N. 1009/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del
Giudice dott. Cesare Taraschi, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1009/2018 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, vertente
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Alessandro Ferrone e Claudio Antonio Parte_1
Cappiello, presso il cui studio è elett.te dom.ta in Minturno (LT), alla via Simonelli n. 61, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione dei nuovi difensori
ATTRICE
E in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso Controparte_1 dall'avv. Francesco Florimonte, presso il cui studio è elett.te dom.to in Salerno, alla via San
Benedetto n. 26, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO avente ad oggetto: risoluzione mutuo per eccessiva onerosità sopravvenuta e risarcimento danni
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 26/01/18, conveniva in giudizio, dinanzi al Parte_1
Tribunale di Salerno, il assumendo di aver stipulato con quest'ultimo, Controparte_1 unitamente al proprio coniuge (deceduto il 22/03/16), due contratti di mutuo Persona_1 ipotecario, di cui il primo in data 22/06/12 per la somma di € 100.000,00 ed il secondo in data
28/05/14 per l'importo di € 157.667,00, somma, quest'ultima, in parte destinata all'estinzione del primo mutuo;
che tali finanziamenti erano finalizzati all'acquisto di un appartamento sito in
Battipaglia (SA), alla via Garezzano, nel quale essa attrice, dopo la stipula del contratto di compravendita, era andata a vivere unitamente al marito ed ai quattro figli;
che il perito incaricato pagina 1 di 5 dalla banca convenuta, pur avendo effettuato due sopralluoghi presso il predetto immobile, non aveva rilevato la presenza degli abusi edilizi successivamente riscontrati dalla Polizia Municipale del Comune di Battipaglia, la quale, con nota n. 39828 del 09/06/14, aveva comunicato l'avvio del procedimento amministrativo per le seguenti opere abusive: 1) sul terrazzo del primo piano era stata realizzata, senza alcun titolo edilizio, una tettoia in legno ad una sola falda;
2) in prossimità del perimetro della corte ad uso esclusivo dell'appartamento a piano terra era stato realizzato, senza alcun titolo edilizio, un muro di sostegno in cemento armato, ed anche il lastrico pavimentato della predetta corte era dotato di un modesto muretto di contenimento in cls non indicato sui grafici assentiti;
3) l'appartamento al primo piano non aveva la copertura a falde inclinate prevista dal titolo edilizio, ma vi era solo il lastrico solare;
4) il vano tecnologico sanato con SCIA, situato nella corte dell'appartamento a piano terra, e l'ampliamento del terrazzo al primo piano non erano stati assentiti dalla prescritta autorizzazione sismica in sanatoria;
5) la sagoma del fabbricato al piano terra non corrispondeva a quella assentita;
6) l'altezza utile del piano terra era di mt. 2,80 e non di mt. 2,70 assentiti.
Aggiungeva l'attrice che il mutuo del 28/05/14 era risolvibile per eccessiva onerosità sopravvenuta, in quanto il decesso del proprio coniuge, altro mutuatario, e la scoperta degli abusi edilizi costituivano eventi straordinari ed imprevedibili che avevano alterato l'equilibrio sinallagmatico esistente al momento della stipula del contratto.
La D' concludeva perché l'adito Tribunale volesse: 1) in via principale, accertare e Pt_1 dichiarare l'intervenuta risoluzione, ai sensi dell'art. 1467 c.c., del contratto di mutuo per notaio del 28/05/14; 2) ancora in via principale, ridurre la prestazione dovuta da parte attrice Per_2 ovvero modificare, ex art. 1468 c.c., l'esecuzione del medesimo contratto;
3) per l'effetto, condannare parte convenuta al risarcimento del danno quantificato nell'importo di € 157.667,00 ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia;
il tutto con vittoria di spese giudiziali.
Con comparsa di risposta, depositata il 10/05/18, si costituiva il il quale, Controparte_1 assumendo l'insussistenza dei presupposti per l'applicazione degli artt. 1467 e ss c.c., concludeva per l'inammissibilità ed il rigetto delle avverse domande, con vittoria di spese giudiziali.
Acquisita documentazione varia, all'udienza del 10/01/25 le parti discutevano oralmente la causa, che veniva decisa ex art. 281sexies c.p.c. con termine di 30 giorni per il deposito della sentenza.
Le domande di parte attrice sono infondate.
E' opportuno rammentare che la risoluzione di un contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, e, dall'altro, la pagina 2 di 5 riconducibilità dell'eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale (Cass. n. 22396/06).
In particolare, il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi tali da consentire attraverso analisi quantitative classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere dell'imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza (Cass. n. 27152/23, n. 22396/06, n. 2661/01).
Ebbene, è evidente che i fatti addotti dall'attrice a fondamento della domanda risolutoria non presentano neanche lontanamente i predetti caratteri, posto che: 1) il sopravvenuto decesso di uno dei mutuatari è circostanza per nulla straordinaria (la morte è evento ordinario per eccellenza), né tanto meno imprevedibile, essendo incerto solo il “quando”, ma non l' “an” di tale evento, che certamente rientra nell'alea del contratto;
2) gli abusi edilizi riscontrati nell'immobile acquistato con la somma mutuata non costituiscono eventi sopravvenuti, bensì, secondo la prospettazione della stessa attrice, preesistenti alla stipula del mutuo per cui è causa.
I fatti addotti dalla sono quindi irrilevanti, in quanto nei contratti a prestazioni Pt_1
corrispettive, ad esecuzione continuata o periodica o differita, ciascuna parte assume su di sè il rischio degli eventi che alterino il valore economico delle rispettive prestazioni, entro i limiti rientranti nell'alea normale del contratto, da tenersi pertanto da ciascun contraente presenti al momento della stipulazione, alla stregua della dovuta diligenza. Ne consegue che non assume al riguardo rilievo la sopravvenienza di circostanze prevedibili che rendano comunque eccessivamente gravoso - e pertanto inesigibile - l'adempimento della prestazione, vertendosi in tal caso non già in tema di alterazione dell'economia contrattuale bensì d'inadempimento (Cass. n.
12235/07).
Soffermandoci, in particolare, sulla dedotta irregolarità urbanistico-edilizia dell'immobile acquistato dall'attrice, occorre sottolineare che gli abusi riscontrati non incidono sulla causa del contratto di mutuo ipotecario, ossia sul rapporto sinallagmatico tra erogazione del finanziamento e restituzione dello stesso con gli interessi corrispettivi, posto che tali obbligazioni non sono mutate, né è cambiato il rispettivo rapporto di valore.
In altri termini, gli abusi inerenti all'immobile acquistato dall'attrice non riguardano l'obbligazione restitutoria gravante sulla mutuataria, perché non rendono questa più gravosa (come sarebbe accaduto, ad esempio, nel caso di spropositato ed imprevedibile aumento del tasso d'interesse variabile eventualmente concordato: cfr. Cass. n. 9263/11, n. 11200/03, n. 16568/02), ma incidono sul valore del cespite in relazione al prezzo versato all'alienante, e dunque con riguardo al diverso pagina 3 di 5 contratto di compravendita stipulato dalla stessa attrice. Lo “status” amministrativo dell'immobile non intacca in alcun modo la prestazione che la parte mutuataria è tenuta ad eseguire, trattandosi di una prestazione pecuniaria ancorata alla restituzione del capitale preso a mutuo maggiorato degli interessi al saggio pattuito.
Né il minor valore dell'immobile conseguente ai riscontrati abusi può comportare la violazione dell'art. 38 T.U.B., in quanto, come recentemente statuito dalle Sezioni Unite (sent. n. 33719/22),
“In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del
1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere” (conformi Cass. n. 6907/23, n.
7949/23).
Inconferente è poi il richiamo operato dall'attrice alla “reductio ad aequitatem” di cui all'art. 1468
c.c., essendo tale norma riferita ai soli contratti con obbligazioni a carico di una sola parte, mentre il mutuo oneroso è contratto a prestazioni corrispettive (in tal senso, Cass. n. 18951/13).
Vanno, quindi, rigettate le domande ex artt. 1467 e 1468 c.c.
Analogamente, non merita accoglimento la domanda risarcitoria proposta dall'attrice.
In primo luogo, l'attività istruttoria del mutuo è stata condotta da un incaricato della banca nell'esclusivo interesse di questa, essendo preordinata solamente a verificare che l'immobile periziato avesse un valore sufficiente per garantire lo stipulando mutuo, sicchè il mancato rilievo degli abusi edilizi, da parte dell'esperto nominato dalla banca, ha finito per danneggiare la stessa mutuante, la quale ha iscritto ipoteca su un immobile che, una volta eliminati gli abusi edilizi, potrebbe avere un valore diverso da quello di stima all'epoca dell'erogazione del mutuo.
In secondo luogo, dei danni asseritamente subiti dall'attrice, nemmeno specificamente allegati, non
è stata offerta alcuna prova, non essendo stata, tra l'altro, depositata alcuna documentazione inerente alla conclusione dell'iter amministrativo di verifica della regolarità urbanistico-edilizia del cespite ovvero alle spese sostenute dalla stessa attrice per l'esecuzione dei lavori di demolizione dei manufatti abusivi.
pagina 4 di 5 Al rigetto delle domande consegue la condanna dell'attrice al pagamento delle spese giudiziali, che sono liquidate come in dispositivo, in base ai valori medi del D.M. n. 147/22 (scaglione da €
52.000,01 ad € 260.000,00).


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Cesare Taraschi, definitivamente pronunziando sulle domande proposte nel proc. n. 1009/18 R.G., ogni contraria e diversa istanza ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:

1. rigetta le domande di parte attrice;

2. condanna al pagamento, in favore del delle spese Parte_1 Controparte_1 processuali, che si liquidano in € 30,00 per spese vive ed € 14.103,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Salerno, 9 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Cesare Taraschi
pagina 5 di 5