N. R.G. 4173/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4173/2022 tra
(CF ) Parte_1 P.IVA_1
Avv. PULA ALESSIA
ATTORE/I
e
(CF ) Controparte_1 P.IVA_2
Avv. BETTINI MATTEO
CONVENUTO/I

TERZO CHIAMATO

INTERVENUTO
Oggi 28 gennaio 2025 innanzi al dott. Giulio Berti, sono comparsi:
L'Avv Bettini per Controparte_1
L'Avv Lucrezia Fanelli in sost.ne dell'Avv Pula
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'Avv Bettini contesta la produzione documentale effettuata da controparte con la memoria conclusionale
L'Avv Lucrezia Fanelli contesta quanto eccepito da controparte e si riporta alle proprie conclusioni
I procuratori delle parti precisano le conclusioni
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo ex art 429
c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulio Berti
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulio Berti ha pronunciato . la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4173/2022 promossa da:
(CF ) Parte_1 P.IVA_1 Rappresentatae difesa dall'Avv. PULA ALESSIA (CF ed elettivamente C.F._1 domiciliata presso lo Studio del difensore ATTORE/I contro
(CF ) Controparte_1 P.IVA_2 Rappresentata e difesa dall'Avv. BETTINI MATTEO (CF ) ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo Studio del difensore
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- nel merito:
- previo accertamento, dichiarare la risoluzione di diritto del contratto sottoscritto in data 27/01/2019
per effetto della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del suddetto, con ogni conseguenza di legge;

- respingere integralmente l'opposizione proposta dalla in quanto infondata in Controparte_1
fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa e per l'effetto convalidare lo sfratto per morosità
intimato con atto notificato in data 05/04/2022, con conferma dell'ordinanza di rilascio del 16/09/2022
e di ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, con ogni conseguenza di legge;

pagina 2 di 6 - rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa;

- in via subordinata:
- nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale avversaria, limitare la richiesta indennità alla sola pesa a ponte indicata sub A) dall'opponente per i motivi di cui in narrativa;

- in ogni caso:
- con vittoria di spese e competenze professionali di entrambe le fasi di giudizio.
Per : Controparte_1
Voglia l'Il.mo Giudice adito, rigettata ogni diversa e contraria istanza, in accoglimento della
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Firmato Da: Matteo Bettini Emesso Da: InfoCert Qualified Electronic Signature CA 3 Serial#: 1264acc
presente domanda:
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO:
• Accertare e dichiarare la non gravità dell'inadempimento della conduttrice Parte_2
in ordine ai canoni di cui si lamenta la morosità;
[...]
• , per l'effetto, accertare e dichiarare la non risoluzione del contratto di locazione commerciale del
27.01.2019 intercorrente tra le parti;

• nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto delle sopra articolate conclusioni IN VIA
RICONVENZIONALE NEL MERITO:
• accertare e dichiarare che la ha eseguito nell'immobile oggetto di Parte_2
locazione le addizioni e/o migliorie di cui in narrativa;

• per l'effetto, accertare e dichiarare che la in persona del L.R.P.T. Parte_1
è obbligata a corrispondere in favore della la minor somma tra l'importo Parte_2
pagina 3 di 6 della spesa e il valore del risultato al tempo utile della riconsegna o del valore delle addizioni al tempo della riconsegna che risulteranno dall'istruttoria;
• per l'effetto ancora condannare la al pagamento in favore della Parte_1
della somma che verrà ritenuta di giustizia alla luce delle risultanze istruttore per Parte_2
le addizioni e/o le migliorie da quest'ultima realizzate sull'immobile locato secondo le peculiarità di quest'ultimo e delle opere poste in essere;

Con vittoria di anticipazioni, competenze professionali tutte aumentate degli accessori di e nella misura di legge da distrarsi in favore dello scrivente difensore il quale se ne dichiara anticipatario nonché
antistatario con contestuale integrale messa a carico della convenuta dei compensi spettanti al C.T.U.
Ing. per l'incarico espletato. Persona_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La legittimità del ricorso di all'intimazione di sfratto per morosità nei Parte_1
confronti dell'odierna opponente è provata dalla specifica pattuizione prevista al punto n 4 del contratto di locazione in essere tra le parti, con la quale è stato espressamente previsto che “il mancato
pagamento, in tutto o in parte del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite pari a 2 mensilità anche
non consecutive e/o oneri accessori alla locazione per un importo pari a due mensilità, costituirà
automaticamente la parte Conduttrice in mora;
costituirà inoltre inadempimento grave, legittimando
la Parte Locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto…”. Essendo pertanto apposta al contratto di locazione la predetta clausola risolutiva espressa, è precluso al giudice di indagare circa l'importanza dell'inadempimento, bastando l'accertamento che l'inadempimento sia imputabile a colpa del debitore. Per quanto invece attiene all'indennizzo richiesto da , per le migliorie Parte_2
ed addizioni da essa appartate all'immobile locato, occorre preventivamente distinguere tra quelle realizzate con il consenso del locatore e quelle realizzate senza chiederne l'autorizzazione o,
comunque, non autorizzate;
a tal proposito l'art 12 del contratto in essere tra le parti prevede che “Ogni
modificazione sostanziale, anche se a cura e spese del Conduttore, dell'immobile oggetto della
pagina 4 di 6 locazione dovrà essere autorizzata per iscritto dalla Locatrice con apposito atto portante data
successiva alla presente scrittura privata. Al termine della locazione il Conduttore si impegna a
riconsegnarlo alla Locatrice nel medesimo stato di fatto in cui l'ha ricevuto salvo il normale uso e
salvo le disposizioni di legge di cui agli art. 1592 e 1593 c.c. in ordine alle quali le parti , in caso di
miglioramenti ed addizioni, prevedono espressamente che quest'ultime dovranno essere in ogni caso
autorizzate con apposito atto scritto avente data successiva al presente contratto”. Tale pattuizione di cui all'art 12, non risulta essere mai stata oggetto di formale modifica tra le parti. L'art 1592 c.c.
prevede che nel caso in cui i conduttore abbia apportato, su consenso del locatore, miglioramenti all'immobile, il locatore è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra
l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, mentre l'art 1593 cc prevede che il conduttore che ha eseguita addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine
della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario
preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari
alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le
addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si
osservano le norme dell'articolo precedente. Dalla perizia eseguita dal CTU Ing. si è potuto Per_1
accertare che le opere per le quali la locatrice ha fornito il proprio consenso alla conduttrice per la loro realizzazione/istallazione, sono costituite da Pesa a ponte elettronica di 8x3 m prodotta e fornita da
“ ” , identificata come miglioria, e n° 3 Bracci di carico prodotti e forniti dalla ditta Parte_3
“Zipfluid” in sostituzione di bracci già esistenti. Per la pesa a ponte, il CTU ha stimato l'indennità ex art 1592 cc in € 8.000,00 mentre per quanto attiene ai 3 bracci di carico, qualificabili come addizioni e seppur “smontabili” lo stesso CTU ha precisato che lo smontaggio dei bracci di carico “Zipfluid”
comporti nocumento dell'impianto, rendendo di fatto impossibili le operazioni di carico/scarico delle
autocisterne trasporto carburanti quantificando l'indennità di cui all'art 1592 cc in € 2.700,00.


P.Q.M.

pagina 5 di 6 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 16.09.2022 e dichiara risolto il contratto di locazione intercorrente tra le parti per colpa del conduttore;

in accoglimento della domanda riconvenzionale condanna al pagamento in Parte_1 Parte_1
favore di della somma di € 10.700,00 a titolo di indennità ex artt. 1592 e 1593 c.c. Controparte_1
spese di giudizio per il resto compensate comprese le spese di CTU come già liquidate
PERUGIA, 28 gennaio 2025
Il Giudice dott. Giulio Berti
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