Sentenza n. 2296/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 6, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
CANTINI AURORA, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3421/2025 depositato il 03/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 Telefono - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Telefono - CF_Difensore_1
Difensore_2 Telefono - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 Telefono - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 Telefono - CF_Difensore_1
Difensore_2 Telefono - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso up_roma1@pce.agenziaterritorio.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0655758 CATASTO-ALTRO a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1001/2026 depositato il
30/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 e Ricorrente_2 quali usufruttuario e nudo proprietario dell'immobile sito a Roma
Indirizzo_1, Dati cat_1, impugnano un avviso di accertamento liquidazione dell'ADE UP di Roma-Territorio notificato il 4.12.24 tramite racc.ar all'usufruttuario Ricorrente_1 col quale l' Ufficio ha attribuito per l'immobile in oggetto la precedente originaria Cat. A1 (signorile) come risultava prima della divisione in tre distinte unità immobiliari e la classe 2, consistenza 3,5 vani. Impugnano per:
-mancato sopralluogo da parte dell'ADE,violazione art.11 DL 14.03.1988 n.70,carenza di motivazione, contestazione della ritenuta signorilità dell'edificio essendo privo delle qualità richieste (serie di parametri, gradi finitura servizi igienici, dimensioni, servizi comuni ecc…)
Pur essendo l'u.i. in zona "Parioli ",elencano le reali caratteristiche dell'immobile, 57 mq, unico ascensore e unico ingresso ,finiture ordinarie,dimensioni ridotte del vano scala . Contestano anche la comparazione effettuata con altri immobili dello stesso tenore perché prende a riferimento gli stessi appartamenti derivanti dal medesimo frazionamento mentre nello stesso stabile vi sono appartamenti classificati in A/2. Allegano perizia tecnica a supporto delle ragioni esposte.
Chiedono l'annullamento dell'avviso e la classificazione in A/2 con condanna alle spese del giudizio.
Controdeduce l'ADE UP di Roma rilevando che l'unità immobiliare si trova ai Parioli vicino a luoghi di interesse artistico come IL ES ed altri siti famosi ed è ben servito dai mezzi di trasporto pubblico.
Aggiunge che la rettifica è avvenuta in seguito a presentazione variazione Docfa;
inoltre, eseguire il sopralluogo non è un obbligo, l'avviso è motivato,il nuovo classamento e la rendita catastale accertati sono stati determinati mediante metodologie estimative comparative in conformità con le disposizioni che regolano il CEU (L.1249/1939 e successive). Sia l'assegnazione della categoria sia della classe (abbassata da tre a due per la minore consistenza riconosciuta ) sono corrette.
Fa presente inoltre che la CGT di I grado per i Dati cat_2 e Dati cat_3 dello stesso fabbricato ha emesso sentenze n. 12990/2022 e n.5215/2023 a favore dell'Ufficio. Produce planimetria e visura dell'immobile in oggetto.
Chiede l'inammissibilità/rigetto del ricorso con condanna alle spese del giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Trattasi di immobile, Dati cat_1 traversa di Indirizzo_2 che con Docfa presentato il 14.09.2023 parte ricorrente aveva chiesto essere classificato in cat.A/2 classe 5 mentre in precedenza e fin dalla sua originaria edificazione figurava in classe signorile A/1.
Preliminarmente, osserva il Giudicante che le eccezioni di rito formulate sono prive di fondamento. In particolare quella relativa alla carenza di motivazione poichè l'avviso di accertamento impugnato enuncia dettagliatamente le ragioni di fatto e diritto per le quali l'Ufficio è giunto alla determinazione di attribuire il contestato classamento,consentendo ai ricorrenti di approntare una puntuale ed adeguata difesa. Quanto al merito,dalla complessiva documentazione allegata e dalle foto riprodotte sia all'interno delle controdeduzioni di parte resistente sia di quelle contenute nella perizia dei ricorrenti, si evince che l'unità immobiliare de quo è ubicata al primo piano di un edificio che effettivamente si presenta elegante , con altezza apprezzabile di m. 3,70 e l'atrio ingresso signorile. Ma ciò che rende l'immobile di pregio è senza dubbio il fatto di trovarsi nel quartiere "Parioli" ovvero in una delle zone residenziali più eleganti, esclusive e ricche di Roma, noto per i suoi viali alberati,palazzi signorili e villini, con importanti punti culturali come l'Auditorium Parco della Musica, IL ES solo per citarne alcuni dei più famosi, ed è ben servito dai mezzi di trasporto pubblico e privato. E sebbene dall'immobile si siano ricavate tre distinte unità, la divisione non va a incidere e/o modificare il classamento della categoria di appartenenza A1, che resta determinata dalla signorilità del fabbricato e dalla peculiarità della zona di ubicazione. Diversamente, dalla divisione può invece essere apprezzata una variazione della consistenza che, risultando più ridotta, giustifica l'abbassamento della classe dalla terza alla seconda , così come riconosciuto e determinato dall'Ufficio anche per altre unità dello stesso edificio (v. Dati cat_2-Dati cat_3-Dati cat._4 5 6) .
Pertanto ritiene il Giudicante che l'operato dell'Ente impositore sia legittimo nel senso di aver correttamente attribuito l'originaria Cat. A1 con la riduzione della classe da 3 a 2 per effetto della ridotta consistenza in conseguenza della intervenuta divisione immobiliare.
Per quanto sopra esposto il ricorso è infondato e va rigettato, tuttavia tenuto conto di alcune giuste osservazioni di parte ricorrente, si ritiene equo compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese tra le parti.
Così deciso in Roma il 26 gennaio 2026.
Il Giudice
UR TI