REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI PARMA Seconda Sezione Civile Il Tribunale di Parma in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario dott.ssa AN DA, ha pronunciato la seguente

SENTENZA Causa N. 633/19 R.G. promossa da:
con l'avv. Gaudenzio VOLPONI Parte_1
- attrice – contro
con l'Avv. Alessandro MAGLIULO CP_1
- convenuto – e
con l'Avv. Carla DI CIOCCIO Controparte_2
- convenuta

Oggetto: mediazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVAZIONE La sentenza è redatta ai sensi dell'art 132 cpc comma 2, punto 4 come sostituito ex art. 45 , c. 17, l.18- 6-2009, n. 69 in base al quale la decisione deve contenere unicamente la coincisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione esonerando il giudice dal redigere lo svolgimento del processo. Richiamata la giurisprudenza della Suprema Corte ( tra cui Cassazione 17145/2006 e 11199/2012) il Giudice nel motivare concisamente la sentenza secondo l'art 118 disp. Att. Cpc con motivazione semplificata , può limitare la trattazione alle sole problematiche di fatto e di diritto che ritiene rilevanti ai fini della decisione, non essendo tenuto ad esaminare analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti. Consegue da ciò che le eventuali questioni non trattate saranno da ritenersi assorbite.
***** pagina 1 di 7 Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attore, mediatore immobiliare titolare della ditta individuale , evocava in giudizio la sig.ra al fine di sentirla condannare, Parte_1 Controparte_2 in solido con , al pagamento della somma di € 43.920,00=, oltre rivalutazione e interessi CP_1 moratori, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare nella “offerta di acquisto accettata e confermata”, formulata da tale in nome e per conto della società Sviluppi CP_1 Turistici Immobiliare Veneto Srl, avente ad oggetto l'acquisto, per la somma € 1.800.000,00=, dell'intero stabile, “da terra a cielo”, ubicato in Strada Farini n.54 in Parma, di proprietà di
[...]
, , , , e . Pt_2 Parte_3 Parte_4 CP_3 Controparte_4 Controparte_5 Con comparsa di risposta del 07.05.2019 si costituiva in giudizio il quale eccepiva CP_1 preliminarmente l'incompetenza territoriale del Giudice adito e, nel merito, l'infondatezza della domanda, nell'an e nel quantum debeatur, in quanto mero tramite tra la e la Parte_1 [...]
Parte_5 Con comparsa di risposta del 28.05.2019 si costituiva in giudizio che affermava la Controparte_2 propria estraneità ai fatti dedotti dall'attore e soprattutto alla proposta formulata da , posta a CP_1 fondamento della domanda attorea, eccependo, conseguentemente, il difetto di legittimazione passiva e, nel merito, l'infondatezza della domanda.
Il Giudice rigettate, con ordinanza del 01.12.2020, le eccezioni dei convenuti, assegnava alle parti i termini ex art. 183, VI comma, cpc.
Il giudizio, medio tempore, si interrompeva a seguito del decesso del convenuto CP_1 comunicava il decesso comunicato dal proprio procuratore il 16.12.2020. L'attore con ricorso del 30.12.2020 riassumeva il giudizio nei confronti degli con CP_6 CP_1 notifica presso l'ultima residenza del de cuius . Attesa la mancata costituzione degli Eredi CP_1
, ne veniva dichiarata la contumacia all'udienza del 10.06.2021, assegnando alle parti nuovi termini per il deposito delle memorie ex art. 183, VI comma, cpc. Espletata l'istruttoria, all'udienza del 07.04.2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, concedendo alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali repliche ex art. 190 c.p.c. precisavano le rispettive conclusioni:
- per la parte attrice:
Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e di legge, così giudicare: 1) accertare e dichiarare che il dott. come in atti, ha maturato il diritto al Parte_1 compenso per l'attività di intermediazione immobiliare e di consulenza per l'immobile di Strada Farini n. 54 di proprietà di , , , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 CP_3
e , nei confronti dei signori e Controparte_4 Controparte_5 CP_1 Controparte_2 nella misura del 2% del prezzo indicato nella offerta di acquisto accettata e confermata, pari ad € 1.800.000,00 e, per l'effetto, 2) condannare il signor e per esso i suoi Eredi e la signora CP_1 in via solidale o come meglio al pagamento in favore del Dott. Controparte_2 Parte_1 come in atti, della somma di € 43.920,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori dal dì del dovuto al saldo effettivo;
3) con vittoria di spese del presente giudizio, oltre rimborso spese forfettario 15% oltre IVA e CPA come per legge. Sentenza esecutiva”
- per la convenuta CP_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, con declaratorie del caso e di legge, respingere la domanda attorea siccome infondata in fatto e in diritto, o come meglio. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
***** A sostegno della domanda, parte attrice ritiene di aver diritto alla provvigione per aver il signor Pt_1 svolto l'attività di intermediazione immobiliare e di consulenza per l'immobile di Strada Farini n. 54 di proprietà di , Parte_2 Parte_3 Parte_4 CP_3 CP_4 e nei confronti di quale parte acquirente nella
[...] Controparte_5 CP_1 pagina 2 di 7 compravendita, e nei confronti di per essere la medesima intervenuta nella Controparte_2 trattativa, avendo interesse ad acquistarne una porzione. Ebbene, dalla disamina della copiosa e farraginosa documentazione versata in atti vi è la proposta di
(marito di del 9 luglio 2016, ove si legge che il medesimo propone di acquistare, Persona_1 CP_2 inviando la proposta a IN - TI (comproprietari venditori) e per essi all'agenzia attorea, un intero sottotetto con altana sovrastante scala di collegamento trasformabile in parte in abitazione civile. Tale proposta era subordinata ad un progetto preliminare indispensabile, quale condizione di validità. Non risulta agli atti alcuna accettazione di detta prima proposta, che prevedeva il 3% per la mediazione sul prezzo di vendita € 170.000,00 (come si legge in proposta) ritenuta irrevocabile per 90 gg, indi sino al 9 ottobre 2016. In atti risulta, invece, un assegno di € 20.000,00 a favore di parte venditrice CP_4 tratto da per questa proposta del 9 luglio 2016, che non fu accettata. CP_2 Nel novembre 2016 (indi decorso il termine dell'irrevocabilità della prima) l'agenzia raccoglieva ed accettava per parte venditrice una seconda proposta, quella del novembre 2016 di , in nome CP_1 e per conto della Questa proposta ricadeva sull'acquisto Parte_6 dell'intero stabile/immobile di via Farini 54 per la somma di € 1.800.000,00, detta proposta era irrevocabile per giorni 7 e prevedeva una mediazione del 2% sul prezzo di vendita, come riconosciuta dovuta a carico del proponente. Il rogito doveva essere stipulato entro il 31.01.2017. Il 16.11.2016 la proposta per l'acquisto dell'intero immobile, fatta da nome della società, veniva CP_1 accettata da tutti i comproprietari venditori ( – doc. 5) e l'accettazione veniva comunicata CP_4 Pt_2 in data 17.11.2016. La proposta prevedeva, però, che l'immobile fosse libero da vincoli. L'accettazione dava, invece, atto dell'esistenza di un diritto di passaggio sia da Via Farini 54 che da P.le Santafiora per l'abitazione di “alla quale si accede dal cortile”. Pt_3 Parte_4 Tra i documenti risulta, altresì, una scrittura privata del 27.05. 2017 con la previsione della “cessione di comproprietà e servitù” da parte di a e per la somma Parte_4 CP_1 Controparte_2 di €15.000,00 con garanzia fideiussoria presso il notaio designato per la compravendita ( dott.
[...]
, detta scrittura privata non risulta essere stata mai firmata da alcuna delle parti. Per_2 Agli atti è stata anche allegata (doc. 10 di parte attrice) una bozza di compravendita, redatta dal notaio in cui vengono specificamente individuate ( nella sezione “IN PRIMO LUOGO “) le somme Per_2 debende all'agente per la quota parte della proprietà venditrice ( , , Parte_2 Parte_3
, , ) e per la parte a carico Parte_4 CP_3 Controparte_4 Controparte_5 dell'acquirente (per quest'ultimo per la somma di € 43.920,00). CP_1
Si dà atto che nella bozza di compravendita risulta parte acquirente per la vendita “ IN SECONDO e TERZO LUOGO” la sig.ra , a carico della quale, tuttavia, nulla risulta per la Controparte_2 corresponsione di somme per la mediazione. È pacifico e incontestato che l'affare non sia concluso: la compravendita non è mai stata stipulata tra le parti;
così come incontestato, in quanto emerso anche dalle prove testimoniali, che la servitù di passaggio non è stata mai eliminata. Ciò posto, ai fini della risoluzione del caso in esame occorre verificare l'esistenza o meno del diritto del mediatore a percepire la provvigione e, in caso positivo, stabilire la parte tenuta a corrisponderla. In punto di diritto, a mente dell'art. 1755 c.c., 1° comma, Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento; la regola generale prevede che il pagamento della provvigione dell'agente immobiliare debba essere a carico di entrambe le parti coinvolte nella mediazione, con le quali l'agente non ha alcun rapporto di dipendenza, rappresentanza o collaborazione. Sempre secondo la legge, il pagamento avverrà a patto che si giunga all'affare grazie all'intermediazione dell'agente. Sul punto, opinione prevalente, ritiene che per conclusione dell'affare debba intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, produttivo di azione in giudizio per l'adempimento dell'obbligo assunto,
pagina 3 di 7 ovvero, articolarsi in una concatenazione di più atti strumentali, sia diretta nel suo complesso alla soddisfazione di un unico interesse economico. Talvolta, può verificarsi che solo una delle parti debba corrispondere la provvigione e tale possibilità è disciplinata dal secondo comma del citato articolo 1755 c.c., secondo cui la misura e la proporzione con le quali la provvigione sarà ripartita può essere diversa da quella generale, sulla base di accordi, di usi o tariffe in vigore. Non di rado, infatti, a pagare l'agente a volte è solo l'acquirente dell'immobile sulla base di un accordo tra venditore e mediatore (cd. mediazione unilaterale atipica “ fondata su un contratto a prestazioni corrispettive con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate”), ma anche in tal caso la provvigione all'agente immobiliare dovrà essere pagata solo se l'affare sarà concluso. Diverso, invece, è il caso del mandato che si traduce in un'attività (negoziale o pre-negoziale) nell'interesse del mandante. A differenza del contratto di mediazione immobiliare, l'agente immobiliare-mandatario avrà diritto alla provvigione indipendentemente dal risultato raggiunto, mentre il mediatore ( non mandatario) ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti e ha il diritto alla provvigione solo se provoca la conclusione dell'affare. Secondo la prevalente giurisprudenza ( ex multis Cass. sent. n.11443/2022), in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.
Ai fini dell'accertamento del diritto alla provvigione è, dunque, importante verificare: a) se l'attività di mediazione immobiliare costituisce l'antecedente indispensabile per la conclusione dell'affare, al punto da ritenere che senza l'intervento del mediatore l'affare non si sarebbe concluso, quest'ultimo allora potrà far valere il diritto alla provvigione e le parti saranno tenute a corrisponderla;
b) se l'attività di mediazione immobiliare viene interrotta nel corso delle trattative, il mediatore immobiliare rischierà di perdere il diritto alla provvigione nell'ipotesi in cui l'affare venga poi concluso per effetto di trattative indipendenti ed autonome rispetto alle precedenti. In quest'ultima ipotesi, quindi, è bene esaminare le cause di interruzione delle medesime trattative e valutare con cautela ogni eventuale profilo di rischio con riferimento alla provvigione concordata.
In ogni caso, elemento imprescindibile affinché sorga il diritto alla provvigione è la conclusione dell'affare tra le parti che il mediatore ha messo in contatto.
Ebbene, dalle prove testimoniali, è emerso (udienza del 11.05.2023) che la proposta di non è mai Per_1 stata accettata e, pertanto, l'assegno tratto dalla moglie non è mai stato incassato. Il teste , CP_2 Per_1 infatti, ha confermato che era interessato all'acquisto del solo sottotetto e dopo aver saputo dell'accettazione della proposta del (che voleva acquistare l'intero) si rivolgeva a quest'ultimo, CP_1 tramite conoscenze, e si accordava con questi per comprare da lui il sottotetto o, in alternativa, direttamente dai proprietari. Era indifferente per , secondo quanto emerso dall'istruttoria, Per_1 comprare dal o direttamente dalla proprietà ( . Dalla testimonianza di parte CP_1 CP_7 convenuta del 2.11.2021 emerge (sub cap. 6) che gli incontri si svolgevano tra tecnici e Notaio e che in questi accordi l'agenzia non ci rientrasse, sebbene il sig. fosse presente agli incontri. Pt_1
pagina 4 di 7 All'udienza del 23 marzo 2023 il teste arch. che era il tecnico di incaricato Tes_1 Per_1 CP_2 per la ristrutturazione di una parte dell'immobile per cui è causa (di via Farini n. 54) e poi dal sig. CP_1 per l'acquisto dell'intero immobile, conferma che aveva fatto solo una proposta per l'acquisto di Per_1 una porzione di immobile tramite l'agenzia di , precisamente il sottotetto e un secondo piano;
Pt_1 tale proposta, tuttavia, non è stata mai accettata. Il teste Arch. precisa, inoltre, che non si rispettò la data del rogito 31.1.17, tra le altre cose, anche Tes_1 perché c'era la richiesta di una comproprietaria (la coerede di mantenere una Parte_4 servitù di passaggio dall'androne di ingresso ( circostanza confermata all'udienza del 11.05.2023 anche dal teste che riferisce la volontà di non eliminare la servitù di passaggio da parte di Per_1 [...]
; dichiara poi che e manifestavano la volontà di comprare il sottotetto Parte_4 Per_1 CP_2 dall'Immobiliare Veneto e, quindi, da he doveva concludere l'affare per l'intero con la proprietà. CP_1 L'arch. a conferma della prova documentale, ribadiva la volontà della parte venditrice di Tes_1
“vendere l'intero immobile, non più una pozione, ragion per cui la proposta dello ST non fu accettata”. Anche la produzione documentale ( doc. 18- mail Studio Notarile del 4 maggio 2017) conferma che la difficoltà di addivenire a rogito derivava da alcune problematiche tra cui, da un lato, la volontà della di mantenere l'accesso pedonale da via Farini e dall'altro, la ferma intenzione Parte_4 dell'acquirente ( di non essere d'accordo a concedere diritti di passaggio da via Farini, CP_1 intendendo acquistare l'immobile libero da servitù in ragione del prezzo convenuto. In buona sostanza, i testi escussi non hanno fatto altro che confermare le circostanze già implicite nella proposta del di acquistare l'intero immobile libero da pesi o vincoli ( doc. 6 di parte attrice), CP_1 condizione che non si è mai avverata. A confermare che la servitù era un impedimento per concludere il rogito, in quanto l'acquirente voleva il bene libero, è anche il teste notaio all'udienza del Per_2 26.10.2023 Ebbene, da quanto emerso dalle prove testimoniali e documentali, la nulla rileva nel rapporto CP_2 posto a base delle pretese dell'attore perché l'affare che questa avrebbe concluso si inseriva in accordi con il e lo;
laddove il primo avesse comprato dai comproprietari – coeredi, avrebbe CP_1 Per_1 Per_1 acquistato il sottotetto o da o dai proprietari verso i quali la non si è mai obbligata e la CP_1 CP_2 proposta di , non accettata, non vale a creare alcun vincolo tra la proprietà e la solo perché Per_1 CP_2 questa ha firmato un assegno per la caparra di una proposta del marito. Detta circostanza è fondamentale per ritenere interrotto il nesso tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare, posto che le trattative venivano avviate tra e ma la Pt_1 CP_1 compravendita è indipendente ed autonoma rispetto alla prima;
in altri termini, la CP_8 partecipazione all'affare da parte della non è intervenuta per effetto dell'agente con il CP_2 Pt_1 quale la non ha mai avuto rapporti. A corroborare l'assunto, è anche la testimonianza del teste CP_2 all'udienza del 22.06.2023 sui capitoli di parte convenuta, da cui emerge che la sarebbe Tes_1 CP_2 intervenuta per comprare direttamente dalla proprietà grazie all'amicizia , estraneo pertanto Parte_7 l'intervento del mediatore. A.d.r il teste conferma che “ entrava nel pool per agevolare la Tes_1 Per_1 vendita al dott. e che fu lo a presentare Boni al dott. ”. Conferma, inoltre, che Pt_1 Per_1 Pt_1
“1. avrebbe dato a quello che gli interessava dopo aver comprato l'intero delle proprietà”. CP_1 Per_1

2. Successivamente la dichiarò di voler comprare solo dalla proprietà”. Precisa che le trattative CP_2
– furono fatte nel suo ufficio per gli aspetti tecnici ( ancora emerge il ruolo marginale del CP_1 Per_1 mediatore). Dalla testimonianza si evince, poi, che l'affare sfumò perché non aveva le risorse CP_1 economiche ma, in ogni caso, mai avrebbe comprato con la servitù di passaggio. Ai fini delle pretese attoree risulta irrilevante l'esistenza di una proposta dello (marito della Per_1
non accettata, o meglio rifiutata, perché venne presa in considerazione dalla proprietà solo CP_2 quella di così come è irrilevante la circostanza che il sig. volesse intestare il bene CP_1 Per_1 inizialmente al figlio e poi alla moglie. ST nulla sa di accordi tra le parti.
pagina 5 di 7 L'estraneità della sig.ra nel rapporto in base al quale parte attrice richiederebbe il pagamento, CP_2 viene confermata anche dal teste impiegata dello studio notarile All'udienza del Tes_2 Per_2 17.04.2024 la medesima dichiara di non aver mai conosciuto o intrattenuto rapporti con la signora
Conferma di aver avuto scambi di mail con e e che fu a comunicare allo
CP_2 CP_1 Pt_1 CP_1 studio notarile che ci sarebbe stato un altro intestatario ( di una parte di appartamenti dello
CP_2 stabile di via Farini 54 . Precisa, infine, che secondo quanto appreso da comunicazioni telefoniche CP_1 si sarebbe intestato il 50% ed il restante 50% la successivamente lo studio notarile lo comunicò
CP_2 al dr. “ a mia volta lo comunicai via mail al Dr. ”. Pt_1 Pt_1 Anche dalla disamina della bozza preliminare di compravendita redatta dal notaio Persona_2 (doc.10) e precisamente nelle sezioni “1) IN PRIMO LUOGO”, “2) IN SECONDO LUOGO” ed “IN TERZO LUOGO” si desume l'estraneità della
CP_2 I venditori, infatti, avrebbero dovuto versare al mediatore la somma di cui al punto 1), ognuno nella misura a proprio carico, che comprendeva anche la vendita del secondo e del terzo luogo e vale a dire anche quella verso la
CP_2
La bozza di compravendita non prevede alcun importo per parte perché la somma dovuta a CP_2
per parte acquirente era solo quella posta a carico del Pt_1 CP_1 Difetta, dunque, l'antecedente indispensabile per la conclusione dell'affare in base al quale senza il suo intervento l'affare della non si sarebbe concluso, in quanto la sig.ra interveniva nelle CP_2 CP_2 trattative in un secondo momento, grazie all'amicizia e non per il tramite del mediatore Parte_8 che veniva semplicemente messo al corrente. Il nesso causale risulta pertanto interrotto, indi sono da ritenersi fondate le doglianze della convenuta che nulla deve all'attore. CP_2 Par quanto concerne, infine, le pretese nei confronti del sig. risultano, altresì, infondate dando CP_1 seguito alla regola generale dell'art. 1755 c.c. il quale presuppone, come già ampiamente trattato, la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento del mediatore e che la provvigione gravi su ciascuna delle parti. Dal giudizio non risulta alcuna prova che parte venditrice abbia corrisposto le somme per la mediazione indicate nella bozza di compravendita, in base alla quale entrambe le parti ( venditrice e acquirente) sarebbero state tenute in conformità all'art. 1755 c.c. Inammissibile la domanda dell'attore, posto che il diritto del mediatore matura solo in caso di conclusione dell'affare e la misura della provvigione è posta a carico di ambo le parti. Anche laddove si volesse ipotizzare una mediazione atipica, con pagamento della provvigione solo a carico del compratore, questa presuppone comunque la conclusione dell'affare. Pur volendo, infine, ricondurre la fattispecie all'istituto del mandato ( art. 1703 c.c.), questo presuppone che l'attività negoziale venga posta in essere nell'interesse del mandante, tenuto alla provvigione indipendentemente dal risultato dell'intermediazione; nel caso di specie, il mandante non può essere ritenuto il ma parte venditrice ( IN TI); ad abundantiam, la circostanza risulta oltre che CP_1 provata documentalmente, confermata all'udienza del 26 ottobre 2023 dal notaio dott. Persona_2 che ha confermato l'esistenza di un incarico a vendere dato da all'Estate Agency per CP_7 procurare un acquirente all'immobile di via Farini n. 54. La domanda attrice alla luce delle anzidette ragioni di fatto e di diritto non può essere accolta e va rigettata. Le spese di lite seguono la soccombenza, calcolate secondo i parametri del DM Giustizia 10.3.2014 n.55 e successive modificazioni, si liquidano come da dispositivo, nei valori medi in base al criterio del disputatum ( ex multis Cass. ordinanza n. 10984/2021).

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PQM

Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 633/2019 RG, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così decide:
- Rigetta la domanda attrice;

- Condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore della convenuta che CP_2 liquida in € 7.616,00 oltre 15% per spese generali, IVA e Cpa. Così deciso, Parma 30 ottobre 2025
Il Giudice onorario
Dott.ssa DA AN
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