N. 6265/2022 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 6265
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2022
avente ad oggetto: finita locazione – uso abitativo.
TRA
, (per brevità Parte_1
, (C.F. ), con sede in CA di AB (NA) al Parte_1 P.IVA_1
Viale Don Bosco n. 7/C, in persona del curatore, rappresentato e difeso dall'avvocato Raffaele La Rocca (C.F. – PEC C.F._1
ed elett.te do.to presso il suo studio in Torre Email_1
Annunziata (NA) in via dei Mille n. 4,
-intimante-
1 E
(C.F. ), nata il [...] a Controparte_1 C.F._2
CA di AB (NA) ed ivi residente in [...],
rappresentata e difesa dall'avv. Fabrizio Stile (C.F. ) – PEC C.F._3
ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Casola di Email_2
Napoli (NA) in Via Roma n. 226,
-intimata-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con originario sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida,
il , citava in Parte_1
giudizio al fine di ottenere il rilascio del dell'appartamento Controparte_1
ubicato in CA di AB (NA) in Via II Casa Coppola n. 5, primo piano,
Catasto Fabbricati del Comune di CA di AB, Foglio 20, Particella
30, Sub. 21, Cat. A/3, Cl. 2, Vani 3,5, R. C. 289,22 per la data dell'01.03.2021.
A fondamento della propria domanda, l'istante deduceva che l'immobile era occupato in virtù di contratto di locazione registrato in data 11.10.2019 al n.
6628/3T, con data di scadenza 01.03.2021.
Chiedeva, pertanto, dichiararsi la finita locazione per la detta data e per l'effetto,
condannarsi l'intimata al rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
Si costituiva, fin dalla fase sommaria, l'intimata opponendosi alla convalida e deducendo preliminarmente l'improcedibilità della domanda per violazione dell'art
5, comma 1 bis dlgs n. 28 2010, nonchè la riunione col procedimento pendente tra
2 contro il Parte_2 Parte_1
, iscritto al n. R.G. 1610/2022, avente anche questo ad oggetto lo
[...]
sfratto per finita locazione da un appartamento facente parte dello stesso compendio immobiliare.
Nel merito, rappresentava: (i) di aver sempre versato, fino al mese di dicembre dell'anno 2017, con cadenza semestrale, nelle mani del legale rappresentante pro tempore della stessa Società, l'importo di euro 900,00 (novecento/00), a titolo di canone di locazione per i sei mesi precedenti;
(ii) che da quando in data 12/01/2018
l'intimante comunicava, all'odierna comparente, di essere titolare del Parte_1
diritto di proprietà dell'appartamento in oggetto, si dichiarava disponibile a versare a chi di ragione il canone di locazione dovuto;
(iii) di aver iniziato a versare quanto dovuto al in virtù del richiamato contratto di locazione dal mese di Parte_1
novembre 2019, in quanto è solo dal 21/11/2019 che il aveva Parte_1
comunicato le coordinate bancarie ove effettuare il pagamento del canone mensile;

la tardività della disdetta in quanto tra le parti sussisteva il contratto di locazione stipulato in data 01/03/2009 tra nella sua qualità di Amministratore Parte_3
unico e legale rappresentante della s.r.l. LA.RO.GIO.SI., (locatrice, n.d.r.) ed
(conduttore, n.d.r.), nonno dell'odierna comparente, tardivamente Persona_1
registrato in data 11/10/2019 al n. 6628, serie 3T, valido fino al 28/02/2021. Quindi,
a norma dell'art. 2 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta doveva essere recapitata alla conduttrice nel perentorio termine del 01/09/2020, in luogo di quella notificata solo in data 06/10/2020.
Chiedeva pertanto accertare che il contratto di locazione stipulato in data
01/03/2009 tra e la s.r.l. LA.RO.GIO.SI., registrato in data Persona_1
11/10/2019 al n. 6628, serie 3T, era valido e vincolante tra le parti fino al
3 28/02/2025, nonchè rigettare la richiesta di convalida di sfratto per finita locazione per essere stata notificata tardivamente rispetto alla disdetta inviata.
L'istante depositava memoria integrativa nei termini, chiedendo oltre alla declaratoria di finita locazione, anche quella di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, con richiesta di condanna al pagamento dei canoni e degli accessori dovuti fino al rilascio.
Anche l'intimata depositava memoria integrativa riportandosi alle conclusioni della comparsa di costituzione depositata nella fase sommaria.
Alla prima udienza del mutato rito veniva assegnato termine per l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione che si concludeva con esito negativo.
Successivamente, fallito anche il tentativo giudiziale di bonario componimento della lite, la causa veniva rinviata per la discussione con concessione alle parti di termine per note di discussione, in quanto matura per la decisione.
In primis, si rileva l'avvenuto esperimento, del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, convertito in L. 69/2013, da parte dell'intimante,
con esito negativo. Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità.
Sulla finita locazione e sulla disdetta ex art art . 2 della Legge 9 dicembre 1998,
n. 43.
L'art. 2 della Legge 9 dicembre 1998, n. 43 ha introdotto disposizioni afferenti la durata contrattuale che hanno natura imperativa e perciò, inderogabile, imponendo ai contraenti di stipulare il contratto di locazione per una durata stabilita in via preventiva dal legislatore.
4 Tale natura imperativa delle norme sulla durata si traduce innanzitutto nella loro
"capacità sostitutiva", allorquando le parti si determinino ad una durata contrattuale inferiore a quella prevista;
in secondo luogo, nella "capacità integrativa", grazie alla quale, se le parti omettono di indicare un termine, la locazione si intenderà stipulata per la durata legale.
Ciò premesso, si rileva che alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In
mancanza dell'indicata comunicazione, il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (cfr.: art. 2 Legge 431/1998).
Nel caso di specie, il contratto avente decorrenza 01.03.2009 si è rinnovato, in assenza di disdetta fino al 28.02.2017 e poi, ancora, fino al 28.02.2021.
La disdetta è stata regolarmente notificata solo in data 06.10.2020, cioè non rispettando i 6 mesi minimi previsti dalla norma, per la detta scadenza del
28.02.2021, pertanto il contratto di locazione deve intendersi certamente rinnovato per altri quattro anni alle medesime condizioni (cfr. Cass. Civ. Sent. 8006/2009), e cioè fino al 28.02.2025.
Consegue che la domanda non può essere accolta per la scadenza indicata dall'intimante, del 28.02.2021 ma produce, comunque, gli effetti della disdetta per la scadenza successiva del 28.02.2025, data per la quale deve essere dichiarata la finita locazione del rapporto di locazione in essere fra le parti.
Consegue la declaratoria di finita locazione del rapporto di locazione inter partes
per la data del 28.02.2025, con fissazione della data di esecuzione del 28.02.2026,
5 per la quale la conduttrice dovrà rilasciare l'immobile, all'istante, libero da persone e vuoto da cose.
Sulla risoluzione del contratto per morosità della conduttrice.
ha dato prova di condurre legittimamente in locazione Controparte_1
l'appartamento ubicato in CA di AB (NA) in Via II Casa Coppola n.
5, primo piano, meglio identificato in Catasto Fabbricati del Comune di
CA di AB, al Foglio 20, Particella 30, Sub. 21, Cat. A/3, Cl. 2, Vani
3,5, R. C. 289,22, in virtù del contratto di locazione stipulato in data 01.03.2009 tra e la s.r.l. LA.RO.GIO.SI., registrato in data 11.10.2019 al n. Persona_1
6628, serie 3T, nonché di aver regolarmente versato alla s.r.l. LA.RO.GIO.SI. il canone di locazione fino al mese di dicembre dell'anno 2017 (cfr. doc. n. 5 ricevuta pagamento dei canoni dal 2012 al 2017 allegato in atti), nonché i successivi fino ad ottobre 2019, cioè tutti i canoni richiesti dalla parte intimata, dopo il mutamento del rito. Pertanto, non si rileva sussistere la morosità della conduttrice in ordine ai canoni richiesti.
Le spese di giudizio devono essere integralmente compensate fra le parti in causa,
in ragione delle reciproche soccombenze.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa e/o assorbita, così provvede:

1. dichiara cessata la locazione inter partes per la data del 28.02.2025;

2. fissa per l'esecuzione la data del 28.02.2026 per la quale l'intimata dovrà
riconsegnare l'immobile, all'intimante, libero da persone e vuoto da cose;

6 3. rigetta la domanda di parte istante, di risoluzione per inadempimento della conduttrice;

4. compensa integralmente, fra le parti, le spese di giudizio.
Così deciso in Torre Annunziata il 23.12.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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