N. R.G. 25660/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. IN NU ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25660/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIGLIO Parte_1 C.F._1 NN AR, elettivamente domiciliata in VIA LUIGI RESNATI, 10 MILANO presso il difensore avv. GIGLIO NN AR
INTIMANTE contro
(C.F. ), contumace CP_1 C.F._2
INTIMATA

OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI della PARTE INTIMANTE:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza: 1) nel merito in via principale, previo ogni più opportuno accertamento e declaratoria:
- accertato il ritardato pagamento, da parte della conduttrice sig.ra dei canoni di locazione CP_1 e degli acconti degli oneri accessori, salvo conguaglio, contrattualmente pattuiti relativamente al trimestre di locazione 01/04/2025-30/06/2025, oltre che il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli acconti degli oneri accessori, salvo conguaglio, contrattualmente pattuiti relativamente al trimestre di locazione 01/07/2025-30/09/2025, dichiarare risolto per grave inadempimento della stessa il contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra le Parti in data 15/02/2018, registrato in data 15/03/2018 presso la Direzione Provinciale di Milano, Ufficio Territoriale di Milano 2, al n. 3120, serie 3T ed avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitazione sita al 5^ piano dello stabile di Milano – V.le Isonzo n 6;
- accertato inoltre il mancato pagamento, dei canoni di locazione e degli acconti degli oneri accessori, salvo conguaglio, contrattualmente pattuiti relativamente al trimestre di locazione 01/07/2025-30/09/2025 per gli importi, rispettivamente, di € 3.510,00 a titolo di canoni di locazione, € 330,00= a titolo di acconto pagina 1 di 6 oneri accessori ed € 450,00= a titolo di acconto riscaldamento gestione 2024/25, condannare la conduttrice al pagamento degli stessi in favore della sig.ra , oltre al CP_1 Parte_1 pagamento dei futuri canoni di locazione a scadere fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze relative alla fase del procedimento di convalida di sfratto nonché della presente procedura conseguente alla conversione del rito, oltre contributo spese generali 15% e accessori di legge. Con riserva fin d'ora di dedurre, articolare e produrre ulteriori mezzi di prova e produrre altri documenti in corso di causa e indicare testimoni, anche all'esito delle difese e delle istanze tutte che saranno dedotte dalla controparte. In via istruttoria…

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da una intimazione di sfratto per morosità e richiesta di ingiunzione di pagamento, relativamente all'unità immobiliare ad uso abitativo sita a Milano in al piano 5° dello stabile di V.le Isonzo, 6, concessa in locazione a in virtù di contratto di locazione del CP_1
15.2.2028, regolarmente registrato.
A fondamento della domanda, la parte intimante deduceva che la parte conduttrice si era resa morosa nel pagamento di canoni di locazione e oneri accessori già maturati e scaduti nel periodo dal
01/04/2025 al 30/06/2025, per complessivi € 4.390,00 (doc. n. 1).
All'udienza del 2.7.2025, l'intimante dichiarava che la morosità intimata nell'atto era stata sanata con bonifico istantaneo in data odierna e che, tuttavia, nulla era stato versato a titolo di interessi e di spese processuali e chiedeva disporsi il mutamento del rito al fine di domandare la risoluzione contrattuale per inadempimento della controparte, mentre l'intimata non compariva.
A scioglimento della riserva assunta, il Tribunale, accertato che la morosità intimata nell'atto era stata sanata e non persisteva, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. l'udienza del 18/11/2025 ed assegnando termini per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie e documenti.
In vista della suddetta udienza, l'intimante depositava memoria integrativa in cui ribadiva che non erano state pagate le spese di procedura e gli interessi e che l'intimata non aveva corrisposto i canoni di locazione e l'acconto oneri accessori e di riscaldamento relativi al trimestre di locazione 01/07/2025-
30/09/2025, scaduti in corso di causa, ed era quindi pure debitrice, alla data della memoria integrativa, della somma complessiva di € 4.290,00, di cui € 3.510,00 per canoni di locazione, € 330,00 per acconto oneri pagina 2 di 6 accessori ed € 450,00 per acconto spese di riscaldamento (doc. 4). Quanto in particolare agli acconti degli oneri accessori e delle spese di riscaldamento, produceva il bilancio preventivo della gestione condominiale 2024/25, con relativo riparto millesimale e prospetto di rateizzazione, da cui risulta che gli oneri accessori preventivati a carico dell'unità immobiliare condotta in locazione dalla convenuta (sub
727) sono pari ad € 3.426,80= (doc. n. 5). Produceva altresì il verbale dell'assemblea condominiale del
14/01/2025 attestante l'approvazione delle suddette spese (doc. n. 6).
Inoltre, come se non bastasse, l'intimazione di sfratto notificata all'odierna convenuta in data 21/05/2025 non è stata purtroppo l'unica.
All'udienza del 18.11.2025, il difensore della parte intimante chiedeva ammettersi le prove orali e fissarsi udienza di discussione, Rappresentava, altresì, che l'intimata aveva rilasciato l'unità immobiliare oggetto di contratto in data 3.11.2025 e che non aveva corrisposto i canoni e le spese fino alla data del rilascio. Nessuno compariva per la parte intimata ed il Giudice, dichiarata la contumacia di si riservava la decisione per il resto. CP_1
A scioglimento della riserva assunta, il Giudice fissava l'udienza del 10.12.2025 per la discussione della causa.
In tale udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, la causa
è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.

Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
La domanda di risoluzione del contratto merita accoglimento.
Il rapporto locativo è stato documentato dalla parte intimante, la quale ha dedotto che la morosità denunciata nell'atto introduttivo è stata sanata dopo l'intimazione, ma non erano state pagate le spese di procedura e, nella memoria integrativa, ha aggiunto che l'intimata non aveva corrisposto i canoni di locazione e l'acconto oneri accessori e di riscaldamento relativi al trimestre di locazione 01/07/2025-
30/09/2025, scaduti in corso di causa, ed era quindi pure debitrice, alla data della memoria integrativa, della somma complessiva di € 4.290,00,
La parte intimante ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione ad uso abitativo inter partes in data 15/02/2018, registrato in data 15/03/2018 presso la Direzione Provinciale di Milano, Ufficio Territoriale di Milano 2, al n. 3120, serie 3T ed avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitazione sita al 5^ piano dello stabile di Milano – V.le
Isonzo n 6, a fronte del pagamento di un canone annuale rivalutabile di Euro 14.040,00 da corrispondersi in quattro rate trimestrali anticipate di pari importo scadenti il 1° gennaio, 1° aprile, 1°
pagina 3 di 6 luglio e 1° ottobre di ogni anno, oltre agli oneri accessori quantificati indicativamente in Euro 1.320,00 annui, oltre euro 1176 per riscaldamento, salvo conguaglio
La parte intimante ha così assolto l'onere probatorio incombente sulla stessa in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, la parte intimata, restando contumace, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione, a parte i pagamenti di cui già l'intimante ha dato atto.
Ora, nelle locazioni ad uso abitativo, la purgazione della mora può avvenire anche dopo la notifica della citazione, ma antecedentemente all'udienza di convalida;
è comunque necessario che vengano saldate anche le spese legali del procedimento perché lo stesso possa esser archiviato. Tuttavia, laddove il locatore insista per la convalida dello sfratto in assenza del pagamento delle spese di lite, essendo la morosità abbattuta e residuando accessori non configuranti morosità in senso stretto, il giudice deve provvedere alla conversione del rito per decidere il merito della controversia, all'esito del quale, sussistendone i presupposti, pronunciare la risoluzione per inadempimento;
infatti, solo la sanatoria completa cancella l'inadempimento e impedisce la pronuncia della risoluzione.
Nel caso che ci occupa, è pacifico che il pagamento successivo alla notifica dell'intimazione sia avvenuto il giorno stesso dell'udienza di convalida e che lo stesso abbia riguardato, comunque, le sole somme maturate a quella data a titolo di morosità per canoni impagati e non le spese legali, né gli interessi.
Ne consegue l'operatività del principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
Pertanto, la purgazione della mora successiva alla domanda di risoluzione contenuta nella intimazione di sfratto non è ostativa all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento della parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in senso conforme, Tribunale di Roma, sentenza nr. 22888/2019, sicut nr. 3546/2019). Il tutto aggravato dalla circostanza per cui, successivamente, la conduttrice non ha corrisposto i canoni relativi al trimestre di locazione 01/07/2025-30/09/2025, scaduti in corso di causa, ed era quindi pure debitrice, alla data della pagina 4 di 6 memoria integrativa, della somma complessiva di € 4.290,00 e, successivamente, non ha corrisposto i canoni fino al rilascio del 3.11.2025, così determinando l'insorgenza di una ulteriore morosità.
E' appena il caso di ricordare che, per arresto granitico della Cassazione, nelle locazioni abitative anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione può comportare un grave inadempimento da parte del conduttore, come tale idoneo a configurare una causa di colpevole risoluzione.
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore “Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso” (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002). Ne consegue che, nel caso di specie, in cui accanto alla morosità verificata al momento della notifica (e poi sanata in sede di convalida), superiore alla misura di un solo canone, se ne è configurata anche una successiva, non può non riconoscersi a carico della parte conduttrice un'ipotesi di grave inadempimento e, per l'effetto, disporsi la risoluzione del contratto.
Ciò posto, la domanda attorea di risoluzione del contratto per inadempimento è quindi fondata e va accolta.
Come sopra esposto, la parte attrice ha infatti assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante con la produzione in atti del contratto di locazione sottoscritto tra le parti, mentre la parte convenuta non ha giustificato il proprio inadempimento anche successivo.
Sulla domanda dell'intimante volta ad ottenere il rilascio dell'immobile locato è cessata la materia del contendere, stante il rilascio dell'immobile in data 3.11.2025.
va, quindi, condannata al pagamento di euro 4.290,00, relativa al trimestre di locazione CP_1
01/07/2025-30/09/2025 per gli importi, rispettivamente, di € 3.510,00 a titolo di canoni di locazione, €
330,00= a titolo di acconto oneri accessori ed € 450,00= a titolo di acconto riscaldamento gestione
2024/25, oltre al pagamento dei canoni di locazione successivi fino al giorno dell'effettivo rilascio del
3.11.2025, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia al momento della domanda e dell'attività svolta in concreto.


P.Q.M.


pagina 5 di 6 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-dichiara risolto per inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione inter partes in data 15/02/2018, registrato in data 15/03/2018 presso la Direzione Provinciale di Milano, Ufficio
Territoriale di Milano 2, al n. 3120, serie 3T ed avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitazione sita al 5^ piano dello stabile di Milano – V.le Isonzo n 6;
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di condanna al rilascio dell'immobile, stante il rilascio in data 3.11.2025;
- condanna l'intimata al pagamento, a favore dell'intimante, della somma di euro CP_1
4.290,00, relativa al trimestre di locazione 01/07/2025-30/09/2025 di cui € 3.510,00 a titolo di canoni di locazione, € 330,00= a titolo di acconto oneri accessori ed € 450,00= a titolo di acconto riscaldamento gestione 2024/25, oltre al pagamento dei canoni di locazione successivi fino al giorno dell'effettivo rilascio del 3.11.2025, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo;

-condanna l'intimata a rifondere all' intimante le spese di giudizio, che si CP_1 liquidano in € 2552 per compensi, € 225,17 per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute.
Milano, 10 dicembre 2025
Il Giudice
IN NU
pagina 6 di 6