REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Raffaella Cappiello, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 177/2024 R.G., avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n.1325/2023 del 14.11.2023 emesso dal Tribunale di Torre Annunziata- Sez. II TRA
Parte_1
, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata
[...] in Napoli, alla via Toledo n. 265, presso lo studio dell'avvocato Paolo Krogh, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di opposizione
OPPONENTE E
, elettivamente domiciliata in Torre del Greco, alla Via V. Controparte_1
Veneto n. 26, presso lo studio dell'avvocato Giacomo Grazioli, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
OPPOSTA NONCHE'

in persona dell'amministratore unico e Controparte_2 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso gli indirizzi di posta elettronica certificata e Email_1
degli avvocati Bruno Capponi e Di Falco Domenico Email_2 che rappresentano e difendono, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
TERZA CHIAMATA IN CAUSA
CONCLUSIONI: come da note di trattazione depositate dalle parti per l'udienza cartolare del 16-10-2025.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1325/2023 del 14-11-2023, emesso dal tribunale di Torre Annunziata, Sez. II, per la somma di euro 36.800,00 oltre interessi come richiesti, nonché spese di procedura come liquidate in decreto.
Il decreto ingiuntivo era stato richiesto da poiché assumeva di Controparte_1 essere creditrice della Parte_1
per non aver restituito quest'ultima il corrispettivo, pari ad euro 36.800,00,
[...] ricevuto dalla prima a titolo di acconto sul prezzo versatole in seguito alla sottoscrizione, in data 10-10-10, di un preliminare di compravendita di cosa futura, con il quale si era impegnata a vendere in favore dell'opposta un garage, al prezzo complessivo di euro 46.000,00 al netto di iva, che – tuttavia - non era mai venuto ad esistenza.
A sostegno delle proprie ragioni, l'opponente deduceva che: il negozio giuridico sottoscritto con la controparte era un contratto definitivo di compravendita ad effetti meramente obbligatori, di natura aleatoria, avente ad oggetto una cosa futura, ragion per la quale il trasferimento della proprietà doveva realizzarsi automaticamente con il completamento della costruzione, senza possibilità di addebitare un rimprovero in termini di responsabilità in capo al venditore, anche in riferimento al mero ritardo nel completamento dei lavori. A tal proposito, la Congregazione specificava come il rogito notarile, che le parti si accordavano a sottoscrivere entro il termine di sei mesi dalla conclusione dell'accordo definitivo, rappresentava un atto meramente ricognitivo, e il termine di ventiquattro mesi richiamato nel contratto non rappresentava un termine perentorio per l'adempimento. A ciò aggiungeva che l'unica ipotesi di nullità del negozio giuridico era quella prevista alla lett. a) dell'ultimo capoverso dell'art. 8) del contratto che prevedeva quanto segue:
“nell'ipotesi in cui la parte promittente venditrice, per motivi sopravvenuti, non dovesse iniziare e/o continuare, senza possibilità di ripresa sino al compimento, i lavori di costruzione della struttura interrata, il presente contratto si intenderà risolto di diritto”; tuttavia, tale presupposto, osservava l'opponente, non ricorreva nel caso di specie dal momento che la struttura era stata completata al 70% mancando per l'ultimazione le sole opere di finitura, oltre la costruzione della rampa di accesso dalla Via Madonna del Principio, così come descritto dalla relazione dell'architetto del 1-08-2018 (cfr. doc. depositata in atti). Riguardo alla decadenza dal Per_1 permesso di costruire l'opponente deduceva che il 3 Luglio 2023 aveva presentato all'amministrazione comunale il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 T.U. Edilizia, rispetto al quale il Comune di Torre del Greco, il 18-12-2023, assegnava un termine alla richiedente di trenta giorni per integrare la documentazione necessaria al rilascio, e da quel momento il procedimento restava sospeso in attesa del deposito degli atti richiesti. Ne conseguiva, pertanto, che non poteva ritersi avverata la condizione di cui al richiamato art 8, lett a), giacchè non era esclusa la possiibilità di ripresa e di completamento dei lavori. A ciò l'opponente aggiungeva che non erano in ogni caso dovuti interessi ex art. 8, lett. a) del contratto, poiché non previsti in caso di risoluzione.
Pertanto, non sussistendo i presupposti contrattuali per dichiarare la nullità dell'accordo negoziale, chiedeva annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo n. 1325/2023 del 14 novembre 2023, siccome assolutamente infondato in fatto ed in diritto con vittoria di spese e competenze di lite.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di conferma del decreto ingiuntivo, l'opponente chiedeva chiamare in giudizio la con Controparte_2 sede in Napoli alla Piazza dei Martiri n. 30, in qualità di impresa alla quale erano stati commissionati i lavori per la realizzazione della struttura interrata in questione, da doversi considerare unica responsabile per la mancata realizzazione degli stessi, e quindi tenuta, per l'effetto, a rispondere direttamente nei confronti della ricorrente, odierna opposta e, in via residuale, a manlevare e tener indenne la Parte_1
, costituitasi regolarmente in giudizio, contestava l'opposizione Controparte_1 in fatto e in diritto impugnando le avverse obiezioni ed insistendo nelle proprie pretese;
l'opposta chiedeva il riconoscimento della natura preliminare dell'accordo negoziale sottoscritto dalle parti, precisando, altresì, che il Comune di Torre del Greco aveva disposto la revoca del permesso di costruire n.100/2009, così come emerso dalla dichiarazione di decadenza del permesso di costruire del Comune di Torre del Greco depositato in atti (Protocollo n. 0040507/2020 del 15/07/2020), e da questo deduceva l'impossibilità di realizzare l'opera prevista in contratto, e la conseguente nullità dello stesso. Riguardo la chiamata in causa della
[...]
l'opposta chiedeva dichiararsene l'inammissibilità non Controparte_2 essendo collegata la richiesta al titolo dedotto in giudizio, essendo sorto il credito in virtù di un contratto sottoscritto soltanto tra le parti in causa e non con la società terza chiamata. Pertanto, chiedeva dichiararsi, in via preliminare, provvisoriamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 1325/2023 del 14-11-2023, e nel merito, rigettare l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo n. 1325/2023 del 14-11-2023; con vittoria di spese e competenze di lite, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Ritenuta ammissibile, e quindi autorizzata con ordinanza del 10-04-2024, la chiamata in causa del terzo, si costituiva regolarmente in giudizio la Controparte_2
in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante p.t.,
[...] chiedendo sospendersi il procedimento in corso poiché pregiudizialmente condizionato alla definizione del giudizio attualmente pendente dinanzi al Tribunale di Napoli, recante R.G. 17381/2022, e riguardante la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni nascenti dal rapporto negoziale sussistente tra la e la odierna opponente. Chiedeva altresì dichiararsi Controparte_2 Parte_1 il proprio difetto di legittimazione passiva non essendo alla stessa addebitabile un rimprovero in termini di responsabilità per la condotta inadempiente dell'odierna opponente;
nel merito, contestava la fondatezza della domanda proposta da in sede monitoria, chiedendo la revoca e/o nullità del decreto Controparte_1 ingiuntivo emesso, eccependo la mancanza dei presupposti previsti ex lege per agire in giudizio, trattandosi di un contratto definitivo e non di un contratto preliminare, rispetto al quale non poteva considerarsi avverata la condizione di nullità dello stesso espressamente prevista in contratto. In via subordinata, in caso di rigetto dell'opposizione, chiedeva respingersi la domanda di manleva avanzata dalla in quanto Parte_1 inammissibile per le ragioni prima esposte, con vittoria di spese diritti e onorari di causa e con attribuzione diretta ai procuratori antistatari.
Il giudice, all'udienza del 02-12-2024, rilevato che l'opposizione non era fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione, e che le istanze istruttorie non erano ammissibili poiché vertenti su circostanze non contestate, concedeva la provvisoria esecuzione al Decreto Ingiuntivo n. 1325/2023 emesso il 14 novembre 2023, e ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'udienza del 16-10-2025 per la precisazione delle conclusioni. Quindi, depositate dalle parti note di trattazione in sostituzione della predetta udienza, riportatesi le parti ai rispettivi scritti difensivi, con ordinanza del 3.11.2024 la causa veniva trattenuta in decisione.

2. In via preliminare, va respinta l'eccezione di carenza di legittimazione passiva avanzata dalla in persona dell'amministratore Controparte_3 unico e legale rappresentante p.t., nei confronti della
[...]
. Parte_1
In proposito, giova ricordare che – secondo principi giurisprudenziali consolidati e ribaditi con sentenza resa a sezioni unite dalla S.C., n. 2951 del 16-2-2016 - la legittimazione ad agire serve ad individuare la titolarità del diritto ad agire in giudizio e, in particolare, si ritiene parte legittimata il soggetto che in proprio nome domanda o il soggetto contro il quale la domanda, sempre in proprio nome, è proposta. Ciò che rileva quindi ai fini della valutazione della sussistenza della legittimazione ad agire, è la prospettazione contenuta nella domanda, nella quale l'attore deve affermare di essere titolare del diritto in giudizio e, quanto alla titolarità passiva dell'azione, che il soggetto convenuto è il titolare dell'obbligo o della diversa situazione passiva dedotta in giudizio. Diversamente, la titolarità del diritto concerne, invece, il merito della causa, la fondatezza della domanda;
trattandosi di un elemento costitutivo della domanda, la titolarità del diritto deve essere provata dalla parte attrice ai sensi dell'art. 2697 c.c..
Dunque, la domanda proposta attiene al merito della pretesa avendo contestato la la fondatezza del diritto azionato dall'opponente, ovvero la circostanza che CP_2 quest'ultima vanti un diritto di manleva nei suoi riguardi, e non la propria legittimazione passiva che, invece, per quanto prospettato, sussiste.

3. Nel merito, l'opposizione avanzata dalla
[...]
, in persona del legale rappresentante p.t., non Parte_1 appare meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito evidenziate.
Prima di tutto giova ricordare che il decreto ingiuntivo è un accertamento anticipatorio con attitudine al giudicato e che, instauratosi il contraddittorio a seguito dell'opposizione, si apre un giudizio a cognizione piena caratterizzato dalle ordinarie regole processuali (cfr. art. 645, 2° comma, c.p.c.) anche in relazione al regime degli oneri allegatori e probatori (cfr. Cass. 17371/03; Cass. 6421/03), con la conseguenza che oggetto del giudizio di opposizione non è tanto la valutazione di legittimità e di validità del decreto ingiuntivo opposto, quanto la fondatezza o meno della pretesa creditoria, originariamente azionata in via monitoria, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza (cfr. Cass. 15026/05; Cass. 15186/03; Cass. 6663/02).
Tanto premesso, si osservi come per costante giurisprudenza il creditore che agisce in giudizio per l'adempimento del contratto deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (cfr. Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cassazione civile sez. I, 4 agosto 2000, n. 10261).
Nella fattispecie oggetto di esame spetta dunque a la prova della Controparte_1 fonte negoziale o legale del suo diritto limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte.
Orbene, agiva in giudizio allegando il proprio diritto di credito Controparte_1 nei confronti della opponente, sorto per la mancata restituzione da parte di quest'ultima della somma pari ad euro 36.800,00, versata a titolo di acconto sul corrispettivo per l'acquisto dei già menzionati box/garage mai realizzati.
Nel caso concreto, va premesso come il rapporto giuridico oggetto del giudizio, così come il pagamento del prezzo da parte dell'odierna opposta, non sia in contestazione tra le parti;
quello che è discusso è la natura giuridica dell'accordo, ossia se di contratto preliminare ovvero definitivo di cosa futura, emptio spei o emptio rei speratae, e se la condotta dell'odierna opponente possa considerarsi equiparabile ad un inadempimento definitivo.
Ebbene, ad avviso di chi scrive, nell'ipotesi de quo si verte inequivocamente in una fattispecie di vendita di cosa futura, ovvero emptio spei speratae, in cui, ai sensi dell'art. 1472 comma 2 cc, detta vendita è sottoposta alla condicio iuris della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell'oggetto (v. Cass. n. 14461/2011). A tal proposito, occorre esaminare il contenuto della scrittura privata.
Ai sensi dell'art. 2, la Congregazione prometteva e si obbligava a vendere a la piena ed esclusiva proprietà del costruendo box-garage, ubicato al Controparte_1 secondo livello della realizzanda struttura interrata, box identificato con la lettera B4 nella planimetria controfirmata dalle parti e allegata all'accordo sotto la lettera A (cfr doc. depositata in atti).
Ciò posto, assume pregnante rilievo l'art. 7 del “preliminare”, che così recita: “le costituite parti dichiarano che la presente promessa di vendita, relativamente all'edificando box-garage come sopra descritto, si configura come compravendita di cosa futura ai sensi e per gli effetti dell'art. 1472 c.c. . Pertanto, la proprietà di detto edificando box-garage verrà trasferita alla parte promittente acquirente, al momento in cui lo stesso verrà ad esistenza (…). Le singole porzioni immobiliari in oggetto si intenderanno venute ad esistenza – per espressa volontà delle parti ed in deroga al disposto dell'art. 1472 cc. – nel momento in cui il fabbricato otterrà il rilascio del certificato di agibilità, da parte del Comune di Torre del Greco”.
A questo punto, è d'uopo trarre le dovute conseguenze, in punto di diritto, derivanti dall'inequivoco riferimento, espresso dalle parti, alla vendita di cosa futura, ex art. 1472 cc..
La giurisprudenza della Cassazione (cfr. per tutte Cass. civ. n. 1623 del 25.01.2007), in materia di preliminare di vendita di bene immobile da costruire, ha distinto due ipotesi.
Nella prima ipotesi, il promittente venditore non assume soltanto l'obbligo di trasferire il bene futuro, ma anche quello di realizzarlo. In tal caso, egli risponde di inadempimento contrattuale, laddove non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile.
Nella seconda ipotesi, il promittente venditore assume soltanto l'obbligo di trasferire il bene;
ed allora, in tal caso, ricorre propriamente la vendita di cosa futura, soggetta alla condicio iuris della sua venuta ad esistenza. La fattispecie è anche qualificata come emptio rei speratae. Argomentando ulteriormente, i Supremi Giudici, nella pronuncia sopra citata affermano che, ai sensi dell'art. 1472 co.2 cc., la mancata realizzazione del bene non comporta la risoluzione del contratto preliminare, per inadempimento del promittente venditore, bensì la nullità del medesimo per mancanza dell'oggetto.
È necessario ribadire come sia inequivoca la volontà delle parti, espressa nella clausola di cui all'art. 7, sopra integralmente riportata, dalla quale emerge che la Congregazione promittente alienante ha assunto l'obbligo, nei confronti dei promissari acquirenti, soltanto di trasferire il bene, e non anche quello della sua realizzazione;
per di più, nel preliminare di vendita del 10 ottobre 2010 si specificava ulteriormente come la venuta ad esistenza del bene non si sarebbe verificata con la sua materiale edificazione, bensì con un evento successivo, quale il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune di Torre del Greco.
La fattispecie in esame va infatti qualificata, come sopra anticipato, come promessa di vendita di cosa sperata, non essendo stata manifestata la volontà espressa di concludere un contratto aleatorio, che va tenuta distinta dall' emptio spei.
Premesso che l'opponente ha dedotto in ordine all'ultimazione delle opere, di essere in attesa del permesso di costruire in sanatoria, condizionato al deposito da parte della stessa della documentazione richiesta dal comune, deve evidenziarsi come secondo il consolidato avviso della giurisprudenza di legittimità, la pendenza della condizione non può eccedere, in ogni caso, un limite ragionevole, trascorso il quale il vincolo contrattuale deve considerarsi definitivamente stabilito o venuto meno (v. Cass. n. 22811/2010; Cass n. 11195/1994); è quanto, invero, è rilevabile nella vicenda de quo in cui il contratto preliminare di vendita di cosa futura risale all'anno 2010 e, ad oggi, la cosa oggetto della vendita non è ancora venuta ad esistenza. Dunque, la mancata realizzazione delle opere può ritenersi accertata a fronte del notevole tempo trascorso, nonché della sentenza del Consiglio di Stato n. 3433 del 03-04-2023 con la quale veniva respinto il ricorso avverso la sentenza di appello che si pronunciava sulla conferma dei provvedimenti emessi dal
[...]
con i quali si disponeva l'annullamento in autotutela del Permesso Controparte_4 di Costruire precedentemente rilasciato.
Alla stregua di siffatte argomentazioni il contratto deve considerarsi nullo per mancanza dell'oggetto ex art. 1472 c.c., e dunque l'opposizione proposta dalla
, in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., appare infondata.
Conseguono alla declaratoria di nullità del contratto preliminare gli effetti restitutori e dunque la conferma del decreto ingiuntivo n.1325/2023 del 14.11.2023 emesso dal Tribunale di Torre Annunziata.

4. Va, infine, accolta la domanda di manleva proposta dalla
[...] nei riguardi della Parte_1 Controparte_3
[...]
Sul punto, si evidenzia come la e la Parte_1 Controparte_2 hanno prodotto (allegato n. 09 fascicolo parte opponente) una scrittura sottoscritta da entrambe le parti, in data 28/01/2013, dalla quale emerge, specificamente all'art. 6, che la società appaltatrice si impegnava e si obbligava a manlevare la Parte_1 da ogni e qualsiasi responsabilità patrimoniale che dovesse derivare da iniziative giudiziarie dei promittenti acquirenti finalizzata alla risoluzione dei preliminari di acquisto e all'eventuale ristoro dei danni.
Nella predetta scrittura si evince che la responsabilità del mancato completamento dell'opera è in capo alla . CP_2
In particolare, la non ha adempiuto ai due principali impegni assunti nei CP_2 confronti della con la scrittura 28 Gennaio 2013: non ha completato i Parte_1 lavori nel termine essenziale del 31 Dicembre 2013 e non ha nemmeno tacitato le pretese restitutorie dei promittenti dei box-auto. Tale assunto, infatti, costituisce premessa della scrittura integrativa sottoscritta dalle parti in data 28 gennaio 2013; parimenti nella premessa di tale scrittura viene altresì dato atto che la nel CP_2 mese di giugno dell'anno 2012, senza alcuna autorizzazione da parte del direttore dei lavori, aveva predisposto una perizia di variante rispetto al progetto originario.
Peraltro con il contratto del 3 Aprile 2012, la si era obbligata anche a CP_2
“tutti gli adempimenti e l'eventuale assistenza, nei confronti delle Autorità Amministrative, Enti ed Associazioni aventi il compito di esercitare controlli di qualsiasi genere e di rilasciare licenze di esercizio quali: VV.FF., Società Concessionarie di Pubblici Servizi, ACEA, Enel, Telecom, Provincia, etc., CP_4 compreso l'espletamento di qualsiasi pratica per la richiesta delle autorizzazioni di competenza dei suddetti enti e per il coordinamento delle visite o controlli eventualmente disposti dagli stessi” (v. art. 17, pag. 14, ult. cpv. all.07 all'opposizione)
Ne consegue che la in persona del legale Controparte_3 rapp.te p.t., va condannata a tenere indenne la convenuta dal pagamento di tutto quanto sarà tenuta a versare agli attori in esecuzione della presente sentenza.

5. Le spese di lite, tanto nei rapporti fra l'opponente e l'opposta, quanto nei rapporti fra l'opponente e la terza chiamata in causa, seguono il regime della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, con applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 147 del 13-8-2022, nella misura prevista dai parametri minimi, tenuto conto del pregio delle difese, della natura della causa e delle questioni affrontate nonché del valore della causa, secondo il criterio del disputatum (v. Cass. n. 28417/2018), (scaglione da euro 26.001,00 ad euro 52.000).

P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, Sez. II, in persona del Giudice monocratico, dott.ssa Raffaella Cappiello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
A. Rigetta l'opposizione proposta dalla
[...]
avverso il decreto ingiuntivo n 1325/2023 Parte_1 del 14.11.2023 che, per l'effetto, conferma e rende definitivamente esecutivo;
B. DA la , Parte_1 in persona del legale rapp.te p.t. al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in euro 3.809,00 per compensi professionali (di Controparte_1 cui € 851,00 per fase di studio, € 602,00 per fase introduttiva, € 903,00 per fase di trattazione ed € 1453,00 per fase conclusionale) oltre spese generali al 15%, iva e cpa, con attribuzione all'avv. Giacomo Grazioli per dichiarato anticipo;

C. DA la chiamata in persona del legale Controparte_3 rapp.te p.t., a tenere indenne la convenuta dal pagamento di tutto quanto tenuta a versare all'attore in esecuzione della presente sentenza;

D. DA la in persona del legale rapp.te Controparte_3
p.t., al rimborso delle spese di lite nei confronti della
[...]
, che si liquidano in complessivi € Parte_1 euro 3.809,00 per compensi professionali (di cui € 851,00 per fase di studio, € 602,00 per fase introduttiva, € 903,00 per fase di trattazione ed € 1453,00 per fase conclusionale) oltre spese generali al 15%, iva e cpa
Torre Annunziata, così deciso in data 3.12.2025 Il giudice monocratico Dott.ssa Raffaella Cappiello