REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, AB SI GA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 281 terdecies c.p.c. nella causa R.G. n. 5902/2024 promossa da
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Carlo Pini e Maria Teresa Peri;
Parte_1

- RICORRENTE -

contro
, rappresentata e difesa dall'avv. Corrado Giancani;
Controparte_1
- CONVENUTA -
Oggetto: vendita di cose immobili.
Il procuratore di parte ricorrente, all'udienza del 16/10/2025, concludeva come da atto di citazione depositato il 26/03/2024, con cui chiedeva:
“- accertare che la sig.ra , si è resa inadempiente all'obbligo di concludere Controparte_1 il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso fra la stessa ed il sig. in data 1.6.2023, in quanto le difformità urbanistiche e catastali, taciute in Parte_1 sede di preliminare di vendita, di cui è affetto l'immobile, sito in in Venezia Lido, Via Dardanelli
22, hanno reso e rendono impossibile il trasferimento dello stesso bene nello stato visto e piaciuto al momento del preliminare;

- e per l'effetto, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente dal sig.
nella raccomandata del 4.12.202, e ribadita nel presente atto, come conseguenza Parte_1 dell'inadempimento imputabile esclusivamente alla promittente venditrice, dichiarare risolto il detto preliminare con conseguente condanna della sig.ra alla restituzione Controparte_1 del doppio della caparra confirmataria versata dal sig. e quindi al pagamento Parte_1 della somma di € 100.000,00;
- con vittoria di spese e competenze professionali di causa.
1 In via istruttoria:
A. Ove il Giudice lo ritenga necessario, a conferma dell'ampia prova documentale fornita, disporre idonea CTU al fine di accertare la conformità dell'immobile rispetto a quanto pattuito nel contratto preliminare concluso dalle parti, nonché la regolarità sotto il profilo urbanistico-catastale.
B. si chiede che venga disposta prova per testi sui seguenti capitoli […]”.
Il procuratore di parte convenuta, all'udienza del 16/10/2025, concludeva come da comparsa di costituzione depositata il 30/09/2024, con cui chiedeva:
“- rigettare integralmente le domande avanzate dal sig. in quanto infondate in Parte_1 fatto ed in diritto;

- dichiarare ingiustificato ed illegittimo, essendo l'inadempimento all'obbligo di concludere il contratto definitivo di vendita imputabile esclusivamente al promissario acquirente per i motivi esposti in comparsa, il recesso del medesimo dalla proposta di acquisto del 01.06.2023 e per
l'effetto dichiarare legittimo il trattenimento da parte della sig.ra della Controparte_1 caparra confirmatoria ricevuta ai sensi dell'art. 1385 c.c.
- Condannare il sig. al pagamento delle spese di lite e onorari, oltre accessori di Parte_1 legge.
In via istruttoria
- Ci si oppone alla richiesta di CTU in quanto lo stato dei luoghi risulta già ampiamente documentato e a conoscenza di entrambe le parti.
- Si chiede l'ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli […]”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso datato 26/3/2024, introdotto con rito semplificato ex art. 281-decies, Parte_1 esponeva innanzitutto di aver concluso in data 01/06/2023, tramite una proposta irrevocabile di acquisto accettata dalla controparte, un contratto preliminare di vendita avente a oggetto una porzione di immobile ubicata in Lido di Venezia, in via Dardanelli n. 22, di proprietà di
[...]
, da destinare all'esercizio di attività ricettiva, per un prezzo di € 850.000,00, di cui Controparte_1
€ 50.000,00 a titolo di caparra.
Riferiva di aver rilevato alcune difformità tra le planimetrie ricevute e lo stato di fatto dell'abitazione, in particolare l'indicazione come lavanderia del vano al piano terra adibito a cucina e la presenza di un volume esterno aggiuntivo costituito da una tettoia.
Evidenziava che questi elementi erano indispensabili ai fini dell'acquisto, in quanto avrebbero permesso la preparazione di colazioni al piano terra da servire nell'attiguo spazio esterno coperto dalla predetta installazione, a differenza della cucina presente al primo piano di cui preferiva la rimozione, e che sia l'agente immobiliare sia parte venditrice avevano sempre affermato la
2 conformità urbanistica dello stato attuale dell'immobile, venendo così indotto a ritenere che, ai fini del rogito notarile, fosse necessario un semplice aggiornamento catastale, e di conseguenza a formulare la proposta, in cui veniva dichiarata espressamente la regolarità urbanistica e catastale, e consegnare la caparra.
Precisava poi che, in prossimità della data prevista per la stipula del contratto definitivo, fissata al
30/10/2023, non avendo ricevuto le planimetrie aggiornate né la relazione di conformità urbanistica, aveva incaricato un proprio tecnico di procedere alle verifiche, da cui emergeva che, in data
11/08/2023, era stata presentata una , contenente una rappresentazione dello stato dei luoghi Pt_2 diversa da quella constatata al momento del sopralluogo, e che tanto il vano cucina al piano terra quanto la tettoia esterna non erano mai stati autorizzati e non erano nemmeno sanabili.
Aveva, quindi, proceduto a diffidare la promittente venditrice a sanare le difformità entro la nuova data del rogito d'acquisto, fissata all'11/12/2023, informandola che il mancato adempimento all'obbligazione di vendere l'immobile come visto e piaciuto, oltre che esente da vizi, avrebbe provocato l'esercizio del recesso dal contratto preliminare e la consequenziale pretesa alla restituzione del doppio della caparra.
Rappresentava che controparte aveva risposto di essersi attivata per regolarizzare le difformità attraverso la rimozione degli abusi, e che, pertanto, non corrispondendo lo stato dei luoghi sanato a quello visto e piaciuto, si era determinato a formalizzare, in data 04/12/2023, il recesso per grave inadempimento della promittente venditrice, intimando altresì il versamento dell'importo di €
100.000,00; la sig.ra rispondeva il 07/12/2023 avanzando una richiesta di adempimento, CP_1 pervenuta però senza essere accompagnata dalla convocazione davanti al Notaio.
Segnalava di aver attivato la procedura di mediazione obbligatoria, alla quale aveva aderito la convenuta, il cui esito, tuttavia, era stato negativo.
Concludeva chiedendo l'accertamento dell'inadempimento di controparte all'obbligo di concludere il contratto definitivo, qualificato dai caratteri di imputabilità alla parte convenuta e di non scarsa importanza, dovuto all'impossibilità del trasferimento del bene nello stato visto e piaciuto, a causa della presenza di difformità urbanistiche e catastali taciute in sede di preliminare, nonché dell'avvenuta risoluzione in forza della dichiarazione di recesso, con conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, per una somma complessiva pari a €
100.000,00.
Formulava, infine, le proprie istanze istruttorie consistenti nella richiesta di c.t.u., al fine di accertare la conformità dell'immobile rispetto a quanto pattuito dalle parti e la regolarità sotto il profilo urbanistico-catastale, oltre alla prova per testi sui capitoli indicati.
Con decreto del 14/05/2024, il Giudice fissava udienza di comparizione delle parti.
3 Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 30/09/2024, contestava Controparte_1 la ricostruzione dei fatti offerta da parte avversa, in quanto non era mai stata garantita, da lei o dall'agente immobiliare, la conformità urbanistica del bene in questione, né erano mai state taciute le sue difformità, essendo invece stato edotto il potenziale acquirente riguardo alla necessità di procedere all'aggiornamento urbanistico e catastale, al fine di adeguare la rappresentazione formale allo stato dei luoghi attuale in vista della dichiarazione di conformità da allegare al rogito notarile.
Sottolineava a questo proposito che, manifestando al sig. l'intenzione di procedere alla Pt_1 pratica edilizia, gli era stato chiesto se volesse proporre delle modifiche senza costi a suo carico, in particolare destinare ad uso cucina la lavanderia al piano terra che avrebbe comportato l'allargamento della porta, ma costui aveva risposto di non essere interessato e, anzi, di preferire che la struttura disponesse esclusivamente di camere e bagni e che anche la cucina al primo piano venisse rimossa.
Inoltre, non poteva tralasciarsi il fatto che al ricorrente erano state fornite le planimetrie catastali, le quali, se confrontate con la situazione presente al momento della visita, rendevano evidenti le differenze, cosa di cui, peraltro, lui stesso aveva ammesso di essersi accorto, nonché la circostanza per cui, trattandosi di un immobile storico vincolato alla Soprintendenza delle Belle Arti e venduto a un prezzo rilevante, risultava difficile pensare che si fosse fidato delle rassicurazioni verbali senza interpellare un professionista del settore in ordine alla possibilità di sanare le difformità e alle relative procedure.
Per quanto riguarda la tettoia, che non costituiva affatto un volume essendo aperta su tutti i lati, riferiva che controparte non aveva espresso alcuna considerazione durante la visita e, infatti, non poteva essere ritenuta indispensabile per l'attività ricettiva.
Precisava che la presentata l'11/08/2023 era finalizzata a regolarizzare la situazione Pt_2 urbanistica e catastale dell'immobile e dimostrava, da una parte, la fiducia riposta nella stipula del contratto definitivo, posticipata consensualmente alla nuova data dell'11/12/2023 in modo da rispettare la clausola, inserita nel preliminare, che prevedeva il completamento della regolarizzazione entro il rogito d'acquisto e che prevaleva sulla formula di stile, apposta dal proponente, attestante la conformità edilizia e urbanistica del compendio immobiliare, e dall'altra la consapevolezza del promissario acquirente in relazione all'esistenza delle due difformità.
Pertanto, dato che il sig. aveva accettato lo stato dell'immobile conoscendo i vizi, o Pt_1 potendoli conoscere adoperando l'ordinaria diligenza, sosteneva che il recesso non fosse legittimo in quanto determinato da un mero ripensamento sull'affare e meno ragionevole rispetto a una richiesta di riduzione del prezzo: infatti, la destinazione a uso cucina della lavanderia sarebbe stata sanata se non fosse stato opposto rifiuto, e la rimozione della tettoia non avrebbe reso l'immobile
4 inadatto all'esercizio di attività ricettiva né avrebbe inciso significativamente sul suo valore.
Concludeva chiedendo, per l'effetto, il rigetto delle domande avanzate dal ricorrente e, conseguentemente, l'accertamento della legittimità del trattenimento della caparra, in forza dell'inadempimento all'obbligo di stipulare il contratto definitivo imputabile a controparte, che aveva esercitato illegittimamente il recesso.
Formulava, in chiusura, le proprie istanze istruttorie, consistenti nella prova per testi sui capitoli indicati.
All'udienza del 10/10/2024, l'avvocato di parte ricorrente contestava le affermazioni avversarie e insisteva per la bontà della propria posizione e per l'accoglimento dei mezzi istruttori richiesti laddove il Giudice non avesse ritenuto la causa matura per la decisione. Eccepiva, inoltre,
l'incapacità testimoniale dell'agente immobiliare e della figlia della sig.ra avendo CP_1 entrambi un interesse che poteva legittimare la loro partecipazione al giudizio, nonché la formulazione di capitoli di prova generici, suggestivi, valutativi o in contrasto con quanto documentalmente provato. Chiedeva, in caso di accoglimento delle prove orali avversarie,
l'ammissione a prova contraria diretta con i testi già indicati.
L'avvocato di parte convenuta contestava le affermazioni avversarie e insisteva per l'ammissione delle prove testimoniali richieste laddove necessario. Si opponeva alle richieste istruttorie di controparte in quanto superflue e, nel caso di loro accoglimento, chiedeva di essere ammesso a prova contraria diretta con i testi già indicati. Riguardo alla questione di incapacità testimoniale replicava che l'agente immobiliare era a conoscenza dei fatti e che la figlia della sig.ra CP_1 aveva svolto le trattative per conto della madre.
Entrambe le parti insistevano per l'accoglimento delle rispettive conclusioni.
Il Giudice si riservava.
A scioglimento della riserva che precede, con ordinanza del 26/03/2025, il Giudice formulava la presente proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c.: “contratto risolto consensualmente, restituzione di € 50.000,00 all'attore. Spese di lite compensate”.
Con note scritte depositate il 16/04/2025, entrambe le parti comunicavano la propria mancata adesione alla proposta conciliativa formulata dal Giudice.
Con decreto del 22/04/2025, il Giudice, rilevato che le parti non avevano accettato la proposta conciliativa, fissava udienza per discussione.
In data 15/10/2025, parte ricorrente depositava nota spese.
All'udienza del 16/10/2025, i difensori delle parti concludevano riportandosi ai propri scritti introduttivi e alle relative richieste istruttorie.
L'avvocato di parte ricorrente rappresentava che l'immobile oggetto di causa era stato venduto nel
5 2024, prima della costituzione della controparte e dopo che le era stato notificato il ricorso.
L'avvocato di parte convenuta, riservandosi di verificare la circostanza, ne affermava l'irrilevanza.
Il Giudice si ritirava in camera di consiglio.
Orbene, la domanda deve essere rigettata.
Le doglianze di parte ricorrente si sviluppano essenzialmente sotto due profili, tra loro antitetici:
- l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di trasferire un bene esente da vizi;

- l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di trasferire il bene come visto e piaciuto, in esito alla rimozione delle installazioni abusive.
Come già argomentato da parte convenuta, si ritiene che, nel caso di specie, le difformità lamentate non rendessero l'immobile inidoneo all'esercizio di attività ricettiva né ne diminuivano in modo apprezzabile il valore. Si trattava, infatti, di una cucina ulteriore rispetto a quella principale collocata al primo piano e di una copertura esterna di ridotte dimensioni.
Inoltre, è pacifico che il sig. abbia avuto nella sua disponibilità le planimetrie già dal mese Pt_1 di marzo, dunque ben prima che si vincolasse alla proposta irrevocabile, osservando le quali, da un confronto con lo stato dei luoghi, era facilmente riconoscibile la presenza di vizi urbanistici, e non risulta in atti la prova che parte venditrice abbia dichiarato la regolarità del bene oggetto di trattative.
Si rileva, altresì, che il ricorrente ha esercitato il recesso prima della scadenza del nuovo termine di adempimento, fissato dalle parti all'11/12/2023, entro il quale la sig.ra avrebbe dovuto CP_1 procedere a rimuovere la cucina al piano terra e la tettoia esterna, non sanabili altrimenti, stante il rifiuto alla regolarizzazione del vano catastalmente adibito a lavanderia. D'altronde, in assenza della predetta asportazione l'immobile non sarebbe stato commerciabile privo di irregolarità.
Non si ravvisa, pertanto, alcuna condotta illegittima imputabile a parte convenuta, che quindi ha diritto a trattenere la caparra ricevuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Si applica lo scaglione € 52.001,00-€ 260.000,00, con riferimento alle fasi di studio, introduzione, istruzione e decisione.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni diversa domanda, istanza, eccezione disattesa, nella causa R.G. n. 5902/2024:
- rigetta la domanda di parte attrice;

- condanna parte attrice al rimborso delle spese di lite in favore di parte convenuta, che si liquidano complessivamente in € 9.887,00, oltre il 15% per spese forfettarie ed accessori come per legge;

- dichiara assorbita ogni questione non espressamente decisa, ancorché istruttoria.
6 Venezia, li 18 dicembre 2025
Il Giudice
AB SI GA
7