REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI AZ BE, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 15970/2021 ha pronunziato, la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. ) che si difende in proprio ai sensi Parte_1 C.F._1 dell'art. 88 c.p.c. con domicilio eletto presso il proprio studio sito in Roma, Via Sangemini n. 29, come da procura in atti. ATTORE
E
(c.f. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t., rappresentato e difeso dagli avv.ti Eva Zechini e Umberto Rossi ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, Via Pomponio Leto n.2, come da procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e, precisamente,
PARTE ATTRICE: “IN VIA PRELIMINARE: sospendere l'impugnata delibera assembleare del 28.11.2023; NEL MERITO: accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera del 28 novembre 2023 del , per i motivi esposti nel Controparte_2 presente atto, in relazione ai punti nn. 1 e 2 all'ordine del giorno;
Con vittoria di spese e
pagina 1 di 6 compenso del presente giudizio nonché di spese e compenso professionale (Avv. Vito Sola) per il procedimento di mediazione.”
PARTE CONVENUTA: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Roma, contrariis reiectis, rigettare la domanda volta ad ottenere l'annullamento e/o la dichiarazione di nullità dell'assemblea Condominiale del 28 novembre 2023 perché infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e con salvezza di diritti ed eccezioni nei limiti concessi dalla Legge e dal Rito.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, proprietario di un immobile Parte_1 ricompreso nello stabile condominiale di , Roma ha impugnato la Controparte_1 delibera del 28.11.2023 adottata dall'assemblea del , Controparte_2 chiedendone la declaratoria di invalidità. Ha esposto:
- che la riunione assembleare era stata convocata per decidere sui seguenti punti dell'ordine del giorno: “

1. Vista la documentazione di collaudo lavori, allegata alla presente convocazione, l'assemblea delibera circa decisioni e/od azioni conseguenti;

2. Visti i documenti inviati in precedenza circa la gestione di riscaldamento 22.23 e preventivo 23.24, l'assemblea delibera circa l'approvazione e l'orario definitivo del riscaldamento.”
- che, in merito al punto 1 all'o.d.g., i condomini decidevano favorevolmente, contrario l'attore, di acquisire ed approvare il certificato di collaudo finale redatto dall'Arch. nonché di avviare una negoziazione assistita dando incarico all'Avv. Fabrizio Per_1
Ragaini;
- che, sul secondo punto all'o.d.g., sempre con il voto contrario dell'attore, l'assemblea approvava il bilancio consuntivo riscaldamento 2022/2023 e relativa ripartizione, nonché il preventivo 2023/2024 e stato di riparto;
Ha sostenuto l'attore, a motivo di impugnazione: a) che la decisione assunta dall'assemblea al punto 1 all'o.d.g. sarebbe generica ed indeterminata poiché non sarebbe stato indicato il motivo per il quale l'assemblea avrebbe deciso di intraprendere l'azione giudiziaria (negoziazione assistita) mentre la scelta del legale nominato non sarebbe stata preceduta da un esame e confronto di preventivi da votare in assemblea;
b) sulla decisione di cui al punto 2 all'o.d.g., (i) che i bilanci così approvati non sarebbero stati preceduti da approfondimenti e discussioni (ii) che quello che viene indicato come “consuntivo anno 23/24” sarebbe in realtà il preventivo della gestione, (iii) che non sarebbero stati trasmessi i documenti contabili (registro di contabilità,
pagina 2 di 6 riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione), non allegati all'avviso di convocazione né trasmessi all'attore a seguito di richieste inoltrate via PEC in 27.11.2023 e 11.12.2023, in violazione degli obblighi prescritti dall'art. 1130 bis c.c.. Si è costituito il impugnando e contestando la Controparte_3 domanda proposta e chiedendone il rigetto. Ha eccepito preliminarmente l'insussistenza del vizio di “genericità dell'approvazione” in merito alla decisione assunta dall'assemblea al punto 1 dell'o.d.g. nonché l'inesistenza di un obbligo di “gara” per il Condominio, nella sua qualità di ente privato, per la scelta dell'avvocato a cui affidare incarichi di natura fiduciaria. Ha inoltre precisato che, contrariamente alla maggioranza dei condomini che approvava la proposta di avviare una negoziazione assistita per il recupero del credito vantato dal nei confronti della l'attore si esprimeva in favore di CP_1 Controparte_4 un'ingiunzione di pagamento dimostrando, pertanto, di essere a conoscenza sia della vicenda che dell'identità della predetta impresa. Con riferimento all'ulteriore motivo di contestazione riguardante la mancata produzione in assemblea della documentazione contabile, nel precisare che non vige alcun obbligo per l'amministratore di portare in riunione tutta la documentazione condominiale, ha affermato che questa sarebbe stata inoltrata ai condomini con l'avviso di convocazione nonché messa a disposizione degli stessi anticipatamente nello spazio web www.ilmiocondominio.eu. per consentire loro le verifiche del caso in vista dell'assemblea del 28.11.2023. Ad ogni modo, ha precisato che tutta la documentazione richiesta con PEC dall'attore veniva messa a disposizione dall'amministratore proprio in sede assembleare per le opportune verifiche. Infine, nello specificare che l'amministratore sarebbe tenuto, su richiesta, a permettere ai condomini di prendere visione ed estrarre copia della documentazione contabile- amministrativa del Condominio, previo appuntamento presso il suo studio, ha evidenziato che nessuna istanza in tale senso sarebbe stata avanzata dall'attore con le PEC menzionate dallo stesso datate 27.11.2023 e 11.12.2023. Ha pertanto concluso insistendo sulla legittimità della delibera impugnata. La causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 13.9.2025 a seguito di deposito di note a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
****************** L'impugnazione proposta è infondata e va rigettata per i motivi che seguono. Occorre osservare, in ordine ai motivi di impugnazione proposti dall'attore al punto 1 all'o.d.g., che le scelte di opportunità e convenienza delle decisioni assembleari non sono sindacabili dal giudice dell'impugnazione il quale è chiamato semplicemente a verificare che la volontà dell'assemblea si sia espressa in modo conforme a legge e regolamento o, al più, che, per l'oggetto della discussione, all'assemblea sia attribuito il relativo potere. pagina 3 di 6 Invero, in tema di condominio negli edifici, è noto e pacifico il principio per cui “il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea” (cfr. Cass.n.20135/2017); “ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.” (Cass. n. 5061/2020). L'assemblea, pertanto, in completa autonomia decisionale, ha ritento che la negoziazione assistita fosse la procedura più idonea per il recupero del credito emerso dal certificato di collaudo delle opere eseguite dalla in favore del Controparte_4 CP_1 conferendo mandato al legale scelto e votando favorevolmente con le dovute maggioranze senza che possa ravvisarsi in tale decisione alcun vizio. Il motivo, pertanto, va rigettato. Quanto al motivo di impugnazione riferito al mancato invio della documentazione inerente alla discussione e approvazione dei bilanci (consuntivo e preventivo riscaldamento) occorre ricordare che l'amministratore non ha l'obbligo di consegnare l'amministratore non ha l'obbligo di consegnare i documenti giustificativi di spesa, ma è tenuto soltanto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condòmini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. Del pari, non vi è obbligo per l'amministratore di allegare tale documentazione all'avviso di convocazione, ben potendo i condomini esercitare il proprio diritto. Invero, ciascun condomino può chiedere ed ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione oggetto di delibera e copia dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione e ciò al fine di garantire una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale. A tale diritto corrisponde, pertanto, l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che permetta ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione della documentazione contabile ed estrarre copia a proprie spese (cfr. artt. 1129, co. 2, c.c. e 1130 bis c.c.). In altre parole, se è vero che costituisce un onere del condomino assumere tutte le informazioni utili per l'approvazione del bilancio, è altrettanto pagina 4 di 6 vero che qualora vi sia esplicita richiesta da parte di quest'ultimo, sul quale grava l'onere probatorio di allegazione e dimostrazione, spetterà all'amministratore provare l'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate perché diversamente, un eventuale rifiuto opposto dall'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle volontà assembleare. Nella specie di causa, a fronte delle censure sollevate, è lo stesso attore ad aver fornito la prova di trasmissione dei bilanci da approvare contestualmente all'avviso di convocazione (cfr. doc. n. 6, all. parte attrice) ed il ha anche dimostrato di essere dotato di un CP_1 sito web attraverso il quale i condomini possono esercitare, in autonomia, la consultazione dei documenti riguardanti la gestione condominiale. Del pari, l'esame della PEC del 27.11.2023 non consente di ritenere che l'attore abbia ben esercitato il proprio diritto. Invero, si legge nella citata mail - inoltrata alle ore 20:52 del giorno precedente la riunione assembleare - che l'attore non ha chiesto di poter esaminare la documentazione, previa fissazione di un appuntamento, ma ha chiesto che tale documentazione (“copia del registro di cassa, fatture degli ultimi quattro anni emesse dalla ditta che effettua la lettura dei contabilizzatori e la manutenzione dell'impianto di riscaldamento condominiale, copia fattura per parere di congruità”) fosse portata nella riunione assembleare del giorno dopo (28 novembre 2023). Il Condominio ha anche precisato che l'amministratore, pur non essendone tenuto, si recava in assemblea munito delle copie della documentazione mettendole a disposizione dell'attore. Va, al riguardo, osservato che il diritto del condomino di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili trova limite nel principio di buon andamento dell'azione amministrativa, nel senso che la sua richiesta non potrà ostacolare la gestione, dovrà rispettare i principi di correttezza e non dovrà tradursi in un onere economico per il condominio. Da questi limiti la giurisprudenza ha individuato il punto di equilibrio per evitare, da un lato, ingiusti rifiuti da parte dell'amministrazione, ma dall'altro ingiuste ingerenze dei condomini nell'azione amministrativa. L'obbligo di comunicazione del luogo, dei giorni e delle ore in cui poter visionare la documentazione è la soluzione scelta dal legislatore per cercare di garantire sia l'amministratore sia i condomini circa l'effettività di tale diritto, nel rispetto dei summenzionati limiti. E' evidente che, nella fattispecie di causa, la richiesta di esibizione di una considerevole mole di documentazione inviata dall'attore il giorno prima della riunione (alle ore 20:52) necessitava di una tempistica maggiore per essere evasa e non può definirsi rispettosa del principio di correttezza e leale collaborazione essendo, piuttosto, di ostacolo alla gestione pagina 5 di 6 condominiale. Per lo più è pacifico che di detta documentazione piuttosto risalente (fatture degli ultimi cinque anni), il condomino poteva ben prenderne visione ed estrarre copia con tempistiche ragionevoli anche attraverso la consultazione del sito web messo a disposizione dell'amministratore. Pertanto, nel caso in esame il diritto all'accesso alla documentazione giustificativa condominiale non risulta leso e certamente non inficia la decisione della collettività condominiale, mentre nei casi di pretesa violazione dei doveri di informativa il condomino potrebbe agire esclusivamente e direttamente nei confronti dell'amministratore per far valere eventuali inadempimenti del rapporto di mandato che, però, esulano dall'oggetto della presente impugnazione. In sintesi, per le ragioni espresse, anche tale ultima doglianza va rigettata. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'attore nella misura indicata in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (ex D.M. n. 55/2015 integrato da D.M. n. 147/2022) con riferimento al valore indeterminabile di bassa complessità della causa tra i minimi e medi tariffari.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta la domanda;

- condanna al pagamento in favore del Parte_1 Controparte_3 delle spese di lite che liquida in complessivi euro 5.261,00 per onorari di
[...] giudizio, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. nella misura di legge. Così deciso in Roma il 5 ottobre 2025

Il Giudice
RI AZ BE

La sentenza è stata redatta con la collaborazione del funzionario addetto all'U.P.P. dott.ssa Margherita Carboni.
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