N. R.G. 2709/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvia Cocco ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2709/2022 promossa da:
Codice fiscale , elettivamente domiciliata in Quartucciu, Parte_1 C.F._1 via Barisardo n. 22, presso lo studio dell'avv. Libero Pusceddu – fax 070/2042905
– che la rappresenta e difende;
Email_1 C.F._2
ATTRICE contro
codice fiscale, partita IVA e numero di iscrizione al registro delle Imprese di Controparte_1
Treviso – Belluno , rappresentata da , con sede legale in Milano, P.IVA_1 Controparte_2
Bastioni di Porta Nuova n. 19, codice fiscale e numero di iscrizione al registro delle Imprese di Milano
– Monza – Brianza – Lodi , partita IVA , rappresentata e difesa dall'Avv. P.IVA_2 P.IVA_3
Giulia Galati (C.F. , dall'Avv. Davide Sarina (C.F. ) e C.F._3 C.F._4 dall'Avv. Vittorio Petruzzi (C.F. ) che dichiarano di voler ricevere le notifiche C.F._5 telematiche all'indirizzo di posta elettronica certificata e Email_2 ed eleggono domicilio presso lo studio dell'Avv. Antonio Serra, Email_3 sito in Via Bonn n. 4, 09129 – Cagliari;

CONVENUTO
La causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 8 Nell'interesse di parte attrice Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Cagliari, contrariis rejectis:


1. dichiarare la illegittimità dell'atto di pignoramento;



2. condannare il creditore procedente a rimborsare al ricorrente le spese del giudizio di opposizione, comprensive dei diritti ed onorari di avvocato, oltre ad IVA e CPA nella misura legale sulla base imponibile.”
Nell'interesse di parte convenuta : CP_1
“In via principale nel merito:
- accertare e dichiarare la legittimità dell'atto di vendita e del decreto di trasferimento inerenti la procedura esecutiva n. 569/2013 R.G.E., Tribunale di Cagliari, e relativi al lotto sopra descritto;
nonché la legittimità dell'atto di pignoramento che ha dato impulso all'anzidetta procedura, in quanto redatti nel rispetto delle previsioni ex lege;

- per l'effetto, dichiarare infondate tutte le pretese ex adverso dedotte da parte opponente, con conseguente integrale rigetto delle richieste avanzate nei confronti di Controparte_1
In via istruttoria:
- Si chiede al Giudice di acquisire il fascicolo dell'esecuzione immobiliare n. 569/2013 RGE -
Tribunale di Cagliari, laddove non già acquisito.
In ogni caso
- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, rimborso forfettario e oneri di legge”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
La debitrice ha introdotto il presente giudizio di merito ai sensi dell'art. 617 co. 2 Parte_1
c.p.c. avverso gli atti della procedura esecutiva n. 569/2013 R.G.E., ed in particolare avverso gli atti della vendita del 16.09.2021.
Nel caso di specie, il debitore opponente deduce che “il bene in questione è venduto ad un prezzo notevolmente inferiore rispetto al suo valore commerciale. Risulta, infatti, che dinnanzi ad un valore
pagina 2 di 8 accertato di € 110.400,00 il prezzo di vendita è pari ad € 50.000, ossia notevolmente inferiore a quello reale”. Chiede la sospensione dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c. nonché per la rideterminazione del valore commerciale del bene pignorato al fine di “tutelare, nel migliore dei modi, gli interessi e i diritti del debitore e del creditore procedente”.
Il Giudice dell'esecuzione, con ordinanza resa a scioglimento della riserva in data 02.03.2022, a conclusione della fase cautelare, ha rigettato l'istanza di sospensione e ha assegnato il termine per l'introduzione della fase di merito (cfr. all. 7 comparsa opposto).
A tanto ha provveduto la debitrice opponente.
Il creditore si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto del motivo di CP_1 opposizione in quanto generico ed erroneo. La convenuta ha precisato che la debitrice era presente, tramite il proprio legale, all'udienza del 29.06.2017 in cui è stata disposta la vendita oggetto di contestazione ed in quella sede non ha eccepito o dedotto alcunché in merito al valore di stima assegnato all'immobile né ha tempestivamente impugnato l'ordinanza di vendita. Ha poi dedotto che l'attrice non ha provato che “la stima del bene oggetto del citato pignoramento, sia stata influenzata da interferenze illecite di natura criminale, o che il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto solo dopo l'aggiudicazione del bene”.
All'udienza del 30.06.2022 il Giudice ha assegnato i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c.
Le parti hanno depositato le memorie n. 1 ribadendo le proprie difese. Con la memoria n. 2 l'attrice ha chiesto l'ammissione della prova testimoniale e di una ctu al fine di verificare la congruità del prezzo di stima, ritenuta ultronea dalla controparte.
Con ordinanza resa a scioglimento della riserva del 24.08.2023 il Giudice ha rigettato le istanze istruttorie e ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.3.2025, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha assegnato alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
Soltanto la convenuta ha depositato la nota per la precisazione delle conclusioni e nessuna delle parti ha depositato le comparse conclusionali e le memorie di replica.
***
pagina 3 di 8 E' opportuno premettere che, con ordinanza resa a verbale dell'udienza del 29.06.2017, il G.E. ha autorizzato la vendita del bene pignorato nella procedura R.es. 569/2013 (cfr. all. 11 comparsa opposto).
Effettivamente non risulta che detto provvedimento sia stato tempestivamente opposto ai sensi dell'art. 617 c.p.c.
Ciò premesso, non può che rilevarsi che l'opposizione è da ritenersi innanzitutto inammissibile in quanto tardiva: essa, infatti, come rilevato dal giudice dell'esecuzione con l'ordinanza resa in sede cautelare, prodotta in atti dall'opposto ed integralmente condivisibile, doveva essere presentata entro il termine perentorio di venti giorni previsto dall'art. 617 c.p.c. decorrente dall'emissione dell'ordinanza di vendita del 29.6.2017.
A seguito dell'emissione dell'ordinanza di delega, il professionista ha aggiudicato il bene pignorato censito al C.F. di Cagliari alla Sez. B, Foglio 6, mappale 3986 (ex 1725) in data 16.09.2021 per il prezzo di € 50.000,00 ed in data 15.12.2021 è stato emesso il decreto di trasferimento (cfr. doc. 3 e 4 comparsa opposto).
Soltanto in data 16.12.2021 la debitrice ha depositato il ricorso in opposizione ex art. 617 co. 2 c.p.c. avverso gli atti della procedura esecutiva ed in particolare gli atti della vendita del 16.9.2021, con contestuale istanza di sospensione della procedura.
Deve in primo luogo rilevarsi la genericità della contestazione, posto che non è dato comprendere quale atto la debitrice abbia inteso contestare, avendo la stessa fatto riferimento agli “atti della procedura esecutiva”, e quindi se si tratti dell'ordinanza di delega, del verbale di aggiudicazione o del decreto di trasferimento. Nel primo caso l'opposizione sarebbe inammissibile, come sopra evidenziato, in quanto tardiva, nel secondo caso sarebbe inammissibile, posto che il rimedio corretto è costituito dal reclamo ex art. 591 ter c.p.c. avverso un atto del delegato, mentre solo nel terzo caso l'opposizione sarebbe ammissibile.
Affermata l'esatta qualificazione dell'opposizione della come opposizione agli atti esecutivi ex Pt_1 art. 617 c.p.c., avverso il decreto di trasferimento, deve rilevarsi l'infondatezza della stessa.
In particolare, devono ritenersi tardive – oltre che infondate – le doglianze relative alla determinazione del valore di stima contenuto nella perizia di stima dell'ing. , che avrebbe determinato una Persona_1 svalutazione dell'immobile rispetto al reale valore di mercato. La debitrice contesta che il perito non avrebbe indicato “i criteri logico – giuridici per la sua determinazione apparendo arbitrario e privo di
pagina 4 di 8 valenza giuridica, adotta dei << [...] coefficienti riduttivi non adeguati - si ritiene che la scelta del
CTU di utilizzare il valore della superficie commerciale comprensiva degli abusi e poi applicare una serie di coefficienti riduttivi del tutto arbitrari per, giustamente, penalizzare la presenza di superfici non utilizzabili (senza tenere conto dei rapporti fra superfici lecite e non lecite) abbia fornito in definitiva un valore numerico non attendibile;
non si comprende inoltre su quali basi il deprezzamento di 30.000,00 € per costi di ripristino dello stato dei luoghi non sia stato applicato ma sia stato arbitrariamente trasformato in un coefficiente compreso fra il 23% (riduzione da 1.100 €/mq a 850
€/mq) e il 40% (riduzione da 1.400 €/mq a 850 €/mq) tale da ridurre in modo imprecisato il valore unitario da applicare”.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11178/1995, hanno affermato che “il processo esecutivo si presenta strutturato non già come una sequenza continua di atti ordinati ad un unico provvedimento finale - secondo lo schema proprio del processo di cognizione - bensì come una successione di subprocedimenti, cioè in una serie autonoma di atti ordinati a distinti provvedimenti successivi. Tale autonomia di ciascuna fase rispetto a quella precedente comporta che le situazioni invalidanti, che si producano nella fase che è conclusa dalla ordinanza di autorizzazione della vendita, sono suscettibili di rilievo nel corso ulteriore del processo - mediante opposizione agli atti esecutivi proponibili anche dopo che detta ordinanza è stata pronunciata o d'Ufficio dal giudice dell'esecuzione, in deroga all'espresso dettato dell'art. 569 cod. proc. civ. - solo in quanto impediscano che il processo consegua il risultato che ne costituisce lo scopo, e cioè l'espropriazione del bene pignorato come prezzo per la soddisfazione dei creditori, mentre ogni altra situazione invalidante, deve essere eccepita con opposizione agli atti esecutivi nei termini di decadenza disposti dal menzionato art. 569 cod. proc. civ.".
Ebbene, nella specie, la doglianza dell'opponente, che contesta l'attribuzione del valore di stima da parte del perito, non costituisce certamente un vizio comportante la nullità insanabile del processo, con la conseguenza che l'odierna opponente avrebbe dovuto sollevare tali contestazioni all'udienza tenuta ai sensi dell'art. 569 c.p.c., ed eventualmente in quella sede insistere per la richiesta di chiarimenti al perito, e poi impugnare la successiva ordinanza del G.E. nel termine di 20 giorni.
E ciò senza considerare che l'art. 568 c.p.c. afferma che il valore di stima non corrisponde al valore astratto di mercato, posto che, come avvenuto nella specie, “nella determinazione del valore di mercato
l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della pagina 5 di 8 garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.
In ogni caso, la perizia appare immune da vizi, giacché il perito ha indicato con chiarezza le motivazioni che l'hanno condotto ad attribuire quel valore al bene pignorato e ha precisato di aver determinato “il valore venale dell'immobile […] con metodo sintetico comparativo, cioè col criterio a valore di mercato. Tale criterio consiste nel determinare il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora quel bene venisse scambiato. Esso fonda la sua attendibilità sul estrinseche, concretizzatesi sul mercato immobiliare della zona in un epoca vicina a quella in cui si redige reperimento di dati storici elementari, relativi ad immobili aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed la stima. I risultati di un'indagine svolta presso Agenzie immobiliari circa il valore venale di immobili con caratteristiche simili a quello in esame, da una verifica dei valori dell'Osservatorio
Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, hanno condotto ad affermare che, nelle condizioni descritte, il valore di mercato di immobili ad uso abitativo di tipo economico oscilla tra € 1.100,00 e 1.400,00 per ogni metro quadrato di superficie convenzionale. Si intende per superficie convenzionale quella determinata al lordo dei muri perimetrali (calcolati al 50% se in comune con altra u.i. o parte condominiale), delle tramezzatura, sommata alle superfici degli accessori risultanti dall'applicazione di eventuali coefficienti correttivi. Tenuto conto dell'ubicazione, dello stato conservativo, della vetustà, della crisi cui il mercato immobiliare è attualmente soggetto, degli eventuali oneri di demolizione e ripristino stimato in Euro 30.000,00, si è ritenuto di attribuire all'immobile il valore pari a Euro
850,00 per metro quadrato di superficie convenzionale. Tuttavia all'importo ottenuto pari ad Euro
132.472,50 moltiplicando il valore unitario per la superficie convenzionale attuale pari a mq. 155,85 si
è ritenuto di applicare un coefficiente correttivo di deprezzamento pari al 50% in quanto l'immobile a seguito delle rimozioni degli abusi non sanabili e ripristino dei luoghi, avrebbe una superficie residenziale nettamente inferiore a quella attuale riscontrata in sede di sopralluogo. Pertanto il valore finale di stima sarà pari a Euro 66.236,25” (cfr. perizia - all. 12 comparsa opposto).
Deve ritenersi infondata anche l'ulteriore doglianza che fa leva sull'applicazione del disposto dell'art. 586 c.p.c.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, “il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586
c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo
l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato pagina 6 di 8 allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa;
c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione” (Cass. 21.9.2015, n. 18451);
Da quanto enunciato, si evince che l'art. 586 c.p.c. attribuisce al giudice la facoltà discrezionale di sospendere la vendita forzata qualora il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto per il verificarsi eventi sopravvenuti o di interferenze illecite, che abbiano alterato le regole di legittima determinazione del prezzo stesso.
L'esercizio del predetto potere eccezionale deve essere circondato da particolari cautele allo scopo di evitare che esso si traduca in decisioni arbitrarie, atte a vanificare l'attività esecutiva svolta, a danno del creditore che attende di essere soddisfatto, al di fuori delle ipotesi previste dalla legge.
Di conseguenza, non può procedersi ex art. 586 c.p.c. quando il bene pignorato sia stato aggiudicato ad un determinato prezzo all'esito di un'asta svoltasi regolarmente.
Questo Giudice ritiene che nella specie l'asserita sproporzione tra il prezzo di aggiudicazione e quello di mercato costituisca l'effetto del fisiologico sviluppo del processo esecutivo, posto che la stima effettuata dall'esperto stimatore rappresenta un semplice dato indicativo, mentre il giusto prezzo dell'immobile è individuato attraverso la gara tra gli offerenti e i successivi rialzi degli interessati.
Nel caso in esame l'immobile in esame non ha suscitato appetibilità nel mercato, poiché è stato aggiudicato all'unico offerente presentatosi alla gara (cfr. verbale di aggiudicazione in atti).
Deve quindi ritenersi assolutamente condivisibile la decisione del giudice dell'esecuzione, che non ha ritenuto sussistenti i giustificati motivi per l'esercizio del potere di sospensione della vendita.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'opposizione non merita accoglimento.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri minimi di cui al D.M. 55/2014, per le sole fasi studio, introduttiva e trattazione, tenuto conto del valore della controversia, della semplicità delle questioni trattate e dell'attività difensiva in concreto svolta. pagina 7 di 8

P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, in persona del giudice dott.ssa Silvia Cocco, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
- rigetta l'opposizione;
- condanna l'opponente al pagamento in favore della delle Parte_1 CP_3 spese di lite, liquidate complessivamente in € 2.356,00, oltre spese generali, Iva e CPA come per legge.
Cagliari, 03.07.2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Cocco
pagina 8 di 8