REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.P. dott.
AB EL a seguito dell'udienza di discussione del 21.05.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n. 884 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Livio Proietti giusta Parte_1
delega in atti –– ATTORE
E
e rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_1 CP_2
Alessandro Ciciarelli, giusta delega in atti - CONVENUTI
OGGETTO : sfratto per morosità
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificato, , deducendo il Parte_1
mancato pagamento dei canoni dovuti per i mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2023, per complessivi Euro 1.800,00 intimava a e sfratto per morosità relativamente Controparte_1 CP_2
all'immobile sito in Tivoli (RM), Via Colsereno 69, in catasto al foglio 55,
p.lla 611, sub 2 concesso ai conduttori in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data 27.03.2013.
Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, si costituivano i convenuti per contestare la domanda eccependo in via preliminare che l'appartamento condotto in locazione era stato devastato da un incendio nel mese di gennaio 2023 con la conseguenza che, mancando il godimento, nulla era più dovuto al locatore;
nel merito, eccepivano l'inadempimento del relativamente Pt_1
agli obblighi di mantenimento del bene in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento, ragione per cui – stante la sopraggiunta inservibilità del bene e i costi sostenuti per l'acquisto di nuovi mobili – insistevano in via riconvenzionale per la di lui condanna al risarcimento del danno: a) “per la risoluzione e/o estinzione del contratto attesa l'esclusiva responsabilità del locatore per i fatti che hanno causato l'incendio colposo nonché per il risarcimento di tutti i danni, morali e materiali subiti nell'incendio avvenuto in data 20.01.2023, in conseguenza del quale i
Signori e oltre all'evidente patema per Controparte_1 CP_2
le modalità dell'evento e le sue ripercussioni, sono rimasti privi di un'abitazione e di ogni bene personale, sono stati costretti a cercare una nuova soluzione abitativa in tempi brevi e più costosa e a spendere denaro per acquistare nuovi mobili;
b) per la restituzione del deposito cauzionale, ivi compresa la differenza in più sopportata per la nuova locazione, atteso il venir meno del sinallagma contrattuale e la totale responsabilità del proprietario nella causazione dell'incendio per le motivazione che varranno ampiamente dedotte e provate nel corso del procedimento.
In particolare, precisavano l'ammontare delle spese per nuovi mobili e vestiti in Euro 1.694,43 oltre € 1.776,00 per l'acquisto di nuovi elettrodomestici, cui andava a sommarsi l'aggravio per il maggior canone di locazione e per il deposito cauzionale, rispettivamente pari ad € 400,00 ed € 800,00 importi che, diversamente, non avrebbero dovuto sostenere e per i quali avevano dovuto far fronte con l'aiuto di parenti ed amici.
Nel corso del giudizio veniva disposta la trasformazione del rito con contestuale assegnazione alle parti dei termini per l'integrazione degli atti.
All'udienza tenutasi in data 21.05.2025, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata.
Parte attrice ha posto a fondamento della domanda di risoluzione contrattuale il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti per i mesi correnti da febbraio a luglio dell'anno 2023.
Senonché costituisce circostanza pacifica tra le parti e documentata dal verbale dei Comando dei Vigili del Fuoco (cfr. all. 5 fascicolo di parte convenuta) che l'immobile locato fu devastato da un incendio che né impedì per i mesi a seguire l'utilizzo, con definitiva cessazione del godimento da parte dei conduttori.
Ebbene, il contratto di locazione è un contratto consensuale a prestazioni corrispettive, in forza del quale il conduttore si impegna pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene consegnatogli dal locatore.
Una volta cessata l'esistenza materiale del bene, a seguito dell'incendio, il contratto si risolve per impossibilità sopravvenuta con la conseguenza che viene a mancare il titolo in forza del quale il locatore è legittimato a pretendere il pagamento del canone, motivo per cui non può pervenirsi, come richiesto dall'intimante ad una pronuncia di risoluzione del contratto per mancato pagamento delle mensilità: per giurisprudenza costante, difatti, “la sospensione del canone è pienamente legittima in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento del bene” Cfr. Cass. n. 8637/2016)
La domanda deve pertanto essere respinta.
Parimenti infondata è la domanda riconvenzionale.
Tale domanda presuppone l'inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto.
Senonché all'art. 2 del contratto di locazione la parte conduttrice ha espressamente attestato “di avere esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso ed in buono stato di manutenzione riconoscendo che sono esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita”.
Era dunque onere dei conduttori dimostrare che il contravvenendo Pt_1
all'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c. posta a suo carico, abbia posto in essere una condotta idonea a cagionare l'incendio, rendendosi così responsabile della distruzione dell'appartamento e dei conseguenti danni lamentati dalla parte conduttrice.
Tuttavia di tale condotta non è stato fornito alcun riscontro.
Ben vero, difetta, nel rapporto redatto dai Vigili del Fuoco, alcuna indicazione idonea a delineare una responsabilità del locatore, avendo i verbalizzanti espressamente dichiarato di non essere stati in grado di accertare le cause dell'incendio nell'immediatezza dell'evento.
Non solo, esiste una presunzione di colpa stabilita dall'art. 1588 c.c. in forza della quale “il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.
Dal corredo documentale prodotto dalle parti intimate, non emergono diffide o segnalazioni inviate alla parte locatrice relative a situazioni di pericolo interessanti l'immobile locato a causa di possibili incendi;
tantomeno può ritenersi accertato che l'incendio ebbe a sprigionarsi a causa della vetustà degli impianti o per carenza di manutenzione straordinaria.
Non potendosi ritenere raggiunta la prova che l'incendio sia derivato da causa non imputabile al conduttore il quale – va ricordato – con la sottoscrizione del contratto di locazione assume su di sé la responsabilità del custode, tenuto quindi a restituire il bene nella medesima situazione in cui ebbe a riceverlo, non può che concludersi per il rigetto della domanda riconvenzionale.
Spese compensate, stante la reciproca soccombenza.

P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe, così provvede:
1) Respinge la domanda attorea;

2) Respinge la domanda riconvenzionale;

3) Compensa le spese di lite.
Tivoli, 09.10.2025
Il Giudice O.P.