N. R.G. 7471/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. RA Matteo FE ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7471/2023 promossa da:
(cod. fisc. ), con il proc. dom. avv. DISCEPOLO Parte_1 P.IVA_1
IE, DI EM
parte attrice contro
(cod. fisc. , con il proc. dom. avv. , Controparte_1 C.F._1
parte convenuta

CONCLUSIONI
Per parte attrice:
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO
accertare e dichiarare l'intervenuto esercizio dell'opzione d'acquisto dell'unità immobiliare
meglio indicata in premesse da parte di P.IVA ) Controparte_2 P.IVA_2
in per-sona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in via Bartolomeo Bosco 57/9
(16121 - VA), Genova, in rela-zione all'acquisto;
accertare e dichiarare l'inadempimento di (P.IVA Controparte_2
) in persona del legale rap-presentante in persona del legale rappresentante pro P.IVA_2
tempore, con sede legale in via Bartolomeo Bosco 57/9 (16121 - VA), Genova, alle obbligazioni
assunte con il contratto di leasing di cui in narrativa;

dichiarare sussistenti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c. e per l'effetto;
pronunciare nei confronti di (P.IVA ) in Controparte_2 P.IVA_2
persona del legale rappresen-tante pro tempore, con sede legale in via Bartolomeo Bosco 57/9
(16121 - VA), Genova (GE), ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza che produca gli effetti del contratto
definitivo non concluso e trasferisca in capo alla predetta società la piena ed esclusiva proprietà
dell'immobile sito nel Comune di Geno-va (GE), Via Donghi n° 38 ubicato al 1° e al 2° Piano con
an-nessa saletta di copertura del locale caldaia al piano terzo, identificato catastalmente predetto
Comune :
alla Partita 1133921, Foglio 45, Mappale 145, sub.3 (1°P) sub 4 (1° P.);
ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Mi- lano 2 di trascrivere la emananda
sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
IN VIA SUBORDINATA NEL MERITO:
in ipotesi di accertamento della mancanza di conformità catastale dell'immobile oggetto del
contratto di locazione finanziaria e, conseguentemente, dell'inesistenza di un pre-supposto oggettivo
necessario a consentire il trasferimento della proprietà dell'immobile, accertare e dichiarare la riso- luzione del contratto n. 85144 per inadempimento della ( Controparte_2
(P.IVA )in persona del legale rappresentante pro tempore, anche in ragione di quanto P.IVA_2
previsto dalle condizioni generali in tema di obblighi inerenti all'immobile, del contratto venutosi a
formare per l'esercizio del diritto di opzione da parte di quest'ultima e, per l'effetto, ordinare alla
(P.IVA )in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_2
pro tempore, la riconsegna in favore di dell'immobile già oggetto del Parte_1
contratto di leasing n. 85144 libero da persone e cose, e infine condannare la
[...]
(P.IVA )in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 P.IVA_2
e/o chiunque detenga sine titulo il bene, a rilasciare immediatamente libero da persone e cose a
favore di Comune di Genova (GE), Via Donghi n° 38 ubicato al 1° e al 2° Parte_1
Piano con annessa sa-letta di copertura del locale caldaia al piano terzo, identi-ficato catastalmente
predetto Comune alla Partita 1133921, Foglio 45, Mappale 145, sub.3 (1°P) sub 4 (1° P.).
IN OGNI CASO:
Condannare la società P.IVA ) in persona del Controparte_2 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di della somma Parte_1
di Euro 2.756.772,9 (Euro duemiglioni- settecentocinquantaseimilasettecentosettantadue/09) salvo
conguagli e IVA ove dovuta a titolo di indennità di occupa-zione senza titolo, ovvero di risarcimento
danni per ritar-data consegna dell'unità immobiliare de qua, il tutto oltre rivalutazione monetaria,
oltre ad Euro 150.596,64 (Euro centocinquantamiliacoìinquecentonovantasei/64) per scaduto
contrattuale, Euro 89.059,57 (Euro ottantanovemilacinquan-totnove/57) per spese condominiali
sostenute e qualsiasi altro importo dovuto in forza del contratto di leasing sino al trasferimento della
proprietà ovvero al rilascio dell'immobile, o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
Per parte convenuta:
In via principale, ogni contraria istanza reietta, Voglia codesto Giudice Ill.mo accertare e dichiarare
l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto di leasing con opzione di acquisto della
proprietà siti in Genova, Via Donghi n. 38 piani primo e secondo a catasto: Foglio 45, particella 145 sub 5 e 17 in forza dell'esercizio dell'opzione e per gli effetti, accertare e dichiarare come nulla sia
dovuto a titolo di indennità e risarcimento dalla ad Controparte_2 Parte_1
In via di subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda subordinata di risoluzione
di accertare e dichiarare il diritto di alla restituzione Parte_1 Controparte_2
dei canoni e del riscatto versati ad e per gli effetti condannare Parte_1 [...]
al pagamento di detto importo eventualmente compensando quanto Parte_1 [...]
fosse tenuta a versare a qualsiasi titolo a CP_2 Parte_1
In ogni caso accertare e dichiarare come non dovuto l'importo per “scaduto contrattuale” di euro
150.596,64 non sussistendo alcuno scaduto contrattuale.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari del giudizio con distrazione in favore dei difensori.
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
ed , al fine di ottenere, in via principale, la condanna di Controparte_2 Controparte_1
ex art. 2932 c.c. alla stipula di un contratto definitivo di compravendita, avente Controparte_2
ad oggetto un bene immobile precedentemente concesso in locazione finanziaria alla società
convenuta. In via subordinata, parte attrice chiedeva risolversi il contratto per inadempimento grave della convenuta all'obbligazione strumentale di fornire la documentazione necessaria al trasferimento della proprietà e, conseguentemente, condannarsi la medesima alla restituzione dell'immobile. In
ogni caso, l'attrice chiedeva altresì la condanna della convenuta al pagamento di € 2.756.772,90 a titolo di indennità di occupazione ovvero di risarcimento del danno per ritardata consegna dell'immobile, € 150.596,64 a titolo di scaduto contrattuale ed € 89.059,57 a titolo di spese condominiali dalla stessa anticipate in vece della convenuta.
L'attrice in particolare esponeva:
- che in data 5 ottobre 1998 – oggi - concedeva Controparte_3 Parte_1
in locazione finanziaria a Maher S.r.l. un immobile sito in Genova, alla via Donghi n. 38;
- che in data 27.12.2000 Maher S.r.l. cedeva il contratto a Immobiliare 90 S.r.l., la quale sua volta lo cedeva all'odierna convenuta in data 16.10.2003; - che l'utilizzatrice onorava le obbligazioni contrattuali a proprio carico, effettuando regolarmente il pagamento dei canoni mensili e versando, infine, l'importo contrattualmente previsto per l'esercizio del diritto opzione;

- che, cionondimeno, a seguito del pagamento del prezzo di opzione, l'utilizzatrice inspiegabilmente ometteva, nonostante i solleciti, di trasmettere tutta la documentazione necessaria per poter procedere al trasferimento di proprietà del bene;

- che, l'utilizzatrice pur non essendo divenuta proprietaria dell'immobile continuava ad occuparlo sino ad oggi, con la conseguenza che aveva diritto ad un'indennità di Parte_1
occupazione pari a € 2.756.772,90;
- che la concedente aveva altresì subito un danno da inadempimento contrattuale pari a €
150.596,64;
- che, infine, parte attrice doveva essere rimborsata delle spese condominiali anticipate per l'immobile oggetto di causa, pari a € 89.059,57.
Si costituiva in giudizio la convenuta, contestando quanto ex adverso dedotto e formulando domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà in capo a sè sulla base del presupposto che, avendo la stessa provveduto al pagamento del prezzo di opzione, il trasferimento si sarebbe compiuto per mezzo di tale comportamento concludente.
Alla prima udienza nessuno compariva per . Controparte_1
A seguito del deposito delle memorie ex art. 171-ter c.p.c., la causa veniva istruita documentalmente e rinviata per la rimessione in decisione all'udienza del 4 dicembre 2025.
A seguito di provvedimento presidenziale di riassegnazione del fascicolo, questo giudice rinviava all'udienza del 12.11.2025 per la discussione e decisione ex art. 281 sexies ultimo comma c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, verificata la regolarità della notifica, deve dichiararsi la contumacia di CP_1
. Rispetto a quest'ultimo, deve inoltre osservarsi come nei suoi confronti, nonostante la
[...]
vocatio ius, parte attrice non abbia formulato alcuna domanda, sicché nulla dev'essere pronunciato nei suoi riguardi.
La presente controversia verte in tema di esercizio, da parte dell'utilizzatrice odierna convenuta, del diritto di opzione previsto da un contratto di locazione finanziaria immobiliare.
Parte attrice ha correttamente provato il titolo a fondamento della propria pretesa producendo il contratto di compravendita e quello di locazione finanziaria dell'immobile oggetto di causa (cfr. doc.
2 e 4, fasc. att.).
Risulta incontestato tra le parti che la convenuta, dopo aver correttamente adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali di pagamento dei canoni, abbia corrisposto integralmente il prezzo concordato per l'esercizio del diritto di opzione, omettendo tuttavia di trasmettere alla concedente la documentazione necessaria alla formalizzazione del passaggio di proprietà.
In conseguenza di ciò, parte attrice ha chiesto in via principale la condanna ex art. 2932 c.c.
dell'utilizzatrice alla stipula del contratto di compravendita definitivo.
Tale domanda è infondata e non può essere accolta: la tutela prevista dall'art. 2932 c.c., infatti, si applica ai soli casi in cui una delle parti si sia resa inadempiente a un obbligo di contrarre, ciò che si verifica, paradigmaticamente, nel caso di contratto preliminare, trattandosi di uno strumento attraverso cui le parti si obbligano a prestare il proprio consenso alla stipula di un successivo contratto c.d. definitivo. Diversamente, il patto di opzione non obbliga le parti alla stipula di un ulteriore contratto, bensì attribuisce all'opzionario un diritto potestativo alla conclusione del contratto, il cui esercizio è necessario e sufficiente per determinare in suo favore l'immediata produzione dell'effetto traslativo del contratto cui esso accede, senza che occorra alcuna ulteriore manifestazione di volontà
da parte del concedente.
Ciò premesso, parimenti non può essere accolta la domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà in capo alla convenuta.
Pur avendo corrisposto il prezzo d'opzione concordato, ha, infatti, per sua stessa Controparte_2
ammissione, omesso di formalizzare l'esercizio di tale diritto mediante comunicazione scritta alla concedente: ciò si evince tanto dalla raccomandata allegata sub doc. 7 del fascicolo attoreo, quanto dalle stesse allegazioni contenute nella comparsa di risposta.
È noto che, nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, è
richiesta la forma scritta ad substantiam e che tale requisito può ritenersi soddisfatto sia da un atto pubblico che da una scrittura privata.
Nel caso di patto di opzione per il trasferimento di diritti immobiliari, si deve ritenere che il requisito della forma scritta debba sussistere tanto per il patto di opzione, quanto per il successivo atto unilaterale di esercizio del diritto medesimo da parte dell'opzionario: l'opzione consta, infatti, di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima,
perfeziona il contratto, sempreché venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e,
quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto (sul punto, si vedano, ex multis, Cass. Sez.
2, 11/10/1986, n. 5950; Cass. Sez. 2, 13/12/1994, n. 10649; Cass. Sez. 2, 25/02/1998, n. 2017; Cass.
Sez. 3, 12/12/2002, n. 17737; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28762 del 30/11/2017).
Ebbene, il requisito della forma scritta non può certamente ritenersi integrato in presenza di un comportamento concludente qual è stato, nel caso di specie, il pagamento del prezzo d'opzione da parte dell'utilizzatrice, sicché deve concludersi che nessun effetto traslativo della proprietà
dell'immobile si sia in concreto realizzato a favore della convenuta. Di conseguenza, la domanda di accertamento della proprietà in capo a deve essere rigettata, poiché Controparte_2
infondata.
Quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento formulata in via subordinata dall'odierna attrice, anch'essa non merita accoglimento, posto che nessun grave inadempimento inerente al contratto di leasing può essere attribuito alla convenuta, la quale, per pacifica ammissione della stessa attrice, ha sempre prontamente saldato i canoni pattuiti, nonché il prezzo finale di opzione. L'omesso invio della documentazione catastale dell'immobile, infatti, non solo non costituiva oggetto di una specifica obbligazione contrattuale ma, quandanche fosse stato pattuito un obbligo in tal senso, non rivestirebbe quel carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto di leasing.
Cionondimeno, per espressa previsione contrattuale – art. 15 C.G. – la facoltà di acquisto del bene doveva intendersi rinunciata qualora l'utilizzatore, alternativamente, non avesse pagato il prezzo d'acquisto ovvero avesse omesso di inviare la documentazione necessaria ai fini del trasferimento di proprietà.
A fronte dei documentati solleciti di parte attrice, la convenuta non ha fornito prova di aver provveduto all'invio di tale documentazione: pertanto, dovendo la facoltà di acquisto intendersi rinunciata per effetto dell'espressa clausola contrattuale di cui sopra, ed essendo il contratto ampiamente giunto a naturale scadenza, a prescindere dalla qualificazione come inadempimento contrattuale dell'omesso invio della documentazione da parte dell'utilizzatrice, in capo a quest'ultima deve ritenersi sorto un obbligo di restituzione dell'immobile alla concedente.
La convenuta dev'essere, pertanto, condannata alla restituzione dell'immobile Controparte_2
oggetto di causa in favore di parte attrice.
In relazione alle ulteriori domande formulate da parte attrice, deve osservarsi quanto segue.
In primis, quanto alla domanda di condanna al pagamento dell'indennità da occupazione, si richiama l'orientamento recentemente fatto proprio dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in base al quale il risarcimento del danno da occupazione illegittima di un immobile non costituisce una forma di danno in re ipsa ma presuppone, quando si tratti di danno emergente, “l'allegazione da parte del
proprietario della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò
significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile
di risarcimento” (Cass. SS.UU. 22645 del 2022). Parimenti, sotto il profilo del lucro cessante, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi subiti dal proprietario in conseguenza dell'occupazione, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato. Ebbene, parte attrice ha del tutto omesso di allegare sia il danno emergente, sia il lucro cessante, limitandosi a quantificare l'indennità sulla base di un calcolo che teneva conto dell'ultimo canone corrisposto dall'utilizzatrice. In mancanza di qualsivoglia allegazione, la domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione deve essere rigettata, poiché infondata.
Analogamente, deve essere rigettata la domanda di condanna al pagamento di una somma a titolo di
“scaduto contrattuale”, mancando qualsiasi allegazione sul punto;
invero, la domanda appare contraddittoria rispetto alle difese svolte dalla stessa attrice, la quale più volte nel corso del giudizio ha confermato l'integrale adempimento della convenuta alle proprie obbligazioni contrattuali.
Infine, non può essere accolta la domanda di rimborso delle spese condominiali sostenute da parte attrice in quanto tali spese sono state correttamente poste a carico dell'attrice, rimasta sino ad oggi proprietaria dell'immobile per le ragioni suesposte.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e si liquidano sulla base del DM 55/2014 –
in ragione del valore del bene immobile, come desumibile dal prezzo di acquisto risultante dall'atto di compravendita (pari ad L 1.130.000.000,00, ossia € 583.596,30) – in complessivi € 17.320,28, oltre c.p.a., di cui € € 14.598,00 per compensi (applicati i minimi in ragione della natura strettamente documentale della causa), € 532,58 per esborsi ed € 2.189,70 per spese generali.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

1. in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
condanna quest'ultima alla restituzione, in favore della ricorrente, Controparte_2
dell'immobile sito in Genova, via Donghi n. 38, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune,
alla Partita 1133921, Foglio 45, Mappale 145, sub. 3 (1° P.) sub. 4 (1° P.);

2. rigetta le ulteriori domande proposte da nei confronti di Parte_1 [...]
ed ; Controparte_2 Controparte_1

3. condanna a rifondere l'attrice delle spese di lite, liquidate in Controparte_2
complessivi € 17.320,28, oltre c.p.a., di cui € € 14.598,00 per compensi, € 532,58 per esborsi ed € 2.189,70 per spese generali.
Milano, 16 dicembre 2025
Il Giudice
RA FE