n. 1847/2016 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PATTI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Michela Agata La Porta,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1847/2016 R.G. promossa da:
già (P.IVA , Parte_1 Parte_2 P.IVA_1
col patrocinio dell'Avv. Francesco Pizzuto;

-parte attrice -
nei confronti di:
(codice fiscale , Controparte_1 P.IVA_2
col patrocinio dell'Avv. Fabio Martorana;

- parte convenuta -
CONCLUSIONI DELLE PARTI E CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da atti e verbali di causa.
*****
Con ricorso ex art. 702 bis CPC depositato in data 28.10.2016 , premettendo Parte_1
di aver costruito ad Oliveri (ME) un vasto complesso turistico-residenziale denominato
Pag. 1 di 8 ”, e di aver ceduto a terzi la quasi totalità degli immobili, Controparte_1
riservandosi la proprietà esclusiva soltanto di alcuni di essi, nonché di alcune aree esterne
(specificamente indicate nella planimetria allegata ai vari contratti di compravendita), ha convenuto in giudizio dinnanzi a questo Tribunale il Controparte_1
al fine di far accertare la proprietà di una striscia di terreno (antistante un
[...]
immobile rimasto nella disponibilità della società costruttrice) che ritiene Parte_1
essere di sua proprietà esclusiva, mentre il ritiene essere di uso comune. P_
In particolare, ha chiesto accertarsi la proprietà di detta area e condannarsi Parte_1
il alla consegna delle chiavi del cancello di ingresso, siccome nelle more P_ sostituite dall'Amministratore pro tempore, e alla rimozione delle telecamere ivi installate.
Con comparsa del 07.07.2017 si è costituito in giudizio il Controparte_1
, eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione passiva del
[...]
, dovendo la domanda di rivendica esser proposta nei confronti dei singoli P_ proprietari e non dell'ente di gestione;
e contestando nel merito le domande proposte da parte attrice, di cui pertanto ha chiesto il rigetto, deducendo che l'area in questione e il relativo cancello sono di esclusiva proprietà CP_2
Con ordinanza del 12.01.2018 è stata rigettata la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli proprietari e disposto il mutamento di rito.
Parte attrice ha quindi depositato un ricorso ex art. 700 CPC, chiedendo l'adozione di un provvedimento anticipatorio delle domande avanzate nel giudizio di merito.
Nel sub procedimento cautelare si è costituito il , contestando la domanda P_
di parte ricorrente, e sono stati sentiti gli informatori indicati dalle parti.
Indi questo Tribunale, con ordinanza del 05.01.2020, ha rigettato la domanda cautelare proposta da parte attrice, ritenendo che la stessa difetti del requisito della residualità richiesto dall'art. 700 CPC.
La causa è quindi proseguita nel merito.
Espletata l'istruttoria, mediante l'escussione di testimoni, è stato richiesto a parte attrice di fornire dei chiarimenti in ordine alla striscia di terreno oggetto di causa.
Pag. 2 di 8 Sulla scorta di detti chiarimenti, nonché delle indicazioni fornite dalle parti in udienza, è stata formulata una proposta conciliativa, che tuttavia non è stata accettata dalla società attrice.
La causa è quindi stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e all'udienza del
10.09.2024 introitata per la decisione con i termini ex art. 190 CPC.
*****
La domanda attorea è fondata e merita accoglimento.
Il presente giudizio ha ad oggetto l'accertamento della proprietà di una porzione di terreno antistante i locali ubicati al piano seminterrato dell'edificio D/E del
[...]
. Locali, questi, rimasti nella disponibilità della società Controparte_1 costruttrice e adibiti a “centro cottura”. Parte_1
Detta porzione di terreno, non identificata catastalmente, confina a sud con il ristorante
“Riviera Azzurra”, a nord con i citati locali di proprietà di , ad est con Parte_1
immobili di proprietà di terzi e parti comuni del Controparte_1
e ad ovest con la pubblica via.
[...]
Per maggiore chiarezza, si riporta uno stralcio della planimetria dei luoghi, con evidenziata in giallo la porzione oggetto di causa, la quale invero ha un'estensione minore per come verrà di seguito specificato.
Pag. 3 di 8 Si rileva, infatti, che non è oggetto di causa la porzione antistante i locali originariamente adibiti a falegnameria, deposito e lavanderia, successivamente trasformati in abitazioni e trasferiti da a terzi, ma solo la porzione di terreno antistante i locali adibiti a Parte_1
“centro cottura”, e segnatamente la porzione raffigurata nella foto n. 2 allegata alla relazione a firma dell'Ing. del 14.09.2017 (depositata in data 18.09.2017), Persona_1
nel tratto tra il cancello di ingresso e il furgone bianco, così come precisato da parte attrice all'udienza del 07.05.2024.
Anche detta foto viene qui riprodotta al fine di individuare esattamente la porzione di terreno oggetto di causa.
Ebbene, una volta individuata l'area, occorre stabilire se la stessa rientri tra le parti comuni del o sia rimasta di proprietà esclusiva della Controparte_1 P_
società costruttrice . Parte_1
All'uopo, si osserva che l'art. 1117 CC prevede una presunzione di condominialità per tutti i beni, aree e servizi che, per loro natura, sono destinati all'uso comune, come ad esempio i pilastri, le travi, le facciate, le aree destinate a parcheggio e le antenne TV, salvo che risulti diversamente dal titolo.
Pag. 4 di 8 La Giurisprudenza ha chiarito che per stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 CC occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare P_ dall'originario proprietario ad altro soggetto.
Nel caso in esame, dalla documentazione in atti, si evince che l'intera area di sedime su cui sorge il era originariamente di proprietà Parte_3
esclusiva di;
e che nei vari contratti di compravendita, con cui la società Parte_1
attrice ha trasferito a terzi la proprietà delle unità immobiliari realizzate, è stato precisato che:
sono di proprietà condominiale a tutti gli appartamenti dell'intero complesso:
a) gli spazi liberi da costruzioni destinati a verde, strade ed attrezzature sportive e ricreative (piscina, campi da tennis) il tutto individuato con punteggiato in grigio nella detta planimetria allegato “A”;
b) il vano autoclave e relativi impianti che sono ubicati nella zona, come detto condominiale, confinante con rilevato ferroviario. […]
La superiore elencazione delle parti comuni dell'intero complesso deve intendersi tassativa
e, pertanto, restano esclusi dalla vendita e riservati alla Società venditrice tutti gli altri locali e spazi coperti, la cui destinazione la Società si riserva di determinare, non essendo vincolante né l'attuale previsione del progetto, né l'attuale destinazione di fatto.
Al fine di individuare le aree comuni occorre quindi far riferimento alla planimetria “A” allegata ai vari contratti di compravendita.
Ebbene, dall'esame della stessa si evince che la porzione di terreno oggetto del presente giudizio, come sopra individuata, non è ricompresa tra le aree puntinate. Di conseguenza non è mai stata trasferita al ed è rimasta di proprietà esclusiva di P_
. Parte_1
La tesi sostenuta da parte convenuta non può pertanto trovare accoglimento, sussistendo nel caso in esame un titolo che supera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117
CC; rilevandosi altresì che è del tutto irrilevante la circostanza che il abbia P_ successivamente inserito l'area in questione tra le vie di fuga del proprio piano di
Pag. 5 di 8 evacuazione, essendo detto piano stato predisposto dal medesimo in epoca P_
successiva rispetto alla sua costituzione.
Anche gli informatori (sentiti in contraddittorio tra le parti e sotto il vincolo del giuramento, le cui dichiarazioni sono quindi pienamente utilizzabili) e i testimoni escussi in corso di causa hanno confermato che fino al 2016, ossia fino alla sostituzione del lucchetto del cancello da parte dell'Amministratore del , le chiavi del cancello che P_
separa la porzione di terreno oggetto di causa alla pubblica via erano nella disponibilità esclusiva di e dei responsabili del centro cottura. Parte_1
In particolare, il testimone ha riferito “il centro cottura era accessibile Testimone_1
attraverso un cancello da cui entravano ed uscivano liberamente solo i dipendenti del centro cottura. Chi aveva necessità di scaricare merci dai mezzi che sostavano lungo la via del mare sia io che i dipendenti della lavanderia dovevamo chiedere la chiave a mia moglie che la deteneva per concessione della società Nessun altro poteva accedere a Pt_1 questa fascia di rispetto, nemmeno io;
[…] le chiavi del cancello non si trovavano presso la reception ma li tenevano solo i proprietari della ed i gestori del Centro Parte_1
Cottura”.
Analoghe dichiarazioni sono state rese da , Testimone_2 Testimone_3
e Quest'ultima in particolare ha Testimone_4 Testimone_5 Testimone_6 dichiarato: “la stradella di accesso al centro cottura veniva utilizzata esclusivamente dai dipendenti del centro cottura, sia a piedi sia con il furgoncino quando dovevano scaricare le merci. Sulla predetta strada vi passava, ma solo a piedi, la signora Parte_4
dipendente della lavanderia che aveva la chiave quelle volte che doveva prelevare merci scaricate dai mezzi lasciati in sosta nella via del Mare. La signora possedeva le chiavi perché il cancello era sempre chiuso. E' vero pertanto che la stradella è rimasta in esclusiva disponibilità del signor e dei suoi dipendenti del centro cottura. […] La Pt_5
chiave la avevano solo i signori e i dipendenti del centro cottura oltre alla signora Pt_5
della lavanderia e non vi era un mazzo a disposizione della reception”. Pt_4
Il testimone riferisce di fatti accaduti dopo il 2016, e quindi la Testimone_7 relativa testimonianza è irrilevante;
mentre l'unico testimone che ha dichiarato che il
CONDOMINIO aveva la disponibilità delle chiavi è , le cui dichiarazioni Testimone_8
Pag. 6 di 8 appaiono tuttavia inattendibili, siccome in contrasto con quelle, tutte di segno opposto, degli altri testimoni.
Alla luce di quanto testé detto, ritiene questo giudice che vada accolta la domanda attorea e dichiarata la proprietà esclusiva di sulla porzione di terreno oggetto di Parte_1
causa.
Stante il superiore riconoscimento, va ordinato al di consegnare a P_
le chiavi del cancello che separa l'area oggetto di causa con la pubblica via, Parte_1
e di rimuovere le telecamere ivi installate.
*****
Le spese di lite, in considerazione da un lato l'accoglimento della domanda principale, dall'altro il rigetto della domanda cautelare in corso di causa, vanno per metà compensate tra le parti, e per la restante metà poste a carico di parte convenuta.
Le stesse vanno liquidate secondo i parametri medi di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, per scaglione di valore (indeterminabile, complessità bassa).
Di conseguenza il va condannato al Controparte_1
pagamento delle spese di lite in favore di , che si liquidano in 286,00 euro Parte_1
per spese e 3.808,00 euro (già decurtate in virtù della parziale compensazione) per compensi professionali, oltre spese generali (15%), cpa ed iva (se dovuti).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione da ritenersi assorbita:
• ACCOGLIE LA DOMANDA DI PARTE ATTRICE, E PER L'EFFETTO DICHIARA
CHE È PROPRIETARIA DELLA , NON Parte_1 Controparte_3
IDENTIFICATA CATASTALMENTE, CP_4 Controparte_5
(DI PROPRIETÀ DELLA
[...] Controparte_6 [...]
D/E DEL CONDOMINIO Controparte_7 P_
, CONFINANTE A SUD CON IL RISTORANTE “RIVIERA
[...]
AZZURRA”, A NORD CON I CITATI I PROPRIETÀ DI , CP_5 Parte_1
Pag. 7 di 8 AD EST CON IMMOBILI DI PROPRIETÀ DI TERZI E PARTI COMUNI DEL
E AD OVEST CON LA PUBBLICA Controparte_1
VIA, LIMITATAMENTE ALLA PORZIONE INDICATA IN PARTE MOTIVA;

• CONDANNA IL A CONSEGNARE A Controparte_1
LE CHIAVI DEL CANCELLO CHE SEPARA LA SUPERIORE Parte_1
PORZIONE DI TERRENO ALLA PUBBLICA VIA E AD ELIMINARE LE
TELECAMERE IVI INSTALLATE;

• CONDANNA IL AL PAGAMENTO Controparte_1
DELLE SPESE PROCESSUALI IN FAVORE DI CHE SI Parte_1
LIQUIDANO IN 286,00 EURO PER SPESE VIVE E 3.808,00 EURO (già decurtate in virtù della parziale compensazione) PER COMPENSI PROFESSIONALI, OLTRE
RIMBORSO SPESE GENERALI AL 15%, IVA E CPA (SE DOVUTI) COME PER
LEGGE.
Così deciso il 26 Febbraio 2025
Il Giudice
Michela Agata La Porta
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