REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri, in funzione di giudice monocratico, in esito alla trattazione dell'udienza del 6 novembre 2025 in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter cpc, fissata per discussione orale, presa visione delle conclusioni scritte delle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. promossa da:
CF E , Parte_1 C.F._1 Parte_2
CF rappresentati e difesi dall'Abogado Paola IOZZO ex art. 86 C.F._2
c.p.c., d'intesa con l'Avv. Simona Imperato presso la prima elettivamente domiciliata in
Cisterna di Latina (LT) via Roma n. 46 per procura in calce all'atto introduttivo
-PARTE OPPONENTE

CONTRO

:
( CF ) in persona del Parte_3 C.F._3
legale rappresentante Sig. rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_3
IA CA e l'Avv. Maria Cherubini, presso i medesimi elettivamente domiciliato in Colleferro via Casilina n. 40 per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE OPPOSTA
OGGETTO: OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO
CONCLUSIONI
A seguito di decreto di fissazione di cd. udienza di trattazione in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter cpc per la data del 6 novembre 2025, fissata per la discussione orale, i
1 procuratori delle parti concludevano come da note depositate.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
CONTROVERSIA
Con atto di citazione notificato in data 8 ottobre 2017, e Parte_1 Parte_2
proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo n° 1552/2017 RG
[...]
2860/2017 emesso dal Tribunale di Latina in data 21 luglio 2017, su ricorso di
[...]
per il pagamento dell'importo complessivo di € Parte_3
10.444,33 oltre interessi legali dalla scadenza del 31 marzo 2014 secondo il piano concordato e spese della procedura monitoria a titolo di quota insoluta lavori condominiali
A sostegno dell'opposizione si deduceva che i lavori di ristrutturazione dello stabile del appaltati alla mostravano gravi Controparte_1 Controparte_2
difetti e risultavano non eseguiti a regola d'arte come anche accertato in sede di assemblea condominiale, in relazione alla necessità di rifacimento delle parti ammalorate dalle infiltrazioni presenti nell'appartamento di proprietà degli opponenti.
Ne era conseguita, secondo l'assunto degli opponenti, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cc nei confronti della ditta appaltatrice in attesa delle determinazioni del
Condominio in merito alla eliminazione dei vizi e la riduzione del prezzo o la restituzione di quanto pagato.
Veniva inoltre eccepita la indeterminatezza della somma richiesta in via monitoria poiché dall'estratto conto fornito dal la somma da versare risultava pari ad € CP_1
10.044,33.
Parte opponente chiedeva nelle conclusioni:
“Nel merito ed in via principale: accertare e dichiarare la violazione in capo all'impresa
dei principi di correttezza, buona fede e lealtà Parte_3
nell'esecuzione del contratto, nonché previo accertamento degli inadempimenti contrattuali come meglio descritti in narrativa, per l'effetto revocare l'impugnato decreto ingiuntivo, tenendo indenne l'opponente da qualsivoglia pretesa creditizia avversaria.
Nel merito ed in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della conclusione che precede, revocare comunque l'impugnato decreto ingiuntivo nella misura dei lavori eventualmente eseguiti dall'impresa opposta, riducendo in termini di Giustizia il credito ex odverso azionato, tenuto conto anche del costo relativo alla rimozione dei vizi che si renderà necessaria, riservandosi di meglio quantificarne il valore nelle successive memorie, se del caso anche per mezzo di C.T.U..”
2 Si costituiva la parte opposta chiedendo il rigetto Parte_3 dell'opposizione e deducendo che la richiesta monitoria si fondava sulla scrittura privata del 16 luglio 2013 intervenuta tra la ditta, gli opponenti e il Condominio in cui i coniugi si riconoscevano debitori della appaltatrice ed ottenevano Parte_4
l'ennesima dilazione di pagamento.
Veniva evidenziato che la scrittura privata risultava successiva alla conclusione ed al collaudo dei lavori in data 31 maggio 2013 e che tutti gli altri condomini avevano saldato la loro parte. Si affermava la strumentalità della contestazione dei lavori in ragione del protrarsi del mancato pagamento di quanto riconosciuto come dovuto nella predetta scrittura
Espletate le prove orali ammesse alle parti nonché CTU, la causa veniva decisa in esito alla trattazione scritta dell'udienza del 6 novembre 2025 ai sensi dell'art. 127 ter cpc, fissata per la discussione, presa visione delle conclusioni scritte delle parti.
MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE
L'opposizione è fondata e e risulta meritevole di accoglimento nei termini che seguono.
Com'è noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come un ordinario giudizio di cognizione, avente ad oggetto l'accertamento non soltanto della sussistenza dei requisiti di ammissibilità e validità del procedimento monitorio, ma anche della fondatezza della pretesa avanzata dal ricorrente, in ordine alla quale trovano applicazione le regole generali in tema di ripartizione dell'onere della prova;
l'emissione del decreto ingiuntivo non determina infatti alcuna inversione nella posizione processuale delle parti, con la conseguenza che il ricorrente, pur assumendo formalmente la veste di convenuto, dev'essere considerato attore in senso sostanziale, ed è pertanto tenuto a fornire la prova dei fatti costitutivi del credito fatto valere nel procedimento monitorio.
Come da ultimo ribadito ( Cass. 19 aprile 2021 n. 10263), l'opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 645 c.p.c. incardina un processo a cognizione ordinaria, avente il medesimo oggetto - l'esistenza ed entità del credito - già oggetto del procedimento monitorio: essa, invero, dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto (Cass. 4 marzo 2020, n. 6091).
3 La Ditta A.M. di ha agito monitoriamente per ottenere il Parte_3
pagamento delle quote di corrispettivo per lavori condominiali dovute dagli opponenti i forza della scrittura privata contenente accordo di bonario componimento e contestuale piano di rientro . In tale accordo sottoscritto tra gli opponenti, la ditta appaltatrice e il sito in via Satrico 55 in Latina in data 16 luglio 2013, si CP_1 Controparte_1
prevedeva una dilazione di pagamento per le somme ancora dovute pari ad € 12.644,33 con rate mensili ed ultimo versamento di € 10.244,33 entro il mese di aprile 2014, da effettuarsi al che ne avrebbe riversato le somme in favore della ditta CP_1
appaltatrice. Ivi si prevedeva che il mancato rispetto dei termini avrebbe comportato la risoluzione dell'accordo autorizzando il Condominio ad agire esecutivamente per la somma ancora dovuta.
Per quanto riguarda la legittimazione attiva dell'appaltatore alla domanda di pagamento oggetto del presente giudizio, come da ultimo ribadito ( Cass. 19 marzo 2021 n. 7876), richiamando il noto precedente Cass. SS.UU. 8/4/2008 n. 2148) il credito che il terzo creditore, in forza di un contratto concluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può far valere direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota condominiale, è cosa giuridicamente diversa ( seppure economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l'amministratore di condominio
Il primo credito ha infatti natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio. L'obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha per contro causa immediata nella disciplina del condominio e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. cc che fondano il regime di contribuzione alle spese per cose comuni. Si afferma quindi in linea di principio l'indipendenza tra l'obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso appaltatori o fornitori tanto
è vero che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spese in attesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo né può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo in quanto altererebbe la gestione complessiva del condominio;
pertanto il singolo deve sempre e comunque pagare all'amministratore salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati.
4 Si afferma anche che, ponendosi il , nei confronti dei terzi, come “ soggetto di CP_1
gestione” dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni,
l'amministratore di esso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini e ciò sia nella fase di assunzione degli obblighi verso i terzi per la conservazione della cosa comune sia all'interno della medesima collettività condominiale in quanto unico referente dei pagamenti ad essi relativi con la conseguenza che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del CP_1
non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito “ pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 cc.
Risulta dunque evidente in giurisprudenza la diversità dell'azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti rientrante nella legittimazione dell'amministratore ( artt. 1130 n. 3 cc e 63 comma 1 disp. att. Cc) rispetto all'azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo.
L'odierna controversia si inserisce nella seconda ipotesi.
Per quanto concerne il merito delle doglianze di parte opponente, la CTU espletata in giudizio dall'Arch. ha in primo luogo ricostruito la sequenza Persona_1
documentale dell'appalto in questione, evidenziando che in data 31/05/2013 era stato redatto il verbale di ultimazione dei lavori a firma del Direttore dei lavori e della ditta esecutrice, con il visto dell'Amministratore pro-tempore e in data 27/06/2013 il verbale di collaudo relativo alle opere di manutenzione ordinaria. Con riguardo al periodo tra l'inizio e il fine lavori, il CTU ha precisato in data 08/02/2013 l'assemblea di condominio aveva approvato a maggioranza i lavori alternativi sui terrazzi condominiali e in data
25/03/2013 l'assemblea di condominio “è d'accordo nel prendere in considerazione il rifacimento delle parti ammalorate presenti nell'appartamento int. 10 proprietà ricorrente,
e che l'esecuzione dei lavori avverrà, scelto l'importo Parte_5 ritenuta congruo, nella primavera del 2014 per espresse richiesta dello stesso Parte_2
e che “la spesa relativa al rifacimento dei danni andrà ripartita per tutti i condomini compreso . Nel periodo successivo alla redazione del verbale di fine lavori, Parte_2
risulta intervenuta in data 16/07/2013 la predetta scrittura privata tra i sigg. Parte_4
, il Condominio e la ditta per rateizzare la
[...] Parte_3
quota lavori spettante. Risulta inoltre evidenziato dal CTU che con lettere del 23/04/2014
e 19/05/2014 gli stessi interrompevano i pagamenti per dedotto numerosi difetti nella
5 esecuzione dei lavori e che in data 12/12/2013 l'assemblea di condominio “chiede un sopralluogo ed una relazione del Direttore dei lavori per le opere eseguite dalla ditta
” e in data 20/02/2014 “chiede all'Amministratore un incontro Parte_3
congiunto con il direttore dei lavori e la ditta esecutrice Parte_6 per la verifica delle lavorazioni eseguire nell'ultima Parte_3 ristrutturazione delle facciate condominiali”. In data 29/03/2017 l'assemblea delibera di convocare alcune ditte per richiedere preventivi e pareri circa il ripristino delle parti ammalorate a seguito dei lavori svolti dalla ditta A.M. oggetto del contratto.
Il CTU inoltre ha accertato lo stato di fatto e verificato in merito all'esecuzione dei lavori oggetto di causa che : a) ispezionato il balcone di proprietà attrice, pavimentato con piastrelle in klinker ceramico, si sono riscontrati evidenti segni di esfoliazioni dell'intonaco sia nel sottobalcone e sia nel frontalino, comprovato da rilievo fotografici, causato da problematiche inerenti la guaina impermeabilizzante posata sotto il pavimento del terrazzo;
b) nel bagno dell'appartamento proprietà attrice vi è la presenza di tracce di umidità dovute ad infiltrazioni, ( come da documentazione fotografica) la cui provenienza avviene dal sovrastante terrazzo condominiale.
Secondo il CTU le cause dell'infiltrazione, si possono ricercare nel difetto della guaina impermeabilizzante e dei verticali dei parapetti rilevando che tale difetto è presente solamente nella zona sovrastante il bagno di parte attrice.
Il CTU ha ritenuto che la maggior parte dei lavori oggetto dell'appalto sono stati in parte eseguiti a regola d'arte mentre per alcune lavorazioni, si è accertato che hanno provocato vizi e difetti così precisati: “A. Bagno dell'appartamento piano terzo, proprietà parte attrice. Sono presenti fenomeni di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, le cui cause sono dovute a problematica relativa alla tenuta della guaina impermeabilizzante ed in parte a possibili scollegamenti dei verticali dei parapetti e del possibile malfunzionamento del bocchettone di scarico delle acque meteoriche. Va tenuto presente che l'assemblea condominiale, tenutasi il giorno 08/02/2013, decise di effettuare lavori alternativi a quelli previsti nel contrato d'appalto. Tali lavori alternativi non hanno risolto la problematica, e nonostante la parte attrice già lamentava la problematica di infiltrazione durante le fasi lavorative, ne consegue che tali lavori alternativi non siamo stati eseguiti a regola d'arte. B. Balcone appartamento proprietà parte attrice. Presenta problematiche di infiltrazione di acqua che si manifestano nel sottobalcone con fenomeni di esfoliazione della pittura e di parte dell'intonaco. Relativamente alle cause si può
6 ritenere che i lavori di impermeabilizzazione all'epoca non sono stati realizzati a perfetta regola d'arte.”
Il CTU ha valutato le spese necessarie per le opere di riparazione e ripristino dei vizi riscontrati che sono state quantificate in: c) importo per la riparazione interne ammonta ad € 133,48 escluso IVA di legge;
d) importo per il ripristino dei difetti e alla eliminazione delle cause ammonta ad € 7.015,36 escluso IVA di legge”.
Nel computo metrico di cui all'allegato 3 della CTU, il consulente ha valutato sia i costi di riparazione interna dell'immobile degli opponenti sia le opere di ripristino ed eliminazione difetti del balcone appartamento proprietà per un Parte_5
totale di € 2.701,06 e sia il costo delle opere sul terrazzo condominiale copertura quali lavori parziali di impermeabilizzazione in corrispondenza dell'area di sedime dell'appartamento proprietà determinando un costo di € 4.314,30. Parte_4
Deve tenersi in debito conto che l'assemblea condominiale nella seduta del 8 febbraio
2013, poiché il direttore dei lavori faceva presente che successivamente all'intervento di ripristino dell'impermeabilizzazione dei cornicioni perimetrali non vi erano più state infiltrazioni, come confermato dagli stessi condomini, proponeva in alternativa al ripristino totale dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura un intervento conservativo consistente nella stuccatura delle fughe delle piastrelle del terrazzo, la levigatura delle stesse, la posa in opera di prodotto idrorepellente nonché il rifacimento dell'impermeabilizzazione verticale del parapetto con successiva ripresa dell'intonaco. A fronte del costo di impermeabilizzazione del terrazzo appaltato per € 20.494,82 oltre IVA le lavorazioni alternative venivano quantificate dalla ditta appaltatrice in € 3.557,36 oltre
IVA. L'assemblea approvò tale diversa lavorazione con il voto contrario tra gli altri del condomino Parte_2
Alla stregua di quanto complessivamente ritenuto e documentato in atti, deve ritenersi che legittimamente gli opponenti abbiano denegato il saldo di quanto dovuto al CP_1
ed in via mediata alla ditta appaltatrice, concorrendo sia l'ente di gestione per la sua inerzia che la ditta opposta con esecuzione non a regola d'arte dei lavori alla situazione dannosa lamentata dagli opponenti.
Resta ferma la considerazione che in questa sede dove non è parte il non CP_1
può andare a vantaggio dei soli opponenti i costi accertati per la eliminazione dei vizi alle parti condominiali mentre non risulta formulata autonoma domanda di risarcimento danni nei confronti della ditta appaltatrice.
7 In conseguenza di tanto, risultando comunque utilmente opposta l'eccezione di inadempimento alla ditta appaltatrice, con quanto conseguente circa l'infondatezza della pretesa creditoria azionata, l'opposizione deve essere accolta ed il decreto ingiuntivo opposto revocato.
Le spese di lite seguono la soccombenza tenuto conto della natura non complessa della controversia, all'importo medio per la fase istruttoria, tenuto conto del valore del giudizio.


P.Q.M.


Il Giudice Unico del Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Accoglie l'opposizione nei termini di cui in parte motiva e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto;

b) Condanna in persona dell'omonimo titolare a Parte_3
rimborsare le spese del presente giudizio, liquidate, in favore di Parte_1
e nella somma di € 3.380,00 per compensi, oltre rimborso Parte_2
forfettario, CPA ed IVA;

c) Pone a carico di in persona dell'omonimo titolare Parte_3
le spese di CTU come liquidate.
Sentenza resa in esito alla trattazione scritta dell'udienza del 6 novembre 2025 ai sensi dell'art. 127 ter cpc fissata per la discussione orale.
Così deciso in Latina, il 6 novembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Gianna Valeri
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