R.G. 3307/2017
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI SEZIONE SECONDA CIVILE Il giudice, dott.ssa Monica Mascia, pronuncia la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 3307/2017 promossa da:
), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Tortolì, via Monsignor Virgilio n. 39, presso lo studio dell'avvocato Sabina Biancu, che lo rappresenta in virtù di procura apposta a margine dell'atto di citazione;
attore contro
Controparte_1 ( ), in persona dell'amministratore, elettivamente domiciliato in P.IVA_1 Decimomannu, via Giardini n. 42, presso lo studio dell'avvocato Fabrizio Bachis, che lo rappresenta in virtù di procura apposta a margine della comparsa di costituzione e risposta;
convenuto CONCLUSIONI Nell'interesse dell'attore:
“Nell'interesse di , l'Avv. Sabina Biancu si riporta Parte_1 integralmente ai propri atti di causa e, anche alla luce delle risultanze dell'espletata CTU, chiede l'accoglimento integrale delle proprie domande formulate con l'atto introduttivo e già precisate nelle note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 25.03.2021. In ordine alla mediazione, quale condizione di procedibilità del presente giudizio ai sensi dell'art. 5, comma 1 bis, del D.Lgs. n. 28/2010, si precisa che le parti hanno esperito il tentativo di mediazione davanti all'organismo di mediazione abcmediazione con esito negativo, così come risulta dal doc. n. 6 allegato all'atto di citazione”. Conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo:
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, produzione e conclusione:
1) preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 12 dicembre 2016;
2) Nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 12 dicembre 2016 adottata dal condannando Controparte_2 il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA, come per legge”. Nell'interesse del convenuto:
“Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza: in via preliminare, dichiarare, per i motivi di cui alla superiore parte espositiva, l'inammissibilità dell'impugnazione de qua;
in via preliminare, rigettare l'avversa istanza di sospensione, difettando in toto i presupposti per la sua concessione;
nel merito, rigettare l'avversa domanda perché destituita di fondamento in fatto e in diritto per i motivi di cui alla superiore parte espositiva;
con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge”. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 convenuto in giudizio il condominio sito in , CP_1 Controparte_1 esponendo quanto segue:
- l'attore è proprietario di un appartamento all'interno del maggior fabbricato situato in , ed è titolare della quota CP_1 Controparte_1 di 52,94 millesimi;

- in data 12 dicembre 2016 l'assemblea condominiale del suddetto condominio ha deliberato, in assenza dell'attore, l'approvazione di nuove tabelle millesimali, in sostituzione delle precedenti approvate all'unanimità, risalenti all'anno 2014;
- la delibera è nulla in quanto non approvata all'unanimità, ma con la maggioranza di 5 condomini su 6, apri a 947,06 millesimi, senza ricorrere alla procedura prevista dall'art. 69 disp. att. cod. civ.;
- peraltro, nella ripartizione delle spese relative ai compensi dell'amministratore nelle nuove tabelle è stata introdotta una deroga al criterio previsto dall'art. 1123 c.c., che per le spese generali impone una suddivisione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà;
- con riguardo alle spese relative all'ascensore, invece, è stata introdotta una deroga ai criteri di cui all'art. 1124 c.c., che prevede una ripartizione che tiene conto sia del valore della proprietà, sia dell'uso;
- invece in base alle nuove tabelle millesimali il condomino CP_3
titolare di 691,72 millesimi nonché di ulteriori 16,3 millesimi in
[...] quanto proprietario esclusivo del lastrico solare, al quale accede mediante una botola situata nel vano scalda del secondo e ultimo piano, è escluso dalla partecipazione alle spese relative all'ascensore, mentre sono chiamati a partecipare alle stesse i proprietari degli appartamenti posti al piano terra.

1.1. L'attore, dato atto di avere infruttuosamente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, ha dunque chiesto che, previa sospensione della delibera del 12 dicembre 2016, la stessa venga dichiarata nulla o annullata.

2. Con comparsa depositata in data 4 giugno 2017 si è costituito in giudizio il il quale ha Controparte_4 replicato come segue:
- l'avversa impugnazione della delibera, espressamente proposta ai sensi dell'art. 1137 c.c., è inammissibile in quanto volta a contestare non già la illegittimità formale della stessa, ma il suo contenuto sostanziale;
- l'attore avrebbe, invece, dovuto esperire il procedimento previsto dall'art. 69 disp. att. cod. civ., essendo precluso al giudice sindacare il merito della delibera in sede di impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c., circoscritta alle sole contestazioni attinenti a vizi formali;

- la domanda è comunque infondata;

- la modifica delle tabelle non richiede l'unanimità poiché non ha natura negoziale ed è quindi sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini;

- le precedenti tabelle riportavano errori di calcolo, posto che nelle stesse era riscontrabile una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle porzioni esclusive e la misura tabellare di partecipazione alle spese;

- tali errori erano stati segnalati da tutti i condomini, compreso l'attore;
- la censura relativa alle spese per compensi dell'amministratore è generica, essendosi l'attore limitato a richiamare il principio di proporzionalità senza altra specificazione, così impedendo qualunque difesa sul punto;

- quanto, invece, alla censura relativa alle spese per scale e ascensore, il tecnico che ha redatto le nuove tabelle non era a conoscenza della presenza della botola, posto che nemmeno le precedenti tabelle ne tenevano conto, tanto che il condomino era parimenti escluso dalla Controparte_3 partecipazione alle spese;

- il è dunque disponibile a conferire incarico al tecnico per la CP_1 modifica della tabella B (scale e ascensore).

2.1. Tanto sostenuto, il ha chiesto, in via preliminare, che CP_1 l'avversa domanda venga dichiarata inammissibile, nel merito, che venga rigettata. Si è inoltre opposto alla richiesta di sospensione della delibera, oltre che per insussistenza del fumus boni iuris, per mancata allegazione del periculum in mora.

3. Nelle prime memorie di cui all'art. 183 c.p.c. l'attore ha sostenuto l'ammissibilità dell'impugnazione proposta, in quanto volta non a contestare il merito della delibera, ma l'adozione della regola della maggioranza per l'approvazione di una modifica delle precedenti tabelle in violazione dei criteri legali di ripartizione, possibile solo con il consenso unanime dei condomini. Ha poi precisato che le nuove tabelle millesimali derogherebbero ai criteri legali in quanto:
- al condomino titolare di 473,48 millesimi, nella Controparte_3 ripartizione delle spese comuni è assegnato un coefficiente di 0,6, mentre agli altri condomini è imposto un valore pari a 1;
- nel calcolo delle superfici di proprietà di ciascun condomino non è compresa quella del tetto, di proprietà esclusiva di Controparte_3
- nella ripartizione delle spese per scale e ascensore è derogato l'art. 1124 c.c. nella misura in cui il condomino pur essendo Controparte_3 proprietario del lastrico solare al quale si accede tramite una botola presente nel vano scala del secondo piano, viene escluso dalla partecipazione alle spese.

3.1. Il ha su tali punti sostenuto che: Controparte_2 - il coefficiente di ripartizione delle spese comuni è stato adottato soltanto per riequilibrare le spese relative alla gestione del conto corrente postale e al compenso dell'amministratore, non anche per la manutenzione del fabbricato, per la quale sono state predisposte distinte tabelle (A1, A2, A3);
- nel calcolo delle superfici si è tenuto conto soltanto di quelle calpestabili ed è per questa ragione che è stata esclusa la superficie del tetto a falde inclinate, comunque valutata per il calcolo “determinazione millesimi di proprietà ad utilizzazione separata (tetti falde inclinate) – tabella D”;
- le spese per scale e ascensore sono ripartite secondo quanto previsto dall'art. 1124 c.c., per cui rispetto alle unità immobiliari poste al piano terra i millesimi sono stati calcolati limitatamente al 50% riferibile al valore di proprietà, con esclusione del 50% in rapporto all'uso e all'altezza. Il Condominio ha poi ribadito la disponibilità a modificare la tabella B (scale e ascensore) per tenere conto della presenza della botola che dà accesso al tetto di copertura di proprietà del condomino Controparte_3

4. All'udienza del 20 maggio 2019 è stato conferito incarico a un consulente tecnico d'ufficio al fine di accertare se “1) Se la tabella A approvata dall'assemblea condominiale del 12 dicembre 2016 relativa alla determinazione dei millesimi di proprietà generale rispecchi l'effettivo valore proporzionale delle singole unità immobiliari e se, pertanto, il criterio di ripartizione delle spese in esso previsto coincida con il valore della proprietà di ciascuno;
2) se il criterio di riparto delle spese relative a scale e ascensore così come determinato nella tabella B corrisponda al criterio legale che prevede la ripartizione tra tutti i condomini per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano”.

5. Con provvedimento del 12 maggio 2022, il giudice provvisorio assegnatario del ruolo per impedimento dello scrivente giudice ha ritenuto l'opportunità di demandare alle parti l'espletamento della mediazione di cui all'art. 5, comma 2, del d. lgs 28/2010 (nella versione all'epoca vigente), con l'espresso avvertimento che “l'espletamento della mediazione delegata costituisce condizione di procedibilità del presente giudizio”. Alla successiva udienza del 16 gennaio 2023, fissata per la verifica della condizione di procedibilità, le parti hanno affermato di non aver instaurato un nuovo procedimento di mediazione in quanto già infruttuosamente esperito, prima dell'introduzione del presente giudizio, il procedimento di mediazione obbligatoria.

6. All'udienza del 7 novembre 2024 la causa è stata tenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
*** *** *** 7. Il presente giudizio è improcedibile per mancato esperimento della mediazione disposta dal giudice all'udienza del 12 maggio 2022 ai sensi dell'art. 5, comma 2, decreto legislativo 28/2010. Tale norma, nella versione vigente ratione temporis, prevedeva che:
“Fermo quanto previsto dal comma 1-bis e salvo quanto disposto dai commi 3 a 4, il giudice, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa, lo stato dell'istruzione, il comportamento delle parti, può disporre l'esperimento del procedimento di mediazione;
in tal caso, l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale anche in sede di appello. Il provvedimento di cui al periodo precedente è adottato prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni ovvero, quando tale udienza non è prevista, prima della discussione della causa. Il giudice fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6 e, quando la mediazione non è già stata avviata, assegna contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

2-bis. Quando l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo”. La norma in commento introduce un'ulteriore ipotesi di mediazione obbligatoria, ope iudicis, che si distingue da quella di cui al comma 1, mediazione obbligatoria ope legis, e che può essere discrezionalmente disposta dal giudice sia nelle materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria ope legis, sia nelle materie nelle quali non è prevista. Ove il giudice, valutata la natura della causa, l'esito dell'istruttoria e il comportamento delle parti, ritenga che vi siano i presupposti per una definizione mediante accordo della controversia e disponga l'esperimento della mediazione, questa diventa condizione di procedibilità della domanda giudiziale anche quanto la mediazione sia già stata esperita prima dell'introduzione della causa. Si tratta, infatti, di due diverse ipotesi, che intervengono in due momenti diversi della controversia e che assumono pacificamente autonoma rilevanza ai fini della procedibilità della domanda. In tal senso depone il chiaro disposto normativo, nella parte in cui prevede che l'esperimento della mediazione disposta dal giudice ai sensi dell'art. 5, comma 2 (attualmente art. 5 quater) è condizione di procedibilità della domanda. Detta condizione si considera avverata se il tentativo venga esperito entro l'udienza fissata dopo la scadenza del termine di durata della mediazione (sul punto Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2021, n. 40035, secondo cui “Ai fini della sussistenza della condizione di procedibilità di cui al D. Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, commi 2 e 2 bis, ciò che rileva nei casi di mediazione obbligatoria ope iudicis è l'utile esperimento, entro l'udienza del rinvio fissata dal giudice, della procedura di mediazione, da intendersi quale primo incontro delle parti innanzi al mediatore e conclusosi senza l'accordo, e non già l'avvio di essa nel termine di 15 giorni indicato dal medesimo giudice delegante con l'ordinanza che dispone la mediazione”).

7.1. Nel caso in esame le parti non hanno introdotto la mediazione entro l'udienza del 16 gennaio 2023, espressamente fissata per la verifica della condizione di procedibilità. In quella data le parti hanno entrambe dato atto di non avere avviato la mediazione poiché questa era già stata esperita prima dell'introduzione del giudizio. La considerazione, tuttavia, non può essere condivisa poiché, come sopra chiarito, la mediazione obbligatoria ope legis è, come è noto, distinta da quella delegata dal giudice. Occorre rilevare, sul punto, che non possono nemmeno esservi dubbi sul fatto che il giudice si sia avvalso dell'istituto della mediazione delegata, atteso che nel provvedimento è contenuto l'espresso richiamo all'art. 5, comma 2, del d. lgs. 28/2010 (testualmente: “ritenuta l'opportunità, in luogo della precisazione delle conclusioni, di demandare alle parti l'espletamento della mediazione di cui all'art. 5, comma 2, D. Lgs. 28/2010”). Inoltre, le parti sono state espressamente avvertite del fatto che l'esperimento della mediazione fosse condizione di procedibilità del giudizio (“evidenzia che l'espletamento della mediazione delegata costituisce condizione di procedibilità del presente giudizio”).

8. Le spese devono essere compensate perché l'impossibilità di valutare il merito della controversia è dipesa dell'inerzia di entrambe.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale definitivamente pronunciando DICHIARA l'improcedibilità del presente giudizio per mancato esperimento della mediazione delegata;
COMPENSA le spese di lite. Trasmette alla cancelleria per quanto di competenza. Cagliari, 5 dicembre 2025 IL GIUDICE Monica Mascia