REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MESSINA
I SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del giudice unico dott.ssa IA LI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 498 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
NC CC, giusta procura in atti ricorrente
E
(c.f. Controparte_1
in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. P.IVA_1
TO SI resistente avente ad oggetto: Responsabilità extracontrattuale

IN FATTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato il 7 febbraio 2024, , Parte_1 premettendo di essere proprietaria di una bottega facente parte del Condominio sito a in CP_1
, conveniva in giudizio il chiedendone la condanna Controparte_1 CP_1 all'esecuzione dei lavori indicati dall'ing. al risarcimento dei danni patiti per rimessione in Pt_2 pristino della bottega e per il mancato guadagno, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

pagina 1 di 6 chiedeva, altresì, ai sensi dell'art. 614 bis cpc di fissare la somma di denaro dovuta dall'obbligato per le inosservanze successive, oltre spese e compensi di questo giudizio e del giudizio di ATP.
Si costituiva in giudizio il che contestava le richieste del ricorrente, adducendo che la CP_1 presenza di infiltrazioni è dovuta alla vetustà dell'immobile e alle opere di palificazione eseguite per la realizzazione della linea tranviaria del Comune di nella Via V. Emanuele. In CP_1 subordine chiedeva di ridurre le pretese della ricorrente in considerazione del concorso di responsabilità nella causazione del danno.
Rigettata la richiesta del resistente di richiamo del CTU ed acquisito il fascicolo CP_1 dell'accertamento tecnico preventivo, all'udienza a trattazione scritta del 6 novembre 2025 la causa veniva assegnata in decisione.
IN DIRITTO
La domanda della ricorrente è fondata e va accolta per quanto di ragione.
1. In merito ai danni dedotti in giudizio riscontrati all'interno dell'immobile di proprietà della ricorrente, è incontestato dalle parti in causa, oltre che confermato dalla perizia espletata nell'ambito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., che “gli ammaloramenti presenti sulle pareti perimetrali risultano imputabili prevalentemente ad infiltrazioni umidifere di risalita” e che “i fenomeni infiltrativi riscontrati all'interno del locale oggetto di perizia, al momento del sopralluogo risultano essere “attive”, in quanto provenienti prevalentemente dal sottosuolo” (cfr. pag. 7 perizia a firma del CTU Ing. . Persona_1
Tale situazione ha condizionato negativamente la vivibilità nell'immobile secondo la destinazione dello stesso, “Ciò per il fatto che le pareti perimetrali sono visivamente ammalorate dall'umidità di risalita provenienti dalle fondazioni del complesso edilizio condominiale (intonaco distaccato con relativa pitturazione, distacco di alcune piastrelle di rivestimento delle pareti, ecc…). Infatti, le parti ammalorate che seguono il perimetro del locale per un'altezza media da terra di mt 1,00 dal pavimento, facilmente desumibile dalla documentazione fotografica allegata alla presente”
(cfr. pag. 7 perizia a firma del CTU Ing. . Persona_1
Ha, inoltre, precisato il CTU, a pag. 8 della consulenza, che “le infiltrazioni riscontrate all'interno del locale di parte ricorrente risultano provenienti dal sottosuolo. Quindi dalle fondazioni del complesso condominiale. ….. la tipologia costruttiva del complesso immobiliare condominiale risale al post terremoto del 1908, ed in particolare verso la fine degli anni 60, periodo in rapporto
pagina 2 di 6 al quale, le odierne modalità costruttive sono certamente differenti a quelle utilizzate all'epoca di realizzazione del condominio, quindi del locale de quo. Risulta quindi scontato, che le attuali tecniche costruttive e i materiali utilizzati in edilizia, utilizzati all'epoca di realizzazione del complesso condominiale, avrebbero certamente reso oggi diverso il “quadro” interno del locale di parte ricorrente”.
Appurato che le infiltrazioni umidifere risultano provenienti dal sottosuolo e dalle fondazioni del resistente, il consulente tecnico nominato nel procedimento per ATP ha provveduto a CP_1 redigere l'elenco dei lavori necessari al risanamento e ripristino dell'immobile della ricorrente, quantificando il relativo costo, tenuto conto del Prezziario Regionale Sicilia e del costo della manodopera locale, in Euro 10.124,96, oltre oneri di legge.
2. Orbene, lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli articoli 840 e 1117 del codice civile (in tale senso si veda da ultimo, ex multis, Cassazione civile sez. II, 14/10/2025, n.27446).
Non vi è dubbio, pertanto, che, in assenza di diverso titolo di proprietà, il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'immobile, ed ancor di più le fondamenta dell'immobile, siano parte comune dell'edificio e ricadano nella sfera di custodia del . CP_1
Ne consegue che “Il di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è CP_1 obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà , ancorché tali danni siano imputabili a difetti CP_2 costruttivi dello stabile" (Cassazione civile sez. II - 12/07/2011, n. 15291).
La responsabilità ex art. 2051 c.c. si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode e può essere esclusa o dalla prova del caso fortuito (che appartiene alla categoria dei fatti giuridici), senza intermediazione di alcun elemento soggettivo, oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, alla produzione del danno delle condotte del danneggiato o di un terzo
(Cassazione civile sez. II, 12/07/2011, n.15291).
pagina 3 di 6 Nel caso che ci occupa, il caso fortuito non può essere integrato dalla vetustà dell'immobile o delle tecniche costruttive utilizzate, né tantomeno dalla vicinanza al mare dell'immobile medesimo, elementi, questi ultimi, che anzi rafforzano la necessità dell'intervento manutentivo del custode del bene onde evitare l'aggravarsi dei danni derivanti all'immobile di proprietà esclusiva dalle condizioni intrinseche del bene in custodia.
Il Condominio di , pertanto, deve ritenersi responsabile per i CP_1 Controparte_1 danni da umidità di risalita occorsi all'immobile di proprietà della ricorrente.
3. Non può, tuttavia, trovare accoglimento la domanda di risarcimento dei danni a titolo di esborsi necessari alla rimessione in pristino della bottega, in assenza della prova di tali riferiti esborsi.
L'immobile, al sopralluogo del CTU, risultava nello stato di ammaloramento descritto e, in assenza della prova del successivo ripristino del locale nel corso del presente giudizio, deve ritenersi che lo stesso trovasi nella medesima condizione di ammaloramento.
4. Il CTU ha indicato nel dettaglio che le opere che occorre eseguire per rimuovere le cause dell'umidità e ripristinare la bottega di parte ricorrente.
Il resistente va, pertanto, condannato ad eseguire i lavori dettagliatamente indicati CP_1 alle pag. 8 – 9 della perizia tecnica espletata nell'ambito del procedimento per ATP dell'ing.
Pt_2
5. La ricorrente, inoltre, ha formulato richiesta di risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità della bottega ed il conseguente mancato guadagno corrispondente al canone di locazione.
Sul punto deve richiamarsi la nota pronuncia delle Sezioni Unite n. 33645 del 15/11/2022, che, in tema di prova del danno da perdita di godimento del bene, ha ammesso la prova presuntiva.
Detta pronuncia, sebbene relativa all'ipotesi di mancato godimento derivante da occupazione abusiva del bene, può applicarsi anche all'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, così come recentemente pure indicato dalla sentenza della Cassazione civile - sez. II - n. 30791 del 02/12/2024.
In siffatta ipotesi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato e, a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere pagina 4 di 6 fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Ciò premesso, considerata la disdetta del conduttore intervenuta nel dicembre 2015, che ha determinato la risoluzione anticipata del contratto con termine fissato al 31/12/2017, il CP_1 deve essere condannato al risarcimento del danno subito dalla ricorrente in misura corrispondente ai canoni non riscossi in esecuzione del contratto già stipulato e risolto anticipatamente, pari a due annualità contrattuali, corrispondenti ad euro 12.000,00.
Per il periodo successivo la parte ricorrente non ha fornito neanche un principio di prova sulla possibilità che il contratto di locazione sarebbe stato prorogato o affittato ad altri conduttori.
La richiesta risarcitoria per il mancato godimento del locale va, pertanto, limitata alla scadenza naturale del contratto.
Il resistente va, pertanto, condannato a pagare le spese del presente procedimento, che CP_1 si liquidano in euro 4.468,00 per spese ed onorario, oltre spese generali, iva e cpa, applicando i parametri minimi in considerazione della semplicità delle questioni trattati in base al valore del decisum, importo così determinato: 460,00 per fase studio, euro 389,00 per fase introduttiva, euro
840,00 per istruttoria e trattazione, euro 851,00 per fase decisionale, euro 264,00 per spese CU e bollo, euro 1.664,00 per decreto di liquidazione in favore ing. (ATP). Pt_2

PQM


Il Tribunale di Messina, prima sezione civile, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.
498/2024 R.G., così provvede:

1. dichiara il responsabile per i Controparte_1 danni cagionati alla ricorrente e, per l'effetto, lo condanna ad eseguire i lavori dettagliatamente indicati alle pag. 8 – 9 della perizia tecnica espletata nell'ambito del procedimento per ATP dell'ing. Pt_2

2. condanna il a pagare, in favore di , la somma di Euro CP_1 Parte_1
12.000,00, oltre interessi sulla somma via via rivalutata anno per anno e interessi legali dalla decisione al soddisfo;

pagina 5 di 6 3. condanna il al pagamento, in favore di , delle spese del CP_1 Parte_1 presente procedimento e dell'ATP, che si liquidano complessivamente in euro 4.468,00 oltre spese generali, iva e cpa
Messina, 15 dicembre 2025
Il giudice
IA LI
Alla redazione del presente provvedimento ha collaborato il GOP dott.ssa Marina Italiano
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