N. R.G. 1122/2023

Tribunale Ordinario di Prato Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1122/2023 tra
ATTORE/I Parte_1
e
CONVENUTO IN RIASSUNZIONE Controparte_1 CP_2
Oggi 12 dicembre 2025 ad ore 10.30 innanzi al GOT dott. ssa Maria Carmen Napolitano, sono comparsi: l'Avv. Di Falco per parte attrice e l'Avv. Chiara Spini per la Liquidazione Giudiziale . CP_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le seguenti conclusioni . L'Avv. Di Falco conclude per l'accoglimento della domanda introdotta con atto di citazione osservando quanto segue. L'eccezione sollevata ex adverso attiene all'applicazione del nuovo testo dell'art. 173 comma 3 Codice della Crisi , che è in vigore dal settembre 2024 pertanto non può applicarsi retroattivamente . La destinazione a prima casa non veniva solitamente riportata nei contratti preliminari in quanto non era necessaria, semmai poteva avere valenza ai fini fiscali. Contesta la richiesta di scioglimento del contratto avanzata dalla Curatela rilevando che viene in rilievo atto unilaterale che avrebbe dovuto essere sottoscritto dal liquidatore e non avrebbe potuto essere introdotto nell'atto di costituzione. L'Avv. Spini conclude come da memoria di costituzione nel giudizio riassunto;
obiettando che l'eccezione di improcedibilità attiene al fatto che non è stata trascritta la domanda di esecuzione specifica anteriormente alla liquidazione giudiziale;
di talché anche in caso di accoglimento della domanda la sentenza non potrebbe essere opposta alla liquidazione;
in secondo luogo rileva la mancanza dei presupposti per l'accoglimento dell'azione ex art. 2932 c.c dato che manca il permesso di costruire. La relazione tecnica commissionata dalla procedura di liquidazione attesta l'assenza di titolo edilizio;
il che rende non commerciabile l'immobile; aggiunge che non vi è corrispondenza tra il bene ad oggi esistente, realizzato, e quello oggetto del preliminare. La società in bonis eseguì altre opere dopo il contratto preliminare che rendono il bene diverso da quello promesso. Infine afferma che non vi sono prove degli effettivi esborsi affermati da parte attrice. Chiede di essere autorizzata alla produzione di relazione tecnica effettuata nella procedura giudiziale avente data 3.11.2025 e quindi da ritenersi di formazione successiva alle preclusioni maturate. pagina 1 di 8 L'Avv. Di Falco si oppone alla produzione in quanto la relazione, ancorché abbia natura di atto pubblico, è stata disposta nell'ambito di un giudizio di cui non è parte l'attore. In replica espone di avere notificato l'atto di citazione entro un anno dalla scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo;
di talché la trascrizione non perde efficacia ai sensi dell'art. 2645 bis co. 3 c.c. in quanto l'atto di citazione è stato notificato entro l'anno dalla scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo. Riguardo alla non trasferibilità dell'immobile ribatte che si tratta di immobile edificato prima del 1967, precisando che si tratta di un immobile allo stato grezzo, per il cui trasferimento non è necessario un atto abilitativo. In collegato al contratto preliminare vi era un contratto di appalto di opere volte ad ultimare l'immobile, ma queste non sono state eseguite o comunque non vi è prova certa che siano state compiute. Non c'è dimostrazione che il contratto di appalto sia stato compiutamente eseguito. L'Avv. Spini specifica che tema centrale riguarda l'opponibilità della domanda ex art. 2932 c.c. alla liquidazione giudiziale;
anche in sede di riassunzione rileva non è stata trascritta la domanda. Riguardo all'epoca di edificazione dell'immobile si riporta a quanto esposto in sede di comparsa riguardo alla necessità di titolo edilizio trattandosi di ristrutturazione maggiore. Il Giudice preliminarmente, presa visione del documento esibito da parte convenuta e che è riferito all'accertamento tecnico disposto nell'ambito della procedura di liquidazione giudiziale su ordine del giudice delegato, ammette la relazione di CTU, rilevando inoltre che si è formata in tempo successivo alle decadenze istruttorie;
quindi si ritira la decisione, autorizzando le parti ad allontanarsi. A conclusione della camera di consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso ore 19.00 Il Giudice dott.ssa Maria Carmen Napolitano
pagina 2 di 8 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Prato Sezione Unica CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ssa Maria Carmen Napolitano ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1122/2023 promossa da:
ri il 17.08.1965 e residente in [...] I/1, Parte_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Adriano Di Falco presso il cui CodiceFiscale_1 indi icilio ATTORE tro
. in persona del Curatore Controparte_3 P.IVA_1
), samente autorizzato con Controparte_4 C.F._2 decreto del Giudice delegato, rappresentato e difeso dall'avv. Chiara Spini presso il cui studio è elettivamente domiciliata CONVENUTA IN RIASSUNZIONE

CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
isa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della dec

1. ha convenuto con atto di citazione regolarmente notificato per Parte_1 CP_2 sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“voglia l'adìto Tribunale, previi incombenti di legge, emettere sentenza ai se .c. che produca gli effet iminare non concluso dalla società di Controparte_2 cui al rogito Notaio di Prato del 01.04.2022, repertori Persona_1
n.22721, e, consegu re il diritto di proprietà in favore dell'attore Parte_1 della porzione di fabbricato promessa in vendita, nonché delle relative parti a comu Prato, Via Stradellino n.6 ed individuata al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, al foglio 59, particella 105, sub.504, cat.F/4, con i conseguenti diritti esclusivi sulle parti private e quelli spettanti sulle parti a comune con tutte le altre unità immobiliari della particella 105, in particolare le aree scoperte comuni identificate Catasto Fabbricati del Comune di Prato, al foglio 59, particelle 107, 1233 e 1098, subordinatamente al saldo del prezzo della compravendita pari a
€.23.000,00 o di quello che sarà ritenuto di giustizia”. A sostegno della domanda l'attore ha esposto: a) di avere concluso in data 01.04.2022, mediante rogito Notaio i Prato, un Persona_1 contratto preliminare di compravendita immobiliare con la socie avente ad Controparte_2 oggetto “porzione di edificio ad uso civile abitazione del tipo a sch sso da Via
pagina 3 di 8 Stradellino n.6, disposta su due piani contraddistinta dal n.7” facente parte di un più ampio complesso in corso di ristrutturazione;
b) il bene era stato promesso in vendita “allo stato grezzo”, ovvero “come è e come risulterà in seguito alle opere di costruzione realizzate, con i proporzionali diritti sulle parti comuni”; c) la porzione di edificio era stata individuata sotto la lettera “B”, nel grafico allegato al contratto;
d) il contratto preliminare era stato registrato e trascritto in data 06.04.2022, presso l'Agenzia del Territorio di Prato, al n.4238 Reg. Generale e al n.2981 Reg. Particolare;
e) la promittente venditrice si era impegnata a trasferire la proprietà e il possesso della suddetta porzione di edificio e le relative parti comuni, mediante contratto definitivo, entro e non oltre il 31.07.2022 , termine che era scaduto, senza che in tempo successivo costei avesse operato il trasferimento;
f) la polizza fideiussoria consegnata dalla promittente venditrice non poteva essere invocata in quanto aveva cessato i suoi effetti a partire dal 31.12.2022; g) di avere versato la somma di €.55.000,00 al momento della stipula del contratto preliminare, mediante assegno bancario n.0231122651-06 tratto sulla Credit Agricole di €.5.000,00 e assegno circolare n.3300394340-09 emesso dalla Credit Agricole di €.50.000,000 ricevendo quietanza come attestato nell'art.5 del suddetto contratto preliminare;
di avere poi corrisposto in data 25.07.2022, la somma di €.52.000,00, a titolo di ulteriore acconto;
a fronte della somma complessiva pagata di € 107.000,00 e del prezzo pattuito di € 130.000,00 residuava quindi la cifra di €.23.000,00; h) la porzione di fabbricato promessa in vendita è rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, quale parte della più ampia unità immobiliare di cui al foglio 59, particella 105, mentre la corte a comune è indicata al medesimo foglio con le particelle 107 e 1233, ed è esattamente individuata, “giusto il DOCFA n.42862 del 21.10.22 allo stesso foglio e particella con il sub.504, cat.F/4, mentre la corte a comune con tutte le altre unità immobiliari della medesima particella 105 ha assunto al medesimo foglio 59 e particella 107 il sub. 500 oltre a mantenere l'identificato della particell
i) a nulla era valso l'avviso diretto a tramite pec del 21.3.2023 volto a ricevere CP_2 precise e rigorose garanzie in ordine ne del contratto definitivo, in assenza delle quali, al fine di non perdere gli effetti prenotativi della trascrizione del contratto preliminare, sarebbe stat telare le proprie ragioni in via giudiziale;
infatti nonostante tale avvertimento si era limitata a ribadire l'efficacia degli effetti della trascrizione del CP_2 contratto pre 31.07.23 senza manifestare la disponibilità alla conclusione del contratto definitivo . L'attore, stante la mancata conclusione del contratto definitivo ed in assenza di garanzie ricevute dalla convenuta in ordine alla stipulazione futura dell'atto, al fine di non perdere gli effetti della trascrizione di cui all'art.2645 bis c.c., aveva avviato la presente procedura chiedendo l'emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso.

2. Si è costituita inizialmente la quale, contestando quanto esposto da Controparte_5 parte attrice, ha in primo luogo richiamato l'art. 4 del contratto preliminare nel quale le parti avevano convenuto che il rogito sarebbe avvenuto entro il 31 luglio 2022” (e non “entro e non oltre” come affermato ex adverso) ed esponendo che, ai sensi di tale clausola, il termine indicato avrebbe potuto essere differito per comprovate ragioni non dipendenti dalla volontà della parte promittente la vendita che avessero l'effetto di procrastinare la durata dei lavori, purché fossero attestate dalla direzione dei lavori. pagina 4 di 8 Nel caso in esame la convenuta era ancora in attesa della conclusione dell'iter amministrativo pendente dinanzi all'Ufficio Tecnico del Comune di Prato, presupposto indispensabile per procedere al tr el bene. A tale scopo aveva depositato dichiarazione del Direttore dei Lavori, Ing. nella quale il sottoscrittore aveva dichiarato che il complesso era Persona_2 oggetto di lavo zione straordinaria in forza di SCIA edilizia del 27.4.2022 e che era interessato dalla pratica costituita da permesso di costruire, presentato il 18.4.2023, ancora in fase di approvazione. Dichiarando che il ritardo nella stipulazione del contratto definitivo non era dipeso da cause a lei imputabili e che era dovuto all'espletamento della procedura ancora pendente, rettificando l'importo ancora dovuto a titolo di saldo del prezzo, non ammontante a € 23.000,00, ma € 28.200,00 in quanto doveva essere conteggiata anche l'IVA e lamentando che l'attore non aveva corrisposto il prezzo delle opere di cui al separato contratto di appalto, che ammontava a € 100.000,00, di cui riservava il recupero in altra sede, ha domandato l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“nel merito, in via principale: il rigetto delle domande tutte formulate da parte attrice in quanto del tutto infondate, sia in fatto che in diritto;
nel merito, in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. il trasferimento dell'immobile avrebbe dovuto essere subordinato al pagamento del saldo del prezzo della compravendita, quantificato nella maggior somma di € 28.200,00, conformemente a quanto previsto nel contratto preliminare datato 01.04.2022.

3. Alla prima udienza del 13.11.2023, preso atto della rinuncia al mandato da parte dei procuratori della convenuta, depositata il 10 novembre 2023, il giudice ha concesso un rinvio della causa per consentire alla parte di munirsi di nuovo difensore.
Alla successiva udienza del 12.1.2024, previo rigetto dell'ulteriore richiesta di rinvio formulata nell'interesse di parte convenuta che ancora non aveva nominato un nuovo difensore, con ordinanza pronunciata all'esito della camera di consiglio il giudice ha disposto CTU tecnica, poi revocata su richiesta di parte attrice. Il to interrotto in ragione della comunicazione avente ad oggetto l'assoggettamento di alla procedura di liquidazione giudiziale ordinata dal Tribunale di Firenze in data CP_2
30 n sentenza n. 219/2024. 4. In seguito a riassunzione del giudizio si è costituito il Curatore della procedura, a ciò espressamente autorizzato con decreto del Giudice delegato, chiedendo che fosse pronunciata l'inammissibilità o improcedibilità della domanda o, comunque, invocando il rigetto delle richieste attoree;
in ipotesi domandando che il trasferimento fosse subordinato al pagamento del prezzo pattuito nel preliminare detratti i soli importi effettivamente versati dal promissario acquirente alla società in bonis e con ogni riserva di recupero delle somme che l'attore era tenuto a corrispondere a in forza del contratto di appalto. Controparte_6
La Curatela ha espresso in primo luogo la volontà di dar luogo allo scioglimento dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 173 CCII, comma 1, con la conseguenza che la domanda ex art. 2932 c.c. sarebbe divenuta improcedibile o inammissibile posto che non risultava essere stata depositata nota di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. antecedentemente all'avvio della procedura di liquidazione. Sul punto ha spiegato che la pronuncia richiesta dall'attore è opponibile agli organi della procedura solamente laddove sia stata trascritta la pagina 5 di 8 domanda giudiziale in data antecedente all'apertura della Liquidazione Giudiziale;
in mancanza di ciò il Curatore conserva la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare. La trascrizione del contratto preliminare non era di per sé idonea a rendere opponibile il contratto nei confronti della Liquidazione in quanto gli effetti della trascrizione del preliminare medesimo erano cessati già al momento dell'apertura della Liquidazione Giudiziale – avvenuta il 30.10.2024, essendo decorso oltre “un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo (art. 2645 bis c.c.). In secondo luogo ostavano all'eventuale accoglimento della domanda sia l'assenza del permesso di costruire richiesto dalla società costruttrice, che rendeva l'immobile non trasferibile difettando la regolarità urbanistica dello stesso, sia l'ulteriore circostanza che non vi era conformità fra l'unità immobiliare promessa in vendita e l'unità immobiliare esistente allo stato attuale. Nello specifico risultava che l'immobile oggetto del preliminare, pur essendo stato promesso allo stato grezzo, era stato modificato per effetto di opere per le quali l'attore aveva stipulato un contratto di appalto con delle quali non era stato corrisposto il costo. CP_2
Infine la Curatela ha messo in dub a probatoria della documentazione depositata sugli assunti pagamenti a titolo di prezzo effettuati da parte attrice in favore della promittente venditrice, ritenendo quanto alla somma di € 55.000,00 che non fosse sufficiente la quietanza rilasciata dalla convenuta in bonis e neppure le copie degli assegni consegnati a tale titolo, dovendo invece essere prodotti gli estratti conto da cui poter ricavare l'effettiva movimentazione di tali importi e quanto alla somma di € 52.000,00 rilevando che era stato fornito solo l'ordine di bonifico senza il relativo accredito. A fronte dei rilievi sollevati sui pagamenti la Curatela ha sollecitato che un eventuale trasferimento del bene ordinato con sentenza ex art. 29232 c.c fosse subordinato al pagamento dell'integrale prezzo concordato nel contratto preliminare, o in ogni caso, della somma che fosse provata in corso di causa.

5. La causa è passata in decisione all'udienza del 12 dicembre 2025 a seguito di discussione orale della causa, sinteticamente riportata nel verbale allegato.
Il Giudice all'esito della camera di consiglio ha pubblicato sentenza corredata da contestuale motivazione.
˖ ˖ 6. La domanda introdotta in atto di citazione non merita accoglimento.
Le ragioni che fondano il rigetto attengono ad una valutazione in diritto degli effetti della trascrizione del contratto preliminare e della facoltà posta in capo al Curatore di sciogliersi dal contratto secondo quanto disposto dall'art. 173 del codice della Crisi. Nella vicenda di causa il contratto preliminare di cui è chiesta l'esecuzione risulta trascritto in data 6.4.2022. Il comma 3 dell'art. 2645 bis c.c. stabilisce che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2). In ordine ai rapporti pendenti alla data di apertura della liquidazione giudiziale va richiamata la regola generale secondo la quale se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito nelle prestazioni principali da entrambe le parti al momento dell'apertura della procedura di liquidazione, l'esecuzione è sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione pagina 6 di 8 del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto nel contratto in luogo del debitore, assumendo, a decorrere dalla data del subentro, tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto. Tale disposizione va raccordata con quella contenuta all'art. 173 del Codice della Crisi riferita ai contratti preliminari. La norma citata consente al curatore di esercitare la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare. Ai sensi del primo comma ciò può avvenire anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 c.c., ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta. Diversamente il Curatore non può avvalersi del potere di scioglimento quando viene in rilievo un contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis c.c. se dal contratto risulta che abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l'esecuzione nei termini e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto. In ipotesi, dunque, di liquidazione giudiziale a cui è sottoposto il promittente venditore, spetta al curatore la facoltà di scegliere tra il subentro nel rapporto pendente e lo scioglimento dello stesso, con le conseguenti obbligazioni restitutorie delle eventuali prestazioni eseguite. Dalla lettura dell'art. 173 del codice della Crisi che ha ripreso quanto era stato già previsto dal precedente art. 72 della Legge fallimentare tale facoltà è esclusa nelle ipotesi di contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente . Ammesso che in qualche modo si possa recuperare la destinazione dell'immobile ad abitazione principale dell'attore, rispetto alla quale non è stata fornita adeguata prova, in quanto tale finalità è stata solamente allegata nell'ambito di una dichiarazione resa a verbale di udienza dalla parte, il curatore della procedura di liquidazione perde la generale facoltà di scelta tra esecuzione e scioglimento, ed è tenuto a dare esecuzione al preliminare, ossia a stipulare il contratto definitivo, a condizione che il contratto preliminare di vendita sia stato trascritto ai sensi dell' art. 2645bis c.c. ed abbia conservato i suoi effetti. Infatti la trascrizione di cui all' art. 2645bis c.c. non è a tempo indeterminato in quanto produce i suoi effetti per un massimo di tre anni, dato che il terzo comma dello stesso stabilisce che "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2. Pertanto, se la trascrizione del contratto preliminare, pur avendo l'oggetto indicato, perde effetto, il promissario acquirente decade dai vantaggi che la trascrizione assicura, per cui non pagina 7 di 8 trova applicazione l'art. 173 III co del Codice della Crisi ed il curatore, secondo la regola generale, ha l'alternativa di sciogliersi dal contratto o di continuarlo dandovi esecuzione. Tenuto conto che la trascrizione del contratto preliminare oggetto di causa risale al 6.4.2022 ad oggi sono venuti meno gli effetti della stessa, non potendo attribuirsi il valore di permanenza degli effetti all'introduzione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. non trascritta. Ed allora non essendo stata trascritta la domanda giudiziale mirante ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, condizione necessaria, dato il venire meno degli effetti della trascrizione del contratto preliminare, il Curatore può legittimamente decidere di sciogliersi dal contratto preliminare, stante l'inopponibilità alla procedura del predetto atto. L'esercizio da parte del curatore della facoltà di scelta tra lo scioglimento o il subingresso nel contratto preliminare di vendita pendente non necessita di formule particolari, può anche essere tacito, ovvero espresso per fatti concludenti, non essendo necessario un negozio formale, nè un atto di straordinaria amministrazione e dunque non ricorrendo la necessità dell'autorizzazione del giudice delegato trattandosi di una prerogativa discrezionale del curatore. Nel caso di specie essa è contenuta nell'atto di costituzione di giudizio e produce una manifestazione di volontà negoziale che comporta il venire meno di quella espressa nel contratto preliminare, con effetti ex retroattivi. Infine non va trascurato che l'art. 173 III co del Codice della crisi ha anche condizionato l'esercizio dei diritti del promissario acquirente prevedendo a partire dal 2022 che questi ne chieda l'esecuzione e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Il che espone la domanda azionata ad un altro profilo di rigetto. Dalle coordinate ermeneutiche sopra illustrate consegue il diniego della spiegata domanda di esecuzione in forma specifica . Si ritiene di operare una compensazione integrale delle spese e compensi della causa;
ciò in quanto la causa è stata decisa sulla scorta di un'interpretazione delle norme del codice della crisi vigenti al momento dell'instaurazione della causa, peraltro ulteriormente modificate in epoca successiva.

P.Q.M.

Il Tribunale di Prato, sizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nel giudizio iscritto al n. 1122/2023 RG rigettata o assorbita Parte_1 ogni contraria domand ne, così provvede:
1) respinge la domanda attorea
2) compensa integralmente tra le parti le spese ed i compensi del presente giudizio. Prato 12 dicembre 2025 IL GOT Maria Carmen Napolitano
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