TRIBUNALE DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Daniele Carlo Madia, in funzione di Giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies comma 3 cpc nella causa iscritta al n 5468/2015 R.G. promossa da
, nato a [...], il [...] C.F. , Parte_1 C.F._1 residente in [...], elettivamente domiciliato in Messina, via G.
Pascoli, 21, presso lo studio dell'avv. Antonio Daniele D'Orazio, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

- parte attrice - contro
, nata a [...], il [...], C.F. Controparte_1
, elettivamente domiciliata in Messina, Via E.L. Pellegrino n.27, presso lo C.F._2 studio dell'avv. Giuseppa Abate, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- parte convenuta-
Avente per OGGETTO: locazione e comodato immobile urbano – affitto di azienda
Conclusioni delle parti: per l'udienza ex art. 127 ter cpc del 25.11.2025 sono state depositate note scritte ex art. 127 ter cpc da:
- Avv. Antonio Daniele D'Orazio nell'interesse di parte attrice;

- Avv. Giuseppa Abate nell'interesse di parte convenuta.
Con le superiori note scritte le parti hanno precisato le proprie conclusioni, insistendo nelle domande articolate in atti e verbali di causa.
IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 09.10.2015, conveniva al giudizio Parte_1 dell'intestato Tribunale chiedendo di dichiararsi nullo o annullabile il Controparte_1 contratto di affitto di azienda sottoscritto tra le parti in data 29.10.2010, nonché quello ad esso connesso di affitto dell'attiguo locale “laboratorio - gelateria”.
1 Nello specifico, l'attore esponeva di aver assunto in affitto, con contratto del 29.10.2010,
l'azienda denominata “Bar Ustica”, di proprietà della sig.ra comprendente il chiosco-bar CP_1 sito in Messina, via Nazionale n. 9, nonché le attrezzature e i beni mobili elencati nell'allegato A, tra cui sedie e tavoli destinati alla consumazione in loco dei prodotti alimentari. Riferiva che, contestualmente, la locatrice gli aveva concesso anche un locale attiguo, adibito a laboratorio di gelateria e pasticceria, dietro ulteriore canone mensile. Deduceva di aver proseguito l'attività commerciale come già svolta dalla concedente, senza effettuare ampliamenti o modifiche strutturali,
e di essersi limitato ad utilizzare i beni aziendali che gli erano stati consegnati nell'ambito dell'affitto di azienda. Rappresentava che, a seguito di un controllo della Polizia Municipale del 04.08.2015, aveva appreso per la prima volta che i locali non erano conformi alle autorizzazioni amministrative e sanitarie, presentando una superficie maggiore rispetto a quella assentita (30 mq anziché 21 mq), parte della quale costituiva un abuso edilizio realizzato dalla locatrice. Nel medesimo verbale gli era stata contestata la presenza di tavoli e sedie, non consentita dall'autorizzazione, con conseguente violazione della L. n. 287/1991, nonostante egli avesse precisato agli agenti di essere subentrato nell'azienda e che la titolare dell'immobile fosse la sig.ra CP_1
L'attore sosteneva, pertanto, che l'utilizzo dei tavoli e delle sedie costituiva un elemento essenziale dell'attività commerciale, tenuto conto che il chiosco era ubicato in una zona di scarso interesse commerciale e che la clientela si rivolgeva prevalentemente alla consumazione in loco. Di conseguenza, l'impossibilità di somministrare ai tavoli aveva gravemente compromesso la redditività dell'impresa.
Il asseriva, dunque, che la locatrice avesse taciuto tali circostanze inducendolo in Pt_1 errore sulla regolarità amministrativa dell'azienda e sulla possibilità di utilizzare i tavoli e le sedie per la somministrazione, circostanza che egli riteneva confermata dal fatto che la stessa CP_1 gli aveva mostrato il chiosco, la “sala” di degustazione e i relativi arredi, inseriti anche nell'elenco dei beni aziendali.
Sulla base di tali premesse, l'attore affermava che il contratto fosse viziato da errore essenziale e riconoscibile, ai sensi dell'art. 1427 c.c., e chiedeva che esso fosse dichiarato nullo o annullabile poiché concluso sulla base di una falsa o errata rappresentazione di circostanze determinanti per la stipula.
Parte attrice formulava quindi le seguenti domande:
“a) Ritenere e dichiarare che il contratto di affitto di Azienda sottoscritto tra le parti in data
29.10.2010, nonché quello ad esso connesso di affitto dell'attiguo locale “laboratorio-gelateria”, meglio specificati nelle premesse del presente atto, sono nulli e/o annullabili per avere la cedente
2 sig.ra omesso di informare il sig. dell'impossibilità di procedere in CP_1 Parte_1 loco alla somministrazione di prodotti e bevande;

b) Ritenere e dichiarare che la parte di immobile destinata alla vendita, somministrazione e consumazione in loco dei prodotti alimentari è predominante rispetto a quella adibita alla produzione dei beni medesimi, anche tenuto conto dell'ubicazione del locale;

c) Ritenere e dichiarare che il contratto di affitto in questione è altresì nullo e/o annullabile, non potendo il tilizzare la struttura annessa al chiosco –bar, in forza di un provvedimento Pt_1 reso dalla pubblica amministrazione a seguito degli accertamenti compiuti, anche riguardo la reale estensione della superficie commerciale;

d) ritenere e dichiarare che il canone di locazione sin qui versato, pari a complessive € 1.450,00 mensili, è eccessivo rispetto a quello che è il corretto valore dell'azienda locata, ovvero pari ad €
600,00 mensili;

e) Conseguentemente, tenuto conto delle maggiori somme di denaro ad oggi corrisposte dal sig. , disporre la compensazione dei canoni futuri maturati e maturandi sino al Parte_1
31.12.2017;
f) In via istruttoria, ammettere una CTU al fine di determinare il reale valore commerciale dell'Azienda locata, tenuto conto della superficie commerciale utilizzabile, della sua destinazione
d'uso e delle limitazioni imposte dai regolamenti amministrativi locali. Con riserva di articolare gli opportuni mezzi istruttori e di produrre altri documenti nei termini di legge.
g) Condannare parte convenuta al pagamento di spese e compensi di lite”.
Integrato ritualmente il contraddittorio, in data 01.02.2016, si costituiva in giudizio
[...] contestando integralmente le richieste attoree e formulando le seguenti domande: CP_1
“1) rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed inattendibili in diritto, per i motivi esposti;

2) ritenere e dichiarare che la sig.ra ha dato tutte le informazioni relative CP_1 all'azienda, in modo corretto e chiaro, per cui non si è potuto verificare alcun errore;

3) ritenere e dichiarare che il canone per l'affitto di azienda è stato concordato in € 600,00 mensili, che controparte non ha più pagato dal mese di settembre 2015;
4) Rigettare la richiesta di compensazione, in quanto assolutamente infondata;

5) risolvere il contratto di affitto di azienda redatto dal notaio in data 29.10.2010 Per_1 rep. N. 7144 e racc. n. 4010, come previsto dall'art. 3) dell'atto pubblico di affitto di azienda;

6) condannare il sig. l pagamento dei canoni di affitto di azienda scaduti e non pagati Pt_1 sino al rilascio;

3 7) Rigettare la richiesta di CTU formulata da controparte, stante la libertà nella determinazione dei patti contrattuali;

8) Con riserva di articolare i mezzi di prova nei modi e termini di legge;

9) con vittoria di spese e compensi di causa;

10) con riserva di ogni azione”.
Parte convenuta avanzava, inoltre, in corso di causa, domanda cautelare d'urgenza con cui chiedeva di “risolvere il contratto di affitto di azienda redatto dal notaio in data Per_1
29.10.2010 rep. N. 7144 e racc. n. 4010, come previsto dall'art. 3) dell'atto pubblico di affitto di azienda”.
Con ordinanza depositata in data 13.04.2016 il GI dichiarava inammissibile il superiore ricorso cautelare, in quanto con la tutela d'urgenza azionata non si sarebbe potuta anticipare una pronuncia di natura costitutiva, quale quella relativa alla risoluzione del contratto di affitto di azienda.
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c. e svoltosi l'interrogatorio formale della convenuta, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale all'udienza del 25.11.2025, data in cui la causa veniva assunta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, cpc, con riserva di depositare la sentenza nei successivi trenta giorni.
La pretesa attorea non trova alcun fondamento per le seguenti ragioni.
In primo luogo va evidenziato che la domanda attorea muove dal presupposto che la sig.ra
[...] abbia taciuto elementi determinanti ai fini della stipula del contratto di affitto di azienda, CP_1 configurandosi così un errore essenziale e riconoscibile ai sensi dell'art. 1427 c.c.
Tale tesi non può essere condivisa.
Dalla documentazione prodotta dalla convenuta risulta che, al momento della stipula, il abbia ricevuto copia dell'autorizzazione amministrativa e di quella sanitaria, entrambe Pt_1 recanti l'espressa indicazione che l'esercizio autorizzato sia un “chiosco-bar senza posti a sedere”, con vendita esclusivamente per asporto. Identica dicitura è riportata nell'atto pubblico redatto dal
Notaio, che viene letto alle parti prima della sottoscrizione.
In particolare, l'autorizzazione sanitaria n.230 (doc. in atti) prevede espressamente che viene autorizzato “l'esercizio di un chiosco-Bar (senza posti a sedere) con annesso laboratorio di gelateria
e farcitura di panini da cuocersi alla piastra: E' consentita la vendita per asporto di alimenti confezionati all'origine” (doc. in atti).
Nell'atto pubblico del 29.10.2010 alla pag.2 si legge che “l'autorizzazione sanitaria n.230 rilasciata dal Municipio di Messina – dipartimento 08 –settore sanità in data 5/9/2002 per l'esercizio di un chiosco – Bar (SENZA POSTI A SEDERE) con annesso laboratorio di gelateria e farcitura di panini da cuocersi alla piastra e la vendita per asporto di alimenti confezionati”.
4 Inoltre, nel contratto di locazione commerciale dei locali stipulato in data 19.10.2010, il locale affittato viene così descritto: “il locale commerciale adibito a bar sito sulla via Nazionale a S.
Margherita nel catasto al foglio 195 particella n. 1293 zona censuaria 2 cat. C/1 classe 4 consistenza
17mq” (doc. in atti).
Posta tale premessa, va rilevata l'assenza del requisito della riconoscibilità dell'errore ex art. 1431 c.c. o, più precisamente, della condotta silente dell'altro contraente, reticente nell'evidenziare l'errore in cui sia incorsa la controparte.
Ed invero, l'errore, per essere causa dell'annullamento del contratto ex art.1427 c.c., deve essere pure “essenziale” e “riconoscibile dall'altro contraente”, come richiesto dall'art.1428 c.c.
Giova osservare, infatti, che la riconoscibilità dell'errore comporta per ciascun contraente l'onere di verificare l'errore manifesto dell'altra parte e, conseguentemente, l'insorgenza dell'obbligo, secondo buona fede, di darne comunicazione.
Nel caso di specie, pur ritenendo per mera ipotesi, che parte attrice sia incorsa in errore, dalla chiara esposizione contenuta nell'atto pubblico e nell'atto di locazione è emerso che egli era stato reso edotto sia della circostanza che le autorizzazioni amministrativa e sanitaria riguardavano
“l'esercizio di un chiosco-Bar (senza posti a sedere)”, sia dell'estensione e dell'idoneità del locale in cui veniva esercitata l'azienda, posto che il conduttore ha espressamente dichiarato, in sede di contratto di affitto del 19.10.2020, “di aver esaminato i locali affittati e adi averli trovati adatti al proprio uso”.
All'esito dell'esame dei testi contrattuali, caratterizzati da particolare chiarezza, deve escludersi che la stipula del contratto di affitto di azienda da parte del sig. possa essere avvenuta in Pt_1 ragione di ipotetici artifizi o raggiri posti in essere dalla sig.ra o a causa di un errore - di CP_1 fatto o di diritto - essenziale e riconoscibile. Infatti, l'autorizzazione sanitaria richiamata testualmente nel suo contenuto nell'atto pubblico di affitto di azienda risulta di evidente comprensibilità, sicché deve ritenersi che parte affittuaria fosse pienamente consapevole che l'esercizio del chiosco-bar non includesse anche i posti a sedere.
Pertanto alcuna violazione degli obblighi informativi, nascenti dal riconoscimento dell'errore altrui, può attribuirsi a parte convenuta.
Quanto alla presenza di tavoli e sedie tra i beni aziendali indicati nell'allegato A, essa non è idonea a superare la chiara indicazione contenuta nelle autorizzazioni e nell'atto pubblico, né può generare un legittimo affidamento sulla possibilità di somministrare ai tavoli, trattandosi di beni eventualmente utilizzabili anche per finalità diverse.
L'attore invoca, inoltre, l'esistenza di un abuso edilizio e una difformità tra superficie reale e la superficie autorizzata. Anche tale doglianza è infondata.
5 Nell'autorizzazione amministrativa e in quella sanitaria è chiaramente indicata la consistenza del locale (21 mq), dato conforme alla planimetria allegata;
inoltre, l'attore ha utilizzato il locale per anni e, soprattutto, ha chiesto il rinnovo del contratto nel 2014, circostanza che conferma la piena conoscenza dello stato dei luoghi.
Si osserva, inoltre, che l'eventuale mancanza di certificati urbanistici o una diversa destinazione d'uso, e persino la presenza di un abuso edilizio, non comportano la nullità del contratto di locazione quando tali carenze non incidano sull'effettiva utilizzazione del bene da parte dell'affittuario o quando le parti ne siano comunque a conoscenza (cfr. Cass. sez. III, 26/05/2020, n.9670).
Alla luce di tale orientamento, anche un'eventuale irregolarità edilizia non inciderebbe sulla validità del contratto né potrebbe fondare il dedotto vizio della volontà, posto che l'attività autorizzata
(vendita per asporto) resta pienamente esercitabile.
L'assenza degli estremi dell'errore esclude, di conseguenza, la sussistenza di un pregiudizio patrimoniale, sicché va rigettata anche la domanda di riduzione del canone di affitto.
Alla luce degli elementi acquisiti deriva che il contratto risulta validamente stipulato e non affetto da vizi invalidanti, con conseguente rigetto di tutte le domande attoree.
Parte convenuta non ha, poi, più insistito nella domanda di risoluzione del contratto per inadempimento (domanda non più proposta in sede di comparsa conclusionale), posto che comunque tale parte processuale ha dato atto di aver intimato alla controparte lo sfratto per morosità e che il relativo giudizio portante il n.6723/2015 R.G. si è concluso con la sentenza n.2273/2016, emessa dal
Tribunale di Messina e pubblicata il 08.09.2016, che ha disposto la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti (da ritenersi collegato al contratto di affitto di azienda), il rilascio del locale ed il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati.
Sussistono giusti motivi per compensare per metà le spese processuali, stante la soccombenza reciproca, tenuto conto che è stata dichiarata inammissibile nel corso del giudizio la domanda cautelare avanzata dalla parte convenuta.
La residua metà delle spese di lite seguono la soccombenza nel merito e vanno pertanto poste a carico di arte attrice e in favore di parte convenuta. Tale quota di spese si liquida nella misura indicata in dispositivo, applicando i valori tra i minimi e i medi previsti dalle tariffe forensi vigenti per ciascuna fase processuale svolta, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia e la bassa complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa istanza ed eccezione, così dispone:
1. rigetta tutte le domande formulate da;
Parte_1
6 2. condanna al pagamento della metà delle spese processuali (comprensive Parte_1 della fase cautelare) in favore di quota che si liquida in € Controparte_1
3.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
3. Compensa tra le parti la residua metà delle spese processuali.
Si comunichi.
Così deciso in Messina, 26 dicembre 2025.
Il Giudice
dott. Daniele Carlo Madia
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