltre che del contratto del 2008 anche del precedente contratto firmato da Per_1
che non avrebbe potuto leggere e firmarlo in quanto analfabeta;
inoltre ha contestato le
[...] ricevute di pagamento depositate dall'Ente, sostanzialmente ribadendo le deduzione ed eccezioni già avanzate in fase sommaria.
Con ordinanza del 15.11.2021, il precedente giudice istruttore - rilevato che parte resistente ha tempestivamente (nella comparsa di costituzione depositata in fase sommaria) disconosciuto la firma della conduttrice apposta in calce al contratto di locazione posto a base della domanda(…)considerato che parte ricorrente ha dichiarato di volersi avvalere del documento ed ha chiesto la verificazione della autenticità della sottoscrizione(…)ritenuta la tempestività dell'istanza di verificazione ex art. 216 cpc formulata nelle memorie integrative ex art. 46 cpc (Cfr. al riguardo
Cass n. 2411-2005 che chiarisce che l'istanza di verificazione è sottoposta alle sole decadenze previste per le articolazioni istruttorie) – ha ritenuto necessario disporre una CTU grafologica nominando all'uopo la dott.ssa e rinviando all'udienza del 31.01.2022 per il Persona_3 conferimento dell'incarico, onerando parte ricorrente al deposito dell'originale del contratto di locazione, riservandosi all'esito della CTU di decidere sull'ammissione delle prove orali richieste.
Dopo numerosi rinvii su richiesta congiunta delle parti, rinvii finalizzati al bonario componimento della controversia, con ordinanza del 16 maggio 2024, l'attuale giudicante, subentrato nel ruolo del precedente istruttore, ha rinviato all'udienza del 24 giugno 2024 per il conferimento dell'incarico al
CTU precedentemente nominato.
La Consulente ha depositato la perizia definitiva in data 20.12.2024 e successivamente con ordinanza del 30 dicembre 2024 la causa è stata rinviata al 12 maggio 2025 per la decisione, udienza sostituita ex art. 127-ter c.p.c. con il deposito di note scritte, all'esito del quale viene decisa.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, convertito in legge n. 98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo in atti).
Ancora in via preliminare, si deve rilevare l'infondatezza dell'eccezione con la quale parte ricorrente ha lamentato la tardività della costituzione della convenuta/conduttrice, atteso che la stessa si ritiene abbia provato la propria impossibilità di conferire mandato al difensore in tempo per l'udienza del 7 aprile 2021. Infatti, parte resistente ha provato che alla data di ricezione dell'intimazione si trovava ricoverata presso una RSA, tutto ciò durante il periodo di emergenza pandemica da Covid-19 che ha interessato l'intera nazione, così che può ritenersi provato attraverso il ricorso al notorio che in tale periodo sussistessero limitazioni all'accesso alle RSA da parte di soggetti esterni quale il difensore che avrebbe dovuto recarsi sul posto per farsi firmare la procura alle liti.
Sempre in via preliminare, appare ultronea anche l'ulteriore eccezione con la quale parte ricorrente ha chiesto l'estromissione di , atteso che lo stesso è comparso solo nel giudizio di Controparte_2 convalida, assumendo il ruolo di semplice comparente, senza mai divenire parte del giudizio e senza assumere nel giudizio di merito posizioni contrastanti con quelle del ricorrente;
invero, tutte le eccezioni proposte in sede sommaria sono analizzate nel presente provvedimento in quanto riproposte dalla resistente conduttrice con la propria costituzione in giudizio. Il è intervenuto nella CP_2 fase sommaria, sostanzialmente solo per far valere l'impossibilità di presenziare all'udienza della madre, il che, nel giudizio per convalida, laddove è prevista la comparizione personale dell'intimato
(che per ipotesi può far comparire anche soggetto dallo stesso delegato) è pienamente ammissibile.
Passando all'esame del merito, occorre accertare la validità e poi l'effettiva cessazione del contratto di locazione.
Parte ricorrente/locatrice ha adempiuto il proprio onere probatorio depositando il contratto di locazione del 2008 e la disdetta, correttamente non motivata in quanto successiva alla prima scadenza
(precisamente riferita alla scadenza del terzo quadriennio), del 4.02.2020, a fronte della scadenza contrattuale prevista per il 3.11.2020. Tale disdetta è pacificamente tempestiva in quanto inviata ben
9 (nove) mesi prima della scadenza e quindi ampiamente entro il termine di 6 (sei) mesi individuato dalla normativa di riferimento.
Il vero punctum dolens della controversia riguarda l'accertamento cui è onerato questo Tribunale circa l'esistenza di un valido contratto di locazione tra le parti, atteso che parte conduttrice ha tempestivamente disconosciuto la firma posta su quest'ultimo fin dalla comparsa di costituzione del
5 maggio 2021.
L'accertamento circa l'esistenza del contratto di locazione ha valore assorbente anche rispetto all'eccezione di usucapione spiegata dalla conduttrice, atteso che l'esistenza di un contratto di locazione rappresenta un fatto chiaramente incompatibile con l'esistenza di un possesso utile all'usucapione del bene. Invero, tale contratto di locazione rappresenterebbe il riconoscimento da parte della conduttrice della permanenza nell'immobile come detentrice, in tal modo rendendosi chiaramente impossibile configurare un interversio possessionis e un possesso utile ad usucapionem funzionale all'accoglimento dell'eccezione petitoria spiegata, in particolare a fronte dell'interpretazione stringente offerta tanto dalla giurisprudenza quanto dalla dottrina circa la necessità che il mutamento del titolo da detenzione qualificata (quale conduttrice) avvenga attraverso una opposizione esplicita, cd. contradictio, fatta alla parte locatrice circa l'intenzione di continuare a godere l'immobile tramite un possesso uti dominus funzionale all'acquisto della proprietà a titolo originario tramite usucapione. La giurisprudenza di legittimità, invero, ha avuto modo di ribadire che
“l'interversione del possesso deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione all'animus detínendi dell'animus rem sibí habendí. Tale manifestazione deve essere specificamente rivolta contro il possessore, in maniera tale da porlo in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento: non rilevano, a tal fine, le attività che denotano inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, trattandosi di mere inadempienze di natura contrattuale, né i meri atti di esercizio del possesso, che costituiscono ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene (Cass., Sez. un., 29 gennaio 2009, n. 2392; Cass.,
15 marzo 2010, n. 6237)” (Cass. 26327/2016).
Alla luce delle considerazioni espresse, dunque, assume valore dirimente l'accertamento peritale grafologico compiuto in corso di giudizio con il quale la CTU dott.ssa ha concluso affermando Per_3 che “sulla base dell'analisi svolta sulle firme in verifica e il seguente confronto con i documenti comparativi e con il saggio grafico, che le firme apposte sul documento in verifica a nome di
sono con alto grado di probabilità autografe”. Tali conclusioni, congruamente Controparte_1 motivate con rigore tecnico scientifico, nonché pienamente confermate dalla Consulente di parte ricorrente dott.ssa , si ritengono pienamente condivisibili, così come si condividono le Per_4 argomentazioni addotte dalla Consulente in risposta alle osservazioni alla bozza presentate, seppur tardivamente, dalla difesa della resistente, osservazioni fondate sostanzialmente sulla forma di una sola lettera alle quali la CTU ha risposto facendo riferimento a quanto già dalla stessa argomentato nella bozza : «ma in giudizi di attribuibilità, come quello di specie, non è la presenza di un solo segno grafico a permettere di individuare la particolare qualità strutturale del gesto, ma l'individuazione è data dal coerente avvicendamento dei simboli, dalla loro posizione, dalla peculiare ricorrenza nei gesti coattivi e dalla presenza di caratteristiche irriproducibili nella loro dinamica relazionale che convogliano nella natura psiconeurofisiologica del soggetto, unica ed irripetibile».
In definitiva la CTU svolta in corso di giudizio ha fornito a questo Tribunale gli elementi tecnici necessari a ritenere autentica la firma apposta dalla Caramuta sul contratto di locazione posto a base della domanda originaria di risoluzione del contratto di locazione alla scadenza. Sempre al fine di vagliare la validità del titolo contrattuale posto a base della domanda dell'Istituto ricorrente, occorre rilevare la palese infondatezza dell'ulteriore contestazione con la quale parte resistente ha eccepito che il contratto del 2008 non risulterebbe firmato dalla legale rappresentante dell'Ente ricorrente;
invero, sul punto, il ricorrente ha prodotto, con la memoria integrativa depositata il 15.10.2021, una procura generale del 10.10.2002 (doc. 6) conferita proprio dalla legale rappresentante, Reverenda Madre alla Reverenda Madre Suor Parte_3 [...]
soggetto che ha effettivamente firmato il contratto di locazione, così che non può che Pt_2 ritenersi superata l'eccezione spiegata dalla resistente.
Ancora deve rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione con la quale parte resistente ha lamentato la non corrispondenza dell'immobile indicato nel contratto rispetto a quello effettivamente detenuto dalla resistente. In merito a quest'eccezione va notato che gli estremi catastali indicati nel contratto, gli unici elementi che riescono ad identificare univocamente un immobile, seppur nel contratto vengano associati ad un immobile posto al primo piano, in realtà si riferiscono, in base alla visura catastale depositata (doc. 7 allegato alla memoria integrativa di parte ricorrente depositata il 15.10.2021), all'immobile posto al piano terra di vico delle Trone n. 4, che è l'immobile effettivamente detenuto dalla resistente.
In conclusione, superate tutte le doglianze mosse dalla resistente circa l'autenticità del contratto, deve essere accolta la domanda di cessazione del contratto di locazione alla scadenza del 3.11.2020, in forza della disdetta tempestivamente inviata con raccomandata A/R del 04.02.2020, mentre va rigettata l'eccezione di usucapione proposta da parte resistente, che deve essere condannata al rilascio dell'immobile e, tenendo conto, da un lato, del tempo trascorso dalla disdetta e della data di scadenza del contratto (3/11/2020) e, dall'altro, delle esigenze abitative della conduttrice, va concesso il termine di sei mesi per il rilascio, al fine di consentirle il reperimento sul mercato di un immobile adeguato alle proprie esigenze.
Infine, sulla richiesta di condanna per responsabilità processuale aggravata, cd. lite temeraria, questo
Tribunale seppur può ritenere sussistente l'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, da ravvisarsi nell'infondatezza del disconoscimento della firma apposta sul contratto di locazione, da cui desumere la coscienza dell'infondatezza della domanda o nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta coscienza (Cass. 13269/2007), non ritiene provato l'elemento oggettivo al quale è collegato comunque un onere di allegare almeno gli elementi necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato (Cass. 21798/2015), essendo necessario che l'istante deduca e dimostri la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, sicché il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultano elementi atti ad identificare concretamente l'esistenza del danno (Cass.
13355/2004).
Le spese del giudizio fra parte ricorrente e seguono la soccombenza e si Controparte_1 liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM
147/2022), ed in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito, rapportata anche al tenore delle difese svolte, attenendosi ai valori medi, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari. Devono, invece, essere compensate fra la parte ricorrente e CP_2
con riguardo alla fase del procedimento per convalida.
[...]
Allo stesso modo le spese della CTU devono essere poste sempre in base al principio della soccombenza in capo alla parte resistente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciando sulla domanda proposta dall'
[...] contro ogni contraria istanza ed eccezione Parte_1 Controparte_1 disattesa, così provvede:
1) dichiara scaduto alla data del 3.11.2020 il contratto di locazione sottoscritto il 4/11/2008 e, per l'effetto, ordina il rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con fissazione della data del 13 novembre 2025 per l'esecuzione;
2) condanna a pagare le spese di lite in favore dell' Controparte_1 [...]
liquidandole in euro 200,00 per spese e in Parte_1 euro 2.500,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari;

3) rigetta la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 cpc;

4) pone le spese di CTU definitivamente e interamente a carico di Controparte_1
5) compensa interamente le spese di lite fra il ricorrente , con Parte_4 riguardo alla fase del procedimento per convalida.
Così deciso in Napoli il 13/05/2025
Il giudice dott. Enrico Ardituro