RG 5311 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 5311 2024 r.g.
tra rappresentata e difesa dall'avv. SORGATO FEDERICA Parte_1
E
MA NC IT rappresentata e difesa dall'avv. FRIGO GIACOMO e dall'avv.
ROBERTO RIGONI
Oggi 17 giugno 2025, alle ore 11:36, innanzi alla dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi con le modalità di cui all'art. 83, co. 7, lett. f), DL 18/2020, in videoconferenza mediante l'utilizzo dell'applicativo “Teams”: on l'avv. SORGATO FEDERICA Parte_1
MA NC IT con l'avv. FRIGO GIACOMO
Il giudice procede nel verificare la stabilità della connessione in particolare accertando come tutte le parti abbiano la possibilità di vedere e sentire.
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
L'avv. Sorgato fa presente che per la mediazione sono state sopportate spese vive per € 201,32; per la notifica dello sfratto €25.27 oltre € 147,00 per contributo unificato e marca sfratto;
€ 266 per contributo unificato e iscrizione a ruolo del mutamento rito. Chiede liquidazione spese secondo i parametri medi, ivi compresa la fase introduttiva sommaria e di mediazione.
L'avv. Frigo fa presente che per la mediazione sono state sopportate spese vive per € 190,32.
Chiede liquidazione spese secondo i parametri medi ivi compresa la fase introduttiva sommaria e di mediazione.

I procuratori delle parti dichiarano di aver partecipato all'udienza nel rispetto del contraddittorio e attestano che l'udienza tenuta secondo l'applicativo si è svolta regolarmente.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 15:40, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 11/12/2024 al n. 5311 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. SORGATO Parte_1 C.F._1
FEDERICA ) elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore;
C.F._2
- RICORRENTE- contro
MA NC IT ) con l'avv. FRIGO GIACOMO C.F._3
) e l'avv. ROBERTO RIGONI ), domiciliata C.F._4 C.F._5
presso il difensore
- RESISTENTE– avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna e che si richiamano
Per parte ricorrente: in via preliminare:
- dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, avente ad oggetto l'appartamento sito a
Vicenza, Contrà delle Canove 23, secondo piano, stipulato in data 19/04/2012 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Vicenza il 09/05/2012, serie 3, n 2383, e scaduto in data 30/04/2024 per avvenuta disdetta giunta al destinatario in data 26/10/2023; nel merito: ordinare alla signora AR CA IN, nata a [...], il [...] e residente in Vicenza, Contrà delle Canove 23, l'immediata riconsegna del bene immobile oggetto del contratto;

- condannare la signora AR CA IN al pagamento degli onorari e delle spese di lite, ivi compresa la fase sommaria, le spese e gli onorari di mediazione, oltre alle spese generali di studio, CPA, IVA se dovuta e di tutte le anticipazioni (con riserva di deposito della nota spese);
- condannare la controparte AR CA IN al risarcimento danni ex art. 96 cpc, per aver resistito con mala fede o colpa grave alle pretese dell'intimante – ricorrente, da liquidarsi in via equitativa dal giudice.
- in via subordinata, condannare la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione, dal
01/05/2024 sino al rilascio effettivo dell'immobile, integrando la somma eventualmente versata di € 630,00 mensili ad € 800,00 mensili, oltre ad € 60,00 mensili per spese condominiali come da richiesta del 17/05/2024.
- l'ammissione delle istanze istruttorie già in atti;

- il rigetto delle istanze istruttorie di controparte, perché alcune pacificamente ammesse ed ininfluenti al fine di decidere (cap. 7, 8,), altre documentali (cap. 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12), altre valutative (cap. 4, 5, 6) od in denegata ipotesi di loro ammissione di essere ammessi a prova contraria con i testi già indicati.

Per parte resistente: In via principale nel merito.
- Rigettare integralmente le domande avanzate ex adverso e, in ogni caso, quella relativa alla risoluzione del contratto, in quanto integralmente infondate in fatto e in diritto.
- Per gli effetti, dichiarare rinnovato il contratto per ulteriori anni quattro a far data dal 01.05.2024, ai sensi dell'art. 1 del contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito a Vicenza, Contrà Canove n. 23, stipulato tra le parti.
In ogni caso.
Con vittoria di spese del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, la sig.ra – sul Parte_1
presupposto per cui era comproprietaria e locatrice, unitamente al sig. Controparte_1
dell'unità immobiliare sita in Vicenza, Contrà Canove 23, piano secondo, identificato al NCEU di
Vicenza, foglio 2, map. Num. 132, sub 16, cat. A/2, locata alla signora CA IN Pt_1 con contratto stipulato in data 19/04/2012 dall'allora proprietario dott. che in Controparte_2
data 26/10/2023 i locatori, tramite il sig. avevano comunicato alla conduttrice la Testimone_1 disdetta del contratto in essere, con l'intenzione di vendere l'immobile; che la disdetta veniva ulteriormente formalizzata con raccomandata consegnata alla conduttrice in data 30/10/2023; che la conduttrice non aveva liberato l'immobile – ha adito l'intestato Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione, a tutti gli effetti di legge, con fissazione a breve della data del rilascio.
Si è costituita AR CA IN, chiedendo il rigetto della richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., la conversione del rito e il rigetto della avversa domanda.
In particolare, la resistente ha dedotto che la notificazione della disdetta era entrata nella propria sfera di conoscibilità solamente il giorno 10.11.2023 e, dunque, con meno dei sei mesi di preavviso previsti dalla data di scadenza prevista dal contratto del 30.04.2024; che non avrebbe potuto prendere conoscenza di tale raccomandata in temi antecedenti, in quanto era oggettivamente impossibilitata a scendere le scale dell'immobile se non con l'ausilio della figlia sig.ra PE
(stante le condizioni fisiche in cui verserebbe), che si era recata dall'anziana madre solamente il giorno 10.11.2023.
Parte resistente ha, inoltre, dichiarato di aver richiesto, in data 23.02.2023, ai proprietari una proroga al contratto, in modo da valutare l'ipotesi di acquisto e che i proprietari le avevano dato termine fino al 1.09.2024 per far pervenire l'offerta di acquisto.
Infine, la resistente ha eccepito la nullità della disdetta di rinnovo in quanto svolta in violazione della legge che prevede il mancato rinnovo “quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.”.
Con ordinanza dell'11/12/24, il giudice ha rigettato l'istanza di emissione dell'ordinanza di rilascio e ha convertito il rito, fissando udienza in prosecuzione.
Nell'ambito del procedimento di merito si sono costituite le parti, riepilogando le difese già svolte e concludendo come in epigrafe evidenziato.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 17/6/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Il ricorso è infondato e va disatteso.
Il contratto prevedeva che una durata dal 1/5/2012 al 30/4/16, con rinnovo quadriennale, salvo disdetta da inviarsi con lettera raccomandata, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno sei mesi prima della scadenza.
Come noto, "la disdetta, quale atto negoziale unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione
d'impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina di cui agli artt.
1334 e 1335 c.c., e, in base a tale ultima disposizione, essa si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità di esercizio, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne notizia.
L'accertamento che l'atto sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario, quando, come nel caso in esame, è richiesto che la comunicazione abbia luogo mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, presuppone che si possa identificare il soggetto cui l'atto è stato consegnato. Ciò significa che, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione, è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall'agente postale all'indirizzo della parte conduttrice, poiché in tal modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della missiva
(Cass., sez. 6-2, 8/04/2019, n. 9791; Cass., sez. 3, 19/07/2019, n. 19524). In altri termini, con la ricezione della disdetta, mediante consegna, da parte dell'addetto al recapito, della lettera raccomandata a persona rinvenuta all'indirizzo esatto del destinatario o di persone aventi con lui una relazione tale da giustificare la presunzione di conoscenza dell'atto da parte del medesimo e con l'ulteriore adempimento di verificare che la persona che cura il ritiro del plico apponga la firma sull'avviso di ricevimento da restituire al mittente, deve presumersi che essa sia pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario." (Cass. civ. sez. III, 20/06/2022, n.19824).
Nel caso di specie, ciò che è giunto a destinazione entro il termine stabilito dal contratto (30/10/23)
è stato il mero avviso di consegna. Ed, infatti, la raccomandata è stata ritirata il 10/11/23. A nulla rileva il messaggio del 26/10/23 inviato dall'intermediario dei proprietari alla figlia della conduttrice, posto che il contratto prevedeva l'invio della raccomandata entro i sei mesi.
Dato il rigetto della domanda principale, va rigettata anche la domanda subordinata, posto che nella vigenza del contratto, la conduttrice è obbligata a corrispondere il canone, nella misura stabilita in contratto.
Data la peculiarità del caso di specie, le spese di lite (anche della fase sommaria) vanno compensate.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
RIGETTA le domande di;
Parte_1
COMPENSA le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 17/06/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello