n. r.g. 5021/2020

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 5021/2020, dato atto della sostituzione dell'udienza del 20.11.2025, fissata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c., con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note depositate dalle parti e viste le conclusioni dalle stesse precisate;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza, ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 5021/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 281 sexies e 127 ter, ultimo comma, c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5021 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno
2020, a seguito di discussione orale tenutasi all'udienza del 20.11.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Aprilia, alla via Piemonte n. 3, presso lo studio dell'avv. Ilaria Cavallin, che lo rappresenta e difende in virtù di procura depositata in data 29.6.2021;
Attore contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Velletri, CP_1 C.F._2 alla via Virginia Vezzi n. 11, presso lo studio dell'avv. Raffaella Giovannoni, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. Alessandro Lembo, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Convenuto
Oggetto: contratto preliminare di compravendita;
caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 2 1385 c.c.;
Conclusioni delle parti: come da note depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da al fine di ottenere la Parte_1
dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato con il convenuto , in data 12.8.2014, avente ad oggetto l'immobile sito in Ardea, CP_1
località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int. 5, e la conseguente condanna del promittente venditore, risultato inadempiente, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, nonché al rimborso delle spese sostenute per apportare migliorie all'immobile promesso in vendita.
A fondamento di tali domande, l'attore ha, nella specie, sostenuto:
- di avere stipulato, in data 12.8.2014, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Ardea, località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int. 5, con , che ne era divenuto proprietario in virtù di decreto di aggiudicazione CP_1 emesso all'esito della procedura esecutiva n. 546 del 2008, svoltasi dinanzi a questo
Tribunale;
- che le parti hanno concordato, quale prezzo, la somma di euro 185.000,00, da corrispondersi con le seguenti modalità: a) euro 25.000,00, a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;
b) euro
25.200,00, a titolo di caparra confirmatoria, in 36 rate mensili a partire da settembre 2014;
c) euro 134.800,00, quale saldo alla stipula del rogito notarile, da effettuarsi, previa concessione del mutuo in favore dell'acquirente, entro e non oltre il 31 ottobre 2017;
- che, sebbene il contratto prevedesse che l'immissione nel possesso dell'immobile sarebbe avvenuta al momento del rogito notarile, le parti hanno poi convenuto di anticiparla al momento della conclusione del contratto preliminare;

- che, in prossimità del termine previsto per la stipula, nel mese di luglio 2017, lo stesso attore ha chiesto al convenuto la consegna dei documenti necessari per adempiere
3 nel termine stabilito;

- di avere riscontrato, dopo avere svolto delle ricerche autonome, la presenza di diverse anomalie relative alla situazione urbanistica dell'immobile;
- che, a fronte della richiesta di provvedere alla regolarizzazione delle anomalie riscontrate, il promittente venditore ha preteso la stipulazione del contratto definitivo entro il termine originariamente convenuto;

- che la situazione dell'immobile era, in tale momento, difforme dalla planimetria catastale e dal progetto allegato alla concessione edilizia, in quanto, se il piano terra non presentava difformità rispetto alla scheda catastale e alla concessione edilizia, fatta eccezione per la stanza da letto adibita a cucina, di contro il piano primo era adibito a zona notte, costituita da tre stanze da letto, bagno, piccolo disimpegno e balcone, e il piano seminterrato era stato trasformato in rustico/salotto, risultando così abitate zone non praticabili, secondo la scheda catastale;

- che dette difformità hanno impedito di procedere alla stipulazione del contratto definitivo nel termine convenuto, in quanto il cambio di destinazione d'uso del piano primo e del piano seminterrato ha determinato un aumento della superficie e dei volumi, in difformità rispetto alle prescrizioni del piano regolatore;

- che, a seguito dell'instaurazione del procedimento di mediazione in data 30.11.2018,
l'attore ha offerto la restituzione dell'immobile, che è stata però rifiutata dal convenuto;

- che la presenza di abusi edilizi insanabili configura un inadempimento di non scarsa importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare e da legittimare il promissario acquirente a pretendere la corresponsione del doppio della caparra consegnata ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
- che, data l'anticipata consegna dell'immobile promesso in vendita, dovrà riconoscersi al convenuto un'indennità, per il periodo compreso fra ottobre 2014 fino al 30 novembre
2018, data in cui lo stesso ha rifiutato di ricevere la restituzione delle chiavi dinanzi all'organismo di mediazione di Velletri, per la somma complessiva di euro 24.500,00;
- che, peraltro, lo stesso attore ha eseguito presso l'immobile diversi interventi migliorativi, sostenendo esborsi per la somma complessiva di euro 20.000,00, che potrà
4 essere oggetto di compensazione con la somma dovuta a titolo di indennità.
Sulla scorta di tali deduzioni, l'attore ha chiesto di: “1) Accertato l'inadempimento di non scarsa importanza, posto in essere ex art. 1455 c.c. dal promittente venditore, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato dal sig.
con il sig. , in data 12.08.2014, avente ad oggetto l'immobile sito in Parte_1 CP_1
Ardea, località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int 5; 2) Per conseguenza, condannare il sig. alla restituzione del doppio della caparra, come previsto dall'art 1385 c.c., CP_1
atteso che il contratto aveva ad oggetto un immobile affetto da una condizione grave ed irreparabile di abusivismo edilizio;
3) Compensare la somma dovuta a titolo di indennità di occupazione, €. 24.500,00, per il periodo in cui la famiglia dell'attore ha detenuto
l'immobile, con gli esborsi sostenuti per la rifinitura dell'immobile, da quantificare nella somma di €. 20.000,00, ovvero nella minore o maggiore di giustizia;
4) In definitiva, condannare al pagamento della somma di €. 95.900,00 (€. 100.400,00 decurtata CP_1
l'indennità di occupazione di €. 4.500,00); 5) Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali, come il pagamento del CTU nominato, oltre accessori come per legge, di cui il sottoscritto procuratore si dichiara antistatario. 6)
Nella quantificazione delle spese di lite, si dovrà tenere conto della condotta del convenuto che ha omesso di riscontrare l'invito alla negoziazione assistita nei termini di legge, nonché il rifiuto alla partecipazione alla mediazione”.
, costituitosi in giudizio, ha dedotto: CP_1
- che, nella relazione tecnica depositata dal consulente arch. nell'ambito della Per_1
procedura esecutiva conclusasi con il decreto di trasferimento, non è stata individuata alcuna criticità ostativa alla vendita giudiziaria del cespite;

- che la somma di euro 700,00 mensili, da intendere come indennità conseguente all'anticipata consegna del bene, è stata versata da ottobre 2014 fino a giugno 2017, quando l'attore ne ha comunicato la sospensione, in attesa della regolarizzazione dell'immobile;
- che le iniziative dell'attore erano in realtà volte a conseguire una riduzione del prezzo originariamente pattuito;

5 - che lo stesso attore si è rifiutato di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, asserendo l'esistenza di anomalie urbanistiche e provvedendo alla riconsegna dell'immobile soltanto in data 16.2.2019;
- che, conseguentemente, lo stesso risulta debitore della somma di euro 14.000,00, pari all'omesso versamento di 20 mensilità, a titolo di indennità di occupazione, senza soluzione di continuità da luglio 2017 a febbraio 2019;
- che la prospettazione del promissario acquirente, secondo cui lo stesso avrebbe provveduto ad eseguire lavori in economia per la complessiva somma di euro 20.000,00 non si concilia con la comunicazione inoltrata in via stragiudiziale, in cui si fa esclusivo riferimento alla somma di euro 2.000,00, sostenuta per l'installazione dell'impianto di gas e già rimborsata;

- che l'assenza di vizi ostativi al trasferimento è confermata dalla circostanza che l'immobile è stato recentemente venduto ad un soggetto terzo;

- che alcun inadempimento è, pertanto, ascrivibile allo stesso convenuto e che, in ogni caso, la sola somma corrisposta quale caparra confirmatoria è quella di euro 25.000,00, dovendo intendersi i pagamenti mensili, eseguiti dall'attore soltanto fino al giugno 2017, riferiti all'indennità per l'anticipata consegna dell'immobile;
- che il contratto per cui è causa deve reputarsi risolto per inadempimento della parte attrice, con conseguente diritto del convenuto di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta.
Il convenuto ha, dunque, rassegnato le seguenti conclusioni: “A. In ordine alle domande attoree Respingere con qualsiasi congrua formula, tutte le domande attoree, ivi incluse quelle di natura istruttoria, attesa l'inammissibilità e/o comunque infondatezza in fatto ed in diritto delle stesse, con ogni conseguente statuizione di legge, anche in ordine alle spese di lite. B. In via riconvenzionale i) in via principale, accertato e dichiarato il grave inadempimento del sig. agli obblighi pattiziamente assunti in forza del Parte_1 preliminare stipulato inter partes in data 12 agosto 2014, dichiarare legittimo il recesso del promittente alienante, con conseguente diritto di ritenere la caparra ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 II° co c.c.; ii) in via gradata, accertato e dichiarato il grave inadempimento del sig. agli obblighi pattiziamente assunti in forza del Parte_1
6 preliminare stipulato inter partes in data 12 agosto 2014, dichiarare risoluto il preliminare medesimo per fatto e colpa grave del promissario acquirente e per l'effetto condannarlo al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1385 III° co. c.c., in misura non inferiore all'ammontare della caparra versata, pari ad €. 25 mila, considerato altresì il pregiudizio subito dal convenuto per il minor prezzo ricavato dalla vendita del cespite de quo, o quella diversa somma reputata di giustizia oltre accessori di legge;
iii) in ogni caso, emettere statuizione di condanna al pagamento della somma di €. 14.000,00, pari all'omesso versamento di 20 mensilità (ciascuna di €. 700,00) a titolo di indennità di occupazione del cespite promesso in vendita, dal mese di luglio 2017 al mese di febbraio
2019, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dì del dovuto sino al soddisfo.
C. Con vittoria di spese e competenze di lite”.
Assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c., nella prima memoria l'attore ha modificato le proprie conclusioni nei seguenti termini:
“1) Accertato l'inadempimento di non scarsa importanza, posto in essere ex art. 1455 c.c. dal promittente venditore, dichiarare il recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal sig. e dal sig. , in data 12.08.2014, avente Parte_1 CP_1 ad oggetto l'immobile sito in Ardea, località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int 5; 2) Per conseguenza, condannare il sig. alla restituzione del doppio della caparra, come CP_1 previsto dall'art 1385 c.c., atteso che il contratto aveva ad oggetto un immobile affetto da una condizione grave ed irreparabile di difformità edilizia;
3) Compensare parzialmente la somma dovuta a titolo di indennità di occupazione, €. 8.500,00, per il periodo in cui la famiglia dell'attore ha detenuto l'immobile senza corrispondere alcunché, con le somme sopra dovute, ovvero nella minore o maggiore di giustizia;
quantificare inoltre in via equitativa le migliorie apportate all'immobile dal sig. ; 4) In definitiva, Parte_1
condannare al pagamento della somma di €. 91.900,00 (€. 100.400,00 decurtata CP_1
l'indennità di occupazione di €. 8.500,00)”.
Svolta l'istruttoria mediante assunzione dell'interrogatorio formale richiesto dall'attore e della prova per testi richiesta dalle parti e mutata la persona fisica del giudice, per effetto del decreto del Presidente del Tribunale n. 21 del 9.2.2023, la causa è stata ritenuta
7 matura per la decisione ed è definita a seguito di discussione orale tenutasi all'udienza del
20.11.2025, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.

2. Così in sintesi delineato l'oggetto del presente giudizio, si ritiene di esaminare preliminarmente le due domande, simmetricamente proposte dalle parti, aventi ad oggetto la legittimità del recesso esercitato, nell'ambito di questo giudizio, in ragione dell'inadempimento in tesi imputabile alla controparte, con conseguente domanda di condanna alla dazione del doppio della caparra consegnata, per quanto riguarda la posizione di , e di accertamento del diritto di ritenere la caparra Parte_1 ricevuta, rispetto alla prospettazione di . CP_1
Deve, in prima battuta, osservarsi che è del tutto pacifica e documentata l'avvenuta conclusione in data 12.8.2014 tra le parti di un contratto preliminare, in virtù del quale si è impegnato ad acquistare e a vendere l'immobile sito Parte_1 CP_1
in Ardea, località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int. 5, individuando, quale data per la stipulazione del contratto definitivo, il 31.10.2017 e concordando, quale prezzo, la somma di euro 185.000,00, da corrispondersi: a) per euro 25.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;
b) per euro
25.200,00, a titolo di caparra confirmatoria, da corrispondere in trentasei rate mensili a partire da settembre 2014; c) per euro 134.800,00, quale saldo, da versare alla stipula del rogito notarile.
A fronte di ciò, l'attore ha allegato di avere appreso, soltanto poco prima della data fissata per la conclusione del contratto definitivo, che l'immobile oggetto del contratto di compravendita, per come pubblicizzato nel relativo annuncio di vendita e per come si presentava al momento della stipulazione del contratto preliminare, era in realtà connotato da un uso degli ambienti interni e da una loro distribuzione non conformi a quelli emergenti dalla planimetria catastale e dal progetto allegato al titolo edilizio, in quanto il piano seminterrato e il primo piano, pur formalmente indicati come luoghi non praticabili, erano di fatto pienamente abitati, essendo l'uno destinato a rustico, l'altro caratterizzato dalla presenza di tre camere da letto e di un bagno.
Il promittente venditore ha, di contro, sostenuto che il mancato rispetto del termine
8 previsto per la stipulazione del contratto definitivo sarebbe da imputare integralmente all'attore, il quale non si è limitato a domandare una regolarizzazione dell'immobile, ma ha anche preteso una rivalutazione del prezzo pattuito, con l'ulteriore precisazione che, nel settembre 2017, lo stesso non si era neppure attivato per conseguire l'erogazione del mutuo strumentale alla corresponsione del saldo.
Alla luce dei reciproci addebiti formulati dalle parti, si ricorda, in linea generale, che, come chiarito dalla Suprema Corte, “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (cfr. Cass., 19 dicembre
2014, n. 26907; nello stesso senso, cfr. Cass., 21 settembre 2020, n. 19706) e che “nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 c.c., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte” (cfr. Cass., 12 febbraio 2020, n. 3455).
Facendo applicazione dei principi appena riportati, nel caso di specie, deve, in primo luogo, ritenersi che la proposizione di due reciproche domande di accertamento della legittimità del recesso, in questa stessa sede esercitato, così come avviene in ipotesi di reciproche domande di risoluzione, rende evidente che la volontà delle parti tende al comune scopo di conseguire lo scioglimento del contratto, che deve per ciò solo essere pronunciato.
Al contempo, occorre comunque valutare, sulla base di un apprezzamento unitario, quale degli inadempimenti lamentati dalle parti abbia avuto un'incidenza prevalente
9 nell'alterazione del sinallagma contrattuale, risultando detta valutazione indispensabile anche ai fini della decisione delle conseguenti domande proposte dalle parti sulla base dello strumento di autotutela di cui all'art. 1385 c.c.
In ordine a tale profilo, non può prescindersi dal rimarcare che l'attore, quale promissario acquirente, ha specificamente allegato che, sulla base dello stato di fatto dell'immobile, esistente al momento della stipulazione del contratto preliminare, il primo piano dell'immobile presentava tre camere ed un bagno e il piano seminterrato appariva anch'esso abitabile, conformemente alla descrizione dell'immobile che era stata pubblicata sul sito www.subito.it da del seguente tenore: “vendesi villetta a CP_1
schiera al prezzo di €. 195.000,00, strutturata da primo piano avente tre camere, un bagno e un balcone, piano terra composto da sala, cucina, bagno, ampio piano seminterrato con bagno e predisposizione per cucina, giardino esterno esclusivo”.
È, inoltre, pacifico che la reale consistenza catastale dell'immobile oggetto di promessa di vendita non corrisponda a quella descritta, atteso che, sulla base della planimetria catastale registrata, in conformità al progetto assentito con il rilascio del titolo edilizio, il locale seminterrato è destinato ad uso cantina, mentre il primo piano a locale stenditoio.
Deve ulteriormente rimarcarsi che la parte convenuta, nel costituirsi in giudizio, non ha specificamente contestato la predetta circostanza, vale a dire il fatto che l'immobile, per come promesso in vendita e per come pubblicizzato, presentava tre piani concretamente abitati, essendosi limitato a sostenere che, nel corso dell'accertamento tecnico disposto nell'ambito della procedura esecutiva all'esito della quale lo stesso aveva acquistato l'immobile, non erano emerse difformità ostative alla vendita.
Quest'ultimo dato, nondimeno, risulta irrilevante ai fini che in questa sede interessano, atteso che, anche prescindendo dalla correttezza delle considerazioni svolte dal consulente, che sono state recepite nel decreto di trasferimento, si reputa dirimente evidenziare che detto accertamento è stato espletato nell'anno 2009 e che, di contro, il contratto preliminare per cui è causa è stato stipulato il 12.8.2014, di talché appare del tutto verosimile che, durante l'ampio lasso di tempo intercorso, la concreta destinazione dei diversi piani del possa avere subito delle modificazioni. Pt_2
10 La circostanza poi che lo stato dell'immobile, alla data della stipula del preliminare, corrispondesse a quello descritto dall'attore appare anche confermata dalle risultanze dell'istruttoria orale svolta, in quanto il teste ex compagna dell'attore, Testimone_1
ha confermato che l'annuncio pubblicato sul sito www.subito.it descriveva l'immobile nei termini sopra riportati e che l'immobile era effettivamente composto da un primo piano avente tre camere, un bagno e un balcone, da un piano terra composto da sala, cucina, bagno, da ampio piano seminterrato con bagno e predisposizione per cucina e da giardino esterno esclusivo, precisando che la distribuzione degli ambienti interni non è stata modificata dopo la stipulazione del contratto preliminare.
D'altra parte, l'attendibilità delle predette dichiarazioni non può considerarsi smentita da quanto affermato dal teste indicato a prova contraria da parte attrice, ossia Tes_2 che si è occupato della presentazione di una Cila nell'interesse del convenuto, in
[...]
quanto lo stesso ha asserito di avere visionato l'immobile soltanto nel 2019 e che, a quella data, il piano seminterrato e il primo piano avevano una destinazione conforme a quella catastale, il che non esclude la sussistenza nel 2014 di una distribuzione differente degli spazi.
Si reputa, dunque, che abbia promesso in vendita, per effetto della CP_1
stipulazione del contratto preliminare, un immobile connotato dalla destinazione di diversi spazi, nella specie del piano seminterrato e del piano primo, ad un uso non consentito sulla base della reale consistenza catastale dell'immobile e, pertanto, un immobile sostanzialmente differente rispetto a quello emergente dalle risultanze catastali, il che è di per sé sufficiente ad integrare un inadempimento idoneo ad incidere sull'equilibrio contrattuale voluto dalle parti e da considerare giustificato l'inadempimento, rimproverato dal convenuto all'attore, in termini di rifiuto di procedere alla stipulazione del contratto definitivo, vieppiù considerando che le parti hanno dedotto e documentato che lo stesso promissario acquirente, prima della scadenza del termine per la stipulazione del contratto definitivo, si è attivato chiedendo al promittente venditore di provvedere alla regolarizzazione dell'immobile e che quest'ultimo non ha invece fornito alcun riscontro rispetto a tale invito (cfr. doc. 7 e 8 del fascicolo di parte convenuta).
11 Né può essere valorizzato, in senso contrario, il dato che l'immobile per cui è causa è stato successivamente trasferito ad un terzo per effetto di contratto di compravendita stipulato in data 22.10.2020, atteso che, come si desume dalle dichiarazioni rese dal teste nel 2019, lo stesso immobile presentava uno stato di fatto differente Tes_2 rispetto a quello che si è accertato come esistente nell'agosto del 2014, alla data della stipula del contratto preliminare che qui interessa, risultando, alla data della conclusione del predetto contratto di compravendita, la consistenza e la destinazione del piano seminterrato e del piano primo conformi alla relativa situazione catastale.
In conclusione, pur dovendosi dichiarare lo scioglimento del contratto in ragione del recesso reciprocamente esercitato dalle parti, l'unico recesso da considerare legittimo è quello esercitato dall'attore, perché conseguente all'inadempimento del promittente venditore, che ha inciso in modo determinante e prevalente sul sinallagma contrattuale.

3. Proseguendo con l'esame delle ulteriori domande proposte dalle parti, sulla scorta della conclusione appena raggiunta, è giocoforza ritenere che debba essere accolta la domanda proposta dall'attore tesa a conseguire la dazione del doppio della caparra consegnata, ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c., e che non possa, viceversa, accertarsi il diritto del convenuto di trattenere la caparra ricevuta, con le precisazioni che seguono.
Giova, in prima battuta, chiarire che è incontestato che, al momento della stipulazione del contratto preliminare, l'attore ha effettivamente consegnato la somma complessiva di euro 25.000,00, che è stata espressamente qualificata dalle parti come caparra confirmatoria.
Risulta, invece, controversa la qualificazione, in termini di caparra confirmatoria, dell'ulteriore somma di euro 25.200,00, considerato che, mentre il promissario acquirente sostiene che detta somma sia a tutti gli effetti riconducibile all'art. 1385 c.c., il promittente venditore ha invece affermato che detta somma era destinata a remunerare l'anticipato godimento del bene, che, sebbene non previsto dal preliminare, è stato poi pacificamente convenuto dalle parti, prospettazione quest'ultima che si ritiene maggiormente condivisibile, a mente del contenuto globale del contratto e del comportamento concretamente tenuto dalle parti.
12 Anzitutto, si rimarca che, malgrado l'uso dell'espressione caparra confirmatoria, le parti hanno pattuito una dazione della somma ricordata in trentasei rate mensili a decorrere da settembre 2014, esattamente corrispondenti ai trentasei mesi di occupazione dell'immobile intercorrenti fra la data dell'immissione in possesso e quella della stipula del definitivo.
Appare, inoltre, pacifico che la prima rata è stata versata non a settembre 2014, bensì ad ottobre 2014, vale a dire quando l'attore ha acquisito il godimento dell'immobile, e che i pagamenti sono stati poi unilateralmente sospesi dalla stessa parte nel giugno 2017, dovendosi pure precisare che è lo stesso attore ad affermare che, nell'intenzione delle parti, il contratto stipulato ricorda la figura del rent to buy atteso che le rate aventi cadenza mensile dovevano poi essere imputate al prezzo finale.
A mente di tutti gli indici appena valorizzati, facendo applicazione delle regole in punto di interpretazione dei contratti e considerato quanto riconosciuto nel presente giudizio dal promissario acquirente, si reputa che le parti abbiano inteso individuare la somma mensile di euro 700,00, come una forma di remunerazione per l'anticipato possesso del bene.
Ne deriva immediatamente che la somma effettivamente consegnata a titolo di caparra confirmatoria deve circoscriversi al solo importo di euro 25.000,00, con conseguente riconoscimento, in capo all'attore, del diritto di esigerne il doppio, per la complessiva somma di euro 50.000,00, ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c.
Residua, a questo punto, da esaminare l'ultima questione, connessa a quella appena analizzata, data dal diritto del promittente venditore, a seguito dello scioglimento del contratto preliminare, di ottenere la corresponsione di un importo in conseguenza del godimento esercitato dal promissario acquirente, come peraltro riconosciuto anche da quest'ultimo.
In merito, si rammenta che, secondo l'insegnamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, così come del recesso, comporta l'obbligo in capo a ciascun contraente di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione
13 dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c., evenienza da cui discende ulteriormente che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita, deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso, obblighi questi ultimi che non hanno valenza risarcitoria, bensì meramente restitutoria (cfr. Cass.,
30 novembre 2022, n. 35280).
In altri termini, “in applicazione del richiamato principio alla fattispecie, qui ricorrente, di risoluzione di un contratto preliminare di vendita con effetti anticipati, il promissario acquirente è tenuto a corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato che gli sia stato consegnato anticipatamente, nell'intervallo di tempo compreso fra la consegna ed il rilascio e secondo la disciplina della ripetizione d'indebito” (cfr. Cass., 28 novembre 2017, n.
28381).
Da ciò discende già una prima conclusione, ossia che la richiesta di corresponsione di un importo in ragione dell'anticipata consegna del bene, malgrado l'improprio riferimento alla nozione di indennità utilizzata da entrambe le parti, non sottende in realtà una richiesta di natura risarcitoria, ma rappresenta una conseguenza meramente restitutoria riconducibile alla disciplina di cui agli artt. 1458 e 2033 c.c.
Deve ancora osservarsi che, a mente di quanto sopra considerato, le parti hanno già di fatto predeterminato l'equivalente monetario del godimento, che è stato indicato nella somma mensile di euro 700,00, pacificamente versata dall'attore fino al giugno 2017, di talché il diritto di ricevere l'equivalente monetario del godimento del bene in esame, spettante al convenuto, deve essere limitato al periodo compreso fra giugno 2017 e febbraio 2019, data di effettiva riconsegna dell'immobile, senza che la parte occupante abbia documentato di avere offerto la restituzione dello stesso in data antecedente, specificando che, ai fini della relativa quantificazione, può considerarsi la somma di euro
700,00 mensili, da riguardare come congruo punto di riferimento per parametrare l'obbligo restitutorio in questione.
La somma spettante al convenuto, a tale titolo, è, dunque, pari ad euro 14.000,00
14 (700,00 per 20 mensilità), come peraltro richiesto dalla stessa parte, su cui saranno dovuti gli interessi al tasso legale unicamente dalla data della proposizione della domanda, in applicazione della disciplina relativa alla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c.
Merita, infine, precisare che non può essere accolta l'ulteriore richiesta di parte attrice di vedersi riconosciuta la somma di euro 20.000,00 o altra somma equitativamente determinata, in conseguenza delle migliorie apportate all'immobile, in quanto gli interventi in questione risultano genericamente descritti nell'atto introduttivo e non sono stati puntualmente confermati dall'istruttoria svolta, avendo peraltro la parte attrice del tutto omesso di fornire qualsivoglia riscontro documentale degli esborsi sostenuti.
Dalla comunicazione inoltrata dall'attore al convenuto in data 2.2.2019, emerge poi che l'unica somma indicata come dovuta è quella di euro 2.000,00 per l'allaccio del gas, che è in effetti stata versata all'atto della riconsegna dell'immobile come risulta dal relativo verbale, in occasione del quale non ha avanzato altre pretese Parte_1
(cfr. docc. 13 e 16 del fascicolo di parte convenuta).

4. In definitiva, deve dichiararsi lo scioglimento del contratto preliminare concluso dalle parti, con conseguente accoglimento della domanda di parte attrice di condanna alla dazione del doppio della caparra confirmatoria, quantificata nella minore somma sopra precisata, e della domanda di parte convenuta di condanna alla corresponsione di un importo corrispondente all'anticipato godimento del bene, mentre devono essere rigettate tutte le altre domande avanzate da entrambe le parti.
L'esito della lite configura un'ipotesi soccombenza reciproca che consente di disporre, ai sensi dell'art. 92 c. 2 c.p.c., la compensazione delle spese di lite, nella misura della metà, risultando la parte convenuta maggiormente soccombente.
La restante parte sarà liquidata sulla base dei parametri medi previsti dal d.m. n. 55 del
2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da determinare in relazione al valore del decisum più elevato delle domande accolte (causa di valore compreso fra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00).
Si specifica, infine, che non può assumere alcuna rilevanza, ai fini della disciplina delle spese di lite, il mancato riscontro dell'invito alla stipulazione di una negoziazione assistita
15 o la mancata partecipazione del convenuto al procedimento di mediazione, data la genericità della relativa richiesta di parte attrice e considerato che gli stessi non costituiscono, in ogni caso, condizioni di procedibilità delle domande proposte.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) dichiara lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita stipulato in data
12.8.2014 da e da , avente ad oggetto l'immobile sito in Parte_1 CP_1
Ardea, località Nuova Florida, Via Adda n. 21, int. 5;
b) accerta la legittimità del recesso esercitato da e, per l'effetto, Parte_1
condanna alla corresponsione, ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c., in favore del CP_1 primo, della complessiva somma di euro 50.000,00;
c) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da , condanna CP_1
alla corresponsione, in favore del primo, della complessiva somma di Parte_1
euro 14.000,00, oltre interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 c. 1 c.c. dalla data della domanda sino al soddisfo;

d) rigetta tutte le altre domande proposte, in via principale e in via riconvenzionale, dalle parti;

e) dispone la compensazione, nella misura della metà, delle spese di lite e condanna
, alla rifusione, in favore di , della restante parte, liquidata CP_1 Parte_1 nella complessiva somma, già decurtata, di euro 3.808,00, per compensi, e di euro 393,00, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Ilaria Cavallin, dichiaratosi antistatario.
Velletri, 21 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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