N. R.G. 1978/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1978/2024 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. Francesco Ferroni, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso il difensore in Cervia (RA) C.so Mazzini n°12
ATTRICE contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Stefania Ballardini, CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il difensore in Faenza (RA) Via Volta n°1
CONVENUTO CONCLUSIONI
All'udienza del 20/10/2025 entrambi i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi alle rispettive memorie integrative.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , nella sua qualità di proprietaria e locatrice Parte_1 in forza di contratto 01/10/2016 reg.to il 11/10/2016, dell'immobile ad uso abitativo sito in Faenza
(RA) Via Pergola n°78, intimava sfratto per finita locazione nei confronti del proprio conduttore per la scadenza del 30/09/2024. CP_1
Esponeva inizialmente l'attrice che l'immobile era stato originariamente locato per uso abitativo transitorio e che, in precedente azione di sfratto per finita locazione a seguito di opposizione dell'intimato, con sentenza di questo Tribunale n°509/2022 passata in giudicato, era stata invece riconosciuta e dichiarata la sua natura ordinaria (4 + 4) per cui la nuova scadenza era appunto al
30/09/2024 per la quale il contratto era stato tempestivamente disdettato con racc. 07/02/2024.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 5 Si costituiva l'intimato opponendosi alla convalida eccependone l'inammissibilità in quanto, secondo il convenuto, avendo la sentenza n°509/2022 indicato la data del 30/09/2024 come “prima scadenza”,
l'unica azione ammissibile sarebbe stata quella di diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 3 comma 1 L. 431/98 con procedimento ex art. 447 bis cpc, con ciò deducendo la nullità della disdetta
“generica” e non motivata e conseguente rinnovo del contratto al 30/09/2028.
Con ordinanza 23/09/2024 veniva concessa l'ordinanza di rilascio e disposto il mutamento il rito.
Nelle more il primo difensore del convenuto rinunciava al mandato ed entrambe le parti depositavano memorie integrative.
Parte convenuta proponeva altresì espressa domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il rimborso di €
9.000,00 per asserita eccedenza di canoni pagati, il rimborso di € 50.000,00 per asseriti lavori eseguiti per rendere l'immobile abitabile, il risarcimento del danno subito dal convenuto per il parziale godimento dell'immobile locato.
Parte attrice ha quindi eccepito la decadenza dalla riconvenzionale ex art. 418 cpc e la causa è stata poi ritenuta matura per la decisione senza necessità di attività istruttorie ed è passata quindi in decisione all'udienza del 20/10/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
Parte convenuta ha sollevato molteplici censure in seno al presente procedimento che appaiono infondate nel merito e pretestuose nel fine e che verranno qui esaminate seguendo l'elencazione (da 1 a
9) contenuta nella memoria integrativa (pgg. 4 e 5) e che vengono poi analiticamente sviluppate nel contesto della memoria difensiva:
1) Il nuovo difensore eccepisce l'improcedibilità della convalida per l'irrituale deposito degli atti nella fase sommaria.
Tale eccezione non pare essere stata condivisa dal primo difensore che si è regolarmente costituito in tale fase con comparsa approfondita e dettagliata tale che appare sicuramente applicabile l'esclusione di qualsiasi nullità, se e dove esistente, ex art. 156 cpc.
2) L'errata qualificazione dell'intimazione (sfratto anziché licenza) appare irrilevante sia perché evidentemente frutto di refuso sia perché spetta comunque al Giudice l'esatta qualificazione dell'atto
(cosa peraltro avvenuta nell'ordinanza 23/09/2024 conclusiva della fase sommaria).
3) La raccomandata di disdetta (doc. 9 e 10 attrice) risulta tempestivamente inviata in data 07/02/2024
e ritirata il successivo 14/02/2024 alla residenza del conduttore, circostanza peraltro pacificamente ammessa dallo stesso intimato nella comparsa della fase sommaria (vedi pg. 2 n°6).
4 – 5 – 7) Eccezioni da esaminarsi congiuntamente in quanto strettamente connesse.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 5 Parte convenuta articola praticamente tutta la sua difesa sul fatto che nella sentenza n°509/2022 questo
Giudice, nel disporre la riconduzione del contratto di locazione 01/10/2016 da transitorio ad ordinario
(4 + 4), ha indicato la data del 30/09/2024 come “prima scadenza”.
Da tale locuzione il convenuto fa discendere il ragionamento per cui, trattandosi di prima scadenza, sarebbe stata possibile solo l'azione di diniego ex art. 3 comma 1 L. 4361/98 ove preceduta da specifica comunicazione motivata, a cascata ne fa quindi derivare l'inammissibilità del procedimento di convalida e quindi il rinnovo al 30/09/2028.
Osserva questo Giudice che l'azione di riconduzione opera “ex tunc” e quindi applica la durata della locazione ordinaria (4 + 4) al contratto del 01/10/2016 con scadenze quadriennali rispettivamente al
30/09/2020 e 30/09/2024.
Tale ultima scadenza è stata indicata come “prima” solo perché successiva alla pronuncia.
Forse sarebbe stato più appropriato l'aggettivo “prossima” ma sta di fatto che la successione cronologica del contratto, accertata con sentenza passata in giudicato, porta all'unica conclusione che quella del 30/09/2024 è la scadenza del secondo quadriennio e quindi, come tale, liberamente disdettabile senza obbligo di specifica motivazione.
6) Anche questa eccezione è palesemente infondata in quanto l'adempimento dell'obbligo di registrazione del nuovo contratto “ricondotto” al regime ordinario e dichiarato con sentenza, viene assolto in sede di registrazione della pronuncia ove l'Ag. Entrate tassa il nuovo contratto recuperando gli anni arretrati.
In ogni caso l'originario contratto transitorio era stato regolarmente registrato all'origine in data
11/10/2016 e ciò, per giurisprudenza costante (cfr. ex multis Cass. Civ. ordin. 13870/2023), costituisce condizione necessaria e sufficiente a confermare la validità negoziale del contratto.
8) L'eccezione d'improcedibilità per mancato assolvimento della mediazione obbligatoria è sinceramente incomprensibile nella misura in cui è la stessa difesa del convenuto che nel verbale di 1° udienza del 07/02/2025 segnala che “la mediazione è ancora in corso”.
Mediazione che poi si è conclusa negativamente in data 24/02/2025 come da verbale depositato (cfr. doc. 1 deposito integrativo attrice).
9) Tutto il contenuto di tale contestazione, da un lato è improponibile essendo ricompreso nella domanda riconvenzionale inammissibile di cui si dirà infra e dall'altro comunque confligge con la clausola contrattuale (vedi clausola 9) con cui il conduttore dichiara il pieno gradimento dell'immobile impegnandosi a non eseguire modificazioni di qualsiasi tipo senza il consenso scritto della parte locatrice e comunque con esonero da qualsiasi indennità e/o compenso.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 5 Infine, va dichiarata la decadenza ex art. 418 cpc del convenuto dalla domanda riconvenzionale proposta in memoria integrativa.
La questione dell'obbligo di istanza di fissazione di nuova udienza nell'ambito del procedimento locatizio, nella sua costituzione bifasica della fase sommaria e di quella a cognizione piena, è stato già risolto dalla giurisprudenza (cfr. Trib. Prato18/03/2015 n°250 – Trib. Bari 16/06/2004 – Cass. Civ.
21/06/2023 n°17772) nel senso che, se la domanda riconvenzionale è stata proposta già nella comparsa di costituzione della fase sommaria non sussiste l'obbligo di richiesta di spostamento dell'udienza mentre permane qualora, come nel caso di specie, la domanda riconvenzionale, vertente su richieste completamente nuove, venga proposta per la prima volta nella memoria integrativa.
La domanda attrice è quindi fondata e va accolta confermando l'avvenuta scadenza del contratto di locazione alla data del 30/09/2024, corrispondente al secondo quadriennio, per la quale è stata data tempestiva disdetta.
Il convenuto dovrà quindi essere condannato all'immediato rilascio dell'immobile locato tenendo conto del tempo già trascorso.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico del convenuto e liquidate alla stregua del DM
n°55/2014 tab. 2, come modificato dal DM 32/2018, sulla base dell'effettiva attività difensiva svolta in ragione di € 500,00 per la fase di studio della controversia, € 500,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.000,00 per la fase di trattazione ed € 1.000,00 per la fase decisionale, oltre ad € 196,00 per anticipazioni, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di accerta Parte_1 CP_1
e dichiara la fine della locazione, di cui al contratto di locazione abitativa stipulato inter-partes il
01/10/2016 reg.to il 11/10/2016, alla data del 30/09/2024 e condanna il convenuto all'immediato rilascio a favore dell'attrice dell'immobile sito Faenza (RA) Via Pergola n°78;
- dichiara la decadenza del convenuto dalla domanda riconvenzionale;

- condanna il convenuto alla rifusione a favore dell'attrice delle spese di lite che liquida nell'importo di
€ 3.000,00 per compenso ed € 196,00 per anticipazioni, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM
n°55/2014, IVA e CPA come per legge.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 4 di 5 Ravenna, 20 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 5 di 5