REPUBBLICA ITALIANA
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione Civile
in persona del giudice unico, dott. Lorenzo Sandulli, ha pronunciato la seguente,
SENTENZA NON DEFINITIVA
nel procedimento iscritto il 7.6.2022 al r.g.c.n. 2090/2022,

1. proposto da parte attrice – creditori procedenti nell'esecuzione immobiliare r.g.e.i. n.
10/2021 – (c.f. ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
), rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Simona Zangrillo C.F._2 ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Gaeta, via Veneto n. 21;
nei confronti della convenuta (c.f. – condividente CP_1 C.F._3 non esecutata nella predetta esecuzione immobiliare – rappresenta e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Vincenzo Macari ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Formia
(Fr), via Divisione Julia n.8;
nonché del convenuto contumace (C.F. ) – Controparte_2 C.F._4 condividente esecutato nella predetta esecuzione immobiliare;

2. avente ad oggetto il giudizio di divisione endoesecutiva originato dalla procedura esecutiva immobiliare r.g.e.i. n. 10/2021, trattenuto in decisione in data 1.9.2025 con concessione dei termini di cui all'art. 190 co. 2 cpc previgente (venti giorni per il deposito di comparse conclusionali e venti giorni per memorie di replica).
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

3. La domanda di parte attrice di porre in vendita l'intero del compendio oggetto della procedura esecutiva iscritta al n RGEI 10/2021 deve essere accolta, non sussistendo gli estremi per una comoda divisibilità dei beni in questione, come invece sostenuto dalla convenuta costituita, che si è sempre comportata come coerede rispetto a tali beni. Al riguardo, in diritto deve preliminarmente osservarsi in diritto che ai sensi dell'art. 1114 cc la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti. In proposito, la giurisprudenza ha affermato, con indirizzo sostanzialmente consolidato, che il concetto di comoda divisibilità di un immobile postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano attuarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (Cass., n. 22661/2010). Potrebbe, peraltro, verificarsi la possibilità di compensare un'eventuale diseguaglianza in natura delle quote con delle somme di denaro. Sebbene il versamento di conguagli sia espressamente previsto nella divisione ereditaria dall'art. 728 cc (“l'ineguaglianza in natura delle quote si compensa con un equivalente in denaro”), nella divisione endoesecutiva i conguagli potrebbero determinare delle difficoltà pratiche dovute al fatto che un comproprietario diventi debitore o creditore dell'esecutato. Per tale motivo è preferibile ritenere che, qualora sia necessario integrare una quota con somme di denaro, la divisione in natura non sia in realtà comodamente realizzabile.

4. Tanto premesso, sia a livello normativo, che a livello di convenienza economica non sussistono i presupposti per una comoda divisibilità del compendio pignorato pro quota, dovendo propendersi per la vendita dell'intero.

4.1. In primo luogo, deve prendersi in considerazione l'elaborato peritale depositato il
2.9.2024, integrato il 14.10.2024, dal CTU geom. che sostanzialmente ha Persona_1 confermato la CTU depositata in data 27.9.2021 dal CTU geom. nella Persona_2 procedura esecutiva iscritta al n. RGEI 10/2021 relativamente al quesito sulla divisibilità del bene.
Entrambi i CTU, con relazioni chiare, esaustive ed immuni da vizi logici o tecnici, hanno concluso che l'immobile in oggetto non è suscettibile di materiale divisione in lotti autonomi, conformi alla normativa edilizia e urbanistica vigente, senza comprometterne in modo rilevante il valore economico e funzionale e ne hanno illustrato dettagliatamente le ragioni tecniche ed economiche a supporto.
In particolare, nella CTU depositata dal Geom. si legge che “Viste le superfici Persona_1 disponibili, una eventuale divisione non permetterebbe ad almeno uno dei due nuovi appartamenti (se non entrambi) di avere i requisiti minimi igienico sanitari per essere considerato abitabile, in quanto la superficie risulterebbe inferiore ai mq.28, limite minimo.
[…] Altra osservazione da tener conto nell'eventuale divisione è la possibilità di fornire entrambe le nuove unità immobiliari delle dotazioni minime degli impianti tecnologici
(impianto elettrico, impianto idrico sanitario, impianto del gas). Allo stato attuale
l'appartamento è dotato di utenza elettrica, acqua e gas, oltre ad essere collegato alla colonna di scarico condominiale. …. Per i motivi suddetti, si può affermare che gli immobili non sono comodamente divisibili secondo le quote di comproprietà dei condividenti in quanto almeno uno degli appartamenti che deriverebbero dal frazionamento perderebbe i requisiti di abitabilità, la divisione comporterebbe spese eccessive con rilevanti opere di modifica, ed inciderebbe sensibilmente sul valore del bene”.
Si osservi, inoltre che, le stesse relazioni peritali hanno evidenziato che “… i numerosi interventi da realizzarsi al fine di restituire come risultato due unità immobiliari autonome e funzionali sono particolarmente onerosi (separazione impianto elettrico, rimozione impianto di riscaldamento, demolizione e ricostruzione tramezzi, realizzazione bagno, realizzazione impianto idrico sanitario, elettrico e gas, rifacimento pavimenti, tinteggiatura, ecc.) e non congrui al valore finale degli immobili, in quanto portano ad avere appartamenti che, se rispettassero la normativa igienico sanitaria, potrebbero essere abitati solo da un'unica persona e, quindi, in sede di un eventuale introduzione nel mercato immobiliare, indirizzati ad una ristretta potenziale platea di acquirenti, con conseguente diminuzione del proprio valore”.

4.2. In secondo luogo, le contestazioni di parte convenuta costituita risultano intrinsecamente deboli dal momento che nel prospettare la comoda divisibilità del bene non indica i costi burocratici e materiali di frazionamento che graverebbero a carico di entrambe le nuove unità abitative e, in particolare, sull'unità abitativa in cui dovrebbe realizzarsi ex novo il bagno. La divisione potrebbe quindi avvenire solo a fronte di rilevanti costi che graverebbero su una quota, con la necessità di ipotizzare una consistente compensazione, ontologicamente non concepibile nelle divisioni di natura endoesecutiva. Risultano, quindi, prive di pregio le contestazioni mosse da parte convenuta alle risultanze dalla CTU sulla scorta della consulenza tecnica di parte, le cui argomentazioni non appaiono idonee a superare le conclusioni dei CTU risultando basate su ipotesi non praticabili o, comunque, non conformi alle normative vigenti.

5. Nel corso del giudizio, inoltre, la condividente non esecutata ha manifestato la disponibilità ad acquistare la quota dell'esecutato chiedendo che ne venisse tenuto conto al fine di evitare la vendita coattiva dell'intero, anche ricorrendo ad un finanziamento o una rateizzazione;
tuttavia, non si è mai mostrata disposta a presentare un'offerta reale, pertanto, tale ipotizzata disponibilità non può essere sottoposta al vaglio del giudicante nell'ambito del presente giudizio di divisione. La condividente non esecutata ha pure chiesto a più riprese una precisazione del credito da parte degli attori;
ebbene, in assenza di ulteriori precisazioni vale quella indicata in precetto, mentre una precisazione più accurata potrebbe sicuramente avvenire in sede di conversione del pignoramento, ammissibile fino alla disposizione delle vendite. In assenza di tali iniziative, la vendita forzata dell'intero bene deve ritenersi inevitabile e necessaria.

6. Alla luce delle pregresse considerazioni ne deriva la non comoda divisibilità del compendio pignorato pro quota, in particolare dell'appartamento, locale cantina e posti auto pertinenziali individuati al NCEU di Gaeta, foglio 24 particella 712 dovendosi quindi disporre la vendita per l'intero di tali beni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM
n. 55/2014, applicandosi i valori minimi di tutte le fasi, dei procedimenti di primo grado il cui valore è compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00, tenuto conto del valore del precetto di circa 57.000,00 euro.
Si dispone, infine, con separata ordinanza l'ulteriore corso del giudizio.

P.Q.M.


il Tribunale di Cassino, nella suddetta composizione monocratica, non definitivamente pronunciando nel giudizio di divisione endoesecutiva originato dalla procedura esecutiva immobiliare rgei 10/2021, disattesa o assorbita ogni diversa o contraria istanza, domanda ed eccezione delle parti, così provvede:
- rigetta le eccezioni formulate dalla convenuta e dispone il prosieguo del giudizio in epigrafe per disporre la vendita dell'intero (immobili individuati al NCEU di Gaeta, foglio 24 particella
712), come da separata ordinanza;

- condanna la convenuta alla refusione delle spese di lite in favore degli attori CP_1
e , unitariamente considerati, che liquida in complessivi Parte_1 Parte_2 euro 7.052,00 oltre spese generali ed oneri previdenziali e fiscali, se dovuti, nella misura di legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Cassino, il 22 ottobre 2025 Il giudice, dott. Lorenzo Sandulli