N. R.G. 5870/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. AN SI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5870/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAVEDON Parte_1 C.F._1
RE e dell'avv. COSTANTINO ANGELA elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori
ATTORE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3
(C.F. , Controparte_3 C.F._4
(C.F. ), Controparte_4 C.F._5 tutti con il patrocinio dell'avv. VIERO FEDERICO e dell'avv. DAL ZOTTO OTELLO elettivamente domiciliati presso lo studio dei difensori
CONVENUTI
Oggetto: azione di esecuzione in forma specifica – art. 2932 c.c..
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta per la udienza del 15 settembre 2025, celebratasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. Tali conclusioni sono da intendersi qui richiamate e parte sostanziale di questa sentenza.
Concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 18-19-20/10/2021, conveniva Parte_1 in giudizio i LL , e Controparte_1 Controparte_4 Controparte_2
pagina 1 di 13 chiedendo preliminarmente di accertare e dichiarare che la scrittura privata del Controparte_3
23/1/2021 sottoscritta dalle parti aveva assunto efficacia obbligatoria tra di essi e che tuttavia i convenuti si erano resi poi inadempienti;
chiedeva così di dar corso all'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti in data
23/1/2021.
In fatto ed in diritto, l'attore esponeva: (i) che le parti erano comproprietarie, ciascuno per la quota di
1/5, degli immobili siti nel Comune di Schio (VI) catastalmente indentificati al catasto terreni, foglio 4, particelle n. 131, 626, 809, 1065, 1228, 473, 791 e al catasto fabbricati, foglio 4, particelle n. 844 sub 2,
844 sub 3, 1227; (ii) che con scrittura privata del 23/1/2021, le parti regolavano la reciproca cessione delle quote del compendio immobiliare sopra identificato e ne determinavano il valore complessivo in euro 175.000,00; (iii) che nel medesimo negozio le parti individuavano, nominandoli, i singoli beni facenti parte del compendio sopra descritto e stabilivano il valore, per intero, di ciascuno di essi, quantificando più precisamente: (a) in euro 170.000,00 il valore dell'“abitazione e il terreno di pertinenza”, ovverosia degli immobili catastalmente identificati al catasto fabbricati del Comune di
Schio (VI), foglio 4, particelle n. 844 sub 2, 844 sub 3, 1227 e al catasto terreni, foglio 4, particelle n.,
626, 1065, 1228; (b) in euro 1.500,00 il valore del “ + ” corrispondenti ai terreni Pt_2 Pt_3 catastalmente identificati al catasto terreni del Comune già richiamato, foglio 4, particelle n. 473 e 791;
(c) in euro 1.500,00, il valore dei “ , intendendosi i terreni catastalmente identificati al Parte_4 catasto terreni, sempre del Comune di Schio (VI), foglio 4, particella 131; (d) e, infine, in euro 2.000,00 il valore del “ ” ovverosia per il terreno catastalmente identificato al catasto terreni del CP_5
Comune di Schio (VI), foglio 4, particella 809; (iv) che pertanto i convenuti CP_1 [...]
e si obbligavano a cedere, per la quota pari a 1/5 ciascuno, in CP_4 Controparte_2 favore di e , che si impegnavano a loro volta ad acquistare, la CP_3 Parte_1 corrispondente quota di proprietà pari a 3/5 dell'“abitazione con terreno” (come sopra catastalmente individuato), del valore complessivo di euro 170.000,00 e dunque al prezzo di euro 102.000,00; altresì
e , e si impegnavano a cedere le proprie CP_1 Controparte_4 CP_3 Parte_1
Per_ quote a (nella scrittura privata identificato con lo pseudonimo di “ ”) che, a Controparte_2 sua volta, si impegnava ad acquistare, la quota di proprietà pari a 4/5 del “ + ”(come Pt_2 Pt_3 sopra catastalmente identificati) e dei terreni “ (come sono catastalmente individuati) al Parte_4 prezzo di euro 2.400,00; infine, i convenuti si obbligavano a cedere, ciascuno sempre per la propria quota di 1/5, all'attore, che si impegnava ad acquistare, la restante quota di proprietà pari a 4/5 del terreno “ ” (come sopra identificato) del valore complessivo di euro 2.000,00, e dunque, al CP_5 prezzo di euro 1.600,00; (v) che successivamente alla stipulazione di tale contratto, l'attore sollecitava pagina 2 di 13 più volte gli odierni convenuti affinché si procedesse a dare esecuzione al trasferimento immobiliare disposto nella scrittura privata, senza tuttavia mai ottenere riscontro. Tale condotta oppositiva lo costringeva, pertanto, ad agire giudizialmente promuovendo l'odierna azione ex art. 2932 c.c., previo esperimento del tentativo di mediazione, che tuttavia si concludeva con esito negativo a fronte della mancata partecipazione di tutte le parti invitate all'incontro; (vi) che alla luce di tutto quanto precede, la scrittura privata del 23/1/2021 doveva ritenersi configurare un contratto preliminare e che, dunque, rifiutandosi i convenuti di darvi esecuzione opponendosi alla conclusione del successivo contratto definitivo, essi dovevano considerarsi inadempienti rispetto agli obblighi ivi assunti. Per questa ragione, resosi disponibile ad eseguire la propria controprestazione, l'attore dava corso alla presente azione giudiziaria. Con vittoria di spese e compensi di causa.
Con comparsa di risposta depositata in data 1/2/2022 si costituivano in giudizio e CP_1 [...]
e e chiedendo il rigetto della domanda ex adverso CP_4 CP_2 Controparte_3 proposta.
In fatto ed in diritto, i convenuti deducevano la insussistenza delle condizioni di legge per poter esercitare l'azione di esecuzione in forma specifica posto che la scrittura privata citata era priva dei requisiti essenziali per la sua validità, non era stato allegato il certificato di destinazione urbanistica e mancava qualsivoglia riferimento agli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria degli immobili oggetto di cessione. Evidenziavano che il testo del documento prodotto in atti non consentiva alcuna precisa individuazione degli immobili, riferendosi del tutto genericamente all'
“abitazione”, al “terreno di pertinenza” e ai terreni denominati “ ”, e ” Pt_2 Parte_4 CP_5 ma senza indicarne, compiutamente, i corrispondenti confini e riferimenti catastali. In effetti, i convenuti evidenziavano che nell'atto di citazione veniva citato, quale oggetto del contratto, anche la particella n. 844 sub. 3, cat. C/6 corrispondente ad un box auto di cui, tuttavia, non vi era alcuna menzione testuale. Data l'impossibilità di integrarne aliunde il contenuto, i convenuti concludevano per l'inammissibilità della domanda attorea.
In ogni caso, chiedevano di accertarsi la nullità della scrittura del 23/1/2021 per indeterminatezza dell'oggetto ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c. atteso che il tenore letterale dell'accordo non consentiva di individuare esattamente i confini degli immobili di cui si pretendeva il trasferimento. Con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore dei difensori antistatari.
La causa veniva istruita mediante prova testimoniale, interpello e per il tramite di consulenza tecnica d'ufficio affidata all'arch. , che depositava la relazione peritale definitiva in data Persona_2
16/10/2024. All'esito, ritenuta la causa matura per la sua definizione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita con deposito di note scritte. Allo spirare dei termini concessi pagina 3 di 13 ai sensi dell'art. 190 c.p.c., il Tribunale pronunciava sentenza.
* * *
I convenuti hanno chiesto di dichiarare in ogni caso che la domanda va respinta perché la scrittura privata è nulla per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1346 e 1418 c.c.: tuttavia, la invocata nullità della scrittura privata del 23/1/2021 per indeterminatezza dell'oggetto non sussiste.
Va all'uopo precisato che l'art. 1346 c.c. individua quali requisiti dell'oggetto del contratto la possibilità, la liceità, la determinatezza o in alternativa la determinabilità.
Nel caso di specie l'oggetto della scrittura privata citata è risultato certamente determinabile, così come ha dimostrato e concluso la consulente nominata d'ufficio arch. AL Zotto, che ha associato agli immobili citati nella scrittura una specifica identificazione catastale, rassegnando dunque conclusioni che il Tribunale intende pienamente recepire poiché rappresentano il frutto di un esame tecnico
(condotto con metodo logico e metodo tecnico) privo di vizi logici, ben argomentato e fondato su elementi e circostanze di fatto rilevati a seguito della compiuta osservazione e descrizione diretta dei luoghi di causa (cfr. relazione arch. AL Zotto, p. 29 e ss: “Nell'ambito dell'attività peritale, si è proceduto all'identificazione delle particelle catastali associate ai terreni denominati "Reghellini
(bosco)", "Peraro + bosco" e "Pralungo" utilizzando un metodo logico ed un metodo tecnico. Tali metodi si basano su un'analisi dettagliata della documentazione catastale, dell'ubicazione geografica, delle destinazioni d'uso e delle caratteristiche fisiche riscontrate durante il sopralluogo. Questi elementi sono stati esaminati e correlati per fornire una chiara e coerente associazione tra le particelle catastali e le denominazioni tradizionali dei terreni. Per garantire la massima trasparenza e comprensibilità, le seguenti informazioni vengono integrate in modo sistematico nell'elaborato, al fine di facilitare la lettura e assicurare un quadro completo dell'iter logico e tecnico che ha condotto all'individuazione dei beni oggetto di causa”).
La domanda dei convenuti volta ad ottenere una declaratoria di nullità della scrittura privata del
23/1/2021, da esaminarsi preliminarmente per ordine logico necessario delle questioni da esaminare, va allora respinta.
Va poi accertato e dichiarato che con la scrittura privata del 23/1/2021 , Parte_1 [...]
, , e hanno inteso CP_1 Controparte_4 Controparte_2 Controparte_3 assumere l'obbligo di dividere i beni immobili censiti al catasto terreni del Comune di Schio al foglio
4, particella n. 131, 626, 809, 1065, 1228, 473 e 791 e al catasto fabbricati del medesimo Comune al foglio 4, particella n. 844 sub 2 sub 3 e 1227, come ivi previsto: si tratta di beni di cui essi erano divenuti comproprietari per la quota di 1/5 ciascuno a seguito dell'apertura della successione materna di . Persona_3
pagina 4 di 13 Sul punto, assumono carattere dirimente le prove svolte per interrogatorio formale dei convenuti.
In particolare: (i) ha ammesso di aver firmato la scrittura privata in questione Controparte_4 ed ha reso dichiarazioni dalle quali è evidente che ella sapeva che era ivi previsto il trasferimento di alcuni immobili tra le parti, ha dichiarato che era d'accordo a che “la casa e i terreni sarebbero andati
a e ” poiché a lei “non interessavano”. Non solo. La convenuta ha aggiunto che le parti Pt_1 CP_3 si sarebbero dovute recare dal notaio, anche se poi ciò non è mai avvenuto, ha dichiarato di aver sottoscritto l'accordo anche se poi se ne è pentita (cfr. verbale d'udienza del 9/2/2023); (ii)
[...]
altresì ha confermato di aver sottoscritto la scrittura privata e di aver compreso che poi CP_1 successivamente avrebbero dovuto tutti recarsi da un notaio, ben comprendendo dunque di aver ivi assunto obblighi ben precisi rispetto agli immobili citati (cfr. verbale d'udienza del 9/2/2023); (iii)
ha dichiarato di sapere che la stima dei beni immobili eseguita serviva al Controparte_3 precipuo scopo di effettuarne la divisione tra LL, ha dichiarato di aver sottoscritto il documento e che in esso è stata predisposta la divisione nel senso che tutti i terreni sarebbero andati al fratello salvo il ” che sarebbe andato a . Egli ha dichiarato di sapere che il fratello CP_2 CP_5 Pt_1
aveva predisposto la divisione dei beni ereditari (cfr. verbale d'udienza del 4/4/2023); (iv) Pt_1
ha infine dichiarato di sapere che sul documento da lui sottoscritto veniva Controparte_2 prevista la divisione dei terreni tra LL e che poi sarebbero dovuti andare tutti dal notaio (cfr. verbale d'udienza del 4/4/2023).
AL tenore delle dichiarazioni rese dalle parti in sede di interpello, aventi valore confessorio e dunque valore di prova legale, si evince che i convenuti, tutti, erano ben consapevoli che dal documento da loro stesso sottoscritto ne discendeva l'obbligo di effettuare, prima o poi, davanti al notaio, la divisione dei terreni e del fabbricato di cui erano divenuti comproprietari per successione materna, al prezzo ed alle condizioni ivi indicate.
Le singole quote di comproprietà vantate dalle parti sugli immobili, promessi in cessione per divisione dei beni ereditari, non sono poi contestate in giudizio.
Alla luce di tutto quanto precede, va allora accolta la domanda dell'attore volta ad ottenere l'accertamento che in sede di scrittura privata del 23/1/2021 le parti hanno assunto l'obbligo di procedere alla divisione dei beni immobili ereditari come ivi indicato, ovverossia: (1) CP_1
e si sono obbligati a cedere, rispettivamente la quota di 1/5 ciascuno del diritto di CP_4 CP_2 proprietà, a e , già comproprietari per la quota di 1/5 ciascuno, i quali, a loro volta, si CP_3 Pt_1 sono obbligati ad acquistare la restante quota di 3/5 del diritto di proprietà, degli immobili catastalmente identificati al Comune di Schio (VI), catasto fabbricati, foglio 4, particelle n. 844 sub 2,
844 sub 3, 1227 e Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particelle n. 626, 1065, 1228 al pagina 5 di 13 prezzo complessivo di euro 102.000,00; (2) , e si sono obbligati a CP_1 CP_4 CP_3 Pt_1 cedere rispettivamente la quota di 1/5 ciascuno del diritto di proprietà a già comproprietario CP_2 per la quota di 1/5, il quale, a sua volta, si è obbligato ad acquistare la restante quota del diritto di proprietà pari a 4/5 degli immobili catastalmente identificati al Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particelle n. 473 e 791 e degli immobili catastalmente identificati al Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particella 131 al prezzo complessivo di euro 2.400,00; (3) , CP_1 CP_4
e si sono obbligati a cedere, rispettivamente la quota di 1/5 ciascuno del diritto di CP_2 CP_3 proprietà, a , il quale, già comproprietario per la quota di 1/5, si è obbligato ad acquistare la Pt_1 restante quota del diritto di proprietà pari a 4/5 del terreno catastalmente identificato al Comune di
Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particella 809 al prezzo complessivo di euro 1.600,00.
Altresì va accertato che rispetto a detti obblighi dette parti si sono rese inadempienti, atteso che il trasferimento immobiliare davanti al notaio non è mai avvenuto.
Quanto alla domanda di esecuzione in forma specifica va precisato quanto segue.
La domanda attorea volta ad ottenere una pronuncia costitutiva sostitutiva degli obblighi non conclusi è inammissibile perché difettano le condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c., per le ragioni di seguito enunciate.
Per costante giurisprudenza di merito e di legittimità, non può farsi luogo al trasferimento dell'immobile tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. qualora esso sia privo delle condizioni di commerciabilità di cui all'art. 40 co. 2 legge n. 47/1985 e s.m.i., ovvero allorché le irregolarità urbanistiche rilevate oltrepassino la soglia della parziale difformità rispetto la concessione edilizia, difettando in tal caso il requisito della possibilità giuridica richiesto dalla disposizione di legge in questione (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 23/11/2020, n. 26558: “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso”; Cass. Civ. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1505 del
22/01/2018: “In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della pagina 6 di 13 relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'art. 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985(che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare”;
Corte d'Appello Napoli, Sez. VII, Sentenza, 03/09/2025, n. 4117: “Immobili realizzati in totale difformità rispetto alla concessione edilizia e privi della concessione in sanatoria non possono essere trasferiti a terzi. Gli abusi insuscettibili di sanatoria rendono nullo il contratto definitivo di vendita e non permettono il trasferimento dell'immobile neppure tramite sentenza ex art. 2932 c.c.”).
Non solo. Costituisce condizione dell'azione di cui all'art. 2932 c.c. anche la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29 co. 1 bis legge n. 52/1985 con riferimento ai fabbricati già esistenti (cfr.
Tribunale Brescia sez. V, 18/09/2025, n.3799: “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del
1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha accolto la domanda proposta exarticolo 2932 del Cc e disposto il trasferimento, in capo all'attrice, in veste di utilizzatrice, di un bene immobile già oggetto con la controparte concedente di un contratto di leasing)”).
Con specifico riguardo al trasferimento immobiliare di terreni e dei fabbricati ivi insistenti, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non può essere pronunciata allorché sia assente agli atti il certificato di destinazione urbanistica e la dichiarazione relativa agli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono il requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 46 DPR
380/2001 (cfr. Tribunale Brindisi sez. I, 01/12/2021, n.1581: “In tema di esecuzione specifica pagina 7 di 13 dell'obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un suolo su cui insiste una costruzione, la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza del certificato di destinazione urbanistica del terreno e della dichiarazione, contenuta nel contratto preliminare, relativa agli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono un requisito richiesto a pena di nullità dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, ed integrano una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale”).
Tutto ciò premesso, vanno allora svolte le seguenti osservazioni rispetto al caso di specie.
La consulenza tecnica d'ufficio dell'arch. ha anzitutto consentito di accertare che Persona_2 rispetto al fabbricato censito al catasto fabbricati del Comune di Schio al foglio 4, particella n. 844 sub.
1, 2 e 3 sono presenti delle difformità tra lo stato di fatto e lo stato di diritto rilevanti sotto il profilo catastale, a causa della riscontrata presenza di difformità relative alle forometrie del prospetto prospiciente via Tombon, all'apertura di un lucernario al piano secondo e alla non corrispondenza delle pareti perimetrali del locale adibito a centrale termica nel seminterrato (cfr. relazione arch. AL Zotto,
p. 35 e ss.: “ALl'analisi comparativa tra lo stato di fatto del fabbricato e la documentazione catastale reperita, sono state rilevate alcune difformità relative alle forometrie del prospetto prospiciente via
Tombon, all'apertura di un lucernario al piano secondo, alla non corrispondenza delle pareti perimetrali del locale centrale termica al piano seminterrato. Alla luce delle difformità riscontrate, si rende necessaria la presentazione di una pratica edilizia di sanatoria per regolarizzare lo stato del fabbricato ed adeguarlo alla normativa urbanistica ed edilizia vigente. Tale pratica consente di sanare le difformità, rendendo l'immobile conforme dal punto di vista legale e garantendone la commerciabilità. Per regolarizzare la situazione, sarà quindi necessario procedere con i seguenti adempimenti:
§ Presentazione della pratica edilizia di sanatoria: un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) dovrà redigere e presentare al Comune la richiesta di sanatoria, corredata dalla documentazione tecnica e dagli elaborati progettuali aggiornati che descrivono lo stato di fatto del fabbricato.
§ Aggiornamento catastale: una volta ottenuta la sanatoria, sarà necessario procedere con
l'aggiornamento delle planimetrie catastali presso l'Agenzia delle Entrate, in modo che lo stato di fatto risulti conforme sia dal punto di vista edilizio che catastale.
§ Pagamento delle sanzioni: sarà richiesto il pagamento delle sanzioni amministrative previste per la regolarizzazione delle difformità, come stabilito dal D.P.R. 380/2001”).
pagina 8 di 13 In effetti, come ben messo in evidenza dell'ausiliario, a prescindere dal grado rilevanza delle difformità in questione sotto il profilo edilizio-urbanistico (se abuso primario o secondario: supra), va chiarito che si tratta di difformità che rendono comunque lo stato di fatto non eguale a quello di diritto così come rappresentato dalla documentazione catastale depositata presso gli uffici comunali. Non sussiste dunque la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29 co. 1 bis legge n. 52/1985 che la legge richiede quale condizione dell'azione di cui all'art. 2932 c.c..
Ma vi è di più.
L'accertamento del consulente tecnico d'ufficio ha altresì consentito di rilevare che sul terreno censito al catasto terreni del Comune di Schio al foglio 4, particella 809, cosiddetto “Pralungo”, sono state installate costruzioni in legno ad uso pollaio e legnaia sprovvisti di documentazione edilizia e catastale
(cfr. relazione arch. AL Zotto, p. 27: “Nel lotto di terreno sono state installate delle costruzioni in legno, destinate rispettivamente a pollaio e legnaia, di cui non è stata reperita alcuna documentazione edilizia e catastale, pertanto dovrà essere previsto il ripristino dello stato dei luoghi con la demolizione dei manufatti. La rimanente parte del terreno è attualmente utilizzata come prato”).
Si tratta, in buona sostanza, di manufatti privi di concessione edilizia e di documentazione catastale rispetto ai quali non solo è superata la soglia della difformità urbanistica ed edilizia parziale (ciò che di per sé osta all'accoglimento della domanda), ma che andranno certamente demoliti al fine di riportare lo stato di fatto del terreno conforme a quello di diritto sotto il profilo catastale, in ossequio alla succitata normativa vigente, indispensabile per assicurarne la commerciabilità del terreno anche in questa sede.
In sintesi, le conclusioni dell'arch. AL Zotto sono state le seguenti:
“

5.1 IDENTIFICAZIONE ED ASSOCIAZIONE DEGLI IMMOBILI
Gli immobili oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. sono stati correttamente identificati ed associati alle relative particelle catastali. Le verifiche effettuate hanno permesso di stabilire la discordanza tra la documentazione esaminata e lo stato di fatto dell'unità residenziale e del terreno catastalmente identificato al Foglio 4 Particella 809.


5.2 REGOLARITA' URBANISTICA ED EDILIZIA
A seguito delle verifiche tecniche, è emerso che gli immobili presentano alcune difformità rispetto allo stato catastale, unica documentazione reperita.
Pertanto, sarà necessaria la presentazione di una pratica di sanatoria edilizia per regolarizzare tali difformità.
I manufatti realizzati all'interno del terreno catastalmente identificato al Foglio 4 Particella 809 dovranno essere demoliti in quanto privi di autorizzazioni edilizie. pagina 9 di 13 Attualmente, gli immobili non sono in regola con i requisiti urbanistici ed edilizi stabiliti dagli artt. 30
e 46 D.P.R. n. 380/2001, e la commerciabilità è subordinata a tale regolarizzazione.


5.3 REGOLARITA' CATASTALE
Per quanto concerne la conformità catastale, come già descritto precedentemente, lo stato di fatto degli immobili non corrisponde alle risultanze catastali, così come previsto dall'art. 29, comma 1 bis della legge n. 52/1985.
Sarà pertanto necessario procedere con la presentazione di una pratica di aggiornamento catastale per garantire la conformità e la commerciabilità degli immobili.
I manufatti realizzati all'interno del terreno catastalmente identificato al Foglio 4 Particella 809 dovranno essere demoliti in quanto privi di autorizzazioni catastali” (cfr. relazione arch. AL Zotto, p.
38).
La domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c. va allora dichiarata inammissibile poiché difettano le condizioni dell'azione.
Un'ultima considerazione è però d'obbligo.
In giudizio i convenuti si dolgono del fatto che l'attività del consulente tecnico d'ufficio avrebbe illegittimamente sostituito l'attività processuale difensiva di allegazione e prova di cui l'attore era onerato avuto riguardo alla esatta identificazione catastale degli immobili (unità residenziale e terreni) di cui alla scrittura privata del 23/1/2021 ed alla produzione della documentazione di destinazione urbanistica.
La tesi va respinta.
Va evidenziato che la più recente giurisprudenza di legittimità sul punto ha chiarito che la condizione dell'azione avente ad oggetto la conformità oggettiva catastale dei beni immobili oggetto dell'azione ex art. 2932 c.c., e dunque la presenza agli atti della documentazione catastale rilevante (identificazione catastale, planimetrie depositate, conformità dello stato di fatto con lo stato di diritto), è sufficiente che sussista al momento della decisione, trattandosi di attività sottratta alle preclusioni istruttorie ed all'attività di deduzione e produzione delle parti, ragione per la quale ben può farsi ricorso alla consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Tribunale (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 03/09/2025, n.
24437: “La presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione e la relativa produzione può intervenire anche in corso di pagina 10 di 13 causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti”).
Da ciò ne consegue che non solo l'attività dell'ausiliario è stata svolta in conformità alla legge ed al quesito formulato dal Tribunale, ma anche che la descrizione e precisa identificazione catastale dell'unità abitativa e dei terreni oggetto della scrittura privata citata era attività di accertamento tecnico d'ufficio certamente demandabile al consulente tecnico da parte del Tribunale.
D'altro canto, per la medesima ragione, il Tribunale aveva in effetti accolto la richiesta avanzata dalle parti (dall'attore in principalità, dai convenuti solo in via subordinata) di concedere termine per provvedere alle attività di sanatoria indicate dall'arch. AL Zotto come necessarie (cfr. verbale d'udienza del 24/10/2024). Ciononostante, le attività non sono state portate a compimento a causa della espressa ferma ed ingiustificata opposizione manifestata dai convenuti (cfr. verbale d'udienza del
13/2/2025) cui dunque è unicamente causalmente attribuibile l'accertamento di insussistenza delle condizioni dell'azione al momento della redazione della presente sentenza.
Da ultimo, la decisione sulle spese processuali.
Alla luce di tutto quanto precede, le spese di lite vanno dichiarate compensate tra le parti per la metà, sussistendo nel caso di specie i gravi e giustificati motivi di cui alla sentenza n. 77/2018 della Corte
Costituzionale.
In effetti, da un lato, va considerato che la declaratoria di nullità per indeterminatezza dell'oggetto della scrittura privata chiesta dai convenuti è stata respinta e, dall'altro lato, va considerato che la domanda attorea di accertamento dell'efficacia obbligatoria della scrittura è stata accolta, come quella relativa all'accertamento dell'inadempimento dei convenuti, ma che è risultata inammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica a causa del rifiuto manifestato da questi ultimi acché venissero regolarizzati gli immobili sotto il profilo urbanistico e catastale. I convenuti nemmeno hanno ritenuto di giustificare in giudizio le ragioni del proprio rifiuto, dovendosi allora ritenere esso essere stato opposto (il rifiuto) all'unico fine di pregiudicare irrimediabilmente la sorte dell'iniziativa promossa dall'attore, che tuttavia per essere esaminata nel merito aveva necessariamente bisogno dell'approvazione (e dunque, in tal senso, della collaborazione) dei convenuti (comproprietari degli immobili) rispetto alle pratiche di sanatoria. Si intende dire, che la domanda ex art. 2932 c.c. è stata dichiarata inammissibile unicamente a causa della condotta dei convenuti e non dell'attore.
La restante metà delle spese di lite va posta a carico dell'attore in favore dei difensori antistatari dei convenuti secondo i parametri di cui al DM 55/2014, causa di valore pari a quello dichiarato in atto di citazione, importi medi per ogni fase del giudizio non sussistendo in concreto ragioni per discostarsene.
pagina 11 di 13 Le spese di c.t.u. vanno invece poste integralmente a carico dell'attore, tenuto conto che l'accertamento tecnico d'ufficio si è reso necessario al fine di verificare la sussistenza delle condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c. da lui promossa. Sempre a carico dell'attore vanno allora poste anche le spese di c.t.p.
(geom. ) documentate dai convenuti per euro 2.177,70 (cfr. doc. 5 convenuti). Per_4


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa che reca numero 5870/2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. ACCERTA e DICHIARA che con la scrittura privata del 23/1/2021 , Parte_1 [...]
, , e , hanno CP_1 Controparte_4 Controparte_2 Controparte_3 inteso assumere l'obbligo di procedere alle divisione dei beni immobili ereditati per successione della madre, nel senso che: 1) e si sono obbligati a cedere, rispettivamente la CP_1 CP_4 CP_2 quota di 1/5 ciascuno del diritto di proprietà, a e , già comproprietari per la quota di 1/5 CP_3 Pt_1 ciascuno, i quali, a loro volta, si sono obbligati ad acquistare la restante quota di 3/5 del diritto di proprietà, degli immobili catastalmente identificati al Comune di Schio (VI), catasto fabbricati, foglio
4, particelle n. 844 sub 2, 844 sub 3, 1227 e Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particelle n. 626, 1065, 1228 al prezzo complessivo di euro 102.000,00; (2) , e CP_1 CP_4 CP_3 Pt_1 si sono obbligati a cedere rispettivamente la quota di 1/5 ciascuno del diritto di proprietà a CP_2 già comproprietario per la quota di 1/5, il quale, a sua volta, si è obbligato ad acquistare la restante quota del diritto di proprietà pari a 4/5 degli immobili catastalmente identificati al Comune di Schio
(VI), catasto terreni, foglio 4, particelle n. 473 e 791 e degli immobili catastalmente identificati al
Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particella 131 al prezzo complessivo di euro 2.400,00;
(3) , e si sono obbligati a cedere, rispettivamente la quota di 1/5 CP_1 CP_4 CP_2 CP_3 ciascuno del diritto di proprietà, a , il quale, già comproprietario per la quota di 1/5, si è obbligato Pt_1 ad acquistare la restante quota del diritto di proprietà pari a 4/5 del terreno catastalmente identificato al
Comune di Schio (VI), catasto terreni, foglio 4, particella 809 al prezzo complessivo di euro 1.600,00.
2. ACCERTA e DICHIARA che , Controparte_1 Controparte_4 [...]
e si sono resi inadempienti rispetto alle obbligazioni assunte con CP_2 Controparte_3 la scrittura privata del 23/1/2021.
3. DICHIARA inammissibile la domanda proposta da avente ad oggetto Parte_1
l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. della scrittura privata del 23/1/2021 per difetto di condizioni dell'azione.
4. RESPINGE la domanda di nullità per indeterminatezza dell'oggetto della scrittura privata del
23/1/2021 proposta da , , e Controparte_1 Controparte_4 Controparte_3
pagina 12 di 13 . Controparte_2
5. CONDANNA alla rifusione delle spese di lite in favore degli avv.ti Federico Parte_1
RO e LO AL Zotto, difensori dichiaratisi antistatari di , Controparte_1 [...]
, e , nella misura della metà della cifra CP_4 Controparte_3 Controparte_2 che immediatamente segue determinata per l'intero: euro 14.103,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, Iva e Cassa professionale come per legge.
6. DICHIARA la compensazione delle spese di lite tra le parti nella misura della restante metà della cifra individuata per intero al capo della presente sentenza che immediatamente precede.
7. PONE definitivamente le spese della consulenza tecnica d'ufficio (arch. ) a carico Persona_2 di , in uno con le spese di c.t.p. del geom. per euro 2.177,70. Parte_1 Per_4
8. SI UB.
Vicenza, 19 dicembre 2025
Il Giudice
AN SI
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