N. 6331/2022 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata
SEZ. II CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, sez. II civile, dott.ssa Luisa Zicari, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile di primo grado iscritto al n. 6331/2022 R.G., vertente
TRA
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Sorrento alla Parte_1 C.F._1 via Largo Parsano Vecchio 15, presso lo studio dell'avv. Stefano Marranghello che la rappresenta e difende, in virtù di procura in calce al ricorso ex art. 702 bis c.p.c..
RICORRENTE/ATTRICE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Sorrento al Corso CP_1 C.F._2
Italia 281, presso lo studio dell'Avv. Filomena Cappiello che lo rappresenta e difende, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta. RESISTENTE/CONVENUTO
Oggetto: inadempimento contrattuale- azione di adempimento.
Conclusioni: come da atti di causa.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. ritualmente notificato, conveniva innanzi al Parte_1
Tribunale di Torre Annunziata al fine di accertare la responsabilità da CP_1 inadempimento contrattuale con la condanna al pagamento delle somme dovute, con vittoria di spese di lite.
A sostegno della domanda, la ricorrente deduceva che: le parti in giudizio dal 2015 al 2021 avevano convissuto presso l'immobile sito in Sorrento al Corso Italia n. 226, occupato in forza di contratto di locazione intestato al decidevano di intraprendere una attività commerciale di ristorazione CP_1
e, a tal fine, contraevano un mutuo fondiario cointestato per la complessiva somma di euro
160.000,00 assumendo l'obbligo di corrispondere euro 873,00, a titolo di rata mensile;
al fine di investire nella predetta attività, la otteneva dalla Findomestic euro 50.000,00, da restituirsi Parte_1 in rate mensili di euro 680,00 mentre il otteneva dalla Banca Sella euro 20.000,00, da CP_1 restituirsi in rate mensile di euro 377,50; in assenza di prole e al termine della relazione, le parti decidevano di regolamentare i loro rapporti patrimoniali per il tempo a venire, come descritto analiticamente nella scrittura privata del 19.2.2021; il risultava immediatamente CP_1 inadempiente rispetto agli obblighi assunti e, segnatamente, rispetto all'obbligo del versamento della somma di euro 330,00 mensili a favore della , del quale provvedeva al versamento di Parte_1 sole tre rate ( di cui l'ultima l'8.6.2021); inoltre, in data 10.5.2022 veniva ceduto il contratto di locazione dell'immobile sito in Massa Lubrense alla via Canale 3/4, precedentemente utilizzato per l'attività di ristorazione, i cui canoni erano destinati, per accordo delle parti, alla restituzione della somma ottenuta a titolo di mutuo fondiario, comportando la necessità per le parti obbligate di provvedere, ognuna limitatamente alla propria parte, alla relativa restituzione;
anche rispetto a tale ultimo impegno, il si rendeva inadempiente;
infine, la scrittura privata conteneva altresì la CP_1 previsione del pagamento della somma di euro 10.000,00, a titolo di penale a carico della parte inadempiente, oltre il risarcimento dei danni;
i ripetuti tentativi della ricorrente di addivenire a una bonaria risoluzione del conflitto non andavano a buon fine.
Pertanto, chiedeva la condanna del resistente al pagamento delle somme dovute a favore della
[€ 6.270,00 relativamente al versamento mensile della somma di € 330,00 (art. 4 Parte_1 contratto) dal mese di giugno 2021 ad oggi;
€ 3.055,50 per il pagamento del 50 % della rata del mutuo cointestato (art. 4 contratto) dal mese di giugno 2022 ad oggi;
€ 10.000,00 a titolo di penale
(art. 9 contratto) per inadempimento ] ovvero al risarcimento del danno nella misura ritenuta equa dal Tribunale, con vittorie di spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva , il quale contestava la domanda CP_1
e ne chiedeva il rigetto.
A tal fine deduceva che: la aveva diritto di usufrutto sull'immobile sito in Massa Parte_1
Lubrense alla via Canale n. 3/5, destinato all'attività di ristorazione;
ai fini della ristrutturazione del predetto immobile, le parti decidevano di accedere a un mutuo fondiario di euro 160.000,00; tale somma veniva quindi interamente investita in opere di miglioria del bene al fine di rendere il locale idoneo allo svolgimento dell'attività imprenditoriale;
la scrittura privata sottoscritta dalle parti prevedeva altresì l'obbligo della del rilascio della casa, ove si era svolto il periodo di Parte_1 convivenza e trattenuta in uso dalla in forza di contratto di locazione intestato al il Parte_1 CP_1 quale si impegnava a corrisponderne il pagamento del canone fino alla data del 30.6.2021; la rimaneva nel possesso dell'immobile oltre la data concordata tra le parti, omettendo il Parte_1 pagamento del canone locatizio per il periodo ulteriore al quale, pertanto, provvedeva il CP_1
Con riguardo all'adempimento di tutte le obbligazioni dedotte in scrittura privata ne allegava il corretto avveramento e la mancata rendicontazione da parte della . Parte_1
Pertanto, eccepiva la nullità delle condizioni dedotte in contratto in quanto in parte generiche, in parte generiche e sproporzionate, l'inadempimento della controparte per mancata liberazione dell'immobile nei termini pattuiti, nonché l'abuso del diritto per avere tratto vantaggio esclusivo dagli investimenti economici su un immobile in suo usufrutto.
Infine, spiegava domanda riconvenzionale istando per la condanna della al pagamento Parte_1 della penale dedotta in contratto;
nonché delle ulteriori somme maturate derivate dalla mancata liberazione dell'immobile, e come dettagliate alla pagina 11 della comparsa [“€.8.000,00 (€.800,00 mensili dal luglio 2021 ad aprile 2022) a titolo di canone di locazione e/o indennità di occupazione del quartino non rilasciato;
€.1.639,07 a titolo di oneri condominiali relativi al quartino in uso alla ricorrente dal luglio 2021 ad aprile 2022; €.115,98 a titolo di Tari anno 2021 (dal luglio 2021 a dicembre 2021); €.75,33 a titolo di Tari anno 2022 (da gennaio 2022 ad aprile 2022); €.100,00 a titolo di verbale di accertamento di violazione elevato dal per errato Controparte_2 conferimento rifiuti relativo al periodo di occupazione del quartino;
€.414,07 fattura Enel bimestre febbraio/marzo 2022; €.152,29 fattura chiusura contratto Enel aprile 2022;€.97,00 fattura Gori scadenza 01 marzo 2022. Il tutto per un totale di euro 10.593,74.”].
Disposto il mutamento del rito, all'esito dell'attività istruttoria, sulle conclusioni rese dalle parti la causa era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di legge per gli scritti conclusionali.


2.Nel merito.


2.1. Sulla domanda attorea.
Non essendo in contestazione il rapporto contrattuale intercorrente tra le parti, non essendo stata disconosciuta dalla parte resistente la scrittura privata depositata unitamente al ricorso introduttivo, parte ricorrente ha chiesto accertarsi l'inadempimento di parte resistente con riguardo agli obblighi patrimoniali ivi dedotti.
La scrittura privata richiamata assurge a dignità di contratto in quanto, attesa la natura eminentemente economica delle pattuizioni ivi inserite, è volta a regolare rapporti giuridici di natura patrimoniale tra le parti in giudizio, a seguito della cessazione dello status di conviventi more uxorio in capo alle stesse.
Pertanto, le obbligazioni nascenti da tale documento devono considerarsi obbligazioni contrattuali e l'azione proposta va qualificata come azione formulata ai sensi dell'art. 1453 c.c.
A tal riguardo, al creditore che deduce un inadempimento da parte del debitore spetta dimostrare, secondo i criteri di distribuzione dell'onere della prova contenuti nell'art. 2697 c.c., il fatto costitutivo del credito, laddove il debitore deve provare il fatto estintivo dello stesso o di una sua parte, per cui il primo è tenuto unicamente a fornire la prova dell'esistenza del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto, mentre, a fronte di tale prova, sarà onere del debitore dimostrare di avere adempiuto alle proprie obbligazioni.
Ciò posto, la ricorrente ha depositato il titulus, recante la sottoscrizione di entrambe le parti su ogni pagina, ed ha allegato l'inadempimento del resistente.
Occorre precisare che tale titulus, pur assolvendo ad una unitaria funzione socio-economica da ravvisarsi nell'interesse delle parti a regolamentare i reciproci rapporti patrimoniali, ha contenuto complesso, facendo sorgere in capo a ciascuna plurime , e autonome , obbligazioni giuridiche. La ricorrente, quindi, proponeva azione di adempimento del contratto con riferimento a due diverse obbligazioni ivi contenute e, segnatamente, quelle previste al punto 4 della scrittura privata del
19.2.2021.

2.1.1. Con riguardo alla domanda di adempimento della prima obbligazione, la allegava Parte_1
l'inadempimento del del versamento mensile della somma di euro 330,00 a titolo di CP_1 contributo alla restituzione del prestito Findomestic dovuto dalla , fino alla integrale Parte_1 refusione.
A tal uopo, depositava l'estratto conto di da cui risultava che il resistente aveva CP_3 onorato l'obbligazione in parola per sole tre mensilità (3.3.2021;14.4.2021; 8.6.2021), provvedendo all'accredito concordato e dando atto in causale che tale somma veniva versata “come da scrittura privata”.
Sul punto, il osservava che, nonostante si fosse reso immediatamente adempiente non CP_1 otteneva da parte della resistente alcuna rendicontazione sulla gestione dell'immobile e che, atteso tale inadempimento, sospendeva il versamento delle somme dovute.
Tale contestazione appare, tuttavia, priva di pregio, non essendo ravvisabile, né dalla lettura del contratto né aliunde, l'assunzione di un obbligo di rendicontazione da parte della , idoneo Parte_1
a far sorgere in capo alla stessa, una responsabilità da inadempimento.
Né può trarsi, da alcun elemento utile, l'intenzione delle parti di subordinare l'efficacia di tale pattuizione al coinvolgimento del sulle scelte gestionali riguardanti l'immobile, dovendosi CP_1 piuttosto ritenere che la corresponsione della somma di euro 330,00 rispondeva alla volontà del resistente di fornire un aiuto economico alla ex convivente, in pieno spirito di solidarietà.
Infine, la circostanza allegata dal e utilizzata per la contestazione della obbligazione in CP_1 parola in base alla quale la sarebbe stata inadempiente rispetto all'obbligo di rilasciare Parte_1
l'immobile entro data certa, non può essere vagliata a questo proposito, in quanto oggetto di una diversa e autonoma obbligazione che, se da un lato incide sulla disamina dell'intero rapporto, dall'altra non fa venire meno l'inadempimento del resistente.
Tale domanda, per i motivi sopra esposti, deve essere accolta e, pertanto, il resistente deve essere condannato alla complessiva somma di euro 6.270,00.

2.1.2. Con la seconda domanda, la chiedeva l'adempimento del in riferimento alla Parte_1 CP_1 obbligazione di versamento mensile della somma di euro 436,50 corrispondente alla metà di quanto dovuto da entrambe le parti a titolo di restituzione delle somme ottenute in base al contratto di mutuo cointestato.
A tal proposito, allegava e provava documentalmente che in data 10.5.2022 cedeva a CP_4
, di lei padre, il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Massa Lubrense alla via
[...]
Canale 3/5, il cui canone veniva precedentemente impiegato per il pagamento della rata mensile del mutuo cointestato, e che, pertanto, essendo venuta meno la fonte utilizzata dalla per il Parte_1 suddetto impegno obbligazionario, si era avverata la condizione di cui al punto 4 della scrittura privata.
In particolare, tale previsione statuiva che “laddove per qualsiasi motivo non si dovesse più percepire il fitto dell'immobile sito in Massa Lubrense l'importo della rata del mutuo dovrà essere suddiviso al 50% tra le parti”.
Il resistente contestava l'efficacia della condizione, chiedendo di rilevarne la natura meramente potestativa e la conseguente nullità.
Ciò posto, giova ricordare che la condizione può dirsi meramente potestativa solo quando l'evento dedotto dipenda dal mero arbitrio della parte, essendo esso svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte medesima di ritenersi vincolata dal contratto.
Nel caso di specie, non ricorre una ipotesi di tal fatta, in quanto la condizione in parola, pur nella sua generica formulazione, non rimette al libero arbitrio della ricorrente la scelta del suo avveramento, essendo espressamente indicato che essa avrebbe acquisito efficacia per “qualsiasi motivo” e non escludendo quindi in radice che tale circostanza potesse dipendere anche da fatto imputabile a terzi.
Inoltre, è altresì evidente l'interesse economico della sotteso all'inserimento di detta Parte_1 condizione, della quale intende avvalersi non per svincolarsi dal contratto bensì per darvi attuazione.
Purtuttavia, la concreta applicazione della condizione risulta contraria al canone di buona fede oggettiva richiesta alle parti anche in sede di esecuzione del contratto.
Invero, la buona fede oggettiva - che, nell'esecuzione del rapporto contrattuale, è il nerbo delle regole di condotta, dal contenuto necessariamente elastico, ma ontologicamente etico - governa il comportamento dei contraenti, in modo tale che esso, mediante l'adempimento di tale basilare obbligo relazionale, sia collaborativo e sociale e sia diretto, quindi, a tutelare i legittimi interessi della controparte al pari dei propri.
Tradotta nell'espressione "correttezza" dal generalista art. 1175 c.c., la buona fede oggettiva - è ben noto - dà la concreta forma a ogni specifica relazione giuridica, tanto come strumento per plasmarla nel suo contenuto interno, quanto come misura per limitarne l'incidenza nell'esterno. Un rapporto giuridico, anche tipico, esente dall'efficacia della buona fede oggettiva viene a perdere, agevolmente, la sua natura in iure per trasformarsi invece in un (sovente simulante) abuso o in un vero illecito. (Cassazione civile sez. III, 27/03/2024, n.8277).
Da tale principio deriva che le parti contrattuali sono obbligate alla reciproca tutela adempiendo a prestazioni che, se pure non previste espressamente nel regolamento negoziale, da esso discendono garantendone la corretta esecuzione.
Nel caso in esame, la condotta posta in essere dalla appare preordinata al forzoso Parte_1 avveramento della condizione, in pregiudizio del resistente, il quale viene a trovarsi in una posizione di evidente soggezione, dovendo subire gli effetti di una scelta eteronoma priva di giustificazioni, sia sul piano economico che dell'opportunità.
Invero, la cessione del contratto di locazione è avvenuta a distanza di poco più di un anno dalla sottoscrizione della scrittura privata e, peraltro, a favore del padre della ricorrente, con il quale, in difetto di argomenti di segno contrario, si presuppone che la ricorrente abbia un rapporto personale privilegiato.
Inoltre, la non palesa i motivi che l'hanno condotta a rinunziare, con un atto del tutto Parte_1 unilaterale e in assenza di previa comunicazione al all'introito derivante dal medesimo CP_1 contratto e, segnatamente, al canone mensile di euro 1.800,00.
Infine, la non corrispondenza ai canoni della buona fede della condotta della ricorrente è altresì evincibile dalla documentazione depositata dal resistente e, in particolare, dal raffronto tra la pec del
2.5.2022, in cui la faceva riferimento a una già intervenuta risoluzione del contratto di Parte_1 locazione e la effettiva cessione del contratto di locazione, intervenuta 5 giorni dopo e, precisamente, in data 10.5.2022.
Tale circostanza, ove si consideri che la cessione è avvenuta a favore del padre della , con Parte_1 il quale, in difetto di argomenti di segno contrario, si presuppone – come già detto- che la ricorrente abbia un rapporto personale privilegiato, costituisce un indizio di prova ulteriore della condotta scorretta e dei raggiri della ricorrente ai danni del CP_1 Per tutto quanto precede, la seconda domanda di adempimento avanzata dalla ricorrente deve essere rigettata.


3. Sulla domanda riconvenzionale.
Il resistente spiegava domanda riconvenzionale con la quale chiedeva accertarsi l'inadempimento della ricorrente e, per l'effetto, la condanna della stessa al pagamento delle somme allegate in comparsa di costituzione e risposta.
La domanda riconvenzionale veniva proposta invocando il punto 2 della scrittura privata con il quale la si obbligava a rilasciare l'immobile occupato, condotto in locazione dal resistente Parte_1 che si impegnava al pagamento del canone mensile di euro 800,00, entro la data del 30.6.2021.
A tal proposito, il resistente deduceva che l'inadempimento era consistito nel tardivo rilascio dell'immobile, che avveniva solo nell'aprile del 2022 e che, tale ritardo, faceva sorgere in capo alla l'obbligo di corrispondere le somme relative agli ulteriori canoni e alle ulteriori spese Parte_1 maturate dalla occupazione del bene.
La , pur non contestando la ricostruzione dei fatti, deduceva che l'impossibilità di tenere Parte_1 fede agli accordi assunti era da attribuirsi alla difficoltà di individuare una diversa sistemazione in pieno periodo pandemico;
si dichiarava, in ogni caso, disponibile alla restituzione laddove il CP_1 avesse fornito prova documentale degli esborsi economici sostenuti.
Orbene, con riguardo all'onere probatorio non si ravvisa nel caso di specie un obbligo da parte del resistente di depositare documentazione comprovante l'avvenuto pagamento dei canoni locatizi, essendo il in ogni caso, l'unico soggetto obbligato e l'unico potenziale destinatario di una CP_1 azione esecutiva da parte della proprietaria dell'immobile occupato.
In altre parole, la prova della vigenza del contratto all'epoca della successiva occupazione dell'immobile da parte della , unitamente alla convalida di sfratto depositata dal e Parte_1 CP_1 riferita anche al periodo quivi considerato, sono sufficienti a ritenere fondata la domanda riconvenzionale.
Inoltre, va rilevato che dal canto suo la ricorrente non solo ha materialmente goduto dell'immobile dal luglio 2021 all'aprile 2022, ma non ha neppure dimostrato di essere incorsa in serie difficoltà nella ricerca di una diversa sistemazione. Con riguardo alle ulteriori somme richieste in riconvenzionale, diverse dal pagamento del canone, il ne ha provato documentalmente la debenza, mentre la non ha fornito la prova CP_1 Parte_1 contraria dell'avvenuto pagamento.
La domanda riconvenzionale, pertanto, è fondata e va accolta.


4. Sulla applicazione della clausola penale.
In ragione del reciproco inadempimento non può applicarsi la clausola penale di cui al punto 9 della scrittura privata, non essendo integrato il requisito della sussistenza dell'inadempimento di una sola delle parti contrattuali.


5. Sulla compensazione impropria.
Come è noto, mentre l'istituto della compensazione presuppone l'autonomia dei rapporti cui si riferiscono i contrapposti crediti delle parti, è configurabile la cosiddetta compensazione impropria allorché i rispettivi crediti e debiti abbiano origine da un unico rapporto, nel qual caso la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere e a ciò il giudice può procedere senza incontrare ostacolo nelle limitazioni, come quella della non compensabilità di credito impignorabile, vigenti per la compensazione in senso tecnico - giuridico, e senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la proposizione di domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. lav., 29-3-2004, n. 6214; v. anche Cass. civ., sez. lav., 16-3-2004,
n. 5363 e Cass. civ., sez. lav., 21-10-1998 n. 10456).
Nel caso di specie, quindi, derivando le domande da un medesimo contratto, è applicabile l'istituto della compensazione impropria.
Pertanto, in ragione di quanto sopra espresso e nei limiti delle domande proposte, il risulta CP_1 debitore della della somma complessiva di euro 6.270,00 mentre la risulta Parte_1 Parte_1 debitrice nei confronti del della somma complessiva di euro 10.593,74. CP_1
In applicazione della compensazione, deve condannarsi la al pagamento della somma di Parte_1 euro 3.873,74 (10.593,74-6.270,00).


6. Sulle spese di lite.
In ragione dei reciproci inadempimenti e della soccombenza parziale di entrambe le parti, le spese di lite devono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie parzialmente la domanda proposta da per l'importo di € 6720,00; Parte_1
- accoglie la domanda riconvenzionale proposta da per l'importo di € CP_1
10.593,74.;
- dichiara la compensazione dei rispettivi crediti e, per l'effetto, condanna al Parte_1 pagamento della somma di euro 3.873,74 in favore di;
CP_1
- compensa le spese di lite.
Torre Annunziata, 5 dicembre 2025
Il giudice monocratico dott. ssa Luisa Zicari