N. R.G. 8529/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8529/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 24 novembre 2025 chiamata la causa ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. NF LV , Parte_1
Per l'avv. MESSINA FRANCESCO CELESTINO , Controparte_1
Entrambi discutono come in note. Il G.I. alle ore 18,30, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo ed allegandolo al verbale di udienza.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8529/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
NF LV , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. NF LV
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._2
dell'avv. MESSINA FRANCESCO CELESTINO, elettivamente domiciliato in
Indirizzo Telematico presso il difensore avv. MESSINA FRANCESCO
CELESTINO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Dando lettura del seguente
DISPOSITIVO
pagina 2 di 9
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta le eccezioni di inammissibilità del procedimento di sfratto;

accerta la risoluzione per grave inadempimento di dei contratti Controparte_1
di locazione del 21.9.2015, registrato il 6.10.2015 al n. 8126 serie 3T, e del
10.7.2009, registrato il 28.7.2009 al n. 5315 serie 3°;
condanna a rilasciare in favore del ricorrente gli immobili siti Controparte_1
in Palermo, via D'Ossuna al civico n. 3/A, identificato in NCEU del Comune di
Palermo al foglio 51, particella 717, sub 27 (già 19), piano terra, ed in Palermo, via
D'Ossuna al civico n. 7, identificato in NCEU del Comune di Palermo al foglio 51, particella 717, sub 18, piano terra, liberi e vuoti di persone e cose entro il 15.1.2026;
rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

condanna altresì a rimborsare in favore dello Stato le spese di Controparte_1 lite, che si liquidano in € 2538,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali;

pone definitivamente a carico di le spese di ctu, liquidate con Controparte_1
decreto del 24.11.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 10.05.2024 citava in Parte_1
giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo e, premesso che la Controparte_1 sig.ra , nata a [...], il [...], titolare del diritto di usufrutto Controparte_2
degli immobili siti in Palermo, via D'Ossuna al civico n. 3/A, piano terra, e via
D'Ossuna al civico n. 7, di (nuda) proprietà del sig. , aveva Parte_1
concesso in locazione per uso commerciale al sig. i predetti Controparte_1
pagina 3 di 9 immobili con contratti di locazione del 21.9.2015, registrato il 6.10.2015, e del
10.7.2009, registrato il 28.7.2009, per il canone mensile di € 270,00 per l'immobile al civico 3/A e di € 250,00 per l'immobile al civico n. 7, da pagarsi in via anticipata, che in data 30.12.2017 era deceduta la sig.ra , di essere succeduto Controparte_2 nei rispettivi contratti di locazione, dedotto che il conduttore si era reso moroso nel pagamento delle rate di canone di locazione scadute da maggio 2021 a maggio 2024, pari ad € 9.990,00 per l'immobile al civico 3/A e di € 9.250,00 per l'immobile al civico n. 7, per complessivi € 19.240,00, che nonostante le ripetute sollecitazioni, il conduttore non aveva adempiuto, gli intimava sfratto per morosità, chiedendo la convalida, la condanna al rilascio, con vittoria di spese del giudizio.
Si costituiva , eccependo preliminarmente l'inammissibilità Controparte_1 dello sfratto per i seguenti motivi: 1) lo sfratto notificato in data 8.05.2024 era stato seguito da rinuncia all'azione da parte del ricorrente, comunicata in data 9.05.2024 e poi nuovamente notificato in data 10.05.2024, 2) difetto di valida procura, 3) carenza di legittimazione ad agire, essendo il patrimonio del sottoposto ad Pt_1
amministrazione controllata, 4) mancata registrazione del contratto.
Nel merito deduceva che i locali oggetto di locazione presentavano nel corso del tempo vizi strutturali che ne avevano impedito la fruibilità e che lo stesso era intervenuto effettuando le opere di risanamento per rendere gli immobili idonei all'uso commerciale, essendo stato espressamente autorizzato da e Controparte_2
poi da , anticipando l'importo di €14975,49 per l'esecuzione dei Parte_1 lavori e che tali somme dovevano considerarsi detratte dall'importo dei canoni dovuti, come convenuto con i locatori, che tali somme andavano maggiorate delle spese burocratiche e tecniche per complessivi € 30000,00.
Allegava anche che i canoni erano stati corrisposti negli anni 2021/2024 per un importo complessivo di € 9980,00 e che tale somma unitamente alle spese anticipate per le lavorazioni eseguite negli immobili pari ad € 14975,49 e per le maestranze e gli adempimenti burocratici pari ad € 30000,00 rendevano l'azione di sfratto temeraria.
pagina 4 di 9 Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande formulate da parte attrice e, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la compensazione tra quanto dovuto all'intimante e le somme versate dall'affittuario nel periodo in contestazione e il credito vantato dall'intimato, oltre al risarcimento dei danni subiti a causa di un'intimazione priva di fondamento giuridico, con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del difensore avendo anticipato le spese e non percetto gli onorari.
Con ordinanza riservata del 2.07.2024 veniva disattesa la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio e veniva disposto il mutamento di rito da sommario a speciale locatizio.
Esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita a mezzo ctu ed acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dellì'art.429 cpc.
Vanno innanzitutto affrontate le questioni preliminari.
In primo luogo, va disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva, in quanto la circostanza che il patrimonio di parte attrice sia sottoposto ad amministrazione controllata è contestata e non altrimenti provata.
Ed, ancora, va disattesa l'eccezione di inammissibilità dello sfratto a causa della rinuncia all'intimazione di sfratto notificato in data 8.05.2024 al resistente in seguito alla rinuncia comunicata in data 9.05.2024 a cui è seguita nuova notifica dell'atto di citazione in data 10.05.2024.
L'eccezione è infondata, poiché la rinuncia agli atti non impedisce a parte attrice di riproporre la domanda, così come avvenuto con la nuova notifica dell'atto di citazione in data 10.05.2024 e successivamente alla rinuncia comunicata in data
9.05.2024.
Parimenti, va disattesa l'eccezione di difetto di procura, poiché la procura risulta validamente rilasciata, così come l'eccezione di mancata registrazione dei contratti di locazione, registrati in data 6.08.2015 e 28.07.2019(all.1 e 2 dell'atto di citazione).
pagina 5 di 9 Sul punto, basta osservare che la registrazione del contratto, seppur tardiva, ha efficacia sanante ex tunc del contratto sanzionato con la nullità ai sensi dell' articolo
1, comma 346, della Legge n. 311 del 2004, così come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 23601 del 9 ottobre 2017).
Passiamo al merito della domanda di risoluzione dei contratti di locazione oggetto di causa per grave inadempimento del conduttore.
Parte ricorrente a sostegno della domanda ha allegato il mancato pagamento dei canoni per il periodo agosto 2021 /agosto 2024, pari ad € 19.240,00.
Parte resistente ha allegato di aver provveduto al pagamento dei canoni versando
€9980,00 in favore del ricorrente per gli anni 2021/2024 ed eccependo in compensazione le spese per le lavorazioni eseguite nei locali.
Ciò detto, il ctu dott. le cui conclusioni per logicità e coerenza Persona_1 sono condivise da questo decidente, ha verificato i pagamenti dal 2018 fino a settembre 2024 ed accertato che la morosità del convenuto per i mesi gennaio
2019/settembre 2024 è pari ad € 18200,00.
Va, infatti, detto che, poiché la morosità ha avuto inizio a far data dal 2019 , sarebbe stato onere del conduttore provare di aver eseguito il pagamento di tutti i canoni , essendo in contestazione il pagamento parziale di alcuni di essi.
Di contro, non vi è prova della domanda riconvenzionale formulata dal resistente.
Invero, indipendentemente dalla produzione documentale di alcuni scontrini il cui importo va quantificato in € 798,41, non potendosi tenere conto delle fatture prodotte senza la prova dei relativi pagamenti, deve considerarsi che le spese per le presunte opere sono puntualmente contestate nell' an e nel quantum e che parte resistente non ha provato né tentato di provare i costi allegati nella misura di €
30000,00 e di € 14975,49, essendo la prova orale volta a dimostrare che il resistente avrebbe eseguito delle lavorazioni nei locali oggetto di locazione.
Va, quindi, disattesa la domanda riconvenzionale.
pagina 6 di 9 Di contro, va accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
In proposito non v'è chi non veda come il mancato pagamento dei canoni per oltre un anno di locazione non può che considerarsi grave ai sensi dell'art.1455 c.c., poiché, a fronte del pieno godimento dei locali, il conduttore ha omesso di corrispondere i canoni nel periodo gennaio 2019/settembre 2024, accumulando una morosità pari ad € 18.200,00, compromettendo in modo irreparabile l'equilibrio sinallagmatico delle prestazioni.
Vanno, dunque, dichiarati risolti i contratti di locazione del 21.9.2015, registrato il

6.10.2015 al n. 8126 serie 3T, e del 10.7.2009, registrato il 28.7.2009 al n. 5315 serie 3A, per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, va ordinato a di rilasciare in favore del ricorrente gli immobili siti in Controparte_1
Palermo, via D'Ossuna al civico n. 3/A, identificato in NCEU del Comune di
Palermo al foglio 51, particella 717, sub 27 (già 19), piano terra, ed in Palermo, via
D'Ossuna al civico n. 7, identificato in NCEU del Comune di Palermo al foglio 51, particella 717, sub 18, piano terra, liberi e vuoti di persone e cose entro il 15.1.2026.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 vanno liquidati in €2538,00 per compensi (valore
€19240,00, scaglione di valore fino ad euro 26000,00: parametri medi per le fasi introduttiva, istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata e applicate le riduzioni per l'attività di gratuito patrocinio) e corrisposte dal resistente in favore dello Stato, essendo parte ricorrente ammessa al gratuito patrocinio.
Le spese della ctu, liquidate con decreto del 24.11.2025, sono definitivamente poste a carico di parte resistente.
Palermo, 24 novembre 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
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