REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
Seconda Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 58713 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, posta in decisione all'udienza del 2.5.2025
e vertente tra
”, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_1
elettivamente domiciliato in Roma, Via Alberto Caroncini n. 2, presso lo studio dell'Avv. Roberto Cipolla che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- attore -
e
in persona del sindaco pro-tempore, elettivamente domiciliato in CP_1
Roma, Via del Tempio di Giove n. 21, presso gli uffici dell'Avvocatura Comunale, rappresentato e difeso dall'Avv. Antonio Ciavarella per procura in atti,
- convenuto -
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la ” proponeva Parte_1 opposizione avverso l'ingiunzione di pagamento ex art. 3 R.D. 639/1910 n.
pagina 1 di 5 QC/822/2022 - QC/32363/2022 del 14.6.2022 dell'importo di euro 200.975,50 per canoni mensili dall'1.5.2018 al 31.12.2019, chiedendone l'annullamento, ovvero, in via subordinata, la declaratoria di inefficacia nella parte in cui dichiara di procedere alla interdizione della attività della con Parte_1
rideterminazione del canone dovuto, o, in via ulteriormente subordinata, la quantificazione dello stesso della misura dell'85% in euro 1.500,00 mensili, ovvero, ancora in subordine, la compensazione con la somma dovuta a parte attrice di euro 202.960,42 per le spese sostenute per il rifacimento e la realizzazione delle strutture e degli impianti.
Parte attrice esponeva di avere in concessione dal 3.8.2015 l'area e gli immobili individuati nel P.V.Q. 5.15 “P.d.Z. C1 Torraccia” al canone mensile di 10.000,00 euro per uso in concessione provvisorio, salvo rideterminazione della congruità; che l'amministrazione era inadempiente agli obblighi di manutenzione straordinaria dell'impianto fognario;
di aver eseguito lei stessa i lavori di riparazione e manutenzione;
che con nota prot. n. LV1270 del CP_1
28.4.2016 riconosceva l'inagibilità totale dell'impianto fognario;
che il canone mensile di euro 10.000,00 non poteva ritenersi congruo;
che non vi era interesse del all'emanazione del provvedimento impugnato;
di aver diritto a CP_2
proporre eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., anche per violazione dell'obbligo di rideterminare il canone secondo congruità; che si verificava a causa del guasto fognario una riduzione delle entrate dell'85% e di aver diritto, in subordine, al risarcimento del danno, ovvero ad una indennità ex art. 2041 c.c.
Si costituiva evidenziando che il canone era congruo, di poter CP_1 rientrare nel possesso dell'area in qualsiasi momento, che la manutenzione degli impianti gravava su parte attrice, che non sussisteva alcun diritto di rideterminazione del canone e la infondatezza delle richieste ed eccezioni di danno, indennità ex art. 2041 c.c. e di compensazione pagina 2 di 5 All'udienza del 2.5.2025 l'opponente precisava le conclusioni come da atto di citazione, concludeva per il rigetto dell'opposizione ed il giudice CP_1
tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190, primo comma, c.p.c.
DIRITTO
Il verbale di ripresa in consegna ed immissione in possesso del 3.8.2015 prevede che deve essere garantita “la manutenzione dell'intero parco”, oltre
“alla manutenzione e sorveglianza dell'area di pertinenza”, per un canone di
“Euro 10.000 mensili” salvo “rideterminazione della congruità da parte di
[...]
”. CP_1
Dunque, la manutenzione dei beni è a carico del concessionario in uso provvisorio “ ”, ma è evidente che la previsione in esame Parte_1
si riferisce alla manutenzione ordinaria.
Si giunge a questa conclusione per due ordini di ragioni.
La prima è il principio generale in materia di locazione, cui è assimilabile per diritti ed obblighi la concessione, in base al quale ex art. 1575, primo comma, n.
2 c.c., il conduttore è tenuto a mantenere il bene in condizioni da servire all'uso convenuto ed ex art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, quale è la sistemazione dell'impianto fognario totalmente inagibile.
La seconda ragione è che proprio riconosce espressamente di CP_1 dovere intervenire sull'impianto fognario, non funzionante, con la nota prot. n.
LV1270 del 28.4.2016 (doc. n. 5 fascicolo parte attrice) indirizzata al Presidente della “ ” ed avente ad oggetto “P.V.Q.

5.15 P.d.Z. CI Parte_1
. Chiarimenti interventi sistema fognario”, nella quale è dato leggere Parte_1 che “in merito alle problematiche ravvisate in sede di sopralluogo del
19.4.2016, le riparazioni dei danni rilevati non possono essere effettuate in pagina 3 di 5 tempi brevi, in quanto lo scrivente ufficio non ha disponibilità immediata di fondi da destinare all'intervento in questione. Si comunica pertanto che l'intervento di ripristino dell'impianto fognario danneggiato, potrà essere effettuato soltanto previo reperimento delle risorse economiche necessarie e relativo progetto, indizione di gara e affidamento ad impresa”.
Dunque, l'obbligo di ripristinare l'impianto fognario non funzionante grava su la quale, sotto questo profilo ed in accoglimento dell'eccezione CP_1
ex art. 1460 c.c., deve considerarsi parzialmente inadempiente.
Accertato il parziale inadempimento di nel senso sopra precisato e CP_1
considerato che lo stesso, in ogni caso, non legittima, per assenza di proporzionalità del sinallagma, il mancato pagamento integrale del canone o dell'indennità di occupazione, la diminuzione nel godimento del bene da parte del concessionario per fatto imputabile a legittima una proporzionale CP_1
riduzione del canone, ovvero dell'indennità di occupazione, nella misura della metà fino all'intervenuta integrale sistemazione dell'impianto fognario a cura e spese di per un importo complessivo dovuto dalla “ ” di euro CP_1 Parte_1
100.000,00, dunque pari alla metà della somma richiesta per canoni ed a 5.000,00 euro mensili, oltre interessi legali dalle singole scadenze trattandosi di debito di valuta, con conseguente annullamento dell'ingiunzione opposta, compresa l'interdizione dalle attività associative, in quanto portante un importo superiore ed assorbimento delle domande proposte in via subordinata.
Poichè l'opposizione ex art. 3 del r.d. n. 639/10 è diretta all'accertamento dell'illegittimità della pretesa fatta valere dall'amministrazione, con il conseguente potere e dovere del giudice di accertare comunque il rapporto sostanziale (per tutte
Cass. civ. Sez. III Sent., 29/01/2019, n. 2355) e, dunque, l'istanza di accertamento positivo del diritto contenuto nell'ingiunzione stessa (Cass. civ., Sez. III,
Ordinanza, 26/07/2022, n. 23346) ed il merito della pretesa creditoria, anche a pagina 4 di 5 prescindere da una richiesta espressa (Cass. civ., Sez. III, Sent., (data ud.
21/09/2017) 12/12/2017, n. 29653; Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 03/11/2011, n.
22792), la ” è condannata al pagamento della somma di Parte_1
euro 100.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze.
Parte attrice, soccombente in punto di “an”, è tenuta ex art. 91, primo comma,
c.p.c. al pagamento della metà delle spese processuali, mentre la riduzione dell'importo dovuto, dunque la parziale soccombenza reciproca, determina la compensazione delle spese processuali nella restante misura della metà.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando;

a) annulla l'ingiunzione di pagamento n. QC/822/2022 - QC/32363/2022 del
14.6.2022 dell'importo di euro 200.975,50; b) condanna la Parte_1
”, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore di
[...]
in persona del sindaco pro-tempore, della somma di euro CP_1
100.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze;
c) condanna la
[...]
”, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento Parte_1
della metà delle spese processuali, metà pari ad euro 6.000,00 per compensi, oltre spese generali ed oneri riflessi nella misura di legge;
d) compensa le spese processuali nella restante misura della metà.
Roma, 21.10.2025
Il Giudice
dr. Corrado Cartoni

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