REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano IL TRIBUNALE DI SAVONA In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio
ha pronunciato la seguente SENTENZA

Nella causa RG 841 /2025 tra
Dott. OB CA (CF: ) residente in Genova, rappresentato, C.F._1 assistito e difeso nel presente giudizio dall'Avv. Matteo CA (C.F. ), C.F._2 ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in 16121 Genova, Piazza Dante 9/20A, in forza di procura alle liti in atti.
- attore
Sig. nato a [...] in data [...], residente in Albissola Superiore (SV) Parte_1 C.F. , elettivamente domiciliato a Genova presso lo studio dell'Avv. Elena C.F._3 W. Solari del Foro di Genova sito in Genova Via I. Frugoni 3/2 CF. che lo C.F._4 rappresenta e difende in virtù di delega in atti,
- convenuti

Sigg.ri nato a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_1 C.F._5 residente in [...] Località Dano n. 1 in attesa di essere ammesso al Patrocinio a Spese dello Stato con istanza depositata in data 16/09/2025 del quale ci si riserva il successivo deposito e
[...]
, nata a [...] il [...] (C.F. ), residente in [...]CP_2 C.F._6 (SV) Località La Carta n. 44 , rappresentati e difesi, in forza di procura in atti, dall'avv. Elena Baiocco (C.F. ) C.F._7
- convenuti

***** Oggetto: locazione – danni.
***** CONCLUSIONI DELLE PARTI LACAGNINA il Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione, previ gli opportuni accertamenti ed emesse tutte le più opportune pronunce e declaratorie del caso: nel merito:
- accerti e dichiari l'inadempimento contrattuale del in relazione alle Parte_1 obbligazioni assunte con il contratto del 29.7.2020 (doc. 3) nonché l'inadempimento contrattuale del e dei Sigg.ri e in relazione alle Parte_1 CP_2 Controparte_1 obbligazioni di cui all'accordo transattivo allegato al verbale di mediazione del 20.7.2022 (docc. 1 e 2) e, per l'effetto, condanni in via solidale gli stessi a risarcire i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dall'esponente che si quantificano in Euro 26.367,22 (oltre Iva sull'importo dei lavori da effettuare), o in quell'altra somma, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa o da liquidarsi, se del caso, anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. o, in subordine, anche a titolo di indebito arricchimento senza causa;

1 - giusto quanto previsto dall'art. 3 dell'accordo transattivo allegato al verbale di mediazione del 20.7.2022 (docc. 1 e 2), accertato l'inadempimento dei Sigg.ri e CP_2 [...] alle obbligazioni ivi previste, condanni gli stessi, in via solidale, al pagamento della CP_1 penale di Euro 30/giorno, per complessivi Euro 20.790,00 per il periodo decorrente dal 30.12.2022 al 22.11.2024, o nella misura meglio vista e ritenuta per il periodo meglio visto e ritenuto. Con vittoria di onorari, diritti e spese di giudizio, gravati di accessori di legge. IN VIA ISTRUTTORIA: Si conferma la richiesta di ammissione dei mezzi di prova già formulati, ritenendo tuttavia che la documentazione già prodotta e l'assenza di specifiche contestazioni rendano il quadro probatorio già completo per una decisione favorevole.

Parte_1 In via principale la presente difesa insiste per la concessione dei termini per il deposito di memorie ex art. 281 duodecies cpc contestando integralmente il contenuto dell'ordinanza con cui è stata confermata l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni. A tal fine si evidenzia quanto segue:
* alla prima udienza è stato disposto su accordo delle parti un rinvio pendendo trattative alla data del 12.09.2025 non essendo all' epoca peraltro ancora pervenute le cartoline afferenti le notifiche ai Sigg. ri e;
CP_1 Per_1
* all'udienza del 12.09.2025 veniva dichiarata la contumacia dei convenuti e CP_1 Per_1 cin ulteriore rinvio pendendo trattative;

* alla data del 30.09.2025 si costituivano i convenuti Sigg.ri e depositando CP_1 Per_1 comparsa contenente ampie difese nel merito e proponendo in via subordinata domanda di manleva nei confronti del Sig. Parte_1
* il convenuto formulava istanza di rinvio dell'udienza del 03.10.2025 stante lo sciopero Parte_1 generale con accoglimento da parte di codesto Ill.mo Tribunale;

* nella predetta istanza si chiedeva fossero fatti salvi tutti i diritti;

* e' pertanto evidente che l'omessa concessione dei termini per memorie onde consentire la concreta contestazione del contenuto della comparsa dei Sigg. e è illegittima CP_1 CP_2 avendo la scrivente alla prima difesa utile - ovvero l'udienza del 20 ottobre u.s. (disposta su accoglimento dell'istanza di rinvio con salvezza di tutti i diritti ) – esercitato legittimamente il diritto riconosciuto dall' art. 281 duodecies cpc che prevede testualmente “quando l'esigenza sorge dalle difese della controparte, il giudice, se richiesto, concede alle parti un termine perentorio non superiore a venti giorni per precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni, per indicare i mezzi di prova e produrre documenti, e un ulteriore termine non superiore a dieci giorni per replicare e dedurre prova contraria “;
* si evidenzia nuovamente come la scrivente difesa non avrebbe potuto in sede di trattazione scritta indicare prove e/o modificare le proprie conclusioni in relazione al nuovo atto e nuova domanda proveniente agli altri convenuti e essendo all'uopo previsto l'unicio CP_1 Per_1 strumento processuale delle memorie così come sopra riportato. In subordine: si insiste per l'accoglimento delle conclusioni così come formulate in comparsa di costituzione e risposta.
“Voglia l'On.le Tribunale adito, ogni contraria eccezione disattesa, in via pregiudiziale e/o preliminare: disporre la trasformazione del rito ex art. 281 duodecies cp.c; in via principale: respingere le richieste di parte ricorrente in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi dedotti in parte narrativa;

Controparte_3
“Voglia Ill.mo Tribunale, accogliere le seguenti conclusioni:
2 A) rigettare il ricorso ex art. 281 decies c.p.c. nell'interesse del Dott. OB CA in quanto infondato in fatto e diritto;
B) in subordine qualora l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Savona ritenesse sussistere una responsabilità in capo agli odierni convenuti, porre il risarcimento in carico al legittimo locatore Sig. Parte_1
C) condannare infine il ricorrente al pagamento di onorari e spese di lite
***** FATTO A. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., il Dott. OB CA conveniva in giudizio
[...]
conduttore di un immobile sito in Sassello (SV), Località La Carta 56, nonché Parte_1 [...]
e quali garanti solidali delle obbligazioni contrattuali assunte dal CP_2 Controparte_1 con contratto di locazione del 29.07.2020. Parte_1 Il contratto prevedeva che, in cambio dell'esenzione dal canone per i primi due anni, il Parte_1 avrebbe dovuto eseguire lavori di miglioria sull'immobile. Dal terzo anno, il canone sarebbe stato pari a €3.000 annui. L'adempimento era garantito in via solidale dai sigg. e CP_2 CP_1 A seguito dell'inadempimento del il locatore avviava procedimento di mediazione, Parte_1 conclusosi con accordo transattivo sottoscritto anche dai garanti in data 20.07.2022. L'accordo prevedeva la riconsegna dell'immobile libero da persone e beni, la pulizia del giardino, la sostituzione dei vetri, la sistemazione della canna fumaria interna, la rimozione di quella esterna e la ritinteggiatura degli interni. Era prevista una penale di €30/giorno in caso di ritardo nell'adempimento, oltre al risarcimento dei danni. Il verbale di riconsegna del 27.07.2022 attestava la presenza di arredi e oggetti del il Parte_1 giardino occupato da mobili, la mancanza di beni indicati nell'inventario iniziale e lo stato indecoroso dell'immobile. Solo ritinteggiatura e sostituzione vetri risultavano eseguite dal
Il locatore provvedeva direttamente alla rimozione della canna fumaria abusiva e allo CP_1 smaltimento dei rifiuti, sostenendo spese documentate. Il costituitosi in giudizio, eccepiva l'inapplicabilità del rito semplificato, negava la Parte_1 disponibilità dell'immobile e delle chiavi, contestava la documentazione prodotta dal ricorrente e chiedeva la trasformazione del rito in ordinario, nonché l'ammissione di CTU. I garanti e costituitisi, sostenevano di aver adempiuto agli obblighi assunti, CP_2 CP_1 salvo la sistemazione della canna fumaria interna, ritenuta troppo onerosa per la presenza di eternit. Invocavano giurisprudenza per qualificare l'intervento come manutenzione straordinaria a carico del locatore. Documentavano difficoltà economiche e problemi di salute del CP_1 Con memoria depositata in data 18.10.2025, il ricorrente:
• Contestava integralmente le difese dei garanti, ritenendole non provate e tardive.
• Ribadiva l'inadempimento del anche per mancata pulizia del giardino, rimborso Parte_1 costi acqua e TARI.
• Sottolineava l'assenza di istanze istruttorie da parte dei resistenti.
• Si opponeva alla trasformazione del rito, ritenendo i fatti non controversi e la causa fondata su prova documentale.
• Chiedeva, in subordine, l'ammissione delle istanze istruttorie già formulate nel ricorso.
• Depositava ulteriore fattura dell'impresa LC (doc. 23) di €793,00 per lo sgombero del giardino, formatasi successivamente all'ultimo termine utile.
***** B. In relazione alla costituzione in giudizio dei coobbligati e deve rilevarsene CP_1 CP_2 sin da ora la tardività, in quanto essi si sono costituiti in giudizio soltanto in occasione dell'udienza del 30 settembre 2025, dunque oltre il termine perentorio fissato nel decreto di cui all'art. 281- undecies c.p.c., che impone al convenuto di costituirsi almeno dieci giorni prima della data dell'udienza.
3 Tale costituzione tardiva determina l'applicazione delle decadenze previste dagli artt. 38 e 167 c.p.c., espressamente richiamate dal medesimo art. 281-undecies. Ne discende che i garanti hanno perduto la facoltà di: proporre eccezioni processuali o di merito non rilevabili d'ufficio; formulare domande riconvenzionali;
proporre chiamate di terzo;
introdurre allegazioni di fatto nuove;
articolare mezzi istruttori relativi a tali deduzioni.
Pertanto, tutte le difese, allegazioni e richieste introdotte dai suddetti co-convenuti con la loro comparsa tardiva devono ritenersi inammissibili e non possono essere poste a fondamento di alcuna decisione. Nel prosieguo, pur dovendo essere processualmente considerate inammissibili, le difese tardive verranno richiamate solo “per completezza”, al solo scopo di evidenziarne, comunque, l'assenza di specificità e prova.
La comparsa tardivamente depositata contiene anche una domanda, espressa o implicita, volta a ottenere la manleva o il regresso nei confronti del co-convenuto sulla base dell'assunto Parte_1 che l'inadempimento sarebbe in parte dipeso da quest'ultimo.
Tale domanda alla luce di quanto sopra, deve essere dichiarata inammissibile, in quanto tardiva. Ne consegue che non vi è alcuna domanda interna validamente introdotta nel presente giudizio da parte dei co-obbligati, e nessuna questione di responsabilità interna tra gli stessi può essere oggetto di decisione.
***** C. Il convenuto ha formulato istanza di concessione dei termini di cui all'art. 281- Parte_1 duodecies, comma 4, c.p.c. La domanda si presenta ultronea in quanto l'esigenza rappresentata dall'istante – replicare alle allegazioni dei co-convenuti e – per quanto sopra rilevato non è CP_1 CP_2 concretamente rilevante. Invero, i suddetti co-convenuti si sono costituiti oltre il termine perentorio previsto dall'art. 281- undecies, comma 3, c.p.c., incorrendo nelle relative decadenze: essi non potevano più proporre nuove domande, eccezioni o allegazioni di fatto, come chiarito dalla giurisprudenza (Cass. civ., ord. n. 36291/2023 in tema di ricorso ex art. 702 bis cpc applicabile per analogia). Le deduzioni da loro formulate sono dunque inammissibili e non possono ampliare il thema decidendum, né generare la “necessità sopravvenuta” che la norma collega alla concessione dei termini.
Ne consegue che l'istanza deve essere respinta per insussistenza dei presupposti sostanziali richiesti dal comma 4 dell'art. 281-duodecies, secondo cui i termini integrativi possono essere concessi solo quando l'esigenza derivi da difese tempestivamente introdotte e ammissibili della controparte.”
***** MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorrente OB CA ha convenuto in giudizio nonché Parte_1 [...]
e quali garanti, per l'accertamento dell'inadempimento contrattuale CP_2 Controparte_1 relativo al contratto di locazione del 29.07.2020 e all'accordo transattivo sottoscritto in sede di mediazione il 20.07.2022.
L'accordo transattivo, in particolare, a fronte degli inadempimenti pregressi del conduttore prevedeva in capo a questi obblighi specifici, con assunzione di garanzia di corretto adempimento da parte dei sig.ri rilascio dell'immobile libero da persone e beni, pulizia del Controparte_3 giardino, rimborso utenze, sostituzione vetri, pulizia e sistemazione della canna fumaria interna,
4 rimozione di quella esterna e ripristino murature, ritinteggiatura degli interni, con clausola penale di
€ 30/giorno in caso di ritardo.
Il verbale di riconsegna del 27.07.2022, non oggetto di alcuna contestazione, attesta che tali impegni non sono stati rispettati: l'immobile è stato restituito pieno di arredi e oggetti personali, con giardino occupato da materiali e mancanza di beni indicati nell'inventario. Il ha trattenuto Parte_1 un mazzo di chiavi per l'esecuzione dei lavori, mai completati nei termini previsti.
Le fotografie prodotte dal ricorrente confermano a loro volta lo stato di degrado e l'inadempimento:
• Esterni: persiane in legno con vernice scrostata e legno esposto;
ringhiere arrugginite;
giardino in stato di incuria;
presenza di una canna fumaria metallica esterna fissata alla parete, realizzata senza autorizzazione.
• Interni: pareti e soffitti anneriti da fuliggine (in particolare nel bagno e nel locale caldaia), segno di cattiva evacuazione dei fumi;
tubazioni e canna fumaria interna in condizioni precarie;
locali in disordine con oggetti personali non rimossi;
cucina con mobili datati e stoviglie, camera da letto con armadio aperto e scatole.
Tali elementi dimostrano che i lavori indicati nel preventivo prodotto dall'attore sub doc. 21 (manutenzione infissi, ripristino murature, rimozione canna fumaria, rifacimento impianto elettrico, pulizia e sgombero) sono effettivamente necessari e proporzionati, per una spesa prevista di complessivi € 23.550,00 oltre IVA (da cui detrarsi l'importo relativo alla ritinteggiatura interna pacificamente già effettuata).
Il convenuto ha contestato la congruità del preventivo chiedendo il licenziamento di Parte_1 apposita CTU estimativa;
la contestazione, tuttavia, si appalesa del tutto generica e priva di elementi concreti: non sono stati indicati quali voci sarebbero eccessive, né sono stati prodotti preventivi alternativi o documentazione tecnica idonea a dimostrare l'asserita sproporzione.
In assenza di una contestazione specifica e circostanziata, e considerato che il preventivo proviene da un'impresa individuata dal locatore e risulta coerente con lo stato dei luoghi documentato dalle fotografie e dal verbale di riconsegna, lo scrivente ritiene di attribuire piena attendibilità al preventivo prodotto dall'attore, anche in ragione di esigenze di economia processuale e per evitare alle parti ulteriori costi processuali, evitando l'espletamento di una CTU che si appalesa superflua (cfr. sul tema Cass. n. 27624/2020).
*****
2. L'art. 3 dell'accordo transattivo sottoscritto in sede di mediazione il 20.07.2022 prevede espressamente che, in caso di mancato integrale adempimento delle obbligazioni entro i termini stabiliti (30.11.2022), il Dott. CA, decorso un periodo di tolleranza di 30 giorni, avrebbe avuto titolo per invocare nei confronti dei garanti l'applicazione di una penale di €30,00 per ogni giorno di ritardo, oltre al risarcimento dei danni dimostrati (“Laddove le obbligazioni di cui al presente accordo non dovessero essere integralmente rispettate dal Sig. e/o dai Garanti, Parte_1 il Dott. CA, dopo una tolleranza di 30 giorni, avrà titolo per invocare nei confronti dei garanti l'applicazione di una penale di Euro 30,00 per ogni ulteriore giorno di ritardo, oltre al risarcimento dei dimostrati danni”).
Dalla documentazione in atti risulta che:
• la riconsegna delle chiavi è avvenuta il 27.07.2022, ma i lavori non sono stati completati entro il termine del 30.11.2022;
5 • i Sigg. e hanno restituito le chiavi solo il 22.11.2024, dopo aver CP_1 CP_2 eseguito parzialmente alcune lavorazioni (ritinteggiatura e sostituzione vetri), omettendo però interventi essenziali (rimozione canna fumaria esterna, ripristino tetto, pulizia canna fumaria interna).
Pertanto, il periodo di ritardo decorre dal 30.12.2022 (scaduto il termine di tolleranza) sino al 22.11.2024, per complessivi 693 giorni. Applicando la penale pattuita di €30,00/giorno, l'importo dovuto dai garanti a tale titolo è pari a €20.790,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Tale clausola, liberamente pattuita dalle parti in sede di mediazione, non risulta sproporzionata rispetto all'interesse creditorio e deve essere integralmente applicata
***** 3. Dall'accordo transattivo del 20.07.2022 (art. 2) risulta che i Sigg. e CP_2 [...]
oltre a prestare garanzia personale e solidale, hanno assunto l'obbligo diretto di CP_1 eseguire i seguenti interventi:
• Sostituzione vetri rotti;

• Sistemazione e pulizia della canna fumaria interna;

• Rimozione della canna fumaria esterna e ripristino della muratura e del tetto;

• Ritinteggiatura degli interni. Il preventivo prodotto dal ricorrente (doc. 21) quantifica l'intero pacchetto di lavori in €23.550,00 + IVA, dal quale è stato detratto il costo della ritinteggiatura già eseguita, per un totale di €16.600,00
+ IVA. Considerando la ripartizione delle lavorazioni, la quota riferibile agli interventi di competenza dei garanti (esclusa la ritinteggiatura, già effettuata) è stimabile in:
• Sostituzione vetri: €1.200,00
• Pulizia e sistemazione canna fumaria interna: €1.500,00
• Rimozione canna fumaria esterna e ripristino tetto: €3.500,00 Per un totale di €6.200,00 oltre IVA. Tale importo rappresenta il valore economico delle prestazioni che i garanti si erano impegnati a realizzare e che non risultano eseguite (o sono state eseguite solo in minima parte e tardivamente). Pertanto, anche a prescindere dalla clausola penale, i garanti rispondono solidalmente verso il ricorrente per tale quota, oltre alla penale contrattuale di €30/giorno prevista dall'art. 3 dell'accordo
***** 4. Non può invece essere accolta la richiesta attorea di risarcimento del danno non patrimoniale, quantificata in via equitativa in €5.000,00, in quanto è formulata in termini del tutto generici e non supportata da elementi probatori concreti idonei a dimostrare un pregiudizio diverso e ulteriore rispetto alla mera violazione contrattuale.
***** Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex DM 147/22.
*****

PQM

Il Tribunale Civile di Savona, definitivamente pronunciando nella causa R.G. n. 841/2025, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Accerta e dichiara l'inadempimento contrattuale del Sig. in relazione alle Parte_1 obbligazioni assunte con il contratto di locazione del 29.07.2020 e l'inadempimento del medesimo e dei Sigg.ri e in relazione alle CP_2 Controparte_1 obbligazioni assunte con l'accordo transattivo sottoscritto in sede di mediazione il 20.07.2022;
6 2. Condanna il Sig. in solido con i Sigg.ri e Parte_1 CP_2 [...]
al pagamento in favore del ricorrente Dott. OB CA della somma di CP_1
€16.600,00 (sedicimilaseicento/00) oltre IVA, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;

3. Condanna i Sigg.ri e in via solidale tra loro e in CP_2 Controparte_1 aggiunta alla condanna di cui al punto 2, al pagamento in favore del ricorrente della somma di €6.200,00 (seimiladuecento/00) oltre IVA, corrispondente al valore dei lavori specificamente assunti a loro carico (sostituzione vetri, pulizia canna fumaria interna, rimozione canna fumaria esterna e ripristino tetto), oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

4. Condanna i Sigg.ri e in via solidale tra loro, al CP_2 Controparte_1 pagamento in favore del ricorrente della somma di €20.790,00 (ventimilasettecentonovanta/00) a titolo di penale contrattualmente prevista dall'art. 3 dell'accordo di mediazione, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;

5. Rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale per genericità e mancanza di prova;

6. Dichiara inammissibili le domande di manleva dei signori nei Controparte_3 confronti di Parte_1

7. Condanna tutti i convenuti, in solido, alla rifusione delle spese di lite in favore del ricorrente, che si liquidano in complessivi € 3.000,00 per competenze professionali del difensore oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, oltre refusione del CU di legge. Savona, 13.11.2025 Il Giudice Stefano Poggio
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