RG 44317/2023
N. R.G. 44317/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
Alessandra Caiazzo, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 44317/2023 promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliato in MILANO, _1 C.F._1
VIA VISCONTI DI MODRONE 8/1, presso lo studio del difensore avvocato PAGANI ALBERTO
MARIA FILIPPO che lo rappresenta e difende giusta procura allegata all'atto introduttivo del giudizio.
ATTORE RICORRENTE contro
(C.F. e (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), elettivamente domiciliati in SALERNO, VIA PAOLO VOCCA n°6, presso C.F._3 lo studio del difensore avvocato ROMANO BRUNO che li rappresenta e difende giusta delega rilasciata su foglio separato ex art. 83 comma 3 c.p.c..
CONVENUTI RESISTENTI
OGGETTO: Proprietà
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli di precisazione delle conclusioni depositati nel fascicolo telematico, conclusioni confermate all'udienza del 20 dicembre 2024, e da intendersi qui integralmente richiamate.
§§§
1

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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA MOTIVAZIONE

1. Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione d'udienza ritualmente notificati, chiedeva di accertare e dichiarare la risoluzione del _1 contratto preliminare stipulato con ed e per l'effetto la CP_1 Controparte_2 condanna dei resistenti alla restituzione della somma di euro 10.000# versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali e rivalutazione.
A fondamento della domanda, deduceva _1
- di aver stipulato in data 23 marzo 2022 con i resistenti un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto due unità immobiliari ad uso laboratorio site in
Milano, alla Via Nino Bixio n°6, identificate al Catasto fabbricati del Comune di Milano al foglio 354 particella 24, subalterni 104 e 105, entrambe categoria C/3,
- che le parti avevano convenuto di sottoporre il contratto preliminare in esame a condizione risolutiva dell'avvenuto cambio di destinazione d'uso da commerciale/artigianale (si trattava di due laboratori) a residenziale entro e non oltre il
30 ottobre 2022,
- che provvedeva al versamento della somma complessiva di euro 10.000# a titolo di caparra confirmatoria a mezzo di due bonifici bancari, il primo effettuato in data 4 maggio 2022 e l'altro in data 29 luglio 202,
- che il termine per la stipula del contratto definitivo veniva prorogato al 30 novembre
2022 e spirava senza che i resistenti avessero provveduto al cambio di destinazione d'uso degli immobili come convenuto,
- che anzi gli stessi resistenti provvedevano a vendere i due laboratori a terzi in data 28 febbraio 2023, trattenendo senza giustificato motivo la somma di euro 10.000# versata a titolo di caparra confirmatoria,
- che l'avveramento della condizione risolutiva espressa ha determinato l'inefficacia ex tunc delle pattuizioni intercorse tra le parti, con obbligo dei coniugi di restituire CP_1 quanto ricevuto a titolo di caparra.

2. Si costituivano i resistenti con comparsa di costituzione e risposta datata 27 febbraio
2024, contestando nel merito la fondatezza della domanda e concludendo per il rigetto della stessa. In particolare, eccepivano la nullità del procedimento di mediazione e la conseguente improcedibilità della domanda;
sostenevano la qualificazione di clausola
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vessatoria della condizione apposta al preliminare di vendita circa il cambio di destinazione d'uso degli immobili, nell'esclusivo interesse dell'architetto , con l'effetto _1 che la mancata doppia sottoscrizione della clausola in esame da parte dei contraenti - odierni resistenti - la priverebbe di validità; infine, chiedevano il mutamento del rito in ordinario di cognizione, attesa la domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti e quantificati nella misura di euro 10.000# non solo per le spese sostenute per l'avvio della pratica di cambio di destinazione d'uso, conclusasi con rigetto da parte dell'amministrazione comunale di Milano dell'istanza in ragione dell'impossibilità del cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari;
ma anche per il ritardato perfezionamento della vendita delle unità immobiliari per cui è causa, avvenuto solamente in data 28 febbraio 2023 con altri acquirenti.

3. Con provvedimento datato 22 aprile 2024 la presente causa è stata assegnata in via definitiva alla sottoscritta per la sua definizione.
All'udienza di comparizione del 15 luglio 2024 i procuratori delle parti si confrontavano sul corretto svolgimento della procedura di mediazione obbligatoria ed il giudice invitava il difensore del ricorrente a depositare la documentazione esibita in udienza nel fascicolo telematico nonché copia leggibile della proposta d'acquisto.
Con ordinanza riservata datata 20/10/2024, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 9 dicembre 2024, successivamente differita al 20 dicembre 2024. A detta udienza, precisate le conclusioni, all'esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 281 sexies c.p.c..

4. Fermo restando che nel giudizio che ci occupa risulta assolta la condizione di procedibilità, si rende opportuno, a fronte delle contestazioni sollevate e ribadite da parte resistente, anche in sede di precisazione delle conclusioni, puntualizzare quanto segue.
In primo luogo, l'eccezione di mancata convocazione della IG , oltre che Controparte_2 tardiva in quanto sollevata solo nelle note conclusive, è del tutto infondata, in quanto risulta per documenti che la raccomandata di convocazione al primo incontro di mediazione fosse indirizzata ad entrambi i resistenti, anche se poi materialmente ricevuta e ritirata dal sig.
(si veda doc. 8 fascicolo ricorrente). CP_1
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Quanto all'intempestività ed irritualità della produzione del documento 9 di parte ricorrente, si richiama integralmente il contenuto del provvedimento reso all'udienza del giorno 9 dicembre
2024, ribadendo la piena utilizzabilità del documento e la strumentalità delle contestazioni sollevate dalla difesa di parte resistente sul punto, volte unicamente a procrastinare la decisione sui fatti di causa.
Nel ribadire come non vi sia stata in concreto alcuna violazione del principio del contraddittorio, si deve rilevare come il documento in questione rappresenti una comunicazione inviata in data 6 luglio 2023 alle ore 11.25 dall'avv.to Bruno Romano, legale dei resistenti, alla segreteria dell'Organismo di Mediazione di Salerno per chiedere, peraltro con toni piuttosto perentori, la restituzione della dell'indennità erroneamente versata a quest'ultimo “pur non avendo aderito ne avuto intenzione a partecipare al procedimento di mediazione” (riferito ai signori e ). CP_1 Controparte_2
Appare all'evidenza la piena conoscenza da parte dei resistenti dell'avvio della procedura di mediazione e la scelta, certamente legittima, degli stessi di non partecipare, con l'effetto che la procedura di mediazione non solo è stata regolarmente avviata, ma si è pure svolta correttamente e conclusa con verbale negativo.

5. Venendo ad esaminare il merito della controversia, si rileva che è documentalmente provato che in data 18 marzo 2022 il sig. abbia formalizzato per il tramite _1 di affiliato Tecnocasa, una proposta d'acquisto per un'abitazione, avente Controparte_3 ad oggetto due unità immobiliari ad uso laboratorio catastalmente identificate in ricorso per il prezzo complessivo di euro 187.000#, allegando all'offerta assegno bancario di euro 5.000; risulta ugualmente dal documento in esame come nelle note era stato specificato che “il preliminare di vendita sarà vincolato all'ottenimento del cambio di destinazione d'uso da laboratorio ad abitazione e le spese/eventuali oneri per il cambio di destinazione d'uso sono a carico della parte venditrice” (cfr. proposta irrevocabile d'acquisto).
Il termine convenuto per la stipula del contratto definitivo era il 30 ottobre 2022.
Detta proposta è stata accettata dai signori e il successivo 23 marzo 2022, CP_1 CP_2 come si evince dalle sottoscrizioni apposte dai resistenti nello spazio relativo all'accettazione del venditore (doc. 1 ricorrente).
Invero, non vi è nessun dubbio sull'effettiva accettazione della proposta da parte dei promittenti venditori, odierni resistenti, e sulla qualificazione di contratto preliminare del
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rapporto contrattuale inter partes, benché la difesa dei resistenti abbia sollevato dubbi al riguardo, in ragione del fatto che la copia più leggibile dell'offerta d'acquisto, prodotta dalla parte ricorrente, non rechi la sottoscrizione dei resistenti.
Invero, dal raffronto tra il documento sub doc. 1 fascicolo ricorrente e quello più leggibile successivamente prodotto in giudizio su richiesta del giudice, si evince che la proposta d'acquisto sub doc 1 è stata sottoscritta ed accettata dai resistenti e le sottoscrizioni ivi apposte nello spazio della proposta destinato all'accettazione del venditore sono certamente riferibili ai signori e . CP_1 Controparte_2
Oltretutto, con scrittura privata datata 2 maggio 2022 (cfr. doc. 2 fascicolo ricorrente), regolarmente sottoscritta, nel richiamare il contenuto della proposta d'acquisto, le parti hanno inteso integrare e meglio precisare il contenuto della stessa, prevedendo il versamento dell'ulteriore somma di euro 5000# sempre a mezzo assegno bancario. Le parti hanno pure stabilito la previsione del pagamento dell'ulteriore importo di euro 15.000# “entro 7 giorni dalla comunicazione al promissario acquirente dell'avvenuto cambio di destinazione per entrambi gli immobili” ed infine dell'importo di euro 167.000# alla stipula del contratto definitivo.
In data 27 luglio 2022 le odierne parti in causa hanno sottoscritto un'ulteriore scrittura privata
(cfr. doc 3 fascicolo ricorrente) volta ad integrare le precedenti che rimodulava le modalità di pagamento del prezzo e prevedeva lo spostamento del termine per la stipula del contratto definitivo: ivi si legge che il saldo del prezzo “sarà versato contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita che le parti, di comune accordo, stante i ritardi nell'ottenimento del cambio di destinazione d'uso degli immobili in oggetto da parte del
Comune di Milano convengono dovrà avvenire entro il 30 novembre 2022”.
Tra l'altro nessuna contestazione è stata sollevata circa la riferibilità delle sottoscrizioni ai signori e delle due scritture private in esame, identiche a quelle della CP_1 CP_2 proposta d'acquisto irrevocabile.
E' pacifico che l'importo complessivo di euro 10.000# versato dal ricorrente ai resistenti sia stato corrisposto a titolo di caparra confirmatoria.
Ciò premesso, dall'esame della proposta irrevocabile d'acquisto e delle due successive scritture private si ricava all'evidenza come si sia impegnato all'acquisto _1 degli immobili posti in vendita dai resistenti per destinarli ad uso residenziale e la proposta
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irrevocabile d'acquisto fosse risolutivamente condizionata al verificarsi di una condizione ovvero alla modifica della destinazione d'uso che i promittenti venditori si erano impegnati di onorare con l'accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto.
Di più, che la variazione d'uso degli immobili da laboratorio ad abitazione fosse stata oggetto di una specifica pattuizione risulta proprio dalle due scritture private inter partes, la cui sottoscrizione si era resa necessaria in quanto i tempi per attuare il cambio di destinazione d'uso si erano dimostrati più lunghi del previsto ed era quindi doveroso spostare il termine per la stipula del contratto definitivo.
Ciò detto, dall'esame della comunicazione del Comune di Milano area bonifiche - che secondo la difesa dei resistenti proverebbe l'impossibilità del cambio di destinazione d'uso e quindi l'apposizione al contratto di una condizione nulla - si evince solamente che il cambio di destinazione d'uso da produttivo/artigianale a residenziale non era possibile che venisse effettuato in autonomia da parte del proprietario, rendendosi invece necessarie indagini ambientali atte ad accertare lo stato di qualità dell'area in oggetto.
Perciò non è vero che la modifica d'uso non fosse realizzabile, ma invero si trattava di un procedimento che prevedeva un preciso iter burocratico che verosimilmente i promittenti venditori avevano sottovalutato.
Né, d'altra parte, può essere condiviso l'assunto della difesa di parte resistente che _1
, in quanto architetto, si sarebbe in qualche modo approfittato dei signori e
[...] CP_1
in quanto non solo privo di riscontri, ma anche in considerazione del fatto che CP_2 questi ultimi avevano dato mandato ad un agente immobiliare che li aveva assistiti nell'operazione immobiliare.
Orbene, dal momento che i resistenti non sono stati in grado di provvedere al cambio di destinazione d'uso degli immobili nel termine stabilito, si è realizzata la condizione risolutiva apposta al contratto preliminare, con l'effetto che il contratto si è risolto automaticamente al verificarsi dell'inadempimento dei promittenti venditori: ciò ha determinato il venir meno degli effetti del contratto preliminare ex tunc, con obbligo dei resistenti di restituire quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
Ciò premesso, la risoluzione del contratto preliminare per effetto dell'avverarsi della condizione risolutiva ha determinato l'obbligo a carico dei resistenti alla restituzione della
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somma di euro 10.000#, maggiorata degli interessi legali ex art. 1284 comma 4 cod. civ. dalla proposizione della domanda (dal 4 dicembre 2023) sino al saldo effettivo.
Deve, invece, essere respinta in quanto del tutto infondata e non provata la domanda riconvenzionale svolta da parte resistente.
In buona sostanza, i ricorrenti per non restituire l'importo di euro 10.000# ricevuto a titolo di caparra confirmatoria sostengono di aver “provveduto ad ingenti spese amministrative e di rinnovazione degli immobili per un valore superiore agli euro 10.000,00 richiesti dal a Pt_1 titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata” (pag. 8 delle note conclusive di parte resistente).
Invero, non risulta provato che i resistenti abbiano sostenuto spese relative alla richiesta di cambio di destinazione d'uso nonché per le variazioni catastali ed imposte comunali, non essendo stato allegato alcun documento che ne comprovasse il relativo esborso, stante la produzione si sole note pro forma (cfr. doc 5 fascicolo resistenti).
Né d'altra parte poteva essere fornita la prova di tali spese a mezzo di prova testimoniale da assumersi sui tre capitoli di prova articolati dalla difesa dei resistenti, per essere le circostanze ivi dedotte inammissibili in quanto del tutto generiche, non contestualizzate e comunque da provarsi per documenti.
Deve ugualmente essere esclusa la lamentata voce di danno da lucro cessante per aver dovuto i signori e ritardare la vendita dei due laboratori a terzi acquirenti, CP_1 CP_2 vendita avvenuta in data 28 febbraio 2023 ad un prezzo tra l'altro superiore a quello offerto dal ricorrente e nella medesima destinazione d'uso originaria C/3.
Risulta all'evidenza che i resistenti non abbiano subito alcun danno riconducibile alla vicenda che ci occupa, avendo invero finalizzato la compravendita dei due laboratori ad un prezzo superiore con un oggettivo guadagno.

6. Secondo il criterio della soccombenza, le spese processuali sostenute da parte ricorrente, liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al DM 55/2014 come recentemente aggiornato, devono essere poste a carico della parte resistente, avuto riguardo al valore della causa e dell'attività effettivamente svolta, con una riduzione del 50% degli importi relativi alla fase decisionale, attesa la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c..


P.Q.M.


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Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
Alessandra Caiazzo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
a. dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le odierne parti in causa e, per l'effetto, condanna i signori e a restituire al sig. CP_1 Controparte_2
la somma complessiva di euro 10.000#, oltre agli interessi legali ex _1 art. 1284 comma 4 cod. civ. dalla proposizione della domanda (dal 4 dicembre 2023) sino al saldo effettivo;

b. condanna, altresì, la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di giudizio che si liquidano in complessivi euro 4.227,00# per compenso di avvocato, oltre al rimborso forfetario per spese generali nella misura di 15% del compenso, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso in Milano, il 19/01/2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Caiazzo
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