N. R.G. 10997/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NO ME DEL PO POLO IT ALIANO
IL TRI BUNALE O RDINARIO DI RO MA
SECONDA SEZIO NE CIVILE in composi zione monocrati ca nell a persona del Giudice dott .ssa Assunta Canonaco, ha pronunci ato l a s eguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 10997 del R.G.A.C.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'esito della scadenza del termine fissato per il 06.11.2024 ex art. 127 ter cpc per il deposito di note scritte in sostituzione della udienza
TRA
. di , in persona legale rapp.te p.t. Sig. Parte_1 Parte_2 Parte_2
,
[...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandra Guarnaccia, presso il cui Studio, in Roma, alla
Circonvallazione è domiciliata, giusta procura in atti
OPPONENTE
E

CP_1 in persona della Sindaco e legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Federica
Graglia in virtù di procura generale alle liti come depositata in atti, e presso la stessa domiciliato negli uffici dell'Avvocatura Capitolina siti in Roma, via del Tempio di Giove, n. 21;
OPPOSTO
pagina 1 di 7 E

CP_2
OPPOSTA CONTUMACE
OGGETTO: opposizione avverso atto di costituzione in mora e intimazione ad adempiere al pagamento di canoni relativi ad immobili appartenenti al patrimonio disponibile di CP_1
CONCLUSIONI: come da difese delle parti in atti e note depositate da parte opponente in data
05.11.2024 per l'udienza sostituita dal deposito di note scritte nel termine fissato ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi richiamate e trascritte.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, notificato l'08.02.2025, l' proponeva Parte_1 Parte_3 CP_3 opposizione avverso l'atto di costituzione in mora e intimazione ad adempiere recante prot. QC n. 126884 del 11.12.2020 e prot. GM n. 12667 del 08.01.2021, avente ad oggetto: “immobili del patrimonio disponibile di – atto di costituzione in mora e intimazione ad adempiere -BU di riferimento: CP_1
1014273” -notificato in data 11.01.2021 ed emesso da in nome e per conto di Controparte_2 [...]
, con cui si intimava il pagamento della Parte_4
complessiva somma di euro 124.534,72 (di cui euro 123.415,49 a titolo di canoni non corrisposti per il periodo dal 2015 al 2020 e in euro 1.119,23 a titolo di interessi moratori), a fronte della utilizzazione degli immobili appartenenti al patrimonio disponibile dell'Amministrazione (in particolare in relazione all'utilizzo degli immobili siti in via Ostiense n. 137 ).
Con l'atto di opposizione, l'opponente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni, ovvero di:
“In via cautelare e d'urgenza con decreto inaudita altera parte, sospendere ogni eventuale efficacia esecutiva dell'avviso di accertamento, costituzione in mora ed intimazione ad adempiere, notificato in data
11.01.2021;
Nel merito:
- in accoglimento dei motivi di cui al presente atto, annullare ovvero comunque accertare e dichiarare la nullità/inefficacia integrale del medesimo avviso per inesistenza /nullità del contratto di locazione ad esso
pagina 2 di 7 presupposto o ovvero, in ogni caso, per omesso assolvimento dell'onere della prova in ordine all' an e al quantum debeatur da parte dell'Amministrazione procedente e della Controparte_4
- in subordine, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni sinora rassegnate, ridurre, nella misura effettivamente dovuta, secondo i canoni legali ovvero nella minor somma ritenuta comunque di Giustizia, l'importo richiesto in pagamento, previo eventuale espletamento di apposita
Consulenza Tecnica d'Ufficio altresì compensando gli importi dovuti quali canoni con le somme sostenute dall'opponente per la ristrutturazione dei locali per il complessivo importo di Euro 31772,59 e per
l'effetto rideterminare il quantum.
Con piena vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio oltre rimborso spese, cap ed iva come per legge, da distrarsi a favore del legale costituito dichiaratosi antistatario”.
A tal fine eccepiva: - l'inesistenza/nullità del titolo posto a base dell'atto di accertamento e l'infondatezza della pretesa di parte opposta, in mancanza di un contratto di locazione in essere tra le parti e non essendo subentrata la società Autocentro nella detenzione dei locali di Via Ostiense n. 137 in forza di valido titolo contrattuale;
- in ogni caso, l'inesistenza/nullità del contratto di locazione, in quanto privo della forma scritta prevista ad substantiam; - la nullità dell'atto di accertamento opposto per l'assoluta indeterminatezza del quantum debeatur, non essendo possibile rinvenire alcuna pattuizione espressa in ordine all'ammontare del canone di locazione asseritamente applicato al rapporto oggetto di causa;
- in subordine, allegava la necessità di ridurre la somma richiesta nei limiti legali, evidenziando che la mancata espressa determinazione di un corrispettivo per il godimento del bene determinava l'assenza di uno dei requisiti essenziali del contratto (e quindi la sua nullità assoluta).
La società sceglieva la contumacia, mentre si costituiva chiedendo il CP_2 CP_1 rigetto dell'opposizione, ritenuta infondata in fatto e in diritto.
Evidenziava che, dalla data del subentro nel godimento dell'immobile (ossia dal 1987) sino ad oggi,
l' aveva goduto in modo totalmente illegittimo del bene immobile (nel quale svolgeva attività di Parte_1
impresa), malgrado i reiterati inviti dell'amministrazione a regolarizzare e sanare la posizione. In particolare, allegava l'evidente permanenza abusiva e sine titulo da parte dell'odierna opponente presso i locali di proprietà di CP_1
pagina 3 di 7 Con ordinanza del 15.06.2021 era sospesa l'efficacia esecutiva dell'avviso di accertamento opposto. La causa, istruita mediante produzione documentale, era trattenuta in decisione e poi rimessa sul ruolo giusta ordinanza del 28.04.2023, atteso che, alla luce delle specifiche contestazioni di parte opponente, delle allegazioni di e della documentazione in atti, era necessario disporre ctu al fine di accertare CP_1 lo stato dei luoghi, gli spazi effettivamente occupati da parte opponente e le modalità dell'occupazione, nonché al fine di quantificare la congruità degli importi richiesti da a fronte della pacifica CP_1 utilizzazione da parte della società opponente (anche in mancanza di un contratto) dell'immobile sito in via
Ostiense n. 137 negli anni 2015-2020. Espletata la ctu, la causa era nuovamente trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Deve premettersi che il provvedimento opposto non è una ingiunzione fiscale, ma una intimazione di pagamento, atto di costituzione in mora interruttiva della prescrizione ai sensi dell'art. 1 comma 792 della legge n.160/2019 (propedeutico all'avviso di accertamento esecutivo), applicabile alla fattispecie perché si tratta di entrate patrimoniali asseritamente dovute quale corrispettivo per l'utilizzazione degli immobili appartenenti ai beni del patrimonio disponibile all'Amministrazione in virtù di un contratto (mai rinnovato)
e quindi di una occupazione del bene di proprietà comunale sicuramente antecedente all'entrata in vigore della norma.
L'opposizione svolta da parte attrice deve pertanto essere qualificata quale accertamento negativo del credito preteso dalla p.a.. Il presente giudizio (proprio perché dinanzi all'Autorità giudiziaria ordinaria) si svolge non sull'atto, bensì sul rapporto, e cioè sull'accertamento della sussistenza della pretesa creditoria dell'Amministrazione (e del quantum debeatur). Il sindacato del Giudice ordinario, con riferimento all'agire della P.A., attiene esclusivamente alla validità sostanziale dell'atto impugnato, attraverso un autonomo esame circa la ricorrenza dei presupposti di fatto e di diritto della pretesa creditoria intimata dall'Amministrazione.
Nel merito, devono ritenersi pacifiche e documentate le seguenti circostanze.
L ha utilizzato gli immobili oggetto di causa di proprietà di dal 1987. Parte_1 CP_1
La stessa parte opponente ha allegato nell'atto introduttivo di essere nell'immobile, nella posizione un tempo rivestita dal Sig. , il quale, a sua volta, assumeva la detenzione del bene Controparte_5
pagina 4 di 7 succedendo all'originario locatario, tale “Società Farmaceutica Garroni”, in via del tutto precaria e in attesa di futura regolarizzazione, in virtù di Delibera della Giunta Municipale del Comune di Roma n. 3362 del 14.05.1975 (cfr. doc. 4 del fascicolo di parte opponente). Nel dicembre del 1987, il Sig. CP_5
cedeva la detenzione del bene alla società opponente, che ivi stabiliva la propria sede, avviando la sua attività di impresa. E' quindi documentato, e ammesso dalla stessa opponente, che per tutto il periodo dal
1987 l' utilizzava i locali senza un valido titolo che ne giustificasse l'occupazione. Parte_1
La circostanza che si tratti di un bene del patrimonio di è evincibile dalla documentazione CP_1
allegata dalla stessa parte opponente (cfr. delibera della Giunta municipale n. 8403/1975, da cui risulta che si tratta di un immobile espropriato nel 1943 alla Società Farmaceutica Garroni, successivamente divenuta locataria dell'immobile, cfr. doc. 4 del fascicolo di parte opponente). Nel corso della Ctu è stato altresì accertato che l'immobile è intestato per la totalità, sin dall'impianto del 30/06/1987, al Comune di Roma
(ora con destinazione d'uso D/1 – Opificio (cfr. pp. 9 e ss. della CTU). Né del resto parte CP_1
opponente ha mai contestato la circostanza, tenuto conto che dalla documentazione prodotta da
[...]
(cfr. documenti prodotti in allegato alla comparsa di costituzione pp. 33 e 34) risulta (come anche CP_1 evidenziato nella ctu) che in data 16/02/1995 l ha sottoscritto un atto di impegno con il quale Parte_1
ha accettato le condizioni poste dall' Amministrazione Comunale per il rinnovo contrattuale che prevedevano un canone mensile di Lire 2.000.000 per il periodo 1986/90 e di Lire 3.200.000 per il periodo
1991/95, determinato dalla Commissione Stime e rivalutato in base agli indici ISTAT, oltre al pagamento degli arretrati, stimati in base a detti importi, pari a Lire 227.780.400.
E' pacifico, poi, che nessun contratto sia stato stipulato tra l' e nonostante i Parte_1 CP_1
numerosi tentativi documentati dalle parti di stipulare, sia un contratto di locazione, che un contratto di compravendita. L'atto di costituzione in mora opposto nell'odierno in giudizio è stato emesso, non con riferimento a un contratto di locazione, pacificamente mai intervenuto, ma per il pagamento “dei corrispettivi per l'utilizzazione degli immobili appartenenti al patrimonio disponibile dell'Amministrazione” (cfr. doc. 2 p.1 del fascicolo di parte opponente).
Ciò posto, è documentato che l' sin dal 1987 ha occupato gli immobili e, pertanto, la medesima Parte_1
è tenuta al pagamento dell'importo preteso per effetto della asserita occupazione (sine titulo) dell'area per pagina 5 di 7 il periodo richiesto dal 2015 al 2020. Di non facile comprensione è invero la tesi prospettata da parte opponente che, pure ammettendo di avere occupato senza averne titolo (per non essere mai subentrata in alcun contratto) un bene di proprietà dell'ente comunale (il quale peraltro non era obbligato, né a stipulare il contratto di locazione, né a vendere l'immobile all'occupante sine titolo), lamenta “un grave pregiudizio economico per la Società istante, consistente nell'impossibilità materiale di cedere, al prezzo di mercato, la propria azienda, attesa la grave assenza di un titolo contrattuale valido in grado di assicurare stabilità e trasparenza, negli anni, ad un ipotetico futuro compratore”.
La CTU, scrupolosa e analitica (e dal Tribunale totalmente condivisa), consente di ritenere congrua la quantificazione indicata dall'ente comunale per l'occupazione e l'utilizzo dell'immobile, pure in mancanza del titolo contrattuale.
Il ctu ha invero fornito risposta analitica alle numerose osservazioni critiche dell'opponente, evidenziando
(dopo avere dettagliatamente descritto lo stato dei luoghi, fornendo anche documentazione fotografica): le ragioni per cui è stata attribuita agli spazi utilizzati all'Autocentro una determinata categoria catastale (cfr. secondo capoverso del paragrafo 04.2); l'effettivo spazio occupato (paragrafo 04.2 della ctu, allegato 02 figura 12 27), di 566,00 mq coperti oltre 200,00 mq di corte esterna ad uso esclusivo, delimitati da recinzione e chiusi da sbarra di accesso (cfr. pp. 22 e ss. della ctu).
Il ctu ha poi precisato che i valori OMI correttamente utilizzati prescindono dalla categoria catastale, “ma si riferiscono ad immobili genericamente rientranti nel settore residenziale, in quello a destinazione terziaria, commerciale e produttiva;
lo scrivente, ovviamente, ha preso a riferimento i valori rilevati nella specifica zona15 e rientranti nella categoria a destinazione commerciale, quindi escludendo quelli riferiti al settore residenziale e terziario”, rilevando di avere tenuto conto nella quantificazione dei dati “contenuti nei Sondaggi congiunturali della Banca d'Italia su oltre 1.400 Agenzie Immobiliari sparse su tutto il territorio nazionale, relativamente al rapporto tra il valore di offerta e di effettivo realizzo”, così riducendo gli importi esigibili in base ai valori OMI .
Ne consegue che devono totalmente condividersi le valutazioni del ctu che ha quantificato in euro
148.491,60 l'importo dovuto, a fronte dell'utilizzo e occupazione dell'immobile nel periodo 2015-2020,
pagina 6 di 7 precisando che, alla luce della documentazione in atti, risulta versato dall'Autocentro solo l'importo di euro 26.080,41.
All'importo ancora dovuto di euro 122.411,19 (euro 148.491,60 meno 26.080,41) deve essere detratto l'importo di euro 11.962,34 corrispondente, secondo le corrette valutazioni del ctu, ai costi manutentivi dell'immobile sostenuti da parte opponente nel periodo intercorrente dal 01/01/2015 al 31/08/2020 e riferibili ad attività di competenza della proprietà, di talché il credito preteso da deve essere CP_1 ridotto ad euro 110.448,85, oltre interessi legali come richiesti nell'avviso di accertamento sino al saldo.
Le spese, comprese quelle di ctu, seguono il principio della soccombenza sostanziale e sono liquidate come in dispositivo, nei confronti di costituita, nei limiti dei parametri di cui al d.m. n.55/2014 CP_1
(aggiornato ex d.m. n. 147/2022), tenuto conto del valore della domanda (scaglione tra euro 56.001,00 ed euro 260.000,00) e dell'attività svolta da (limitata alla fase studio e introduttiva, non CP_1
avendo svolto alcuna attività nelle successive fasi del giudizio)


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accoglie parzialmente l'opposizione e accerta che è dovuto da parte opponente, in favore di
[...]
, l'importo complessivo di euro 110.448,85, per le annualità 2015-2020, oltre interessi moratori da CP_1 calcolarsi, come indicato nell'atto opposto, dalla data del mancato pagamento fino al soddisfo;

- condanna parte opponente al pagamento, in favore di delle spese del giudizio, liquidate in CP_1
complessivi euro 2.090,00, oltre accessori come per legge. Pone definitivamente a carico di parte opponente le spese di ctu, come liquidate in corso di causa.
Roma 25.03.2025
Il Giudice
Assunta Canonaco
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