N. 9847/2024 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
4 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Benedetta Ferone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA definitiva ai sensi dell'art. 281 sexies, III comma, c.p.c. nella causa iscritta al n. 9847/2024 r.g.a.c.
TRA
(C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'Amm.re p.t. dott. rapp.to e difeso dall'Avv. Parte_2
ON AR (C.F.: , con il quale elett.te domicilia C.F._1 in Napoli, alla Via San Domenico 94, in virtù di procura in atti;

RICORRENTE
E
(C.F.: ), nato a [...] il [...] ed CP_1 C.F._2 ivi residente al Vico Giardinetto n.20, rapp.to e difeso dall'Avv. Fabio Aloia
(C. F: ) con il quale elett.te domicilia in Napoli alla C.F._3
Via Casciaro n. 28 in virtù di procura in atti;

- RESISTENTE –
NONCHE'
nata a [...] il [...] ed ivi res.te via Toledo, n. 51 CP_2 rapp.ta e difesa dall'avv. Alessandro Amodio (C.F: CodiceFiscale_4
H) in virtù di procura in atti;

[...]
- RESISTENTE–
Oggetto: danni a cose
Conclusioni: come da verbale.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies, il adiva il Tribunale al fine di Parte_1 vedere accertata la responsabilità esclusiva di nella causazione CP_2 dei pericoli e dei danni verificatisi all'interno dell'immobile di , CP_1 accertati con ordinanza resa all'esito di procedimento ex art. 1172 c.c. con cui il Tribunale aveva condannato il e la “in solido tra loro, Parte_1 CP_2 all'esecuzione delle opere indicate nella relazione del CTU tese all'eliminazione dello stato di pericolo per l'immobile del ricorrente” nonché alla rifusione delle spese di lite e di CTU.
Pertanto, esso ricorrente chiedeva al Tribunale: - in via principale e nel merito di accertare e di dichiarare la responsabilità esclusiva della per le CP_2 infiltrazioni denunciate dal RE e, per l'effetto, di condannare esclusivamente quest'ultima all'esecuzione e/o al pagamento delle opere indicate dal CTU Ing. nel proprio elaborato peritale, nonché alla Persona_1 rifusione delle spese legali e di CTU del predetto giudizio cautelare;
- in via gradata, sempre nel merito, di dichiarare la prevalente responsabilità della nella causazione del fenomeno infiltrativo e, per l'effetto di CP_2 condannare, chi di diritto all'esecuzione delle opere indicate dal CTU, con addebito dei costi a sostenersi nella misura proporzionale indicata dallo stesso consulente tecnico d'ufficio nel proprio elaborato peritale, nonché alla rifusione, secondo tale ripartizione, delle spese legali e di CTU del predetto giudizio cautelare;
in via ancora più gradata, di condannare chi di diritto all'esecuzione delle opere indicate dal CTU Ing. nel proprio Persona_1 elaborato peritale, addebitando i relativi costi di rispristino secondo la ripartizione prevista dall'art. 1126 c.c., nonché alla rifusione, delle spese legali e di CTU del predetto giudizio cautelare.
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Si costituiva in giudizio , deducendo la propria estraneità ai CP_1 fatti di causa e la esclusiva responsabilità di nella produzione CP_2 delle infiltrazioni lamentate.
Chiedeva, pertanto, la condanna di chi di diritto all'esecuzione delle opere indicate dal CTU nella fase cautelare e al pagamento della somma di €
8.500,00 a titolo di danni patrimoniali, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale subito per mancato parziale utilizzo dell'immobile di sua proprietà con vittoria delle spese di lite da attribuirsi al difensore antistatario.
Si costituiva altresì in giudizio la quale eccepiva: - CP_2
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione;
- l'inammissibilità della domanda, mancando la delibera di incarico all'amministratore per la proposizione del giudizio;
- il proprio difetto di legittimazione passiva, avendo, nelle more, essa convenuta alienato il proprio immobile al RE;
- l'infondatezza del ricorso nel merito, per essere, la responsabilità degli eventi infiltrativi, esclusivamente del
Parte_1
Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande tanto del quanto del Parte_1
o, in via gradata, l'esecuzione e/o il pagamento delle opere indicate dal CP_1
CTU nella fase cautelare, con addebito dei relativi costi secondo la ripartizione indicata dal consulente con vittoria delle spese di lite da attribuirsi al difensore antistatario.
Assegnati i termini di cui all'art. 281 duodecies comma IV c.p.c., il precisavano le proprie domande, avendo la Controparte_3 CP_2 alienato il proprio immobile al Con ordinanza del 24.1.25, resa a CP_1 seguito dell'udienza del 24.1.2025 la causa veniva rinviata per la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. All'udienza del 26.9.2025, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi del III comma dell'art. 281 sexies c.p.c.
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La domanda è procedibile non rientrando, l'oggetto del procedimento de quo, avente natura risarcitoria, nell'ambito delle materie per le quali la legge prevede l'obbligo di avviare il procedimento di mediazione.
Sussiste poi la legittimazione ad processum avendo l'assemblea dei condomini, ritualmente conferito incarico al difensore del , Avv. Parte_1
AR, per la proposizione del presente giudizio con delibera dell'11.04.2024 come da documentazione prodotta.
Nel merito, le domande del e del RE sono parzialmente Parte_1 fondate e vanno accolte per quanto di ragione.
L'oggetto del presente procedimento va correttamente inquadrato nell'ambito della previsione normativa di cui all'art. 2051 c.c., in tema di danno cagionato da cosa in custodia.
In via generale, vi è concorso di responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante il lastrico solare fra il proprietario esclusivo di quest'ultimo e il Condominio, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno
(Cass. Sez. U. n. 94469 del 2016; conforme Cass. n. 3239 del 2017).
Orbene, ritiene questo giudice, facendo proprie le conclusioni della CTU, espletata nel procedimento ex art. 1172 c.c. che i danni cagionati all'immobile del RE siano da imputare prevalentemente alla condotta tenuta dalla
CP_2
Invero, il CTU evidenziava nella descrizione dello stato dei luoghi che “Il terrazzo (di proprietà ex ) è pavimentato con mattonelle in gres rosso CP_2 di vecchia fattura e si presenta in pessime condizioni di manutenzione, con la presenza di un manufatto in alluminio anodizzato di recente edificazione, di mq 15 circa e tutto il terrazzo è caricato da vasi per le piante e materiali di risulta…..Dalla documentazione fotografica realizzata (allegato n° 2A) si rileva lo stato di degrado, in cui si trova il terrazzo di copertura
l'appartamento . Dalle foto seguenti si vede che in più punti la CP_2 pavimentazione è lesionata e quindi lo strato impermeabile di pochi
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millimetri applicato è inefficace a garantire la tenuta nel tempo.
L'impermeabilizzazione, sottostante la pavimentazione in gres rosso, è stata messa in opera da oltre 30 anni e quindi è di vecchia fattura e deve essere tutta sostituita. Tutto questo, insieme al cattivo stato di manutenzione e di abbandono del terrazzo tutto, ha causato i dissesti lamentati nel ricorso dal
Sig. Ora si rilevano punti critici in corrispondenza dell'imbocco CP_1 pluviale, sovrastante la stanza da letto dei figli, dove l'acqua non defluisce bene anche per l'ostruzione dello scarico, dovuto alla presenza della crescita di vegetazione spontanea e di una vecchia lampada dell'impianto
d'illuminazione del terrazzo. L'ostruzione può determinare l'allagamento del terrazzo e infiltrazioni nella stanza da letto dei germani Di fatto lo CP_1 scarico pluviale è stato trovato otturato. La situazione più pericolosa è dovuta ai sovraccarichi che si possono generare, per il peso dell'acqua piovana. Gli oggetti abbandonati sul terrazzo (grossi vasi, una panchina in ghisa, sedie, lampade smontate, attrezzatura per fare la ginnastica, sacchi contenenti materiali di risulta ecc.), posti su tutto il terrazzo, ostacolano il corretto deflusso della pioggia. Questi carichi devono essere tutti rimossi al più presto perché sollecitano in modo eccessivo il terrazzo e ostacolano il normale deflusso dell'acqua piovana verso, lo scarico pluviale presente su terrazzo di copertura, determinando danni ai solai di copertura…….L'intero appartamento al quinto piano, si presenta non abitato da lungo tempo ed è in cattive condizioni di manutenzione, come anche il terrazzo a livello.
L'immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Napoli con i seguenti estremi: sezione urbana MON, foglio 4, particella 757, subalterno
17, categoria A/4. L'unità immobiliare si sviluppa al 5° piano e occupa
l'intero ultimo impalcato praticabile della costruzione. Trattasi, chiaramente, di superfetazione (sebbene antica e condonata)……. Le superfetazioni, realizzate nel tempo sul lastrico solare, hanno certamente caricato in modo eccessivo il solaio di copertura, che a causa di questi sovraccarichi, non sono più idonei staticamente, come si calcolerà nel capitolo successivo.”
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Ne consegue, sulla scorta delle conclusioni cui è pervenuto il CTU e che si fanno proprie che la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni derivanti dal terrazzo di proprietà esclusiva della siano da imputare CP_2 nella misura del 75% a quest'ultima e del 25% al Invero, va Parte_1
comunque riconosciuta una parziale responsabilità del per la Parte_1 mancata manutenzione di parti comuni del fabbricato quali cornicione e bocchettoni delle pluviali rispettivamente sulle facciate del vico e Parte_1 del Vico Lungo San Matteo.
Tuttavia, la ha eccepito di aver alienato l'immobile al con il CP_2 CP_1 quale, in forza della clausola contenuta nell'articolo 5 del contratto di compravendita, avrebbe pattuito il suo esonero dai costi necessari per la manutenzione del terrazzo. Il RE da parte sua ha evidenziato che la liberatoria della era da riferirsi solo alla manutenzione ordinaria e non CP_2 straordinaria.
Ora, l'interpretazione del contratto, si traduce in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti e si risolve in una indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in Cassazione, per violazione delle regole ermeneutiche, per inadeguatezza della motivazione, oppure nella ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti.
Orbene, ritiene questo giudice che l'eccezione sollevata dalla sia CP_2 fondata in quanto le uniche spese di manutenzione del terrazzo a livello, con riferimento al procedimento di danno temuto, erano quelle di natura straordinaria individuate dal CTU e non certo spese di manutenzione ordinaria. Le altre spese connesse al procedimento ex art. 1172 c.c. restano invece a carico della come precisato nel medesimo articolo 5. CP_2
Pertanto, i costi per l'esecuzione dei lavori sulla terrazza a livello devono essere sostenuti al 75% da e al 25% dal CP_1 Parte_1
Per quanto attiene invece ai lavori necessari per il consolidamento dei solai, si osserva che l'art. 1125 c.c. statuisce che “Le spese per la riparazione e
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ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Nel caso di specie, tuttavia, non si tratta di ripartire tra i condomini la spesa per la manutenzione o ricostruzione del solaio (ad esempio a ragione della vetustà dello stesso).
Nel caso di specie, non ricorre una ipotesi ordinaria quale quella descritta nell'art. 1125 c.c., sussistendo invece una responsabilità ex art. 2051 c.c. a carico della proprietaria del piano superiore che con la sua condotta di incuria nella manutenzione del proprio terrazzo di copertura esclusiva ha favorito il propagarsi delle infiltrazioni nel piano sottostante con conseguente appesantimento dei solai interessati. Principio consolidato è quello secondo cui “Il solaio di interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art. 2051 c.c.” (cfr. Cass. n. 18420/11 e Cass. n.
6398/99).
Nel caso che occupa il CTU ha evidenziato che “Lo scrivente ritiene che
l'eccesso di spostamenti riscontrato per questi solai sia dovuto ai sovraccarichi eccesivi posti sul vecchio lastrico solare e alle copiose infiltrazioni d' acqua piovana che hanno indebolito, ossidando una struttura vetusta, in linea con il dissesto che si è manifestato e dal quale è scaturita la vertenza……Da un'attenta analisi dei solai d' interpiano dei due immobili, dai saggi realizzati e dai calcoli statici riportati, il sottoscritto ritiene che le cause dei dissesti di questo primo solaio di ferro, siano da imputare in parti uguali, ai lavori di edificazione delle superfetazioni posti in essere dalla resistente Sig. ra (che ha creato un nuovo piano di appoggio di altezza CP_2 circa cm 25, con la posa in opera di una nuovo corpo di fabbrica verandato,
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che ha appesantito e caricato il solaio in modo eccessivo) e alle infiltrazioni
d' acqua piovana che hanno ossidato le strutture di ferro nel tempo. Oggi le travi sono sottodimensionate e vetuste per sopportare i carichi presenti sul terrazzo di proprietà . Questo solaio non è più idoneo staticamente.” CP_2
Pertanto, all'esborso delle somme necessarie per l'esecuzione delle opere di ricostruzione e di rinforzo dei solai, va condannata esclusivamente la CP_2 essendo il non tenuto all'esecuzione di tali opere in quanto non Parte_1 relative a parti comuni. Il RE invece va esonerato in forza della responsabilità esclusiva della CP_2
E' poi fondata la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali proposta dal
Nel corso del procedimento di danno temuto il CTU ha riscontrato i CP_1 danni all'interno dell'immobile di quest'ultimo, conseguenti alle infiltrazioni accertate, quantificandoli in euro 8.500,00, comprensivi di iva. Questi ultimi andranno ripartiti tra la e il nelle percentuali sopra CP_2 Parte_1 indicate e quindi 75% a carico della e 25% a carico del CP_2 Parte_1
L'importo è stato individuato in moneta attuale, sicché, quale debito di valore, va rivalutato dal momento del deposito della c.t.u. (3.2.2024) ad oggi, risultando, dunque, un ammontare di euro 8.678,50 inclusa IVA.
Sul punto, occorre rilevare che la rivalutazione monetaria decorre di diritto ed il giudice deve attribuirla d'ufficio anche in assenza di una specifica domanda della parte, senza con ciò incorrere in un vizio di ultrapetizione (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 27 marzo 1997, n. 2745).
Sulla somma di euro 8.678,50 inclusa IVA, che una volta liquidata in sentenza assume il carattere di debito di valuta, decorrono poi gli interessi al tasso legale, dalla data della presente pronuncia al saldo effettivo.
Va, invece, rigettata la domanda di risarcimento dei danni per lucro cessante per mancato utilizzo del bene, non avendo il fornito prova degli CP_1 effettivi esborsi sostenuti a causa dell'inutilizzabilità dell'appartamento.
Quanto alle spese sostenute nel procedimento di danno temuto, incluse le spese legali e di CTU, al quale il e la sono stati Parte_1 CP_2
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condannati in solido si ritiene che essi debbano essere ripartiti secondo le percentuali sopra indicate: 75% a carico della e 25% a carico del CP_2
in ragione delle responsabilità accertate. Parte_1
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza in applicazione del d.m. 55/2014 e successive modifiche (giudizi innanzi al
Tribunale, valore indeterminabile in applicazione dei parametri minimi e per le quattro fasi per la non particolare complessità delle questioni giuridiche accertate). Tuttavia, si ritiene che le spese possano essere compensate per 1/3 tra il e la in ragione dell'accoglimento della domanda Parte_1 CP_2 subordinata del Condominio e non della domanda principale. I restanti 2/3 vanno posti a carico della CP_2
Parimenti si ritiene che le spese di lite tra la e il RE vadano CP_2 compensate per 1/3 in ragione dell'accoglimento parziale della domanda del
RE mentre i restanti 2/3 vanno posti a carico della CP_2
Nei rapporti tra il e il RE invece si ritiene di compensare le Parte_1 spese di lite, avendo le parti assunto analoghe difese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede: accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta dal
[...]
e, per l'effetto, dichiara la responsabilità Parte_1 concorrente di e del per le infiltrazioni denunciate CP_2 Parte_1 da , responsabilità ripartita nella misura del 75% a carico di CP_1
e del 25% a carico del CP_2 Parte_1
Condanna, per effetto del contratto di compravendita del 12.4.2024,
[...]
e il all'esborso delle somme necessarie per l'esecuzione CP_1 Parte_1 dei lavori straordinari di manutenzione del terrazzo, come individuati dal
CTU nel procedimento ex art. 1172 c.c. le cui spese andranno ripartite al 75%
a carico di e al 25% a carico del CP_1 Parte_1
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Condanna al pagamento delle spese necessarie per CP_2
l'esecuzione dei lavori di ricostruzione e rinforzo dei solai come individuati dal CTU nel procedimento ex art. 1172 c.c.
Condanna il e alla rifusione delle spese Parte_1 CP_2 legali e di CTU del giudizio cautelare nella misura rispettivamente del
25% e del 75%;
Accoglie, per quanto di ragione, la domanda di risarcimento danni proposta da e per l'effetto condanna il e CP_1 Parte_1
in solido tra loro, al risarcimento del danno patrimoniale CP_2 nei confronti di liquidato in € 8.678,50 inclusa IVA, CP_1 somma già rivalutata all'attualità, oltre interessi legali, dalla presente sentenza al soddisfo;
tale somma, nei rapporti interni tra il e va ripartita con percentuale del 25% a Parte_1 CP_2 carico del e del 75% a carico di Parte_1 CP_2
Rigetta ogni altra domanda.
Compensa per 1/3 le spese di lite tra il e e Parte_1 CP_2 per l'effetto condanna alla rifusione delle spese di lite in CP_2 favore del nella misura dei restanti 2/3 che si liquidano in Parte_1 euro 363,34 per esborsi ed in euro 2.539,34 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi, IVA e
CPA come per legge.
Compensa per 1/3 le spese di lite tra e , e CP_2 CP_1 per l'effetto condanna alla rifusione delle spese di lite in CP_2 favore di nella misura dei restanti 2/3 che si liquidano CP_1 in 2.539,34 euro per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al difensore.
Compensa le spese di lite tra il Condominio e . CP_1
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 1.10.2025 Il Giudice
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Dr.ssa Benedetta Ferone
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