REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sez. civile, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa AR NN TA, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1671/2023 r.g., proposta
DA
, rappresentato e difeso dall'avv. Davide D'Ippolito, Parte_1
-attore-
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Ippedico, Controparte_1
-convenuto-
Conclusioni delle parti come da memoria ex art. 189, comma 1, n. 1, c.p.c., ribadite per l'udienza di rimessione in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c..
Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione giusta il disposto degli artt. 132
c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
PE conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale , Pt_1 Controparte_1 allegando che, con contratto preliminare di permuta del 6.8.1980, si era impegnato a cedere alla società C.S. di RD AT & C. s.a.s. un fondo rustico sito in Ruvo di
Puglia alla contrada Mascoli, con a titolo di corrispettivo per la permuta l'impegno della
C.S. di RD AT & C. s.a.s. a cedere all'attore il 19,5% della cubatura realizzabile fuori terra del suolo compromesso in permuta oltre a tre unità immobiliari site in Ruvo di Puglia, nel cui possesso il PE veniva immediatamente immesso. Tra queste unità immobiliari vi era anche l'appartamento sito in Ruvo di Puglia, zona
Gravinelle in NCEU al Fg. 16, ptc. 613, sub. 4, via Levi n. 5/b, piano 1, che, con contratto preliminare di compravendita stipulato in data 16.10.1980, Parte_1
1 prometteva di vendere a al prezzo convenuto di £. 45.000,00, da pagarsi Controparte_1 con le modalità e scadenze pattuite nel preliminare.
La stipula dell'atto pubblico veniva concordata “a richiesta del promissario acquirente” dopo “il saldo del prezzo di vendita da completarsi entro il 31.3.1981”.
Il promissario acquirente veniva immesso contestualmente alla stipula Controparte_1 del preliminare nel possesso dell'immobile, ma non provvedeva ad adempiere nei confronti di alle obbligazioni assunte nel preliminare di vendita, omettendo di Pt_1 versare le somme concordate a titolo di corrispettivo per la vendita in favore di quest'ultimo. Il versava direttamente alla società proprietaria C.S. di RD CP_1
AT & C. s.a.s. il prezzo di vendita, come da fattura n. 65 del 23.12.1980 rilasciata dalla società C.S. di RD AT & C. sas in favore di , tanto che, Controparte_1 con atto di citazione notificato in data 12.4.2021, l'odierno convenuto conveniva dinanzi al Tribunale di Trani la società C.S. di RD AT & C. s.a.s. deducendo di aver acquistato da detta società l'appartamento sito in Ruvo di Puglia, zona Gravinelle in
NCEU al Fg. 16, ptc. 613, sub. 4, via Levi n. 5/b, piano 1, di aver versato il prezzo concordato per la vendita ma di non aver mai conseguito il trasferimento della proprietà dell'appartamento attraverso la stipula di un atto pubblico. Per tale ragione alla luce del possesso ininterrotto ultraventennale, chiedeva che venisse riconosciuto in suo favore l'acquisto dell'appartamento per usucapione.
Sorgeva anche un contenzioso tra l'attore e la società C.S. di RD AT & C.
s.a.s., che si concludeva in favore del giusta ordinanza n. 21932 del 31.7.2021 Pt_1 della Corte di Cassazione, la quale confermava la sentenza n. 740 del 15.5.2015 emessa dalla Corte di Appello di Bari, a sua volta confermativa della sentenza n. 1076 del
17.9.2006 del Tribunale di Trani, che aveva dichiarato risolto il contratto preliminare di permuta per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Prima con lettera raccomandata a.r. del 20.12.2021 e poi con atto di citazione notificato in data 14.2.2022, una volta sciolto il contratto preliminare di permuta, la società C.S. di
RD AT & C. s.a.s. chiedeva al la restituzione del bene immobile Pt_1 occupato dal . Controparte_1
Con lettera raccomandata a.r. del 21.12.2021 a sua volta, chiedeva a Parte_1 la restituzione dell'appartamento dovendosi ritenere il contratto Controparte_1 preliminare di vendita risolto per fatto e colpa del promissario acquirente;
la missiva restava priva di riscontro. Per la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione dell'immobile agiva nel presente giudizio, formulando tre distinte domande di risoluzione
2 del contratto, tutte alternative e concorrenti, con conseguenti domande restitutorie sulle prestazioni già rese, di risarcimento del danno, di ripetizione di indebito e di indebito arricchimento.
Tanto esposto, chiedeva, infatti, di dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato con in data 16.10.1980 per inadempimento del Controparte_1 promissario acquirente perché il aveva omesso di pagare al PE il prezzo di CP_1 vendita dell'immobile nei termini stabiliti nel preliminare e di chiedere la stipula del rogito di compravendita nel termine pattuito del 31.12.1981. Alla domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, assumeva conseguisse la restituzione delle prestazioni già ricevute e, quindi, la restituzione del bene immobile, ove nelle more il non ne avesse conseguito la proprietà attraverso CP_1 altre modalità di acquisto, con condanna del convenuto al pagamento in favore del Pt_1 della penale pattuita per la violazione delle clausole contrattuali, pari a lire 15.000.000, maggiorata degli interessi legali compensativi e maggior danno ex art 1224 c.c. a far tempo dalla domanda fino al soddisfo, oltre al risarcimento del maggior danno per l'occupazione sine titulo protrattasi dalla scadenza del termine fissato per la stipula dell'atto pubblico fino all'effettivo rilascio, da quantificarsi secondo il valore locatizio di immobili similari.
In via alternativa, chiedeva di dichiarare il contratto preliminare di vendita del 16.8.1980 risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione assunta dal PE in quanto il aveva promosso azione giudiziale nei confronti del proprietario dell'immobile sulla CP_1 scorta di una dedotta differente modalità di acquisto della proprietà (per usucapione), assumendo con tale iniziativa un comportamento incompatibile con la volontà di beneficiare della promessa del terzo quale mezzo per conseguire il trasferimento della proprietà. Adduceva che siffatto comportamento aveva reso impossibile per il PE
l'esecuzione della propria prestazione che doveva considerarsi estinta;
ai sensi degli artt.
1218 e 1256 c.c. era da considerarsi l'estinzione della obbligazione di facere del PE per impossibilità della prestazione, anche ove si fosse ritenuto, come prospettato dal CP_1 nel diverso giudizio da questo instaurato, di essersi procurato il consenso della società proprietaria C.S. di AT RD & C s.a.s. all'acquisto dell'appartamento dietro versamento di un corrispettivo quale prezzo di vendita pattuito. Alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta conseguiva la restituzione delle prestazioni già ricevute e, quindi, l'obbligo di restituire il bene immobile ai sensi dell'art 1463 c.c., il pagamento di una indennità per l'occupazione senza titolo protrattasi fino al rilascio e, a titolo di indebito ex art. 2033 c.c., la restituzione dei frutti percepiti per il godimento
3 dell'immobile a far tempo dalla data in cui doveva essere stipulato l'atto pubblico fino al soddisfo.
In via ancora alternativa, reputava che il contratto preliminare di vendita dovesse essere dichiarato risolto per mutuo dissenso avendo il preferito conseguire la proprietà del CP_1 bene immobile promesso in vendita dal PE attraverso l'azione di accertamento della usucapione intrapresa in danno della società proprietaria, sostituendo l'originaria obbligazione di facere pretesa dal PE con una nuova e distinta modalità di acquisto della proprietà costituita dagli effetti del possesso ultraventennale sul medesimo bene immobile, i cui effetti di natura traslativa del bene, indipendentemente dal loro effettivo riconoscimento, avevano, comunque, efficacia liberatoria della prestazione assunta dal
Pertanto, l'azione giudiziaria proposta dal di acquisto della proprietà per Pt_1 CP_1 usucapione e la mancanza di prova in ordine alla volontà di esigere la prestazione dal rappresentavano la forma con cui le parti avevano inteso sciogliere il vincolo, con Pt_1 effetti restitutori delle prestazioni ricevute, con obbligo del di restituire l'immobile, CP_1 ex art. 2033 c.c. i frutti maturati sull'immobile derivanti dai canoni percepiti per la locazione a terzi, unitamente al pagamento di una indennità a titolo di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. per il periodo in cui il convenuto aveva occupato personalmente l'immobile, sottratti i periodi in cui l'appartamento era risultato locato a terzi, da quantificarsi nel valore locatizio di un immobile avente caratteristiche similari, oltre interessi compensativi e rivalutazione monetaria a far tempo da ciascun pagamento indebito fino al soddisfo, con condanna del al pagamento, ai sensi dell'art 614 bis CP_1
c.p.c, di una somma pari ad euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del rilascio dell'appartamento a far tempo dalla pubblicazione della emananda sentenza e vittoria di spese di lite, da liquidarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva il , allegando che nel 1980 acquistava CP_1 dalla società C.S. RD AT & C. s.a.s., in persona del socio accomandatario
RD AT, l'immobile sito in Ruvo di Puglia alla via Carlo Levi n. 4, già rione
Gravinelle, per il tramite di con cui sottoscriveva il preliminare, avendo Parte_1 avuto notizia di un contratto in essere tra la C.S. RD AT & C. s.a.s. e l'odierno attore.
Il convenuto rassicurato del buon esito dell'affare dallo RD, su richiesta della società C.S. RD AT & C. s.a.s., tra la fine del 1980 e l'inizio del 1981, versava l'intero prezzo pattuito tra le parti, pari a lire 43.000.000 a mezzo di assegni bancari nelle mani del e alla presenza di RD AT. Il apponeva sul retro della Pt_1 Pt_1 matrice dell'assegno, la propria firma, indicando il numero della sua patente di guida;
in
4 due occasioni in assenza di gli assegni erano stati consegnati a Parte_1 Per_1
e a i quali apponevano la firma sul retro della matrice dell'assegno.
[...] Persona_2
Avvenuto il pagamento dell'importo di lire 43.000.000, comunicava l'esito Parte_1 positivo dell'affare a RD AT e, a fronte di tanto, la C.S. RD AT & C.
s.a.s. rilasciava fattura n. 65/80 del 23.12.1980.
Allegava che all'epoca dei fatti e negli anni successivi, più volte il aveva sollecitato CP_1 lo RD AT e il affinché si procedesse alla stipula del contratto Parte_1 definitivo;
entrambi, tuttavia, puntualmente procrastinavano l'incombente e rassicuravano il che, presto, la stipula sarebbe stata perfezionata. CP_1
Dal 1980 ad oggi, il aveva posseduto l'immobile ininterrottamente uti domini, CP_1 abitandovi per un lungo periodo unitamente alla propria famiglia e, successivamente, concedendolo in locazione. L'immobile catastalmente risultava ancora intestato, però, alla C.S. RD AT & C. s.a.s.; per tale ragione introduceva il giudizio per il riconoscimento del proprio acquisto per usucapione.
Aggiungeva che solo dopo la richiesta di restituzione da parte della società proprietaria, a seguito della dichiarazione di risoluzione del contratto di permuta per impossibilità sopravvenuta della prestazione, il richiedeva al la restituzione Pt_1 CP_1 dell'appartamento.
Chiedeva ex art. 295 c.p.c. di sospendersi il presente giudizio in attesa dell'esito di quello incardinato per accertare il proprio acquisto dell'appartamento per usucapione, rilevava l'intervenuta decorrenza del termine decennale di prescrizione per la proposizione della domanda di risoluzione del contratto, tanto per presunto inadempimento del promissario acquirente, quanto per impossibilità sopravvenuta, quanto per mutuo dissenso. Il presente giudizio era introdotto a distanza di oltre quaranta anni dalla sottoscrizione del preliminare;
contestava il tentativo di controparte di slittare la decorrenza del termine decennale di prescrizione alla data in cui veniva incardinato il giudizio tra il e la CP_1
C.S. RD AT & C. s.a.s. per la pronuncia di intervenuta usucapione. Chiedeva, comunque, rigettarsi nel merito l'avversa domanda.
La causa era istruita con produzione documentale.
Fissata l'udienza per la rimessione della causa in decisione ex artt. 189 e 281 quinquies
c.p.c., sulle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 13.10.2025, con ordinanza del 12.11.2025, la causa veniva dalla scrivente, subentrata nel ruolo giusta decreto di variazione tabellare n. 20/2024, rimessa in decisione.
5 * * * * * * *
Il presente giudizio si inscrive in una complessa vicenda contrattuale tra tre soggetti,
e la C.S. RD AT & C. s.a.s. e a valle di più Parte_1 Controparte_1 giudizi introdotti, già definiti o in corso tra le parti.
A monte dei rapporti si pone un contratto di permuta stipulato il 6.8.1980 tra
[...]
e la C.S. RD AT & C. s.a.s., dichiarato risolto per impossibilità Pt_1 sopravvenuta della prestazione, con sentenza divenuta ormai definitiva.
A seguito di tale contratto di permuta PE promissario acquirente- Pt_1 permutante di immobili della C.S. RD AT & C. s.a.s. promittente venditrice- permutante (in cambio di un terreno edificabile) prometteva a sua volta in vendita, con contratto preliminare del 16.10.1980, uno di tali appartamenti a , per la Controparte_1 precisione quello sito in Ruvo di Puglia, zona Gravinelle in NCEU al Fg. 16, ptc. 613, sub.
4, via Levi n. 5/b, piano 1.
Richiesta al dalla C.S. RD AT & C. s.a.s. la restituzione Pt_1 dell'appartamento di via Levi n. 5/b in Ruvo di Puglia, a seguito della risoluzione del contratto di permuta, appartamento in cui era stato immesso nella anticipata detenzione, divenuta sine titulo, il proponeva la presente azione di risoluzione del contratto Pt_1 preliminare di compravendita dello stesso immobile stipulato con il , chiedendone la CP_1 restituzione avendo a sua volta immesso nella detenzione anticipata del bene il convenuto, quale promissario acquirente.
Nel mentre il aveva proposto azione nei confronti della proprietaria CP_1 dell'appartamento, la C.S. RD AT & C. s.a.s., per la declaratoria del proprio acquisto per usucapione.
Nella specie, il PE chiedeva la restituzione dell'appartamento al , proponendo tre CP_1 domande alternative di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente, per mutuo dissenso e per impossibilità sopravvenuta (domande che non si ponevano in un rapporto di pregiudizialità- dipendenza con il giudizio già instaurato di usucapione dal nei confronti della C.S. CP_1
RD AT & C. s.a.s., per cui non si dava luogo alla sospensione del presente giudizio ex art. 295 c.p.c.).
Il eccepiva la prescrizione del diritto potestativo di richiedere la risoluzione del CP_1 preliminare e, comunque, il rigetto delle avverse domande.
Vanno analizzate singolarmente le diverse domande alternative proposte dal Pt_1
6 domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento
Fondata è l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto, con la comparsa di costituzione, tempestivamente depositata, della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto da attore e convenuto il 16.10.1980 per inadempimento del promissario acquirente.
Con la prima memoria ex art. 171 ter c.p.c., parte attrice, a fronte di tale eccezione, adduceva che “Nessuna prescrizione può essere decorsa attesa la validità del preliminare che non risulta risolto da nessuna delle parti” (cfr. pag. 3). Con la memoria conclusionale ex art. 189 c.p.c., invece, sosteneva che il avesse chiesto dichiararsi l'intervenuta CP_1 prescrizione del preliminare di compravendita, perché argomentava avesse eccepito “la prescrizione degli effetti obbligatori nascenti dal preliminare di compravendita del
16.10.1980 per inerzia dei rispettivi titolari dei diritti connessi del preliminare e del comodato dell'immobile ad esso collegato … . È infatti indubbio che il preliminare che ci occupa aveva la scadenza del 31.12.1980 per la stipula del definitivo che doveva avvenire a richiesta di parte acquirente, e che il promissario acquirente non si è mai avvalso di tale diritto alla esecuzione del contratto;
… . A tal fine va evidenziato che il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'art. 1183 c.c. la regola dello immediato adempimento (quod sine die debetur, statim debetur); con la conseguenza che, a norma degli art. 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione”. Adduceva “pertanto stante la scelta processuale operata dal convenuto
– qualora si volesse ravvisare una inerzia estintiva degli effetti obbligatoria del contratto – non ci oppone alla declaratoria di inefficacia del contratto per decorso del termine prescrizionale degli effetti del contratto preliminare”.
Nella memoria di replica sosteneva “tanto ben vero che è lo stesso convenuto a ribadire in sede di comparsa conclusionale che Il sig. è rimasto inerme per oltre quarant'anni, Pt_1 facendo ampiamente decorrere il termine di prescrizione per l'azione di risoluzione. (vedi pag. 9 comparsa conclusionale). Tutte le argomentazioni difensive utilizzate dal convenuto convergono nell'affermare una sostanziale inerzia nell'esercizio delle azioni di esecuzione in forma specifica e di risoluzione del preliminare perdurata per oltre 40 anni senza la menzione di alcun evento che possa essere qualificato con effetti interruttivi della prescrizione”.
7 Si sono riportate testualmente le argomentazioni dell'attore perché, come evidenziato dal nella memoria di replica, l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto è stata CP_1 travisata dall'attore nella comparsa conclusionale.
Il convenuto non ha eccepito la prescrizione del contratto preliminare di compravendita ma dell'azione di risoluzione dello stesso come proposta dall'attore. L'accoglimento di detta eccezione non comporta la dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare, con le conseguenti statuizioni restitutorie, come sostenuto dal ma, al contrario, Pt_1
l'impossibilità di pronunciare la risoluzione del contratto per decorrenza del termine ex art. 2946 c.c. per l'esercizio del diritto potestativo.
“L'eccezione di prescrizione è validamente proposta quando la parte ne abbia allegato il fatto costitutivo, ossia l'inerzia del titolare, senza che rilevi l'erronea individuazione del termine applicabile, ovvero del momento iniziale o finale di esso, trattandosi di questione di diritto sulla quale il giudice non è vincolato dalle allegazioni di parte” (Cass. Sez. L,
Ordinanza n. 30303 del 27.10.2021). Una volta sollevata la questione dell'estinzione del diritto per il protrarsi dell'inattività del suo titolare, l'intera fattispecie resta devoluta al giudice, il quale ha il potere di valutare d'ufficio, in base agli elementi ritualmente acquisiti, la corretta individuazione del termine iniziale della prescrizione, mentre la determinazione della relativa durata si configura come quaestio iuris connessa all'identificazione di questo e del regime prescrizionale delineato dalla legge (cfr. Cass.
Sez. L., 16.8.2025, n. 23352).
Nel caso de quo, venendo in rilievo una responsabilità contrattuale, l'azione di risoluzione e quelle correlate di restituzione e risarcimento del danno sono soggette al termine ordinario di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c..
Ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere esercitato, ossia dalla data in cui si realizza la possibilità giuridica per il titolare di farlo valere.
In tale prospettiva, con specifico riferimento all'azione di risoluzione del contratto per inadempimento, l'insegnamento costante della giurisprudenza di legittimità è nel senso che in tema di prescrizione del diritto potestativo alla risoluzione medesima il termine decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento, ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte, sicché nell'ipotesi di obbligazioni a termine incerto e non immediatamente eseguibili tale momento coincide
8 con quello in cui il ritardo nell'adempimento eccede ogni limite di tolleranza (cfr. Cass.
Sez. 2, 29.7.2003, n. 11640).
Quando poi, come nella specie, risulti previsto un termine entro il quale la prestazione debba essere eseguita (nel contratto preliminare era indicata la data del 31.5.1981 quale termine entro il quale doveva essere corrisposto il saldo del prezzo e a decorrere dal quale la parte promissaria acquirente doveva chiedere la stipulazione del contratto definitivo), ma non si tratti di un termine essenziale, il creditore potrebbe esigere immediatamente la prestazione, ma non è obbligato a costituire in mora la controparte ex art. 1454 c.c. e a fare ricorso al giudice a norma e per gli effetti di cui all'art. 1183 c.c.: costituisce, a riguardo, come detto, approdo ermeneutico consolidato che, qualora il contratto non preveda un termine specifico o essenziale per l'esecuzione della prestazione, la decorrenza del termine prescrizionale deve essere individuata nel momento in cui, avuto riguardo alla natura del rapporto, agli usi negoziali e all'interesse delle parti, risulti superata la soglia di normale tollerabilità dell'attesa da parte del creditore.
In questa prospettiva, è l'intollerabilità dell'inadempimento ad assumere rilievo quale criterio di delimitazione del dies a quo ai fini del decorso della prescrizione, la valutazione della quale è rimessa al prudente apprezzamento del giudice che, sulla base delle circostanze concrete del caso, è chiamato a stabilire se e quando l'attesa del creditore abbia cessato di essere compatibile con la buona fede contrattuale.
Può essere sufficiente, in relazione agli usi, alla natura del rapporto negoziale ed all'interesse delle parti, che sia decorso un congruo spazio di tempo dalla conclusione del contratto, per il quale possa ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza.
Si è affermato che “il più che cospicuo decorso del tempo (quasi un trentennio) costituisce indubbiamente elemento sintomatico rilevante, che, potrebbe, anche da solo, condurre ad individuare il momento in cui si è consumato il ritardo intollerabile (che, come si è visto, integra il grave inadempimento) in epoca anteriore al decennio prescrizionale” (Cass. Sez. 2, 21.12.2021, n. 40988).
Nel caso de quo, il contratto preliminare individuava come termine per il pagamento del prezzo e, una volta saldato il pagamento, per chiedere da parte del promissario acquirente la stipula del contratto definitivo, il 31.12.1981, l'azione di risoluzione era introdotta con citazione notificata il 3.4.2023 oltre quaranta anni dopo. Anche volendo considerare un largo periodo di tollerabilità e non il termine del dicembre 1981, come, invece, argomentato da ambo le parti (cfr. memoria di replica dell'attore che evidenzia
9 anche la assenza di atti interruttivi della prescrizione), non emergono inferenze processuali che possano smentire il dato oggettivo del decorso di ben oltre dieci anni.
La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento va, dunque, dichiarata prescritta, con conseguente prescrizione anche delle domande di restituzione, pagamento della penale e di risarcimento dell'ulteriore danno, che per come proposte evidentemente presupponevano l'accoglimento della domanda di risoluzione, con il venir meno ex tunc della ragione giuridica delle prestazioni già eseguite.
La domanda di ripetizione è stata formulata dall'attore, cioè, sul presupposto che il contratto preliminare dovesse risolversi per inadempimento e, quindi, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453 e ss. c.c. e il prospettato indebito derivava, dunque, in tesi, dall'effetto costitutivo e retroattivo della sentenza di accoglimento della domanda di risoluzione.
Non rileva sotto questo profilo l'occasione concreta che ha portato il a proporre Pt_1
l'azione, ovvero la conclusione del contenzioso intercorso tra l'odierno attore e la C.S.
RD AT & C. s.a.s. e la conseguente richiesta di restituzione avanzata dalla proprietaria dell'immobile, perché trattasi di mera circostanza di fatto, non giuridicamente rilevante, che non sposta i presupposti giuridici della domanda di restituzione formulata nel presente giudizio dal nei confronti del , quale Pt_1 CP_1 conseguenza dell'accoglimento della azione di risoluzione per inadempimento (non accolta). domanda di risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta
Il ha domandato anche la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità Pt_1 sopravvenuta, perché il , avendo introdotto un giudizio per il riconoscimento CP_1 dell'acquisto per usucapione del medesimo appartamento promesso in vendita, aveva assunto con tale iniziativa un comportamento incompatibile con la volontà di beneficiare della promessa del terzo quale mezzo per conseguire il trasferimento della proprietà.
Reputava che siffatto comportamento avesse reso impossibile per il PE di eseguire la propria prestazione, che doveva considerarsi estinta.
Preliminarmente anche rispetto a tale domanda alternativa va valutata l'eccezione di prescrizione della domanda di risoluzione tempestivamente formulata dal convenuto.
Come dies a quo di decorrenza del termine decennale per l'esercizio dell'azione ex art. 2935 c.c. non dovrebbe più considerarsi quello dell'assunto inadempimento del promissario acquirente, ma quello in cui, secondo la prospettazione attorea, sarebbe
10 divenuta definitivamente impossibile la prestazione da parte del promittente venditore, ovvero il momento in cui si è verificato il fatto che si assume abbia determinato l'impossibilità della prestazione.
Se collochiamo tale momento nell'aprile 2021, allorché il ha introdotto l'azione per CP_1
l'accertamento dell'acquisto dell'immobile per usucapione nei confronti della C.S.
RD AT & C. s.a.s. (cfr. all. 6 di parte attrice), il termine decennale di prescrizione non può dirsi decorso.
Ciò posto, nel merito la domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione del non può, comunque, essere accolta. Pt_1
La domanda giudiziale proposta dal ex art. 1158 c.c. nei confronti della C.S. CP_1
RD AT & C. s.a.s. non ha determinato una impossibilità sopravvenuta per la prestazione prevista in capo al PE, con estinzione della stessa.
Tanto si reputa sia che si inquadri l'obbligazione assunta dal nel contratto Pt_1 preliminare ai sensi dell'articolo 1381 c.c., quale promessa dell'obbligazione o del fatto del terzo (inquadramento dubbio in assenza di specifica individuazione del terzo, pur se era stata citata la specifica norma del codice), sia che la si inquadri nell'ambito del preliminare di vendita di cosa altrui con l'assunzione in proprio da parte del promittente venditore dell'obbligo del trasferimento del bene.
L'obbligo di facere assunto dal PE di procurare l'acquisto del bene immobile promesso in vendita di cui non era proprietario al momento della stipulazione del preliminare non può dirsi reso definitamente impossibile dalla mera proposizione di una domanda di usucapione nei confronti dell'effettivo proprietario da parte del promissario acquirente.
Ex art. 1256 c.c. “l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”. Fino al momento della decisione definitiva sulla domanda di usucapione proposta dal , il poteva ancora procurare CP_1 Pt_1
l'acquisto del bene al promittente venditore. La proposizione della domanda giudiziale di usucapione da parte del promissario acquirente nei confronti della proprietaria del bene, in un contesto in cui il non era parte del giudizio, non aveva “sostituito la Pt_1 prestazione con un diverso modo di acquisto della proprietà”.
La proposizione della domanda di usucapione ex se non costituiva una situazione impeditiva dell'adempimento da parte del promittente venditore, una situazione cioè non superabile con lo sforzo dallo stesso esigibile secondo diligenza di adoperarsi, comunque, per procurare l'acquisto dell'immobile al promissario acquirente.
11 Neppure può considerarsi causa di impossibilità sopravvenuta della prestazione del
PE un asserito intervenuto accordo tra il e la C.S. RD di AT CP_1
RD & C s.a.s., in base al quale il convenuto si sarebbe procurato il consenso della società proprietaria società all'acquisto dell'appartamento dietro versamento di un corrispettivo quale prezzo di vendita pattuito. Il adduce che l'impossibilità Pt_1 sopravvenuta consisterebbe nella circostanza che il avrebbe acquistato l'immobile CP_1 direttamente dalla società proprietaria: ebbene proprio nell'allegare tale circostanza l'attore riporta come, nel diverso giudizio introdotto dal , quest'ultimo avesse CP_1 riconosciuto che il contratto pubblico di trasferimento della proprietà non era mai stato stipulato, per cui alcuna impossibilità sopravvenuta della prestazione del promittente venditore era intervenuta.
Per inciso si aggiunge, rispetto alla allegazione del di cui solo agli scritti Pt_1 conclusionali, quale causa ulteriore di impossibilità della propria prestazione, dell'intervenuta definitiva risoluzione del contratto di permuta tra lo stesso e la C.S.
RD di AT RD & C s.a.s., che neppure tale circostanza potrebbe rilevare ex art. 1256 c.c. ed ex art. 1463 c.c., non essendo il preliminare di compravendita stipulato tra il e il condizionato espressamente al buon esito del preliminare Pt_1 CP_1 di permuta tra il e la C.S. RD di AT RD & C s.a.s., a cui, come Pt_1 detto, nel contratto preliminare di compravendita neppure è fatto riferimento. Risolto il preliminare di permuta, il avrebbe potuto o potrebbe ancora procurare l'acquisto Pt_1 da parte del secondo altri schemi contrattuali, con l'ordinaria Parte_2 diligenza. domanda di risoluzione del contratto preliminare per mutuo dissenso
Si richiama quanto detto in merito alla eccezione di prescrizione, ove la decorrenza venga fatta coincidere con la proposizione della domanda di usucapione da parte del , per CP_1 cui pure tale domanda di risoluzione non può dirsi prescritta.
Nel merito, comunque, anche tale domanda non è accoglibile.
Deve tenersi conto che, con il mutuo dissenso, le parti di un precedente rapporto contrattuale estinguono il medesimo, attraverso un nuovo accordo, con un negozio
“risolutorio” che trova un riferimento normativo espresso nell'art. 1372 c.c..
Si richiama perché condivisibile la pronuncia di legittimità in cui si legge che “questa
Corte spiega che l'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam, deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione (cfr. Cass. 22.4.1981, n. 2351). In questi termini se è
12 vero - come è vero - che ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350, n. 1), e 1351 cod. civ. il preliminare di compravendita immobiliare deve farsi per iscritto, evidentemente pur il contratto con cui le parti risolvono consensualmente il preliminare
(di compravendita immobiliare) che hanno in precedenza stipulato, deve farsi per iscritto, sì che non può operarsene il riscontro alla stregua di presunti comportamenti concludenti” (Cass. Sez. 2, 22.11.2021, n. 35931).
Tanto è assorbente per il rigetto della domanda di risoluzione del preliminare di compravendita per mutuo dissenso, in assenza di un accordo risolutorio scritto.
Si aggiunge, comunque, che non vi è prova, e ancor prima allegazione, del chiaro ed univoco intendimento delle parti di risolvere il vincolo consensualmente. La domanda del di usucapione dell'immobile è sintomatica anzi dell'interesse a conseguire la CP_1 proprietà del bene, così come in giudizio tale volontà è emersa dalla proposta eccezione di prescrizione per paralizzare l'azione di risoluzione ex adverso spiegata.
Al rigetto delle domande di risoluzione del contratto, consegue il rigetto delle connesse domande di restituzione, ripetizione, risarcimento del danno o di indennità per indebito arricchimento.
Le spese di lite per soccombenza vanno poste a carico di parte attrice e a favore di parte convenuta, tenendosi conto nella liquidazione delle attività processuali effettivamente svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti , Parte_1 Controparte_1 ogni altra domanda, eccezione e difesa rigettate, rinunciate ovvero assorbite:
- rigetta le domande;

- condanna l'attore al pagamento a favore del convenuto delle spese di lite, che liquida in € 5.261,00, oltre spese generali al 15%, iva e cap, come per legge.
Così deciso in Trani, il 12.12.2025
Il giudice
AR NN TA
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