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Sentenza 19 dicembre 2025
Sentenza 19 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Ragusa, sentenza 19/12/2025, n. 1773 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Ragusa |
| Numero : | 1773 |
| Data del deposito : | 19 dicembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 325/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 325/2024 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. DAMIANO Parte_1 C.F._1 MOTTA;
RICORRENTE contro
(c.f. ; Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: Recesso da contratto preliminare di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
- Accertare e dichiarare l'inadempimento di parte resistente;
- Accertare e dichiarare il diritto della parte ricorrente al recesso dal contratto preliminare stipulato in data 22 maggio 2023 e conseguentemente dichiarare cessati i vincoli contrattuali per fatto addebitabile al promittente venditore;
- Per l'effetto condannare, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., la parte resistente al pagamento del doppio della caparra versata in favore della parte ricorrente oltre interessi e rivalutazione, per quanto di competenza, dalla domanda al soddisfo;
in via subordinata - Accertare, in ogni caso, il diritto alla restituzione della caparra versata dalla parte ricorrente in favore della parte resistente o quella somma maggiore che sarà accertata anche a titolo di indennizzo o risarcimento e/o che sarà determinata anche in via equitativa;
- Per l'effetto condannare la parte resistente al pagamento della parte ricorrente della somma versata a titolo di caparra o quella somma maggiore che sarà accertata anche a titolo di indennizzo o risarcimento e che sarà determinata anche in via equitativa oltre interessi e rivalutazione, per quanto di competenza, dalla domanda al soddisfo;
In ogni caso con vittoria di spese e compensi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
pagina 1 di 4 al fine di accertare il suo diritto a recedere dal contratto preliminare di vendita Controparte_1 stipulato tra le parti, a mezzo del procuratore incaricato dal resistente in data Controparte_2 22.5.2023, ed ottenere il doppio della caparra versata.
Segnatamente, il ricorrente esponeva che, a mezzo di procura speciale autenticata dal Notaio del
21.4.2023, conferiva mandato a di vendere il fabbricato ad Controparte_1 Controparte_2 uso abitativo sito in Santa Croce Camerina, contrada Caucana n. 10, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Santa Croce Camerina al foglio 40, part. 75 sub.
3. In esecuzione di detto mandato, in data
22.5.2023, il procuratore provvedeva a stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare con avente ad oggetto il suddetto fabbricato. Le parti convenivano un prezzo di vendita Parte_1 di € 230.000,00, di cui € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo che venivano pagati a mezzo bonifici bancari del 23 e 24 maggio 2023; la restante parte doveva essere versata in occasione dell'atto definitivo, da stipularsi entro il 5.9.2023. Decorso detto termine senza alcun riscontro, convocava formalmente, con lettera raccomandata, il promittente venditore presso il Pt_1 Notaio di Comiso per stipulare il contratto definitivo, ma la convocazione non sortiva Persona_1 effetto;
successivamente, contattava per tentare una bonaria soluzione della questione, ma CP_1 dopo un primo incontro il resistente faceva perdere le sue tracce. veniva, peraltro, a conoscenza Pt_1 del fatto che , in qualità di procuratore di si era già impegnato in precedenza a CP_2 CP_1 vendere il medesimo immobile ad altri e che tale bene non era di proprietà del resistente, ma di quanto alla nuda proprietà, e concesso in usufrutto a Persona_2 Controparte_3
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di , che non si è costituito in Controparte_1 giudizio nonostante la regolare notifica dell'atto introduttivo in uno al decreto di fissazione d'udienza.
Procedendo all'esame del merito, in tema di caparra confirmatoria, l'art. 1385 c. 2 c.c. dispone che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
L'art. 1385 comma 2, cod. civ. – che consente alla parte non inadempiente, in caso di inadempienza della controparte, di recedere dal contratto ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta o esigendo il doppio di quella versata – disciplina il caso in cui essa, avvalendosi della funzione tipica della caparra intenda, con una dichiarazione risolutiva, determinare ope legis l'estinzione di tutti gli effetti giuridici sia del contratto sia dell'inadempimento di esso. Qualora invece detta parte preferisca (art. 1385 cod. civ., terzo comma) ottenere il risarcimento integrale del danno secondo i principi generali anziché nella misura concordemente e preventivamente quantificata, può esercitare l'azione di risoluzione per grave inadempimento della controparte (artt. 1453 e 1455 cod. civ.). Ne consegue che pur essendo entrambi i diritti fondati sul medesimo presupposto di fatto – l'inadempimento non di scarsa importanza della controparte – diversa è la natura delle corrispondenti azioni e delle conseguenti pronunce giudiziali. Ed infatti nel primo caso la pronuncia di risoluzione del contratto inadempiuto è dichiarativa e la parte adempiente è sollevata dall'onere di provare il danno effettivamente subito;
nel secondo caso la pronuncia è costitutiva e spetta alla parte adempiente provare, secondo i principi generali (art. 1223 cod. civ.), il danno derivatone che potrebbe anche coincidere con l'ammontare della somma stabilita per la caparra, ma come esito dell'accertamento giudiziale nel contraddittorio tra le parti e non come anticipata e forfettaria liquidazione di esso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.) (Cass. n. 18850/2004).
Nel caso in esame il ricorrente ha chiesto di dichiarare il suo diritto al recesso, dando prova dell'inadempimento di rispetto agli obblighi assunti, a mezzo del suo procuratore Controparte_1 speciale in sede di stipulazione del contratto preliminare di compravendita Controparte_2 immobiliare del 22.5.2023. Segnatamente, la parte si era obbligata ad addivenire alla stipulazione pagina 2 di 4 dell'atto di compravendita definitivo entro e non oltre il 5 settembre 2023 e aveva garantito al promissario acquirente il trasferimento della piena proprietà del bene, che in quel momento era di sua proprietà nella sola misura di 1/3, in qualità di erede legittimo del precedente titolare
[...]
insieme al fratello e alla madre Persona_3 Persona_2 Controparte_3
L'inadempimento risulta dai seguenti elementi. Anzitutto, in data successiva al termine previsto per la stipulazione del contratto definitivo, ha inviato a e Parte_1 Controparte_1 CP_2 una raccomandata A/R con cui convocava il promittente venditore per la stipulazione del
[...] contratto definitivo il giorno 28.9.2023 alle ore 16:00 presso il Notaio ma tale Persona_1 raccomandata è rimasta priva di riscontro. La circostanza è stata confermata in sede testimoniale dal Notaio escusso, che alla domanda “Vero o no che in data 28 settembre 2023 alle ore 16:00 né il sig. né il suo procuratore ebbero a presentarsi presso lo Studio Controparte_1 Controparte_2 del Notaio sito in Comiso, via Anton Cechov n. 19” ha risposto “vero, non si Persona_1 presentarono;
c'era stata in precedenza una convocazione ufficiale con raccomandata da parte del promissario acquirente o dal suo avvocato, se mal non ricordo, ricordo però che c'era stata la convocazione”.
In secondo luogo, in sede di ispezione ipotecaria il ricorrente ha rinvenuto un verbale di pubblicazione del testamento olografo di del 19.9.2023, da cui risulta che il de cuius ha Persona_3 legato la nuda proprietà dell'immobile oggetto del contratto preliminare a e l'usufrutto Persona_2 a . Tale testamento ha definitivamente escluso il diritto di proprietà e la Controparte_3 conseguente disponibilità del fabbricato in capo al resistente, ma anche prima della sua pubblicazione non risulta che il promittente venditore si sia adoperato per consentire a l'acquisto della piena Pt_1 proprietà del bene.
Dal momento che l'inadempimento riguarda le due principali obbligazioni che sorgono in capo al promittente venditore da un contratto preliminare di compravendita – la stipulazione del contratto definitivo e il trasferimento della piena proprietà del bene – lo stesso è di rilevanza tale da giustificare il recesso di controparte dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c.
Di contro, non si ravvisa alcuna colpa in capo al ricorrente, che ha legittimamente fatto affidamento sulla procura a vendere rilasciata da a in data 21.4.2023, Controparte_1 Controparte_2 autenticata dal Notaio in Comiso, . Alcun rilievo nei confronti del ricorrente Persona_4 assume, pertanto, la mail del 16.10.2023 con cui gli esponeva di essere stato raggirato da CP_1
il quale continuava ad utilizzare la procura anche dopo che gli era stata Controparte_2 informalmente revocata e gli era stato chiesto di non procedere alla vendita.
Il recesso, ex art. 1385 c.c., determina lo scioglimento del vincolo contrattuale e dà diritto al recedente di esercitare la pretesa risarcitoria, quantificata forfettariamente in relazione a ciò che ha costituito oggetto della caparra confirmatoria, sebbene sulla base di un inadempimento dell'obbligazione contrattuale verificatosi anteriormente e posto a suo fondamento (Cass. n. 17969/2021).
Verificato l'inadempimento di non lieve importanza del resistente, il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 22.5.2023 deve essere dichiarato risolto a seguito del recesso legittimamente esercitato dal ricorrente e deve essere condannato a restituire a Controparte_1
il doppio della caparra confirmatoria di € 30.000,00 versata alla stipula del preliminare Parte_1 di vendita e cioè la somma di € 60.000,00, oltre interessi dal febbraio 2024 (data della domanda) fino al pagamento.
Nulla può, invece, essere riconosciuto a titolo di rivalutazione monetaria, atteso che la Corte di Cassazione ha più volte chiarito che il debito relativo alle restituzioni a favore della parte adempiente dà luogo a debito di valuta e non di valore (Cass. n. 13339/2006; n. 10373/2002; SS.UU. n. 12942/1992). pagina 3 di 4 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, difesa o eccezione: dichiara risolto il contratto preliminare di vendita del 22.5.2023; condanna al pagamento in favore di della somma di € 60.000,00, Controparte_1 Parte_1 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condanna al pagamento delle spese di lite in favore di , che liquida Controparte_1 Parte_1 in complessivi € 10.000,00, oltre Iva, Cpa e rimborso spese generali.
Ragusa, 19/12/2025.
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
pagina 4 di 4
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 325/2024 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. DAMIANO Parte_1 C.F._1 MOTTA;
RICORRENTE contro
(c.f. ; Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: Recesso da contratto preliminare di compravendita immobiliare
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
- Accertare e dichiarare l'inadempimento di parte resistente;
- Accertare e dichiarare il diritto della parte ricorrente al recesso dal contratto preliminare stipulato in data 22 maggio 2023 e conseguentemente dichiarare cessati i vincoli contrattuali per fatto addebitabile al promittente venditore;
- Per l'effetto condannare, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., la parte resistente al pagamento del doppio della caparra versata in favore della parte ricorrente oltre interessi e rivalutazione, per quanto di competenza, dalla domanda al soddisfo;
in via subordinata - Accertare, in ogni caso, il diritto alla restituzione della caparra versata dalla parte ricorrente in favore della parte resistente o quella somma maggiore che sarà accertata anche a titolo di indennizzo o risarcimento e/o che sarà determinata anche in via equitativa;
- Per l'effetto condannare la parte resistente al pagamento della parte ricorrente della somma versata a titolo di caparra o quella somma maggiore che sarà accertata anche a titolo di indennizzo o risarcimento e che sarà determinata anche in via equitativa oltre interessi e rivalutazione, per quanto di competenza, dalla domanda al soddisfo;
In ogni caso con vittoria di spese e compensi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
pagina 1 di 4 al fine di accertare il suo diritto a recedere dal contratto preliminare di vendita Controparte_1 stipulato tra le parti, a mezzo del procuratore incaricato dal resistente in data Controparte_2 22.5.2023, ed ottenere il doppio della caparra versata.
Segnatamente, il ricorrente esponeva che, a mezzo di procura speciale autenticata dal Notaio del
21.4.2023, conferiva mandato a di vendere il fabbricato ad Controparte_1 Controparte_2 uso abitativo sito in Santa Croce Camerina, contrada Caucana n. 10, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Santa Croce Camerina al foglio 40, part. 75 sub.
3. In esecuzione di detto mandato, in data
22.5.2023, il procuratore provvedeva a stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare con avente ad oggetto il suddetto fabbricato. Le parti convenivano un prezzo di vendita Parte_1 di € 230.000,00, di cui € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo che venivano pagati a mezzo bonifici bancari del 23 e 24 maggio 2023; la restante parte doveva essere versata in occasione dell'atto definitivo, da stipularsi entro il 5.9.2023. Decorso detto termine senza alcun riscontro, convocava formalmente, con lettera raccomandata, il promittente venditore presso il Pt_1 Notaio di Comiso per stipulare il contratto definitivo, ma la convocazione non sortiva Persona_1 effetto;
successivamente, contattava per tentare una bonaria soluzione della questione, ma CP_1 dopo un primo incontro il resistente faceva perdere le sue tracce. veniva, peraltro, a conoscenza Pt_1 del fatto che , in qualità di procuratore di si era già impegnato in precedenza a CP_2 CP_1 vendere il medesimo immobile ad altri e che tale bene non era di proprietà del resistente, ma di quanto alla nuda proprietà, e concesso in usufrutto a Persona_2 Controparte_3
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di , che non si è costituito in Controparte_1 giudizio nonostante la regolare notifica dell'atto introduttivo in uno al decreto di fissazione d'udienza.
Procedendo all'esame del merito, in tema di caparra confirmatoria, l'art. 1385 c. 2 c.c. dispone che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
L'art. 1385 comma 2, cod. civ. – che consente alla parte non inadempiente, in caso di inadempienza della controparte, di recedere dal contratto ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta o esigendo il doppio di quella versata – disciplina il caso in cui essa, avvalendosi della funzione tipica della caparra intenda, con una dichiarazione risolutiva, determinare ope legis l'estinzione di tutti gli effetti giuridici sia del contratto sia dell'inadempimento di esso. Qualora invece detta parte preferisca (art. 1385 cod. civ., terzo comma) ottenere il risarcimento integrale del danno secondo i principi generali anziché nella misura concordemente e preventivamente quantificata, può esercitare l'azione di risoluzione per grave inadempimento della controparte (artt. 1453 e 1455 cod. civ.). Ne consegue che pur essendo entrambi i diritti fondati sul medesimo presupposto di fatto – l'inadempimento non di scarsa importanza della controparte – diversa è la natura delle corrispondenti azioni e delle conseguenti pronunce giudiziali. Ed infatti nel primo caso la pronuncia di risoluzione del contratto inadempiuto è dichiarativa e la parte adempiente è sollevata dall'onere di provare il danno effettivamente subito;
nel secondo caso la pronuncia è costitutiva e spetta alla parte adempiente provare, secondo i principi generali (art. 1223 cod. civ.), il danno derivatone che potrebbe anche coincidere con l'ammontare della somma stabilita per la caparra, ma come esito dell'accertamento giudiziale nel contraddittorio tra le parti e non come anticipata e forfettaria liquidazione di esso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.) (Cass. n. 18850/2004).
Nel caso in esame il ricorrente ha chiesto di dichiarare il suo diritto al recesso, dando prova dell'inadempimento di rispetto agli obblighi assunti, a mezzo del suo procuratore Controparte_1 speciale in sede di stipulazione del contratto preliminare di compravendita Controparte_2 immobiliare del 22.5.2023. Segnatamente, la parte si era obbligata ad addivenire alla stipulazione pagina 2 di 4 dell'atto di compravendita definitivo entro e non oltre il 5 settembre 2023 e aveva garantito al promissario acquirente il trasferimento della piena proprietà del bene, che in quel momento era di sua proprietà nella sola misura di 1/3, in qualità di erede legittimo del precedente titolare
[...]
insieme al fratello e alla madre Persona_3 Persona_2 Controparte_3
L'inadempimento risulta dai seguenti elementi. Anzitutto, in data successiva al termine previsto per la stipulazione del contratto definitivo, ha inviato a e Parte_1 Controparte_1 CP_2 una raccomandata A/R con cui convocava il promittente venditore per la stipulazione del
[...] contratto definitivo il giorno 28.9.2023 alle ore 16:00 presso il Notaio ma tale Persona_1 raccomandata è rimasta priva di riscontro. La circostanza è stata confermata in sede testimoniale dal Notaio escusso, che alla domanda “Vero o no che in data 28 settembre 2023 alle ore 16:00 né il sig. né il suo procuratore ebbero a presentarsi presso lo Studio Controparte_1 Controparte_2 del Notaio sito in Comiso, via Anton Cechov n. 19” ha risposto “vero, non si Persona_1 presentarono;
c'era stata in precedenza una convocazione ufficiale con raccomandata da parte del promissario acquirente o dal suo avvocato, se mal non ricordo, ricordo però che c'era stata la convocazione”.
In secondo luogo, in sede di ispezione ipotecaria il ricorrente ha rinvenuto un verbale di pubblicazione del testamento olografo di del 19.9.2023, da cui risulta che il de cuius ha Persona_3 legato la nuda proprietà dell'immobile oggetto del contratto preliminare a e l'usufrutto Persona_2 a . Tale testamento ha definitivamente escluso il diritto di proprietà e la Controparte_3 conseguente disponibilità del fabbricato in capo al resistente, ma anche prima della sua pubblicazione non risulta che il promittente venditore si sia adoperato per consentire a l'acquisto della piena Pt_1 proprietà del bene.
Dal momento che l'inadempimento riguarda le due principali obbligazioni che sorgono in capo al promittente venditore da un contratto preliminare di compravendita – la stipulazione del contratto definitivo e il trasferimento della piena proprietà del bene – lo stesso è di rilevanza tale da giustificare il recesso di controparte dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c.
Di contro, non si ravvisa alcuna colpa in capo al ricorrente, che ha legittimamente fatto affidamento sulla procura a vendere rilasciata da a in data 21.4.2023, Controparte_1 Controparte_2 autenticata dal Notaio in Comiso, . Alcun rilievo nei confronti del ricorrente Persona_4 assume, pertanto, la mail del 16.10.2023 con cui gli esponeva di essere stato raggirato da CP_1
il quale continuava ad utilizzare la procura anche dopo che gli era stata Controparte_2 informalmente revocata e gli era stato chiesto di non procedere alla vendita.
Il recesso, ex art. 1385 c.c., determina lo scioglimento del vincolo contrattuale e dà diritto al recedente di esercitare la pretesa risarcitoria, quantificata forfettariamente in relazione a ciò che ha costituito oggetto della caparra confirmatoria, sebbene sulla base di un inadempimento dell'obbligazione contrattuale verificatosi anteriormente e posto a suo fondamento (Cass. n. 17969/2021).
Verificato l'inadempimento di non lieve importanza del resistente, il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 22.5.2023 deve essere dichiarato risolto a seguito del recesso legittimamente esercitato dal ricorrente e deve essere condannato a restituire a Controparte_1
il doppio della caparra confirmatoria di € 30.000,00 versata alla stipula del preliminare Parte_1 di vendita e cioè la somma di € 60.000,00, oltre interessi dal febbraio 2024 (data della domanda) fino al pagamento.
Nulla può, invece, essere riconosciuto a titolo di rivalutazione monetaria, atteso che la Corte di Cassazione ha più volte chiarito che il debito relativo alle restituzioni a favore della parte adempiente dà luogo a debito di valuta e non di valore (Cass. n. 13339/2006; n. 10373/2002; SS.UU. n. 12942/1992). pagina 3 di 4 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, difesa o eccezione: dichiara risolto il contratto preliminare di vendita del 22.5.2023; condanna al pagamento in favore di della somma di € 60.000,00, Controparte_1 Parte_1 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condanna al pagamento delle spese di lite in favore di , che liquida Controparte_1 Parte_1 in complessivi € 10.000,00, oltre Iva, Cpa e rimborso spese generali.
Ragusa, 19/12/2025.
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
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