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N. R.G. 1081/2024
Tribunale Ordinario di Chieti
SEZIONE CIVILE
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato, ex art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 1081/2024, promossa da:
(C.F.: ), con sede in Chieti, rappresentata e difesa dall'Avv. Umberto Di Primio, CP_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata come in atti.
RICORRENTE contro
(C.F.: ), con sede in Controparte_2 P.IVA_2
Milano, in persona del Liquidatore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Lucio Nicastro e Giuseppe De Carolis.
RESISTENTE
Oggetto: rapporto di locazione immobiliare

CONCLUSIONI

Alla odierna udienza di discussione, le parti hanno concluso come da relativo verbale.
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SINTESI DEI FATTI RILEVANTI AI FINI DI CAUSA

1. Con contratto del 7.7.21, la (di seguito, LU) concesse in locazione commerciale alla CP_1 [...]
(di seguito, un locale ad uso magazzino- Controparte_2 CP_2 deposito (di circa 200 mq. di estensione) sito in Chieti, Via Vella n. 84. Nel contratto, le parti pattuirono, per quanto d'interesse: un canone mensile di €. 500,00, oltre rivalutazione annuale Istat;
la durata del rapporto dal 7.9.21 a 31.8.24; la facoltà del conduttore di recesso anticipato, per giustificati motivi, da comunicarsi al locatore con raccomandata A/R e con preavviso di almeno sei mesi;
la “risoluzione ipso iure del contratto”, nel caso di inadempimento da parte del conduttore “di uno dei patti contenuti nel contratto”. Nel medesimo contratto il conduttore dichiarò di avere esaminato il locale e di averlo trovato “adatto al proprio uso” e di “averlo ricevuto in ottime condizioni”.
2. Con atto notificato il 7.8.24, la LU intimò alla lo sfratto per morosità - assumendo che la conduttrice CP_2 non le aveva corrisposto le mensilità di maggio, giugno, luglio e dicembre 2023 e quelle da gennaio ad agosto 2024 – e chiese l'emissione, a carico della debitrice, di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e a scadere.
3. La – nel costituirsi nel procedimento – si oppose alle richieste di controparte, sostenendo, per un verso, CP_2 che il rapporto di locazione si era risolto anticipatamente, su accordo delle parti, a febbraio 2024, quando essa aveva riconsegnato alla controparte le chiavi del locale e, per altro verso, che l'inadempimento della locatrice alla obbligazione di eseguire, nel corso del rapporto e nonostante le richieste dell'esponente, lavori edili di risoluzione di una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo sopravvenuti all'interno dell'immobile locatole, rendeva infondata la pretesa di pagamento avanzata;
la conduttrice chiese, altresì, la restituzione della somma di €. 1000,00, consegnata alla locatrice a titolo di deposito cauzionale.
4. Con ordinanza del 3.10.24, il Giudice ha ordinato alla resistente il rilascio dell'immobile e, contestualmente, ha disposto il mutamento del rito.
5. Nel presente giudizio di merito (incardinato dopo l'esito negativo della procedura di mediazione espletata), le parti hanno insistito nelle loro rispettive conclusioni.
6. La causa, all'esito della odierna discussione, giunge a decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

7. Le domande di parte ricorrente sono fondate, per le ragioni di seguito esposte.
A. Il grave inadempimento pecuniario della conduttrice
1. La conduttrice non ha corrisposto alla locatrice i canoni di locazione di maggio, giugno, luglio e dicembre 2023 e quelli relativi al periodo decorrente da gennaio 2024 in poi.
2. Tale circostanza deve ritenersi processualmente acclarata, in quanto:
-) è stata ritualmente dedotta dalla creditrice, come fatto “negativo” posto dalla stessa posto alla base delle domande di pagamento dei canoni e di rilascio del bene;

-) è stata riconosciuta dalla conduttrice, la quale ha sostenuto in giudizio di non avere corrisposto tali canoni in ragione dell'asserito inadempimento della controparte alla obbligazione di manutenzione straordinaria del locale.
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3. Secondo le previsioni del contratto di locazione, il rapporto si sarebbe risolto di diritto nel caso di inadempimento da parte del conduttore di “uno dei patti convenuti nel contratto” e, dunque, anche di quello relativo alla obbligazione del locatario di corresponsione alla controparte del canone.
B. La infondatezza della eccezione di inadempimento della conduttrice
1. Nel sollevare l'eccezione in oggetto, la conduttrice ha dedotto, per quanto d'interesse, quanto segue: “Nel corso del rapporto locativo […] l'immobile ha manifestato evidenti segni di deterioramento, alterazione e degrado, al punto da comprometterne la fruibilità e renderlo, di fatto, inutilizzabile. In particolare, si fa riferimento: (i) all'anzidetto distacco parziale della superficie del rivestimento murale del bagno, verosimilmente causato da infiltrazioni d'acqua, condensa eccessiva, o da un'errata applicazione dei materiali di rivestimento;
(ii) al distacco parziale del soffitto sospeso dell'area archivio, con evidenza di pannelli mancanti o danneggiati e alcune aree che mostrano segni di cedimento.
Queste problematiche, documentate con fotografie risalenti già a maggio 2023 (cfr. sub Doc. 4), sono state tempestivamente comunicate dalla convenuta alla locatrice […] Il sig. rappresentante di Parte_1 Per_1 Parte_1 Per_ ha condotto un sopralluogo presso l'immobile locato. Durante tale sopralluogo, il sig. ha preso diretta visione dello stato dei locali ed ha riconosciuto espressamente la necessità di interventi di riparazione, assumendosi la responsabilità di farli eseguire. Le condizioni dell'immobile, documentate e riscontrate congiuntamente dalle parti, evidenziavano rischi significativi per la sicurezza degli occupanti, nonché per la conservazione delle risorse e dei materiali presenti all'interno. Lo stato di degrado e l'inadeguata manutenzione rendevano necessari interventi radicali per ristabilire i requisiti minimi di sicurezza, agibilità e funzionalità dell'edificio. Tuttavia, nonostante le rassicurazioni fornite, i lavori di ripristino non sono mai stati eseguiti, se non dopo la riconsegna dell'immobile […]”.
2. La locatrice ha contestato la veridicità di tali assunti della conduttrice, sottolineandone la strumentalità al solo fine di quest'ultima di sottrarsi alle proprie obbligazioni pecuniarie.
3. La eccezione di inadempimento sollevata dalla resistente è infondata, per le ragioni che seguono.
4. In primo luogo, va richiamato il principio più volte espresso dalla Suprema Corte, per cui, “in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione
oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022; Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006).
4.1 Nella specie, è pacifico che la – pur lamentando nel presente giudizio la sopravvenienza di vizi CP_2 dell'immobile, a suo dire insorti quanto meno da maggio 2023 (data di asserito scatto delle due fotografie prodotte) – abbia continuato ad occuparlo e a goderlo sia per l'intero 2023, sia nel 2024 (sino a febbraio, a dire di essa;
fino al rilascio di novembre 2024, a dire della locatrice).
4.2 Pertanto, l'eccezione in oggetto è, per ciò solo, non meritevole di accoglimento.
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5. In secondo luogo – e ad abundantiam - va osservato come la resistente non ha fornito alcuna prova (della quale era onerata, ex artt. 1460/ 2697 c.c.) della effettiva esistenza e consistenza dei vizi lamentati, né tanto meno della incidenza degli stessi sulla normale godibilità del bene, posto che:
-) la conduttrice non ha fornito alcuna dimostrazione del fatto di avere rivolto alla locatrice lamentele o denunzie di sorta, relative alla asserita sopravvenienza di vizi dell'immobile, anteriori a quella contenuta nella lettera del 31 maggio 2024, successiva alle reiterate diffide intimatele daella controparte (ad aprile e maggio 2024) di pagamento dei numerosi canoni già all'epoca rimasti insoluti e di restituzione del bene (cfr., infatti, come la unica lettera di lamentela prodotta dalla conduttrice sia quella del 31.5.24);
-) la conduttrice non ha fornito alcuna prova della esistenza e gravita di vizi del locale, tale prova non potendosi di certo rinvenire nelle due fotografie prodotte, raffiguranti, l'una, la parete con macchie di umidità di un locale bagno e una limitata porzione del pavimento circostante connotato dalla presenza di calcinacci, l'altra un tratto (lungo un paio di metri) di un piccolo corridoio adiacente ad uno scaffale e occupato da alcuni calcinacci staccatisi dal sovrastante soffitto: dunque, si tratterebbe di “difetti” che – per allocazione, per entità minimale e per caratteristiche - certamente non possono in alcun modo ritenersi causativi di una inservibilità di un locale, esteso per oltre 200 mq.;
-) l'assunto difensivo della conduttrice per cui la locatrice avrebbe riconosciuto i vizi e si sarebbe impegnata ad eliminarli deve essere reputato, da un lato, generico (per omessa indicazione delle specifiche circostanze di tempo e di luogo in cui tali riconoscimento ed impegno si sarebbero verificati) e, dall'altro lato e ancor prima, irrilevante ai fini di causa, posto che – come detto – l'inadempimento a tale presunto impegno non avrebbe mai legittimato la conduttrice
(che continuò a godere dell'immobile) a cessare qualsivoglia pagamento dei canoni.
C. La infondatezza della eccezione della resistente di sopravvenuta risoluzione consensuale anticipata del contratto
1. Il resistente ha dedotto – a fondamento di tale eccezione – che tra le parti era intervenuto un accordo tacito di risoluzione anticipata del rapporto, dimostrato dalla avvenuta riconsegna da essa alla locatrice – avvenuta a febbraio
2024 - delle chiavi del locale.
2. La ricorrente ha contestato la veridicità di tale assunto.
3. La prospettazione dei fatti resa dalla resistente è rimasta totalmente indimostrata, posto che:
-) non è stata acquisita alcuna prova del fatto che la resistente abbia riconsegnato alla ricorrente – a febbraio 2024 – le chiavi del locale;

-) la stessa deduzione della resistente di averlo fatto è risultata del tutto generica, per omessa indicazione delle specifiche circostanze di tempo e di luogo in cui tale consegna sarebbe avvenuta, nonché della identità dei soggetti che
– per conto delle due società contraenti – avrebbero provveduto, rispettivamente, a consegnare e a ricevere le chiavi in oggetto;

-) è rimasto ignoto il motivo per il quale non sia stato redatto un verbale d consegna, né perché la conduttrice non ne abbia preteso la redazione;

-) dai contenuti della corrispondenza intercorsa tra le parti da maggio 2024 in poi si evince come, all'epoca, il locale era ancora occupato da ingombranti “scaffalature” di proprietà della conduttrice (cfr. le fotografie in atti), che quest'ultima
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- con le proprie coeve missive – dichiarava alla controparte che avessero un valore di 10.000 euro, proponendole di cedergliele, al fine di una soluzione bonaria della controversia insorta in ordine ai canoni e al rilascio del bene;

- in ogni caso, le parti avevano concordato nel contratto – come già sottolineato - che il recesso anticipato da esso, da parte del conduttore, sarebbe potuto avvenire soltanto per giustificato motivo e con lettera raccomandata A/R, con nu preavviso di almeno sei mesi: in difetto di allegazione e di prova della esistenza di un recesso anticipato operato dal conduttore con le descritte modalità, la pretesa dl medesimo di sostenere in giudizio la sopravvenienza di un accordo
“tacito” di risoluzione anticipata del contratto è – per ciò solo – processualmente inconsistente.
D. Il credito pecuniario della locatrice verso la conduttrice
1. Da quanto sopra accertato ed illustrato discende che:
-) il contratto ha avuto vigenza sino alla sua naturale scadenza del 31.8.24;
-) la conduttrice ha liberato e riconsegnato i locali solo a metà novembre 2024, per effetto della ordinanza di rilascio emessa dal Tribunale;

-) dall'1.9.24 al 15.11.24 la occupazione dell'immobile è stata sine titulo, con conseguente diritto della locatrice di ricevere la relativa indennità di occupazione, pari all'ammontare dei canoni;

-) di conseguenza, deve essere riconosciuto in capo alla locatrice un credito di € 7.902,70 per canoni scaduti alla data della convalida di sfratto, oltre canoni (ovvero indennità) a scadere sino al 15.11.24 (calcolando il canone di novembre
2024 per metà), oltre interessi legali di mora dal dì successivo alle singole scadenze sino al saldo.
E. La restituzione alla conduttrice del deposito cauzionale
1. La locatrice deve restituire alla conduttrice la somma di €. 1.100,00, da questa versatale, al momento della stipula del contratto, come deposito cauzionale.
2. E' noto, al riguardo, che “L'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione,
ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 538 del 20/01/1997). Pertanto, “qualora (come nella specie: ndr) il locatore abbia agito per i danni da inadempimento del conduttore, da liquidarsi in separata sede, il suo obbligo restitutorio sarà esigibile solo all'esito del relativo giudizio” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9160 del 24/06/2002).
Ne consegue che, “ove (come nella specie: ndr) il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14655 del 15/10/2002; Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 9442 del 21/04/2010; Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 18069 del 05/07/2019).
3. Pertanto, essendosi definiti soltanto con la presente sentenza i rapporti di dare ed avere tra le parti, sulla somma in oggetto (domandata dalla resistente in restituzione) saranno dovuti dal locatore gli interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
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F. Disciplina delle spese processuali
1. La disciplina delle spese della procedura di convalida di sfratto e del presente giudizio segue, ex lege, la soccombenza della resistente.
2. I compensi forensi processuali si liquidano, come da dispositivo, secondo i valori tabellari medi delle cause del valore corrispondente. Non si provvede invece al rimborso di esborsi non provati.
3. Deve inoltre essere riconosciuta la responsabilità processuale aggravata della resistente, la quale – al fine di sottrarsi alle proprie obbligazioni di rilascio del bene e di pagamento delle molteplici morosità accumulate – ha sostenuto in giudizio tesi e prospettazioni fattuali risultate non veritiere (l'avere riconsegnato il bene a febbraio 2024; l'essere il locale divenuto inservibile dalla primavera del 2023).
Pertanto, ai sensi degli artt. 96, III e IV comma c.p.c., la resistente deve essere condannata al pagamento, in favore della ricorrente, di una somma che – tenendo conto dell'oggetto e dell'esito della causa - va equitativamente determinata in €.
1500,00, oltre che al pagamento, in favore della Cassa delle Ammende, di una somma che si liquida in €. 500,00.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G n. 1081/24, ogni contraria istanza ed eccezione disattese, così decide:
ACCERTA
il grave inadempimento contrattuale della conduttrice alle obbligazioni di pagamento del canone e di rilascio del bene oggetto del contratto di locazione concluso con la ricorrente.
Per l'effetto
CONFERMA
l'ordine alla resistente di rilascio del bene in favore della ricorrente, già impartito con la ordinanza del 3.10.24 emessa all'esito della procedura di convalida di sfratto.
PRENDE
atto dell'avvenuto rilascio del bene da parte della conduttrice, successivo alla summenzionata ordinanza.
CONDANNA la resistente al pagamento in favore della ricorrente sia della somma di €. 7.902,70 per canoni scaduti alla data della convalida di sfratto, sia dei successivi canoni (ovvero indennità) a scadere sino al 15.11.24 (calcolando il canone di novembre 2024 per metà), oltre interessi legali di mora dal dì successivo alle singole scadenze sino al saldo.
CONDANNA
la ricorrente alla restituzione in favore della resistente della somma di €. 1100,00 di cui al deposito cauzionale convenuto nel contratto, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
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CONDANNA la resistente al rimborso delle spese processuali sostenute dalla ricorrente, che liquida: - per la procedura di convalida di sfratto, in €. 145,5 per esborsi, €. 2.584,00 per compensi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese,
oltre ulteriori accessori di legge;
- per il presente giudizio, in €. 5.077,00 per compensi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese, oltre ulteriori accessori di legge;

CONDANNA
la resistente, ex art. 96, III comma c.p.c., al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di €. 1.500,00, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
CONDANNA
la resistente, ex art. 96, IV comma, c.p.c., al pagamento, in favore della Cassa delle Ammende, della somma di €. 500,00, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
Alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Chieti, 5 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Gianluca Falco
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