REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato, all'esito dell'udienza del 30.10.2025, la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n° 3219/2020 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, vertente
TRA
, nata a [...] il [...], c.f.: , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
RU LL, elettivamente domiciliata in Altavilla Irpina, in Rampa Annunziata n. 5;
Ricorrente
E
, nato ad [...] il [...], c.f.: , rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'avv. Filomena Sole e dall'avv. Patrizia Bartolini ed elettivamente domiciliato in Altavilla Irpina, alla via San
IE n. 30;
Resistente
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 21.08.2020, ha proposto opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 663/2020 emesso dal Tribunale di Avellino in forma esecutiva il 10.06.2020, chiedendo di revocarlo e di condannare il locatore al risarcimento dei danni per vizi dell'immobile, nella misura di € 1.000,00
o nella diversa misura da liquidare in via equitativa. In punto di fatto, la ricorrente ha esposto di aver goduto dell'immobile dell'opposto dal 04.02.2016 al 30.10.2019, senza soluzione di continuità, in virtù di due contratti di locazione, il primo stipulato il 04.02.2016 ed il secondo in data 01.01.2019 e che, a garanzia delle obbligazioni assunte, ha versato a titolo di deposito cauzionale la somma di € 392,00; che il canone di locazione richiesto, pari ad € 392,00, è stato calcolato su una superficie dell'appartamento pari ad 141 mq, erroneamente indicata come calpestabile ed in realtà corrispondente a quella catastale, perché quella effettivamente calpestabile è pari a 112,80 mq;
che il canone mensile corretto è dato dalla moltiplicazione del valore locativo al mq (€ 2,25) per
1/6 i 112,80 mq ed è pari ad € 253,80; che il locatore non ha proposto, dopo la risoluzione del contratto, azione per danni e che già prima del ricorso monitorio sussisteva il diritto di lei conduttrice alla restituzione del deposito cauzionale;
che l'art. 12 del contratto di locazione, relativo al pagamento degli oneri accessori, prevede che esso debba avvenire “in sede di consuntivo – entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione”. In punto di diritto, la parte ha, quindi, eccepito la nullità della clausola contrattuale con la quale è stato imposto un canone maggiore di quello che per legge e per convenzione avrebbe dovuto essere corrisposto;
l'estinzione del debito per intervenuta compensazione con l'importo del deposito cauzionale che l'opposto avrebbe dovuto restituire;

l'incertezza, illiquidità ed inesigibilità delle quote richieste per oneri condominiali in mancanza di approvazione del rendiconto 2019, della relativa ripartizione e del decorso del termine di due mesi dalla richiesta scritta di pagamento. Infine, l'opponente ha aggiunto di aver rilasciato l'immobile perché presentava danni copiosi da infiltrazioni d'acqua che lo rendevano inabitabile, di aver vissuto “negli ultimi otto mesi” in un ambiente malsano dove proliferavano muffe e batteri e che il proprietario, non intervenuto per eliminare i vizi, ha l'obbligo di risarcire i danni in via equitativa.
Con memoria depositata il 21.12.2020, si è costituito , chiedendo il rigetto CP_1 dell'opposizione e, in via riconvenzionale, di accertare la responsabilità della conduttrice nella causazione dei danni arrecati all'appartamento condotto in locazione condannandola al pagamento della somma di € 5.200,00
o di quella secondo giustizia. In punto di fatto, la parte ha esposto che il contratto è stato stipulato e poi rinnovato ai sensi del co. 1 dell'art. 2 della l. n. 431/1998; che le parti hanno liberamente determinato ed accettato il canone di € 392,00 e la mancata restituzione della cauzione, per coprire parzialmente le future spese ed eventuali danni;
che stante la morosità al momento della consegna dell'immobile era legittimato a trattenere la cauzione;
che l'art. 12 del contratto di locazione non fissa alcun termine per la richiesta di pagamento degli oneri, ma solo per la presa visione dei documenti giustificativi delle spese e dei criteri di ripartizione;
che si tratta di spese fisse, mai variate, comunicate dall'amministratore sia al locatore che al conduttore con il riparto ed interamente a carico dell'inquilino per espressa pattuizione. Al riguardo, la parte ha aggiunto che, trattandosi di oneri condominiali ordinari, l'amministratore, per la loro richiesta di pagamento, può basarsi sul rendiconto preventivo e che l'ingiunzione è stata depositata a distanza di quattro mesi dalla maturazione del credito. Il locatore ha precisato che l'appartamento è stato rilasciato solo a seguito del sollecito di pagamento del 07.10.2019 dei canoni scaduti;
che l'opponente, con lettera del 04.11.2019, comunicava il solo rilascio del bene, senza denunciare vizi o difetti dell'appartamento che aveva comunque condotto dal 2016, senza mai lamentare problemi di infiltrazione. Infine, l'opposto ha evidenziato che nel verbale di consegna delle chiavi si riscontra la presenza di fori sulle pareti, l'assenza delle maniglie delle tapparelle e il danneggiamento della vasca da bagno e viene precisato che le chiavi sono accettate con riserva di agire per il ristoro dei danni;
che tali danni hanno formato oggetto della perizia del geom. e sono CP_2 stati valutati in € 6.135,00, contenuti volontariamente in € 5.200,00.
1/6 Con note depositate per l'udienza dell'11.02.2021, la ricorrente ha osservato che il contratto è stato stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, L.431/98 e dell'art. 1 D.M. l6 gennaio 2017, in adesione all'Accordo Territoriale per il Comune di Altavilla Irpina sottoscritto in data 21.05.18 e che è stato concordato in base alla superficie calpestabile dell'immobile, dichiarata dal locatore in mq. 141, corrispondente, di contro, alla superficie catastale. La parte ha, inoltre, eccepito l'inammissibilità della domanda riconvenzionale contestandola anche nel merito.
Con le note del 16.06.2021, l'opponente ha espresso una riserva di ripetere le somme già riscosse dall'opposto in forza del titolo impugnato e del pignoramento effettuato presso il datore di lavoro e con successive note depositate del 15.11.2021, ha chiesto la restituzione delle somme riscosse nelle more del giudizio in virtù del decreto opposto e pari ad € 1.811,46, come da bonifici effettuati dal proprio datore di lavoro (terzo pignorato) all'opposto e ai suoi difensori.
Fallito il tentativo di conciliazione, la causa è stata rinviata per la decisione.
La domanda è parzialmente fondata per la motivazione che segue.
Vale anzitutto osservare che dall'esame del contratto del 01.01.2019, registrato il 14.01.2019, stipulato ex art. 2, co. 3, l. n. 431/1998, dell'art. 1 D.M. 16 gennaio 2017 e dell'accordo territoriale per il Comune di Altavilla
Irpina sottoscritto in data 21.05.2018, per la durata di anni tre, dal 01.01.2019 al 31.12.2021 (art. 1), risulta che il canone mensile di € 392,00, è stato “pattuito tra le parti nell'ambito dell'applicazione dei criteri e parametri stabiliti dagli artt. 2, 3 e 4 e dagli Allegati A – B e C dell'Accordo Territoriale stipulato in data 12 dicembre 2017” (cfr. art. 4). Al successivo art. 10 si prevede la corresponsione di un deposito cauzionale di € 392,00, da restituire al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza delle obbligazioni contrattuali (cfr. art. 11). L'art. 12 dispone quanto segue: “Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato D del D.M. 16/01/2017 e sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo espurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo- entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l'amministratore condominiale) dei documenti giustificativi delle spese effettuate”. Nella pedissequa scheda riepilogativa del canone concordato e nell'Allegato D risulta che il canone concordato è stato calcolato in base alla superficie calpestabile dell'unità immobiliare, indicata in 141 mq, computando la maggioranza del 23,5% per le superfici maggiori di 130 mq, con un valore applicato di
2,78 €/mq. All'art. 7 si legge che “Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e d'averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima”. Agli atti è presente il verbale di consegna delle chiavi del 06.11.2019, in cui risulta che, visionato lo stato dei luoghi, “le chiavi vengono accettate dalla parte locatrice con riserva al fine di compensare, con il deposito
1/6 cauzionale trattenuto, anche solo parzialmente, un eventuale conguaglio futuro delle spese, delle bollette o di un danno ancora da quantificare, considerata la difficoltà ad un odierno accertamento per l'intervenuto distacco delle utenze da parte della conduttrice”.
È pacifico, infine, per esplicita ammissione della conduttrice, che la stessa abbia goduto dell'immobile dal
04.02.2016 al 30.10.2019. La conduttrice, peraltro, non contesta la sussistenza di un debito a proprio carico né la propria morosità in ordine alle mensilità di settembre ed ottobre 2019, ma propone difese volte alla rideterminazione del quantum debeatur. Il credito in esame è dunque sorto sotto la vigenza del secondo contratto.
Ciò premesso, l'eccezione con la quale la parte opponente censura l'inesistenza del credito, per nullità della clausola di determinazione del canone maggiorato, è infondata. Dalla documentazione in atti emerge che l'importo mensile di € 392,00 è stato liberamente concordato dalle parti, che hanno sottoscritto il secondo accordo negoziale senza impedimenti o costrizioni. Infondato è, poi, l'argomento che il valore di 141 mq corrisponderebbe alla superficie catastale e non a quella calpestabile, in quanto nella scheda riepilogativa del canone concordato collegata al secondo contratto compare una tabella relativa al calcolo della superficie convenzionale, dalla quale emerge che i 141 mq sono ottenuti come sommatoria del box auto, del posto auto scoperto e coperto, dei balconi, terrazze e simili, della superficie scoperta in godimento esclusivo e della superficie a verde condominiale.
Quanto agli oneri condominiali, dalla lettura dell'art. 12 del secondo accordo, emerge che la parte avrebbe potuto chiedere la visione dei documenti giustificativi delle spese e dei criteri di ripartizione. Si tratta, peraltro, come dedotto dalla parte opposta, di spese fisse, conosciute sin dall'inizio della locazione e non variate, rispetto alle quali non risulta che la conduttrice sia stata in precedenza morosa. Di conseguenza, la pretesa sul punto è documentalmente giustificata e, pertanto, il provvedimento monitorio deve essere confermato anche con riferimento al quantum da ingiungere a titolo di oneri condominiali per le mensilità di settembre ed ottobre
2019, pari ad € 134,00.
Infine, l'eccezione di parziale estinzione del debito per intervenuta compensazione con l'importo del deposito cauzionale che l'opposto avrebbe dovuto restituire risulta fondata. Infatti all'art. 11 dell'accordo è previsto che il deposito cauzionale avrebbe dovuto essere restituito al termine della locazione “previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”. Al riguardo, ritiene il Tribunale che la riserva formulata nel verbale di consegna delle chiavi del 06.11.2019 non consente al locatore di trattenere allo stato il deposito, non essendoci prova di spese sostenute per riparazioni o di danni effettivamente imputabili alla condotta dell'opponente. Dall'importo ingiunto va, quindi, espunta la somma di € 392,00, corrispondente a quanto ricevuto dal locatore a titolo di deposito cauzionale. Deve essere, tuttavia, precisato in merito che il locatore ha trattenuto la somma legittimamente al momento del rilascio tenuto conto dei canoni impagati.
Da quanto esposto deriva che, in parziale accoglimento della domanda, deve essere rideterminato il quantum ingiunto a carico della conduttrice in complessivi € 526,00 oltre interessi per canoni di locazione insoluti e per oneri condominiali per le mensilità di settembre ed ottobre 2019.
1/6 La domanda dell'opponente volta al ristoro dei danni per vizi dell'immobile deve essere rigettata per carenza di prova e di allegazione. La parte, infatti, non ha dato prova di segnalazioni dei problemi riscontrati o di richieste di intervento per porvi rimedio ed ha ammesso dichiarato di essere rimasta nel godimento del bene
“senza soluzione di continuità”. Tale circostanza risulta in contrasto con la paventata inabilità della cosa locata, e sconfessata, peraltro, dall'art. 9 del contratto di locazione registrato il 10.02.2016 e dall'art. 7 del secondo contratto del 01.01.2019, poc'anzi riprodotti. Quanto alla documentazione fotografica visionata (cfr. allegato
5 della produzione dell'opponente), le quattro foto allegate riproducono gli ambienti interni dell'unità immobiliare, ma non recano datazione certa utile a poter valutare la decorrenza temporale del fenomeno infiltrativo e la sua incidenza sulla qualità della vita della condomina. Generica e non circostanziata è, poi,
l'affermazione della conduttrice di aver vissuto negli ultimi otto mesi in un “ambiente malsano”, non risultando allegata né documentazione medica né accertamenti ed ispezioni dell'A.S.L. competente adatta a corroborare le dichiarazioni della parte, che non risulta essersi attivata giudizialmente con strumenti cautelari d'urgenza o richieste di accertamento preventivo.
Per motivazioni analoghe, va rigettata la reconventio reconventionis dell'opposto, che non ha dato prova del nesso eziologico fra la condotta dell'inquilina ed i lamentati danni all'appartamento condotto in locazione. In merito vale osservare che la pretesa del locatore trova supporto unicamente in un atto unilaterale, ossia la perizia del geom. che non risulta depositata con la conseguenza che la prova del danno non emerge né dalla CP_2 ricostruzione del locatore né dalla documentazione prodotta.
A fini di mera completezza espositiva deve essere evidenziato che nulla deve essere disposto in ordine alla richiesta, formulata nelle sole note del 15.11.2021, di restituzione delle somme ex adverso riscosse nelle more del giudizio per l'importo di € 1.811,46 perché non reiterata nei successivi atti e nelle conclusioni evidenziando, in ogni caso, che tra i bonifici prodotti in atti solo uno risulta corrisposto in favore dell'opposto e che il diritto alla restituzione delle somme pagate in esecuzione di un titolo provvisoriamente esecutivo, successivamente riformato, anche in parte, sorge in ragione del disposto di cui all'articolo 336 del codice di procedura civile per il solo fatto dell'avvenuta riforma dello stesso.
In punto di spese di lite deve essere ricordato che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito. Nel caso in esame la somma chiesta con il ricorso per decreto ingiuntivo è stata riconosciuta per intero e la decurtazione del predetto importo è stata operata in virtù del riconoscimento del diritto alla restituzione del deposito cauzionale. Ne consegue che devono essere poste a carico dell'opponente le spese del procedimento monitorio e devono essere compensate quelle del presente giudizio in ragione del rigetto delle domande riconvenzionali dalle stesse proposte.


P.Q.M.


1/6 Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo n. 663/2020 (R.G. n. 2011/2020) emesso dal Tribunale di Avellino il 10.06.2020 e, per l'effetto, condanna al pagamento in Parte_1 favore di della complessiva somma di € 526,00, a titolo di canoni di locazione insoluti ed oneri CP_1 condominiali per le mensilità di settembre ed ottobre 2019, con interessi dalla scadenza al soddisfo e al pagamento delle spese di lite della fase monitoria, liquidate in € 450,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge ed € 8,00 per esborsi;

- compensa fra le parti le spese di lite del presente giudizio di opposizione.
Così deciso il 3.11.2025
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
1/6