N. R.G. 6926/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6926/2023
Promossa da
, rapp.to e difeso, in virtù di mandato speciale in calce all'atto di Parte_1 intimazione sfratto, dall'avv. Giuseppe Spagnuolo e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno, al Corso Garibaldi, 14
-intimante-attore
Contro
rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce alla comparsa di Controparte_1 costituzione, dagli avv.ti Sergio Fruncillo e Salvatore Rotundo ed elett.te domiciliati presso lo studio dell'avv. Rotundo sito in Salerno, alla via Diaz, 28, intimato –convenuto oggetto: sfratto per morosità conclusioni: come da verbale di udienza svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per morosità ritualmente notificato il sig. Pt_1
, premesso di essere proprietario dell'immobile a piano terra, sito in Salerno
[...] in via Nizza, 64, destinato ad uso commerciale, concesso in locazione a CP_1
con contratto del 02/01/2012, regolarmente registrato, con canone mensile
[...] attuale di € 1.100,00; che il conduttore si è reso moroso della somma di € 13.000,00, pari a dodici mesi;
che inutile è risultato ogni invito ad un bonario componimento, tanto esposto intimava sfratto per morosità nel pagamento dei canoni e degli oneri pagina 1 di 6 condominiali scaduti e non pagati, con interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo e spese di procedura e, nel contempo, lo citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto, oltre all'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, in caso di opposizione emettere ordinanza provvisoria di rilascio.
Con comparsa di costituzione si costituiva il sig. che, in via Controparte_1 preliminare, eccepiva la carenza di legittimazione attiva dell'istante, nonché la nullità della clausola di cui all'art. 4 del contratto di locazione relativa alla determinazione del canone di affitto determinato in misura differenziata e crescente nel tempo, formulando domanda riconvenzionale per la restituzione delle maggior somme corrisposte, determinate in € 13.333,61, oltre interessi, in via meramente subordinata eccepiva l'infondatezza sia dell'intimazione di sfratto che della domanda di ingiunzione di pagamento stante la presenza di gravi vizi sopravvenuti, rendendo l'immobile inidoneo all'uso per il quale era stato locato.
Sosteneva il conduttore che l'immobile presentasse notevoli problemi di umidità e di infiltrazioni rendendolo inidoneo all'uso, fenomeni che con il tempo si sono aggravati verificando crepe nelle pareti;
che di tanto veniva notiziato il locatore, che non è mai intervenuto, tanto premesso concludeva per il rigetto dell'intimazione di sfratto e dell'ingiunzione di pagamento dei canoni, in quanto inammissibile, improcedibile ed infondata in fatto e diritto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannare l'intimante a corrispondere in suo favore la somma indebitamente percepita a titolo di canone di locazione pari ad € 117.500,00, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria;
in via gradata, sempre in accoglimento della spiegata riconvenzionale, condannarlo alla restituzione delle somme corrisposte titolo di maggior pagamento del canone pari ad € 13.333,61 o quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria con vittoria di spese di giudizio.
La fase sommaria veniva definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio.
In particolare, si è ritenuto che, i motivi posti a fondamento dell'opposizione non fossero idonei a paralizzare la domanda attorea, e che la causa, in merito alle altre doglianze necessitavano di ulteriore approfondimento.
pagina 2 di 6 Con la medesima ordinanza veniva disposto il mutamento di rito, termine per l'attivazione della procedura della mediazione, pena improcedibilità del giudizio, e l'assegnazione di termine, ex art. 426 c.p.c., per il deposito di memorie e documenti integrativi.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative riportandosi ai precedenti scritti difensivi, in particolare parte intimante comunque instava per il rigetto della spiegata riconvenzionale, in quanto del tutto infondata, precisava che alla data di rilascio l'importo dei canoni non pagati ammonta ad € 24.200,00.
Ritenuta la causa fondata su prova documentale veniva rinviata per la discussione.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni di parte intimata, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
Si da preliminarmente atto che le parti hanno documentato l'esperimento della mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo.
Passando ad esaminare le preliminari eccezione sollevate dall'intimata.
Quanto alla eccezione di carenza di legittimazione attiva, è documentalmente provata la titolarità dell'immobile in capo al locatore , pertanto tale eccezione è Parte_1 infondata.
Va disattesa, altresì l'eccezione di determinazione del canone crescente nel tempo.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, in base al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo oppure mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull'equilibrio economico del sinallagma. Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali, della cui allegazione è onerata la parte che ne invochi la nullità- che i contraenti abbiano, in realtà, perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della pagina 3 di 6 svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della L. n.
392/78 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della stessa legge (Cass. Civ. 23986/2019; Cass. Civ. 33884/2021).
Orbene, nel caso di specie, la parte convenuta-intimata, che invoca tale nullità, non ha né allegato né dimostrato che, in realtà, lo scopo perseguito con l'aumento del canone fosse quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione economica, né dal testo del contratto di locazione emergono elementi idonei a sostenere la tesi della nullità della clausola di aumento crescente del canone.
In mancanza di prova dell'intento elusivo delle parti, il patto di determinazione differenziata del canone per frazioni di tempo successive deve ritenersi valido.
Nel merito, parte intimata eccepisce la inidoneità del locale all'uso convenuto, attesa la presenza di notevoli problemi di umidità e di infiltrazioni, rendendolo inidoneo all'uso, precisando, altresì, che tali infiltrazioni sono causate dal deterioramento della guaina bituminosa del terrazzo di copertura.
Ebbene, tali contestazioni si dimostrano prive di fondamento alla lettura del contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Infatti, all'art. 10 si legge “Il conduttore si impegna ad eseguire a proprie spese le riparazioni di piccola manutenzione e cioè quelle dipendenti da deterioramenti prodotti all'uso: si impegna, altresì, a sostenere tutte le spese relative alla manutenzione e al rifacimento della impermeabilizzazione del terrazzo di copertura, degli impianti idraulici e della facciata esterna”.
Pertanto, sottoscrivendo il contratto, parte conduttrice esonera parte locatrice dalla necessità di svolgere interventi di manutenzione e, nello specifico, la impermeabilizzazione del terrazzo restando, quindi, a proprio carico.
Se ne deduce, quindi, che non vi è inadempimento contrattuale da parte del locatore, dal momento che alla avvenuta consegna del locale lo stesso veniva consegnato in condizioni idonee all'esercizio, completo di intonaci, con pavimentazione oltre agli impianti elettrici ed idrici (art. 3 del contratto) e, che, eventuali successivi lavori, di cui anche quelli relativi alla impermeabilizzazione del terrazzo fossero a carico del conduttore che, se fossero stati realizzati, non si sarebbero verificati i lamentati danni.
Pertanto, attesa l'insussistenza di un inadempimento contrattuale da parte locatrice ne consegue l'infondatezza delle domande riconvenzionali del conduttore.
pagina 4 di 6 L'art. 13 del contratto prevede che il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta ... costituisce per i locatori motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1456 c.pc. a fronte di tale previsione pattizia, va dichiarata, quindi, la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'intimato il quale, a fronte dell'allegazione di mancato pagamento dei canoni di locazione non ha fornito prova dell'adempimento e, di conseguenza, va confermata l'ordinanza di rilascio del 30/09/2023
Il conduttore va, altresì, condannato al pagamento dei canoni da aprile 2022 fino alla data del rilascio gennaio 2024 pari ad € 24.200,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 6926/2023 r.g. tra –attore- intimante e Parte_1
–intimato – convenuto, ogni altra istanza, eccezione, deduzione Controparte_1 reietta o assorbita così provvede:
1) Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto, per grave inadempimento del conduttore, , il contratto di locazione stipulato in data Controparte_1
02/01/2012;
2) Conferma l'ordinanza di rilascio del 30/09/2023;
3) Condanna il sig. al pagamento in favore del sig. , Controparte_1 Parte_1
della somma di € 24.200,00 oltre interessi legali dalla singola scadenza al soddisfo per i canoni scaduti e non pagati;

4) Rigetta le domande riconvenzionali spiegate da parte conduttrice;

5) Condanna il convenuto, , al pagamento delle spese di lite, che si Controparte_1
liquidano in € 118,50 per esborsi ed € 1.900,00 per compenso professionale, oltre accessori come per legge.
Salerno, lì 13/11/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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