REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile –
La dott.ssa Maria Rosaria Scotti, in funzione di giudice unico, ha ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 16896 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019 avente ad oggetto:
compravendita di beni immobili/difformità edilizie
TRA
, C.F. , nato a [...] in Parte_1 C.F._1
data 07.03.1976 e , C.F. , Parte_2 C.F._2
nata a [...] in data [...], elettivamente domiciliati in
Frattamaggiore (NA) alla via Padre Mario Vergara n. 163, presso lo studio dell'avv. Carlo Antonio Esposito, dal quale sono rappresentati e difesi giusta procura allegata all'atto di citazione;

ATTORI
E , C.F. nato a Controparte_1 C.F._3
Villaricca in data 10.07.1965, elettivamente domiciliato in Gaeta, alla via Ponza n. 3, presso lo studio dell'avv. Antonella Inguanta, dalla quale è rappresentato e difeso giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...]
convenivano in giudizio per chiedere Pt_2 Controparte_1
accertarsi l'inadempimento contrattuale del convenuto nella vendita per atto pubblico per notar del 30.10.2009, in quanto Per_1
l'immobile oggetto di trasferimento risultava non conforme ai titoli autorizzativi indicati;
nonchè condannarsi la medesima parte convenuta al risarcimento dei danni subiti dagli attori nella misura accertata in corso di causa, per oneri tecnici, concessori, sanzioni amministrative e per il costo di demolizione delle opere non sanabili.
premesso che:
in data 30.10.2009, gli attori con atto pubblico di compravendita per notar Rep. 42295- Racc. 4895, acquistavano da Persona_2
la proprietà delle seguenti porzioni immobiliari: Controparte_1
appartamento al primo piano riportato nel Catasto Fabbricati al foglio
7, particella 473, sub 2, cat. A/3, classe 1, vani 5, Strada Provinciale Campana n. 190, piano 1, r.c. euro 216,91 e locale, costituente pertinenza dell'appartamento, sito al piano interrato del medesimo fabbricato, riportato nel Catasto Fabbricati al foglio 7, particella 473, sub 3, cat. C/2, classe 2, mq. 64, Strada Provinciale Campana n. 190, piano S1, r.c. euro 188,40 per il prezzo di euro 145.000,00;
l'odierno convenuto dichiarava che le porzioni immobiliari venivano costruite in virtù delle licenze edilizie n. 31 del 30.05.1967 e n. 44 del
28.09.1967 rilasciate dal Comune di Qualiano e che successivamente all'originaria costruzione non venivano eseguite opere per le quali era richiesta licenza, concessione o autorizzazione;

l'immobile veniva acquistato dagli attori in uno stato corrispondente alla planimetria catastale di cui alla dichiarazione prot. n. NA0270370 presentata dal venditore in data 26.03.2008 all' Controparte_2
di Napoli al fine di denunciare la diversa
[...]
distribuzione degli spazi;

stante la necessità di interventi di manutenzione straordinaria del lastrico solare a causa di copiose infiltrazioni di acqua, gli attori scoprivano parziali difformità dell'immobile rispetto ai titoli edilizi, prendendo atto di non poter procedere a tali lavori;

al fine di conformare l'immobile alla disciplina urbanistica vigente, essi conferivano incarico al tecnico geom. il quale Per_3
presentava la richiesta di permesso di costruire n. 96/2019, allegandovi relazione tecnica asseverata, con cui si comunicava la presenza di numerose difformità urbanistiche;
con raccomandata A/R del 09.04.2019, i sig.ri e Pt_1 Pt_2
contestavano al venditore gli abusi edilizi riscontrati, senza CP_1
ricevere risposta e, pertanto, lo citavano nel presente giudizio.
Conclusioni:
“Voglia il Tribunale di Napoli, reietta ogni altra contraria istanza:


1- Dichiarare l'inadempimento del convenuto nel contratto di compravendita dell'immobile per cui è causa stipulato il 30.10.2009 con atto pubblico per notar;
Per_1


2- Condannare il convenuto al pagamento in favore degli istanti della complessiva somma di euro 61.280,70, da rivalutarsi all'attualità della data della decisione ed oltre interessi legali, a titolo di risarcimento di tutti i danni conseguenti all'inadempimento;


3- Condannare il convenuto al pagamento delle spese e dei compensi del presente giudizio tenuto conto, in applicazione dei parametri generali, dei valori medi delle tabelle di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato con D.M. n. 37/2018 e D.M. n. 147/2022.”
Si costituiva ritualmente , eccependo, in via Controparte_1
preliminare, l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio mediazione, il decorso del termine prescrizionale, avendo controparte azionato il diritto oltre 10 anni dopo la compravendita dell'immobile e la ricezione dei documenti catastali. Deduceva nel merito che parte attrice non aveva fornito alcuna prova del pregiudizio subito e della sua entità. Conclusioni:
Previo esperimento obbligatorio della mediazione:
“-1 In via preliminare ed urgente si eccepisce la prescrizione e decadenza della domanda essendo oramai trascorsi 10 anni dalla compravendita;

- 2 in via gradata, ove l'adito tribunale rigettasse le due eccezioni preliminari si chiede altresì il rigetto delle domande proposte e/o proponende infondate in quanto infondate in fatto e in diritto;

- 3 conseguente rigettare la richiesta di risarcimento danni assolutamente ingiustificata e non provata;

- 4 con vittoria di spese e compensi di giudizio.”
Alla prima udienza del 04.11.2019 il Giudice assegnava alle parti i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c.
All'udienza del 23.11.2020, stante l'interruzione dei servizi informatici e il mancato deposito delle note di parte attrice, la causa veniva rinviata con ordinanza del 13.12.2020 rimettendo in termini gli attori.
All'udienza del 01.04.2021 il Giudice ammetteva l'interrogatorio formale del convenuto e la prova testimoniale, rinviando per l'escussione dei testi di parte attrice, e Testimone_1 Tes_2
[...] All'udienza del 09.02.2023 veniva conferito l'incarico al CTU ing.
, il quale, prestato il giuramento di rito, depositava la Persona_4
relazione finale in data 30.10.2023.
All'udienza del 23.11.2023 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Espletata l'istruttoria e precisate le conclusioni, la causa veniva riservata per la decisione all'udienza del 22.05.2025.
La domanda proposta dall'attrice è fondata e deve essere accolta nei limiti che seguono.
Deve, preliminarmente, rigettarsi l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dalla parte convenuta per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, in quanto il procedimento in esame, avente ad oggetto l'accertamento della responsabilità contrattuale di quest'ultima in relazione al contratto di compravendita concluso dalle parti il 30.10.2009, non rientra nelle materie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 2, D.lgs. 28/2010.
Parimenti infondata appare l'eccezione di intervenuta prescrizione decennale, in quanto l'azione è stata proposta ben prima della scadenza del termine previsto dall'art. 2946 c.c., in quanto il contratto di compravendita è stato stipulato in data 30.10.2009 e l'atto introduttivo del presente giudizio veniva notificato al convenuto in data 24.05.2019.
Passando al merito, è pacifico oltre che documentalmente provato che tra le parti sia intercorso un atto di compravendita di immobile, per notar Rep. 42295- racc. 4895 del 30.10.2009 (cfr. Persona_2
all. 3 atto di citazione).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la presenza di abusi edilizi non incide sulla validità del negozio di trasferimento della proprietà per cui, ove nell'atto di trasferimento l'alienante dichiari “gli estremi del titolo abilitativo, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr.
Cass., SS.UU., 22/3/2019, n. 8230, che interpreta le disposizioni normative di cui agli artt. 40, comma 2 e 17, l. n. 47/85 e al sopravvenuto art. 46, D.P.R. n. 380/2001 come previsioni di nullità di tipo testuale). L'orientamento espresso dalle Sezioni unite è stato poi confermato dalla successiva pronuncia della Cassazione n.
22168/2019.
Nel citato atto di compravendita relativo al cespite immobiliare acquistato dagli attori è indicato “che le porzioni immobiliari sopra descritte sono state costruite in virtù delle licenze edilizie rilasciate dal Comune di Qualiano il 30 maggio 1967 pratica n.31 ed il 28 settembre 1967 pratica n. 44 e che successivamente alla originaria costruzione non sono state eseguite opere per le quali era richiesta licenza, concessione, autorizzazione o altri titoli abilitativi.” La
CTU, correttamente espletata, pur non riscontrando l'inesistenza o l'irriferibilità all'immobile compravenduto dei titoli edilizi indicati, ha evidenziato una serie di difformità dello stato dei luoghi come riportati dalle planimetrie dell'appartamento e della cantinola allegate al contratto, in contrasto, quindi, con quanto dichiarato dal venditore circa la conformità dell'immobile alla costruzione originaria.
Venendo all'esame della svolta CTU si osserva che l'ausiliario incaricato ha riscontrato le difformità urbanistiche lamentate dagli attori, già oggetto di relazione di parte del geometra Al Per_3
Consulente tecnico sono stati conferiti i seguenti quesiti “Esaminati i luoghi e la documentazione in atti, accerti il CTU le difformità dell'immobile di cui è causa in base ai titoli edilizi esistenti;

Quantifichi i costi necessari per sanare le rilevate difformità in adesione alla normativa urbanistica vigente;
Dica quant'altro utile ai fini della causa”. Il CTU, dopo aver esaminato gli atti di causa e la complessiva documentazione corredata da rilievi grafici e fotografici, dopo aver effettuato vari sopralluoghi accertava in particolare le seguenti difformità: A) ampliamento della sagoma dell'edificio a tutti i piani;
B) modifiche ai prospetti;
C) diversa distribuzione interna dell'appartamento al primo piano;
D) realizzazione di una botola nel solaio di copertura dell'appartamento di proprietà dei sigg.
e sovrastante torrino, copertura di protezione di detta CP_3
botola attraverso la quale per mezzo di una scala retrattile si accede al lastrico solare, nonchè l'avvenuta apposizione di chiusure lungo il tratto della balconata posta ad ovest.
In riferimento a quanto assentito dal Comune di Qualiano con le licenze n. 31 e n. 44 l'ausiliario evidenziava, inoltre, che l'accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/2001 non era applicabile a tutte le difformità riscontrate, quali gli ampliamenti eseguiti alla sagoma dell'edificio occorrendo, perciò, applicare la misura sanzionatoria della fiscalizzazione dell'abuso.
A seguito della scoperta delle descritte difformità gli attori hanno spontaneamente presentato presso il Comune di CP_3
Qualiano la pratica di Permesso di Costruire riportante il progressivo n. 96/2019 avente ad oggetto:
1) l'accertamento di conformità in applicazione dell'art. 36 del D.P.R.
n. 380/2001 per le opere eseguite in assenza di titolo autorizzativo ancorché conformi agli strumenti urbanistici adottati e/o approvati ed alle normative territoriali e nazionali vigenti in edilizia;

2) la richiesta di applicazione dell'art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 per le opere che, seppur non conformi alla consistenza originaria assentita, non sono removibili senza pregiudizio della parte eseguita in conformità;
3) la determinazione con conseguenziale demolizione delle opere abusive non conformi alle normative vigenti e/o agli strumenti urbanistici adottati e/o approvati ed alle normative vigenti in edilizia.
4) la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria per la riqualificazione dell'appartamento e del sovrastante lastrico solare.
Si può, dunque, ritenere sussistente la responsabilità contrattuale della parte venditrice in quanto, come precisato dalla Suprema corte (sent.
n. 11628/2012), è configurabile un preciso obbligo a carico del privato di rendere dichiarazioni conformi al vero in ordine alla condizione giuridica dell'immobile oggetto di alienazione, nonché la sua corrispondenza agli estremi indicati in materia di conformità urbanistica nell'atto di compravendita. Per quanto concerne l'inquadramento della responsabilità del venditore per irregolarità edilizie della cosa compravenduta, non dichiarate e non agevolmente riscontrabili senza l'ausilio di un tecnico, questo Giudice aderisce all'indirizzo giurisprudenziale che include tali ipotesi nell'ambito di operatività della norma di cui all'art. 1489 c.c., accedendo ad una nozione ampia degli oneri limitativi del godimento del bene previsti da tale norma.
Sul punto, la Corte di Cassazione afferma che “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass., Sez. 2, 28/9/2023, n. 27559; Cass., Sez. 2,
28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218). Da ciò, consegue che l'acquirente può richiedere il risarcimento dei danni a condizione che l'abuso non sia evidente, non sia stato dichiarato nel contratto e che il potere sanzionatorio della pubblica amministrazione sia ancora esercitabile, come nel caso di specie. Parte convenuta, infatti, dichiarando la conformità dell'immobile alle licenze edilizie nn. 31 e 44 rilasciate dal Comune di Qualiano nel 1967, ha determinato il legittimo affidamento degli acquirenti nell'altrui dichiarazione sull'assenza di difformità urbanistico - edilizie.
L'attrice ha provato la sussistenza di tali abusi mediante la Relazione tecnica asseverata del geometra allegata al permesso di Per_3
costruire n. 96/2019, la documentazione fotografica (cfr. all. atto di citazione), dal cui esame si riscontrano le difformità descritte fra cui la presenza di un vano finestra nell'ambiente cucina (cfr. foto n. 6), la chiusura lungo la balconata (cfr. foto n. 4 e n. 5), l'apertura nel solaio di copertura per accedere al lastrico solare e del relativo torrino (cfr. foto n. 8, n. 12 e n. 13). Ha allegato le planimetrie catastali dell'appartamento al primo piano e del locale seminterrato del
26.03.2008, le quali per stessa ammissione del convenuto corrispondono allo stato in cui l'immobile è stato venduto: infatti il sig. , in sede di interrogatorio formale a lui deferito CP_1
all'udienza del 16.02.2022, alla domanda “vero è che l'immobile compravenduto è stato acquistato dagli attori e Pt_1 Pt_2
nell'esatto stato corrispondente alla planimetria catastale del detto immobile di cui alla dichiarazione recante il protocollo n. NA0270370 presentata dal venditore all'Agenzia del Territorio– Catasto Fabbricati
Ufficio Provinciale di Napoli il 26.03.2008” ha risposto “Si è vero”.
Con riguardo all'ammontare dei danni, il CTU li ha quantificati facendo riferimento ai costi per la demolizione degli abusi non sanabili e a quelli necessari per l'adeguamento funzionale dell'immobile in dipendenza della eliminazione di dette difformità.
Pertanto, rapportando l'entità della sanzione alla volumetria abusiva realizzata, determinava tali costi nell' importo complessivo di euro
44.986,72.
La domanda va, dunque, accolta nei limiti sopra precisati.
Sembra opportuno rilevare che l'obbligazione di risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito di valore sì che resta sottratta al principio nominalistico e deve essere quantificata tenendo conto della svalutazione monetaria fino alla data della liquidazione
(fra le molte, Cass. Sez. un. n. 26008/2008).
Ne consegue che con riferimento al danno accertato in questa sede pari alla complessiva somma di euro 44.986,72, va riconosciuta la rivalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo.
Quanto agli interessi sulle somme di denaro liquidate a titolo risarcitorio devono farsi decorrere sulla somma complessivamente riconosciuta a titolo di danno, rivalutata anno per anno.
Va respinta la richiesta di rimborso delle spese per le perizie eseguite dal geometra non essendo documentato il pagamento di cui Per_3
alle fatture nn. 5/2019, 9/2019, 18/2019, 29/2019, 35/2019 e 08/2020 emesse dal medesimo tecnico di parte, né gli esborsi relativi alla presentazione delle pratiche edilizie.
In conclusione, deve dichiararsi la responsabilità contrattuale del convenuto ex art. 1489 c.c. e condannarsi lo stesso al pagamento della somma di euro 44.986,72 in favore degli attori e , a titolo Pt_1 Pt_2 di risarcimento del danno come complessivamente quantificata dal CTU, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda giudiziale al saldo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in base alle tariffe forensi di cui al D.M. n. 55/2014 come da dispositivo.
Le spese della CTU vanno poste definitivamente a carico della parte soccombente, con conseguente obbligo di restituire all'attrice quanto eventualmente anticipato.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XI Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1
così provvede:
[...]

1. Accoglie la domanda degli attori nei limiti di cui in motivazione e per l'effetto condanna il convenuto al pagamento della complessiva somma di euro 44.986,72 a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo;

2. Condanna il convenuto al pagamento delle spese del giudizio che si liquidano complessivamente per compenso in euro 7.200,00 oltre s.g., IVA e CPA come per legge.

3. Pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU come liquidate, con obbligo di restituire all'attrice quanto eventualmente anticipato. Così deciso in Napoli il 24.11.2025
Il Giudice
Dott. Maria Rosaria Scotti