R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 23269/2024 R.Gen.Aff.Cont. TRA
(c.f ) e Parte_1 C.F._1 [...]
( ), entrambi elett.te dom.ti Parte_2 C.F._2 in Napoli, alla via Pazzigno n. 6, presso lo studio dell'avv. Giovanni Buonocunto (c.f. ) che li C.F._3 rappresenta e difende giusta procura agli atti;
Ricorrenti E (c.f. Controparte_1
), in persona dell'amministratore p.t. Avv. Maurizio P.IVA_1
OS (c.f. ) con studio in San Giorgio a C.F._4
EM (NA) alla via A. De Gasperi n. 92 Resistente CONTUMACE Oggetto: solo danni a cose. Trattenuta in decisione all'udienza del 26.11.2025 a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies III comma c.p.c. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione di udienza ritualmente notificati, e Parte_1
evocavano in giudizio il Parte_2 [...]
, sito in Napoli alla , Controparte_1 Controparte_1 innanzi all'intestato Tribunale per sentirlo condannare al risarcimento dei danni verificatisi all'interno dell' immobile sito in Napoli, alla , posto al piano secondo Controparte_1 interno 6, di cui sono comproprietari. I ricorrenti, nello specifico, dichiaravano che il predetto immobile, già da tempo, era stato interessato da fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico solare sovrastante il fabbricato;
che a causa di tali infiltrazioni , dovute alla mancata manutenzione del lastrico solare e del sistema di raccolta dell' acqua, l'immobile di cui sono comproprietari era divenuto insalubre ed inadatto alla vivibilità degli occupanti. Parte ricorrente dichiarava, altresì, che tali fenomeni infiltrativi avevano provocato ingenti danni al soffitto ed alle pareti, che quantificava nella misura di € 9.700,00 allegando preventivo del Geometra . I ricorrenti precisavano Persona_1 di aver spiegato tentativo di bonario componimento con pec dell'11.07.2024 inviata all'amministratore del condominio. Pertanto, chiedevano al Tribunale di accertare e dichiarare la responsabilità del di Controparte_2 [...]
, Napoli, per i danni provocati all'immobile di Controparte_1 cui sono comproprietari e di condannare lo stesso alla rimozione delle cause dei fenomeni infiltrativi e al risarcimento dei danni, con vittoria di spese, competenze e onorari di causa. Il pur regolarmente Controparte_2 citato in giudizio, non si costituiva,. Ammessa, disposta ed espletata la CTU, all'udienza del 26/11/2025 la causa era riservata per la decisione. Va in primo luogo dichiarata la contumacia del CP_2 convenuto. Orbene risulta accertato che il lastrico solare di proprietà dei ricorrenti ha la funzione di copertura dell'edificio. E' principio pacifico che all'obbligo di provvedere alla riparazione o alla ricostruzione del lastrico solare, anche se esso appartiene in proprietà ad uno dei condomini, sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, sempre che non derivino da fatto imputabile soltanto a detto condomino, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art.1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, nella misura del terzo
- 2 - residuo (tra le altre, Cass. 3465/2012 e Cass. sez. unite, n. 3672/1997). Ancora, e più specificamente, "In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell' art.2051 c.c. sia il in forza degli obblighi inerenti CP_2
l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 comma 1 n. 4 c.c. nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. , tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all' aer.1126 c.c. , che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio". (Sez. U, Sentenza n. 9449/2016). In sintesi, una volta accertata la relazione tra il ed il lastrico solare, tale da consentire CP_2 il potere di controllo, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa, il danneggiato ha l'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia ed il danno, mentre resta a carico del custode, offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. In questo ambito, l'esimente del fatto del terzo o dello stesso danneggiato, integrante il fortuito, sul piano processuale, non rappresenta un'eccezione in senso proprio, ma integra una semplice difesa, che deve essere esaminata anche d'ufficio dal giudice, attraverso le opportune indagini sull'eventuale sussistenza dell'incidenza causale del fatto del terzo o del comportamento colposo del danneggiato, indipendentemente dalle argomentazioni e richieste della parte, purché risultino prospettati gli elementi di
- 3 - fatto su cui si fonda l'allegazione del fortuito (cfr.: Cass. 9200/2021; sent. n. 20619/2014; n. 6529/2011; n. 23734/2009) Questi sono i principi generali che regolano la materia. Nella fattispecie i ricorrenti hanno allegato – come è stato poi anche accertato in giudizio a mezzo di CTU – che i danni lamentati sono stati provocati da copiose infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare. Circa la individuazione della causa delle infiltrazioni il CTU ha precisato che “…Il lastrico solare, privo di pavimentazione, presenta la guaina bituminosa integralmente distaccata dal supporto con numerosi punti lesionati: l'esame visivo rileva un manto impermeabile oramai privo delle sue caratteristiche elastomeriche-bituminose danneggiato dalla mancanza di opere di manutenzione ordinaria che lo avrebbero preservato dell'azione degli agenti atmosferici…Le infiltrazioni sono certamente conseguenza della pessima impermeabilizzazione del lastrico solare, che ha permesso all'acqua di penetrare attraverso le membrane o gli strati di protezione, compromettendo la tenuta del sistema di copertura. copiose perdite protrattesi nel tempo oltre a compromettere l'integrità statica degli ambienti sottostanti, a generare condizioni di cattiva salubrità per gli abitanti dell'appartamento, costretti a convivere con pareti e soffitti dove l'elevato gradiente di umidità ha prodotto: macchie scure, nere o verdastre sulle pareti;
cambio di colore delle pareti;
odori sgradevoli;
sfaldamento o sfarinamento della pittura;
rilascio di spore allergizzanti. Il CTU ha quindi concluso che “ Le condizioni indotte dalle infiltrazioni sono da ritenersi esclusivamente alla mancanza di manutenzione straordinaria del manto impermeabile del lastrico solare, che obbligano improcrastinabili lavori di sostituzione integrale dell'impermeabilizzazione dello stesso” e pertanto che non vi sono concause. Il CTU ha, altresì, accertato una serie di danni riconducibili alle infiltrazioni che possono riassumersi in : …“Danni strutturali: deformazioni e fessurazioni nelle strutture portanti in calcestruzzo
o muratura sottostante;
rottura o deterioramento delle armature metalliche a causa della corrosione indotta dall'acqua infiltrata. Danni agli elementi interni: muffa e umidità nelle pareti e nei soffitti sottostanti il terrazzo;
problemi di deterioramento di
- 4 - finiture interne, come pitture, rivestimenti e pavimenti. Danni estetici: macchie di umidità e muffa visibili sulle superfici interne;
degradazione dell'estetica complessiva degli ambienti sottostanti. Gli effetti di tale degrado hanno indotto la caduta dei detriti nell'appartamento, che solo per un puro caso fortuito non ha prodotto danni alle persone ma esclusivamente agli arredi e oggetti sottostanti. Le condizioni indotte dalle infiltrazioni sono da ritenersi esclusivamente alla mancanza di manutenzione straordinaria del manto impermeabile del lastrico solare, che obbligano improcrastinabili lavori di sostituzione integrale dell'impermeabilizzazione dello stesso” . Le risultanze della CTU corrette sul piano logico e tecnico, possono essere poste a fondamento della presente decisione, perché immuni da ogni rilievo critico, non essendovi validi motivi per disattenderne i risultati. Pertanto alla luce delle suindicate risultanze può ritenersi accertato che i danni sono stati provocati dallo stato di degrado del lastrico sicchè è indubbia la responsabilità del . Infatti la CP_2 responsabilità per la custodia è di natura oggettiva e sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l'evento lesivo. Il lastrico solare svolge, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture (arg. da Cass., n. 19779 /2017 e da S. U., n. 9449/2016): sicché, quantomeno sotto tale profilo "il lastrico deve considerarsi nella persistente disponibilità del , con conseguente CP_2 permanenza, in capo a quest'ultimo, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento" (Cass. ordinanza n.27989/2022). Relativamente al quantum, preso atto delle risultanze della CTU secondo cui i danni da risarcire ammonterebbero all'importo di € 23.013,61 (euroventitremila013,61) al netto dell'IVA (10%) e attesa la minor somma di € 9.700,00 richiesta dai ricorrenti a titolo di risarcimento dei danni, il Tribunale, in ossequio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non può che riconoscere a parte ricorrente l'importo di euro € 9.700,00 (euronovemilasettecento,00) al netto dell'IVA (10%), somma
- 5 - inferiore ai 2/3 dell'importo individuato dal CTU. Pertanto il va condannato ex art. 2051 c.c. al pagamento della CP_2 predetta somma oltre i soli interessi legali dalla domanda al soddisfo non essendo stati richiesti interessi compensativi Quanto alla domanda di esecuzione dei lavori di risanamento e consolidamento del terrazzo di copertura e alla luce di quanto sinora detto, il va condannato ad eseguire i lavori CP_2 suggeriti dal CTU consistenti nella eliminazione delle cause di infiltrazione dal terrazzo e precisamente “Rimozione integrale della membrana bituminosa esistente, comprensiva del trasporto a rifiuto ed oneri di discarica per rifiuti speciali;
Lisciatura del masso esistente per la posa della nuova guaina bituminosa;
Opere di spicconatura e nuovo intonaco lungo la muratura perimetrale del terrazzo, propedeutica alla posa dei risvolti verticali della nuova guaina;
Sostituzione del raccoglitore di collegamento alla colonna verticale pluviale;
Fornitura in opera di nuova guaina bituminosa a doppio strato per l'intera superficie comprensiva dei cornicioni, opportunamente risvoltata lungo le pareti perimetrali. Le lavorazioni suelencate si stima che abbiano una durata di circa quaranta giorni lavorativi, e dovranno necessariamente estendersi anche nella parte di lastrico solare che per le attuali pendenze fa defluire le acque pluviali nell'imbocco di pertinenza della porzione di terrazzo di proprietà dei ricorrenti.” Quanto alle spese di giudizio sostenute dai ricorrenti le stesse vanno poste a carico del e liquidate come in CP_2 dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022, tenuto conto della complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate e del valore della controversia e agli importi medi previsti per ciascuna fase. Le spese di Ctu, liquidate come da separato decreto, vanno poste in via definitiva a carico del . CP_2

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 9 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e così provvede: Parte_1 Parte_2
1) Dichiara la contumacia del Controparte_3
[...]
2) Accoglie la domanda e per l'effetto condanna il Condanna il convenuto condominio, per quanto in
- 6 - motivazione, al pagamento, a titolo risarcitorio, della somma di euro € 9.700,00 al netto dell'IVA oltre interessi legali dalla presente decisione al soddisfo. 3) Condanna il convenuto ad eseguire i lavori CP_2 indicato nella consulenza tecnica, consistenti nella
“Rimozione integrale della membrana bituminosa esistente, comprensiva del trasporto a rifiuto ed oneri di discarica per rifiuti speciali;
Lisciatura del masso esistente per la posa della nuova guaina bituminosa;
Opere di spicconatura e nuovo intonaco lungo la muratura perimetrale del terrazzo, propedeutica alla posa dei risvolti verticali della nuova guaina;
Sostituzione del raccoglitore di collegamento alla colonna verticale pluviale;
Fornitura in opera di nuova guaina bituminosa a doppio strato per l'intera superficie comprensiva dei cornicioni, opportunamente risvoltata lungo le pareti perimetrali;

4) Condanna il convenuto condominio al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 264,00 per spese ed euro 5.077,00 per compenso oltre rimborso forfettario Iva e CPA come per legge con attribuzione al procuratore antistatario;

5) Pone le spese di CTU a carico del convenuto condominio.
Così deciso in Napoli, il 20/12/2025.
Il Giudice
(dott. Rosa Romano Cesareo)
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