REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Sezione Civile
Il Giudice del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, Sezione Civile, dott.ssa
Anna Smedile, in funzione di Giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., nella causa iscritta al n. 2153 del Registro Generale Contenzioso 2015
TRA in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, p.iva.: elettivamente domiciliata in Messina, Via Nino Bixio n. P.IVA_1
33 presso lo studio dell'Avv. Oreste Puglisi, che la rappresenta e difende, come da procura in atti;

- attrice -
CONTRO
nato a [...] il [...], c.f.: Controparte_1
, e , nata a [...] il [...], c.f.: C.F._1 Controparte_2
, entrambi elettivamente domiciliati in Rometta, Via nazionale n. C.F._2
419, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Laface, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- convenuti - avente per OGGETTO: risoluzione contrattuale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La società quale promittente venditrice, chiamava in Parte_1
giudizio e , esponendo: che in data 25 maggio 2012, Controparte_1 Controparte_2 prometteva di acquistare dalla un Controparte_1 Parte_1
appartamento per civile abitazione sito in San Pier Niceto, Fraz. Marina, Via Sen. Pitrone,
Piano 1, catastalmente individuato al N.C.E.U. al foglio 2, part. 789, sub 3, Cat. F/3, in corso di costruzione, con annesso posto auto esterno ubicato nell'area pertinenziale posta a sud del fabbricato;
che con atto del 27 luglio 2012 la S.C.T.S. consentiva che anche
, coniuge di si obbligasse di acquistare il citato Controparte_2 Controparte_1 immobile;
che nel preliminare si specifica che il fabbricato di cui fa parte l'appartamento promesso in vendita era stato costruito in forza della concessione edilizia n. 9 del
5/06/2009 rilasciata dal Comune di San Pier Niceto, cui facevano seguito la concessione in variante e completamento n. 1 del 17/01/2013 e l'autorizzazione n. 24 del 08/11/2013 per accertamento di conformità rilasciata ai sensi degli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001 per la regolarizzazione edilizia del muro di contenimento delle aree di parcheggio;
che, in acconto sul prezzo, i coniugi corrispondevano delle somme e, nello Controparte_3 specifico, l'importo di € 12.000,00 versata alla data del 25/05/2012, a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione del preliminare di vendita, un acconto di € 10.000,00 alla data del 27/07/2012, pagato contestualmente alla sottoscrizione del subentro nel preliminare di vendita da parte di , un acconto di € 10.000,00 alla CP_2 data del 05/09/2012, un acconto di € 10.000,00 alla data del 19/10/2012 ed un acconto di
€ 5.000,00 alla data del 21/02/2014, per complessivi € 47.000,00 sul prezzo complessivamente stabilito di € 112.000,00 oltre l'IVA; che, in forza del contratto preliminare, il saldo prezzo che ammontava ad € 65.000,00 importo che avrebbe dovuto essere pagato dai promissari acquirenti all'atto della stipula del rogito notarile mediante ricorso ad istituto mutuante;
che, nonostante i reiterati solleciti e da ultimo anche in conseguenza della diffida ad adempiere ed intimazione di mora ex art. 1453 c.c. comunicata il 27/11/2014, e non prestavano Controparte_1 Controparte_2 adempimento alle proprie obbligazioni, non procedendo all'accensione di un mutuo per il pagamento del saldo prezzo, né indicando il notaio presso il quale formalizzare il contratto definitivo;
che la società attrice aveva adempiuto a tutte le obbligazioni contrattuali e, in particolare, ultimava i lavori, chiedeva ed otteneva dal Comune di San
Pier Niceto il rilascio del certificato di abitabilità il 4/12/2013, con racc. 4/6/2014 comunicava ai promissari acquirenti l'avvenuto frazionamento del mutuo fondiario;
che, nonostante ciò, la società promittente venditrice non poteva realizzare l'incasso promesso e che, inoltre, ancora prima della completa esecuzione dei lavori, i coniugi convenuti si introducevano illecitamente nell'appartamento con la scusa di fornire il portoncino d'ingresso, secondo quanto stabilito nel preliminare, per collocarlo materialmente in posa con propri operai;
che da quel momento i coniugi convenuti consentivano l'accesso all'appartamento soltanto alla loro presenza o previo appuntamento adducendo che all'interno dell'appartamento avrebbero trasportato mobili ed altre suppellettili;
che, da qualche tempo, i coniugi si sono trasferiti all'interno Parte_2 dell'appartamento, stabilendovi la loro residenza anagrafica, così determinando ulteriore e notevole pregiudizio per l'impresa che, oltre al mancato realizzo del prezzo dell'immobile, non può disporre del bene, e deve pagare le rate del mutuo fondiario, già frazionato, che grava sull'appartamento illegittimamente occupato dai coniugi Per_1
i quali, peraltro, non hanno pagato modifiche ed addizioni extra-capitolato da
[...] essi richieste e regolarmente contabilizzato in € 4.931,94; che, da ultimo, i coniugi chiudevano illecitamente la veranda dell'appartamento, occupato con Controparte_3 infissi in vetro ed alluminio in violazione della C.E., esponendo l'impresa a sanzioni e responsabilità anche di carattere penale;
che, per sottrarsi all'adempimento del contratto preliminare i coniugi adducevano irregolarità, inadeguatezze o Controparte_3 difformità dell'appartamento, contraddette in radice dall'avvenuto rilascio, da parte del
Comune di San Pier Niceto, del certificato di abitabilità dell'immobile che attesta la perfetta conformità, salubrità e sicurezza dell'immobile oggetto della promessa di vendita;
che rimanevano senza esito gli inviti rivolti ai convenuti per provvedere all'immediata stipula contrattuale.
Tutto quanto sopra premesso, la chiedeva di ritenere e Parte_1
dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 25 maggio
2012 con i convenuti e per grave inadempimento Controparte_1 Controparte_2 di quest'ultimi e, conseguentemente, di condannare i convenuti a rilasciare l'immobile libero di persone e cose e al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla società attrice per il mancato pagamento del saldo prezzo e delle modifiche richieste, quantificandolo nella misura pari a quanto già versato dai convenuti in acconto sul prezzo e dei danni subiti dalla società attrice a seguito dell'illecita occupazione dell'immobile da parametrarsi in base al canone locativo mensile, ed in misura non inferiore ad € 400,00 mensili a far data dal 9/10/2013 (data di residenza anagrafica) e fino al rilascio dell'immobile o quella maggiore o minore misura determinata in corso di causa, oltre rivalutazione e spese e compensi di giudizio.
Con comparsa depositata in data 22.03.2016 si costituivano in giudizio CP_1
e , i quali confermavano di essersi rifiutati di sottoscrivere
[...] Controparte_2 l'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, rifiuto tuttavia giustificato dalla circostanza che, pur avendo ricevuto dal Comune di S. Pier Niceto le prescritte certificazioni di conformità ed abitabilità, queste non potevano essere emesse perché non rispondenti alla reale situazione dei luoghi e che l'unità immobiliare non era conforme né al progetto indicato nel preliminare, né a quello depositato presso il Genio Civile di
Messina e presentava gravi irregolarità; l'attrice, inoltre, ometteva l'installazione dell'ascensore; che i coniugi si erano sempre dimostrati pronti a sottoscrivere CP_1
l'atto pubblico di trasferimento purché si provvedesse alla regolarizzazione dell'immobile promesso, sostanzialmente abusivo. Pertanto, parte convenuta chiedeva la chiamata in causa dell'Ing. ed il Comune di S. Pier Niceto, per Persona_2
ivi sentire accertare e dichiarare la loro responsabilità circa la mancata rispondenza tra la reale situazione dei luoghi e quanto da loro certificato ed assentito in relazione all'immobile per cui è causa ed all'intero fabbricato in cui ricade e, conseguentemente, accertare e dichiarare che la non conformità dell'immobile promesso e del fabbricato in cui ricade, con condanna dei terzi chiamati a manlevare e garantire i convenuti da ogni pregiudizio che dovesse loro conseguire dal presente procedimento, nonché al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi in esito al loro scorretto comportamento. I convenuti chiedevano, poi, in riconvenzionale: di condannare l'attrice a sanare la situazione urbanistico-sismica dell'intero fabbricato riportandolo nell'ambito del corretto e conforme a quanto promesso o, in subordine, di ridurre il corrispettivo pattuito, nella misura determinata in corso di causa, in proporzione al suo deprezzamento;
in via subordinata, di accertare e dichiarare l'inadempimento dell'attrice e conseguentemente, la risoluzione dell'intercorso preliminare per fatto e colpa imputabili alla stessa e/o al progettista-direttore dei lavori e/o al , con la restituzione di Controparte_4 quanto versato ed al doppio della caparra confirmatoria (€ 12.000,00) oltre interessi e rivalutazione, con condanna al risarcimento in favore dei convenuti dei danni tutti, subiti e subendi, oltre alla maggior somma tra speso e migliorato in relazione alle rifiniture eseguite dai convenuti, nonché al pagamento delle spese e dei compensi del presente procedimento, in solido con il progettista-direttore dei lavori, Ing. e con il Per_2
. Controparte_4
Contestualmente alla comparsa di costituzione i convenuti chiedevano di disporre sequestro giudiziario dell'immobile contraddistinto in catasto al foglio 2, particella 789 sub 3 del Comune di S. Pier Niceto, nonché il sequestro conservativo su tutti i beni mobili ed immobili dell'attrice fino all'importo di € 200.000,00. Differita l'udienza di prima comparizione per consentire la citazione dei terzi chiamati in giudizio, all'udienza del 27 gennaio 2017 parte convenuta chiedeva un termine per provvedere alla notifica. Rigettata l'istanza di rimessione in termini, il procedimento veniva istruito con la concessione dei termini di cui all'art. 183, comma 3,
c.p.c.
Con ordinanza del 13 marzo 2018 veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio.
Assegnato il procedimento alla scrivente, con ordinanza del 22 gennaio 2020 veniva rigettata la richiesta di sequestro giudiziario e di sequestro conservativo svolta da e per difetto del periculum in mora. Controparte_1 Controparte_2
Successivamente, con ordinanza del 12 giugno 2021 venivano rigettate le richieste istruttorie articolate dalle parti e disposta c.t.u., con integrazione del quesito anteriormente conferito al c.t.u.
Espletata consulenza tecnica d'ufficio, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con concessione di termine per il deposito di note conclusive.
Sostituita l'udienza dallo scambio cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
2. La società conveniva in giudizio i coniugi Parte_1 CP_1
e per chiedere la risoluzione del contratto preliminare del
[...] Controparte_2
25 maggio 2012 avente ad oggetto l'appartamento di civile abitazione sito in San Pier
Niceto, piano 1, identificato in catasto al foglio 2, particella 789, sub 3, in corso di costruzione, con annesso posto auto, per inadempimento dei promissari acquirenti e , quest'ultima in forza dell'atto di subentro del 27 Controparte_1 Controparte_2
luglio 2012.
Giova precisare, anzitutto, che non è oggetto di contestazione tra le parti la conclusione del contratto preliminare, così come dell'atto del 27.07.2012, così come la mancata stipula del contratto definitivo.
Orbene, secondo la ricostruzione della società promittente venditrice, la mancata conclusione del contratto definitivo sarebbe addebitabile al comportamento dei convenuti, i quali, pur avendo la società venditrice assolto agli obblighi assunti in sede di preliminare, non intendevano adempiere alle obbligazioni assunte, omettevano di accendere il mutuo per il pagamento del saldo del prezzo di trasferimento e di indicare il notaio per formalizzare il contratto definitivo. A loro volta, i convenuti eccepivano l'inadempimento della promittente venditrice, in particolare deducendo che l'immobile promesso in vendita, pur dotato dei certificati di abitabilità e conformità, era sostanzialmente abusivo poiché dette certificazioni non potevano essere emesse in quanto non rispondenti alla situazione dei luoghi e non conformi a progetto.
Passando prioritariamente alla disamina della domanda proposta da
[...]
occorre preliminarmente opportunamente qualificare la stessa. Parte_1
In diritto, va ricordato che - in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria come, per l'appunto, il preliminare di vendita del 25 maggio 2012 in oggetto - la parte non inadempiente che abbia esercitato il potere di recesso riconosciutole dalla legge è legittimata, ai sensi dell'art. 1385 co.

2. c.c.,
a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata;
in tal caso, la caparra confirmatoria assolve la funzione di liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da inadempimento.
Qualora, invece, la stessa parte non inadempiente abbia preferito domandare ex art. 1385, comma 3, c.c. l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, ragion per cui il pregiudizio subìto dovrà, in tal caso, essere provato nell'an e nel quantum, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria (cfr. Cass. Civ., sez. II,
29/09/2020, n.20532).
I due rimedi di cui ai commi 2 e 3 dell'art.1385 c.c. appena enucleati hanno, pertanto, carattere distinto e non cumulabile, fermo restando che, in entrambe le ipotesi,
l'inadempimento si identifica con quello che dà luogo alla caducazione degli effetti del contratto, di cui il Giudice è tenuto, comunque, a sindacare la gravità e l'imputabilità.
Princìpi ribaditi anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che l'azione di risoluzione e di risarcimento integrale del danno e l'azione di recesso e di ritenzione della caparra si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale, atteso che la finalità di liquidazione anticipata, forfettaria e stragiudiziale, tipica della richiesta di ritenzione della caparra (o di esazione del doppio), viene irrimediabilmente esclusa dalla pretesa giudiziale di un maggior danno da risarcire, conseguibile secondo le normali regole probatorie (cfr. Cass. civ., SS.UU., 14.1.2009, n.
553).
Ciò premesso, nell'esercizio dei poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure del decidente, la domanda svolta dalla va qualificata Pt_1 Parte_1 come azione di risoluzione, considerato che la società istante chiedeva la declaratoria di risoluzione del preliminare, con condanna dei convenuti al risarcimento del danno, senza mai riferirsi alla caparra e senza chiedere la ritenzione di essa.
Per costante giurisprudenza, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez.
II, 12/06/2018, n.15328).
Qualora, poi, il convenuto nei cui confronti è stata proposta una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento sollevi eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. occorrerà accertare, nell'ambito di una valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente dedotti dalle parti, se colui che ha chiesto in giudizio la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. sia a sua volta inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti (cfr. Cass. Civ., sez. II, 17/02/2004, n. 2992). La denuncia di reciproci inadempimenti comporta per il Giudice l'esigenza di un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass.
Civ., sez. II, 01/08/2024, n.21699); tale valutazione comparativa del comportamento delle parti deve tener conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico - sociale del contratto.
Sulla scorta delle considerazioni in diritto sopra richiamate va ora considerato il profilo relativo all'inadempimento e, segnatamente, alle condotte reciprocamente tenute dalle parti del giudizio rispetto agli obblighi contrattualmente assunti in sede di stipula del preliminare.
Quanto all'inadempimento dei promissari acquirenti, esso si evince pacificamente in atti per stessa ammissione dei convenuti, i quali confermavano di non essere addivenuti alla stipula del contratto definitivo nei termini pattuiti nel preliminare di compravendita ove, all'art. 13, le parti avevano convenuto di procedere alla stipula del rogito notarile a seguito di frazionamento del mutuo a cura della società costruttrice, avvenuto con atto pubblico dell'8.05.2014, ed entro tre mesi dall'avvio della pratica di erogazione di finanziamento in favore dei promissari acquirenti. I convenuti, infatti, pur notiziati del frazionamento del mutuo con raccomandate datate 3.06.2014 e 20.11.2014, non davano seguito agli obblighi assunti in sede di preliminare.
Passando al vaglio dell'eccezione di inadempimento formulata dai coniugi
[...]
– nei confronti della società promittente, va verificato se Pt_3 CP_2
l'inadempimento, da parte di questi ultimi, degli obblighi assunti in sede di preliminare fosse giustificata o meno al fine di operare una valutazione comparativa delle condotte rispettivamente tenute dalle parti.
Nello specifico, parte convenuta deduceva che, nonostante la regolarità formale dell'appartamento e del fabbricato, le certificazioni rilasciate dal Comune di San Pier
Niceto non potevano essere rilasciate in quanto non rispondenti al vero e che, pertanto,
l'immobile era nella sostanza abusivo, al punto che ciò giustificava il rifiuto frapposto alla stipula del rogito notarile di compravendita e che veniva presentato formale esposto in data 11.08.2014 alla Guardia di Finanza di Milazzo.
Quindi, i convenuti non contestavano la regolarità formale dell'appartamento e del fabbricato, testualmente riconoscendo che “l'immobile di cui si tratta ha ricevuto dal
Comune di S. Pier Niceto le prescritte certificazioni di conformità ed abitabilità ma, in realtà, le stesse non potevano essere emesse sia perché le prodromiche dichiarazioni e certificazione del Direttore dei Lavori – progettista non rispecchiavano la reale situazione dei luoghi, sia perché l'immobile è difforme, come già detto, tanto al progetto assentito dal Comune di S. Pier Niceto quanto a quello assentito, ai fini sismici, dal Genio
Civile di Messina.”.
Ebbene, dalla lettura dell'art. 7 del contratto preliminare emerge che la società promittente venditrice si obbligava entro la stipula dell'atto pubblico notarile “alla presentazione all'U.T.C. di San Pier Niceto degli elaborati relativi alle varianti in c.o. intervenute e non rispecchianti quanto nel progetto allegato alla C.E. N. 09 del
05/06/2009 […] alla consegna del Certificato di Agibilità e dell' […]”. CP_5
Ora, come risulta dalla documentazione in atti la società costruttrice promittente venditrice chiedeva ed otteneva dal Comune di San Pier Niceto la concessione edilizia in sanatoria n. 1 del 17.01.2013 relativamente al progetto di variante, con atto a firma del
RA quale responsabile dell'Ufficio tecnico del predetto Comune. Persona_3
Inoltre, con provvedimento del 4.12.2013 a firma del RA , Persona_3
l'Ufficio tecnico del Comune di San Pier Niceto certificava l'abitabilità dell'unità immobiliare identificata catastalmente al foglio 2, particella 789, sub 3 sulla scorta del certificato di conformità delle strutture rilasciato in data 25.01.2012 prot. 273639 dall'Ufficio del Genio Civile di Messina ai sensi dell'art. 28 della l. n. 64/74, della conformità dell'unità immobiliare al progetto allegato di cui alle C.E. n. 9/09 e quelle in variante n. 01/13, a quello dell'Ufficio del Genio Civile di Messina e alle norme igienico sanitarie, delle conformità dell'impianto idrico ed elettrico.
Quanto precede, unitamente alla denuncia di irregolarità sostanziale degli stessi convenuti, porta a concludere circa la regolarità formale dell'immobile promesso in vendita avendo in parte qua la società adempiuto agli obblighi Parte_1
assunti in sede di stipula del contratto preliminare ed avendo, altresì, provveduto al frazionamento del mutuo con atto pubblico del 18.05.2014.
Quanto, poi, alle irregolarità denunciate dai convenuti, il C.T.U. nominato in corso di giudizio, le cui conclusioni, esaustive sotto il profilo tecnico e coerenti dal punto di vista logico, anche a seguito dei rilievi pervenutigli nel termine assegnato, ha rappresentato che, con riguardo all'unità immobiliare promessa in vendita, identificata in catasto del Comune di San Pier Niceto al foglio 2 part. 789 sub 3, sulla base delle misurazioni effettuate nel corso dei sopralluoghi e dal confronto tra lo stato di fatto con l'elaborato progettuale assentito con la C.E. n° 1/2013, dal punto di vista planimetrico, della distribuzione degli ambienti interni e della loro consistenza non emergono difformità.
Quando alla realizzazione delle opere di chiusura di una porzione della veranda esistente, le relative variazioni, non presenti nell'elaborato progettuale di cui alla C.E. n°
1/2013, e non inserite nella planimetria catastale redatta il 4/06/2013, non sono ascrivibili alla società costruttrice quanto piuttosto ai convenuti, attuali occupanti dell'immobile, come confermato dalla circostanza che questi sono i destinatari di dell'ordinanza di demolizione n. 22 del 07/07/2020 per il ripristino dei luoghi a seguito degli accertamenti condotti dall'ufficio tecnico del Comune di San Pier Niceto.
Inoltre, il C.T.U., non ha riscontrato la presenza di difetti di costruzione all'interno dell'abitazione.
Senonché, è stato riscontrato che il fabbricato è dotato di due accessi di cui il primo, a livello di piano terra lato ovest dalla via Senatore Pitrone, a mezzo una scala esterna costituita da 6 alzate con pianerottolo finale e portoncino s.n.c. che si apre sull' androne del vano scala ed il secondo, al livello di piano primo, dall'area adibita a parcheggio sempre attraverso una scaletta dalla quale si raggiunge, percorrendo un ballatoio condominiale, un portoncino che si immette sul vano scala posto al civico 224 di via Sen. Pitrone.
La creazione della scaletta di 6 gradini e la realizzazione, per l'accesso all'unità promessa in vendita, del portoncino d'ingresso nell'area condominiale lato est del fabbricato, prevista soltanto in corso d'opera per raccordare il dislivello tra i due tratti di strada ad est ed a ovest del fabbricato, ha comportato un abbassamento della quota del solaio di calpestio del piano primo rispetto alla quota stradale rendendo lo stesso al di sotto della strada e dell'area di pertinenza adiacente nel lato sud.
Nondimeno, con riferimento alla riduzione delle superfici finestrate, seppur lievemente inferiori di quelle previste in progetto, le stesse rispondono in ogni caso ai parametri minimi previsti dal regolamento risultando superiori ad 1/8 della superficie del pavimento dei singoli ambienti. Quest'ultimi risultano direttamente aerati ed illuminati ad eccezione del bagno principale, la cui apertura si affaccia sulla porzione di veranda che è stata chiusa con la collocazione di una vetrata come già precedentemente riferito ascrivibile a condotta dei convenuti.
Tuttavia, la differenza di quota del piano di calpestio, rispetto al progetto, originariamente prevista alla stessa quota del tratto di strada lato monte ha influito negativamente sulla luminosità, panoramicità ed aereazione dell'appartamento.
Nel resto, non sono emerse evidenti criticità neanche nelle aree esterne di pertinenza quali veranda lato ovest o balcone lato est adiacente allo spazio condominiale.
Il C.T.U. ha rappresentato che nel complesso l'unità immobiliare è dotata di un buon stato di rifinitura e che per questo possa essere inserita tra le abitazioni di tipo civile rientranti nella categoria catastale A/2 anziché A/4 come di fatto risulta dalla visura catastale, così prendendo posizione sulla prospettazione dei convenuti che Si è sottolineavano la non esatta attribuzione della categoria catastale.
Quanto alle parti comuni interne ed esterne, l'unità immobiliare promessa in vendita è allibrata al catasto fabbricati del comune di San Pier Niceto al foglio 2 part. 789 sub.

3. Nel subalterno 8 rientrano la corte condominiale lato est a livello di piano primo, il vano scala e il pianerottolo d'accesso lato ovest a livello di piano terra. In questi spazi condominiali sono stati collocati, nella corte lato est in adiacenza al portoncino d'ingresso al vano scala, i contatori dell'acqua a servizio di tutte le unità immobiliari e nel pianerottolo lato ovest i contatori della luce all'interno di un incavo opportunamente protetto da un infisso in alluminio. Come riscontrato dal C.T.U., nel complesso questi spazi risultano ben rifiniti ad eccezione del muro, a confine con la strada a livello di piano primo in cui sono presenti, alla base, dei distacchi dello strato di finitura dell'intonaco, che invero non sono stati ricondotti ad un vizio costruttivo.
Invece, non risulta ancora individuato il posto auto contrariamente a quanto convenuto in sede di preliminare.
Inoltre, non risulta ancora installato l'ascensore. Tuttavia, ciò non può ricondursi ad un inadempimento contrattuale della società venditrice, non evincendosi dalla descrizione dell'unità abitativa e delle pertinenze l'obbligo di realizzazione dell'ascensore a corredo dell'appartamento, né il trasferimento del godimento dello stesso tra l'indicazione dei diritti provenienti dalle parti comuni del fabbricato. Con la precisazione che è ininfluente il richiamo - contenuto all'art. 10 del preliminare per la regolamentazione delle parti comuni - al regolamento condominiale, non prodotto agli atti del giudizio. Né in relazione all'appartamento promesso in vendita, ubicato a livello di piano primo, è prevista l'obbligatorietà della realizzazione dell'ascensore, come argomentato sul punto dallo stesso C.T.U.
Da tutto quanto sopra emerge che le criticità riscontrate in giudizio in relazione dell'unità abitativa promessa in vendita, imputabili alla società costruttrice/venditrice, attengono alla mancata individuazione del posto auto e alla differenza di quota del piano di calpestio rispetto al progetto.
Tuttavia, l'omessa individuazione del posto auto non configura un inadempimento che, sia pure rilevante, in una valutazione comparativa degli inadempimenti reciproci, ha assunto un peso determinante in relazione alla mancata stipula del contratto definitivo di compravendita.
Sul punto, va evidenziato che i coniugi convenuti abitano l'appartamento essendosi ivi trasferiti, pur in assenza di un titolo legittimante (il contratto preliminare non prevedeva l'anticipazione del possesso dell'immobile), stabilendo ivi la loro residenza anagrafica sin dal 9.10.2013.
All'evidenza, la mancata individuazione del posto auto non ha pregiudicato la fruibilità e vivibilità dell'appartamento tanto che i convenuti vi abitano stabilmente da oltre un decennio, così non potendosi ritenere che l'inadempimento in parte qua della società costruttrice sia stato causalmente determinante rispetto alla mancata stipula del contratto definitivo. Analoghe considerazioni vanno estese alla minore luminosità, panoramicità ed aereazione dell'appartamento goduto dall'appartamento determinato dalla differenza di quota del piano di calpestio, dovendo ulteriormente evidenziare che la conseguente riduzione delle superfici finestrate, lievemente inferiori di quelle previste in progetto, risponde comunque ai parametri minimi regolamentari e che, in ogni caso, detta difformità rispetto alla previsione progettuale non può ritenersi causa della mancato trasferimento del bene, essendo questo profilo già visibile e riscontrabile nell'immobile al momento della stipula del preliminare, nel quale si dava atto del completamento, già alla data del 25.05.2012, dei muri perimetrali, dei parapetti degli sporti, delle tramezzature interne e delle persiane (art. 5 preliminare).
Deve ritenersi, pertanto, che l'inadempimento imputabile alla società attrice non
è connotata da gravità, smentita per tabulas dalla regolarità formale dell'unità abitativa e dalla utilizzabilità del bene, comprovata dalla circostanza che i promissari acquirenti, pur contestando una serie di irregolarità, hanno abitato l'immobile e sostanzialmente beneficiato del godimento dello stesso senza un valido titolo, rifiutandosi al contempo di stipulare il contratto definito e di versare la restante parte del prezzo convenuto, costituendo piuttosto detto comportamento inadempiente quello che giustifica in maniera prevalente la domanda di risoluzione della società attrice, in quanto maggiormente incisivo sul regolamento contrattuale, tenuto conto dei rispettivi interessi dei contraenti.
Come sopra già osservato, nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche deve procedersi ad un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente (cfr. Cass. Civ. sez. II,
22/05/2019, n.13827; Cass. Civ., sez. III, 08/07/2024, n.18485).
Nel caso di specie, data la situazione creatasi, la promittente venditrice non ha ottenuto il versamento del prezzo convenuto e sulla stessa sono gravati gli oneri del mutuo edilizio, seppure oggetto di frazionamento, mentre i coniugi , Parte_4 CP_2
nonostante la condotta inadempiente consistente nella mancata stipula del contratto definitivo e dell'accollo del mutuo, hanno comunque acquisito la disponibilità del bene, con soddisfazione dell'interesse sotteso alla stipula del preliminare non adempiuto ovvero l'acquisizione di un immobile ad uso abitativo, dimostrandosi la denuncia delle irregolarità un comportamento non coerente con l'occupazione, di fatto e nel tempo, dell'appartamento.
All'evidenza, nel quadro complessivo del rapporto e dei reciproci interessi dei contraenti, i convenuti si sono resi responsabili delle violazioni maggiormente rilevanti e causa dell'alterazione del sinallagma contrattuale e della conseguente iniziativa di risoluzione del contratto preliminare da parte della società promittente venditrice.
La superiore conclusione non è revocata in dubbio dalle irregolarità riscontrate dal C.T.U con riguardo al fabbricato in cui si colloca l'unità immobiliare promessa in vendita.
Segnatamente, quanto alla non conformità progettuale alla normativa vigente del fabbricato, non sono rilevanti ai fini del decidere le criticità riscontrate dal consulente tecnico d'ufficio al paragrafo 3.1) della relazione di c.t.u. in atti con riguardo alla concessione edilizia n. 9/2009.
Ad avviso del C.T.U., a seguito di egli elaborati grafici allegati alla C.E. n.
09/2009 e dai computi e le verifiche effettuate, il progetto non risultava conforme alla normativa vigente, pur venendo comunque rilasciata la detta concessione edilizia. Ad analoghe conclusioni giunge il C.T.U. con riguardo all'autorizzazione edilizia n. 24/2013
(par.

3.5 relazione di c.t.u.).
Tuttavia, eventuali responsabilità in parte qua non sono riconducibili alla società costruttrice/venditrice. La stessa considerazione va operata in relazione alla incompleta presentazione degli elaborati progettuali sottesi alla concessione edilizia n. 1/2013 variante in sanatoria, rilasciata dal Comune di San Pier Niceto. Con riguardo a detti profili, infatti, l'eventuale responsabilità va ricercata nella condotta delle Autorità e dei soggetti preposte ai controlli e alla presentazione e rilascio dei titoli autorizzativi, questioni queste non oggetto del presente giudizio, anche considerata la decadenza maturata in danno ai convenuti rispetto alla chiamata in giudizio del progettista-direttore dei lavori, Ing. e del . Per_2 Controparte_4
Quanto alla conformità alla normativa antisismica, non è stata rilevata alcuna criticità, mentre rimane irrilevante nel presente giudizio l'irregolarità dell'iter amministrativo curato in parte qua. Parimenti irrilevante ai fini di causa è l'irregolarità procedurale amministrativa del locale sottotetto, investendo il distinto profilo dei rapporti di diritto pubblico tra il privato e la pubblica amministrazione.
Pertanto, per tutto quanto sopra esposto in fatto e in diritto, merita accoglimento la domanda di risoluzione contrattuale chiesta da parte attrice, da imputarsi al contegno gravemente inadempiente dei promissari acquirenti.
Nel caso di specie, non è stata accertata l'assenza di caratteristiche essenziali dell'immobile. Anzi, è pacifico che i convenuti occupano l'immobile e che lo stesso veniva ed è utilizzato come abitazione di residenza.
Deriva logicamente che la mancata conclusione del contratto definitivo da parte dei convenuti era immotivata e che pertanto tale contegno, unito al mancato versamento del prezzo secondo le scadenze pattuite, si qualifichi alla stregua di un inadempimento che si configura in termini di gravità avendo la mancata stipula del contratto definitivo e il mancato accollo del mutuo inciso sul sinallagma contrattuale.
In ordine alla gravità dell'inadempimento, poi, va anche rilevato che la società promittente venditrice era anche impresa costruttrice e che, pertanto, tutti gli obblighi assunti anche in ordine al completamento dell'opera edilizia e al frazionamento del mutuo, avvenuto con atto notarile dell'8.05.2015, era esclusivamente finalizzato al trasferimento del bene e all'acquisizione del corrispettivo.
Inoltre, la gravità dell'inadempimento dei convenuti si evince dalla circostanza rappresentata dall'avvenuta occupazione sine titulo dell'appartamento già a seguito della stipula del preliminare e fino all'attualità.
L'indisponibilità sine die del bene promesso, in assenza della stipula del definitivo, ha senza dubbio inciso sull'economicità dell'operazione contrattuale, in quanto – aldilà dell'entità del corrispettivo pattuito – impediva al proprietario la possibilità di disporne altrimenti.
Lo stesso profilo rileva – come già sopra accennato – anche in via soggettiva, evidenziando un comportamento colpevole dei convenuti, i quali, pur utilizzando e godendo dell'appartamento, non addivenivano al rogito notarile e, da quanto emerge dalla documentazione in atti, contestavano genericamente la difformità dalla concessione edilizia per la prima volta con pec del 2.10.2014, ben oltre due anni dalla stipula del preliminare e solo dopo l'avvenuto frazionamento del mutuo e solo dopo avere ricevuto la ricezione della diffida alla stipula del definitivo.
Va quindi dichiarata la risoluzione, per grave inadempimento dei promissari acquirenti, del contratto preliminare di cui alla scrittura privata del 25 maggio 2012 sottoscritta da e avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
l'appartamento per civile abitazione sito in San Pier Niceto, Fraz. Marina, Via Sen.
Pitrone, Piano 1, catastalmente individuato al N.C.E.U. al foglio 2, part. 789, sub 3, in corso di costruzione, con annesso posto auto esterno ubicato nell'area pertinenziale posta a sud del fabbricato, cui accede l'atto del 27 luglio 2012 di subentro anche di CP_2
, coniuge di quale promissario acquirente.
[...] Controparte_1
La superiore statuizione comporta il conseguenziale rigetto delle domande formulate in riconvenzionale ai punti 4) e 5) della comparsa di costituzione, mentre vanno dichiarate inammissibili le domande articolate dai coniugi – al punto n. CP_1 CP_2
1) stante la decadenza alla chiamata dei terzi maturata per effetto della loro mancata citazione in giudizio disposta, su istanza dei convenuti, con ordinanza del 26.03.2016 e del rigetto dell'istanza di rimessione in termini (con ordinanza resa all'udienza del
27.01.2017).
La retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione, stabilita dall'art. 1458
c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, ed a prescindere dell'imputabilità delle inadempienze, dell'obbligo di restituire le prestazioni già ricevute, rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione di indebito, così dovendosi meglio giuridicamente qualificare la domanda di risarcimento del danno formulata da parte attrice per il mancato godimento del bene (cfr. Cass. Civ., sez. II, 14/03/2017, n. 6575).
Per l'effetto, i convenuti sono tenuti al rilascio dell'immobile oggetto del contratto preliminare risolto, oltre a corrispondere alla promittente venditrice i frutti per l'anticipato godimento dello stesso in conformità all'obbligo di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera (cfr. Cass. Civ., n. 6575/2017 cit.; Cass. Civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24325).
Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e, dunque, dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo della Suprema Corte, al canone locatizio di mercato (cfr. Cass. Civ.,
n. 24325/2017 cit.), criterio da utilizzarsi anche in ipotesi – come nella specie – di occupazione anticipata dell'immobile in assenza di titolo (cfr. Cass. Civ., sez. III,
09/08/2016, n.16670), quantificato dal C.T.U. nell'importo di € 180,00 mensili, che andranno corrisposti dal 9/10/2013 (data di residenza anagrafica) e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze mensili sino al soddisfo.
Quanto, poi, alla richiesta della rivalutazione essa va rigettata. Ed invero occorre ricordare che le restituzioni derivanti dalla risoluzione del rapporto contrattuale non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali ai sensi dell'art. 1224 c.c., danno che va, peraltro, provato dalla parte richiedente e di cui l'attrice non ha dato prova.
Sempre in ragione degli obblighi restitutori di cui all'art. 1458 c.c., la società attrice va condannata alla restituzione degli importi incamerati sul prezzo di compravendita, pari ad € 47.000,00, oltre interessi dalla domanda giudiziale al soddisfo.
Non va riconosciuta la rivalutazione monetaria per quanto appena sopra richiamato in tema di obbligazioni restitutorie ex art. 1458 c.c.
È appena il caso di precisare che parte attrice è tenuta alla restituzione anche dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria (€ 12.000,00), avendo optato per l'azione di risoluzione del contratto piuttosto che per l'esercizio del diritto di recesso dal preliminare, cui accede per legge il diritto alla ritenzione della caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte – come nella specie secondo quanto già osservato in punto di qualificazione della domanda - preferisca agire per la risoluzione, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum (cfr. Cass. Civ., sez. II,
29/09/2020, n.20532).
Cosicché, nel caso sottoposto all'attenzione del decidente, la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria, perdendo quella di liquidazione anticipata, forfettaria e stragiudiziale del danno.
Fermi gli obblighi restitutori sopra evidenziati, non merita accoglimento la domanda di risarcimento del danno articolata dalla società attrice in relazione al mancato pagamento delle modifiche ed addizioni extra-capitolato richieste dai convenuti, regolarmente contabilizzati in € 4.931,94.
Sul punto è sufficiente richiamare – come già sopra osservato – che la pretesa risarcitoria conseguente alla risoluzione contrattuale segue gli ordinari criteri probatori e presuppone, pertanto, la dimostrazione del pregiudizio asseritamente subito, onere non assolta da che non ha provato l'esecuzione di opere aggiuntive Parte_1 nell'unità immobiliare promessa in vendita, né che esse siano state richieste dai convenuti, né risulta dimostrato il relativo esborso per manodopera e fornitura materiali, non essendo all'uopo idonea la documentazione prodotta (doc. 16 produzione
[...]
. Parte_1
Parimenti sprovvisto di prova, oltre che di sufficiente allegazione, è l'asserito e non meglio precisato pregiudizio sofferto per il mancato versamento del prezzo di vendita. Come è noto, infatti, va esclusa qualsiasi forma di risarcimento in re ipsa per il solo fatto del verificarsi dell'illecito civile, dovendo nel nostro ordinamento la pretesa riparatoria avere ad oggetto esclusivamente il pregiudizio che sia conseguenza diretta ed immediata dell'illecito medesimo.
3. Le spese processuali - anche tenuto conto del procedimento cautelare in corso di causa iscritto al n. 2153-1/2015 R.G. - seguono la soccombenza e, pertanto, avuto riguardo all'esito complessivo del giudizio, esse vanno poste a carico dei convenuti in favore di parte attrice, nella misura liquidata in dispositivo in applicazione del D.M. n.
55/2014, avuto riguardo al valore della controversia, alle questioni trattate e all'attività difensiva svolta.
Pone le spese di c.t.u. interamente a carico dei convenuti, in solido tra di loro.


P.Q.M.

il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, Sezione Civile, disattesa ogni contraria e ulteriore istanza, pronunciando nel giudizio n. 2153/2015 R.G. così provvede:
- dichiara la risoluzione, per grave inadempimento dei promissari acquirenti, del contratto preliminare di compravendita di cui alla scrittura privata del 25.05.2012 sottoscritta da e avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
l'appartamento per civile abitazione sito in San Pier Niceto, Fraz. Marina, Via Sen.
Pitrone, Piano 1, catastalmente individuato al N.C.E.U. al foglio 2, part. 789, sub 3, in corso di costruzione, con annesso posto auto esterno ubicato nell'area pertinenziale posta a sud del fabbricato, cui accede l'atto del 27.07.2012 di subentro anche di CP_2
quale promissario acquirente e, per l'effetto: ordina a e a
[...] Controparte_1 il rilascio dell'immobile oggetto di preliminare, libero e sgombro da Controparte_2
persone e cose;
condanna e a , in solido tra di loro, Controparte_1 Controparte_2 al pagamento in favore di dell'importo mensile di € 180,00 dal Parte_1
9/10/2013 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze mensili sino al soddisfo;
ordina a alla restituzione in Parte_1 favore dei convenuti della somma di € 47.000,00 oltre interessi dalla domanda all'effettivo versamento;

- rigetta la domanda attorea di risarcimento del danno;

- dichiara inammissibile la domanda di parte convenuta di cui al n. 1) della comparsa di costituzione e, nel resto, rigetta le domande riconvenziali ivi articolate;

- condanna e a , in solido tra di loro, alla Controparte_1 Controparte_2
rifusione delle spese processuali sostenute nel presente giudizio da Parte_1
liquidate in € 793,70 per spese vive ed € 7.616,00 a titolo di compensi professionali,
[...]
oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a., se dovute, come per legge;

- pone in via definitiva, le spese di c.t.u. a carico di e a Controparte_1 CP_2
, in solido tra di loro.
[...]
Così deciso in Barcellona Pozzo di Gotto, lì 16 gennaio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Anna Smedile