Proc. n. 11008/2023 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di AP Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 11008 dell'anno 2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto “mediazione”, vertente tra
(P.IVA ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del l.r.p.t., con sede in Via Roma n. 340 - Melito di AP (NA), elettivamente domiciliato alla Riviera di Chiaia n. 263 – AP (NA) presso lo studio dell'Avv. Riccardo
Montani (CF: ) che lo rappresenta e difende come da procura in atti C.F._1
- attore e
(CF: ) e (CF: CP_1 C.F._2 Controparte_2
), residenti a[...] - Parete (CE), elettivamente C.F._3 domiciliati alla Via Bracco n. 45 – AP (NA) presso lo studio dell'Avv. Pasquale Mariano
(C.F. ) che li rappresenta e difende come da procura in atti C.F._4
- convenuti e
(CF: ), nato a [...] il [...], Controparte_3 C.F._5 elettivamente domiciliato in Via Adda n. 17 - Marano di AP (NA) presso lo studio dell'Avv.
Michele Cerullo (CF: ), che lo rappresenta e difende come da procura in C.F._6 atti
- convenuto
CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione Con citazione ritualmente notificata conveniva Parte_1 in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale i coniugi Sigg.ri e CP_1 Controparte_2 nonché , chiedendone la condanna, in solido o ognuno secondo le rispettive Controparte_3 responsabilità, al pagamento delle provvigioni dovute per l'attività di mediazione svolta mediante la "messa in relazione" delle parti, attività che aveva costituito l'antecedente causale necessario per la conclusione dell'affare, perfezionatosi, deduceva l'attore, con l'atto di compravendita stipulato privatamente dai convenuti “in frode” all'agente immobiliare, al solo fine di sottrarsi al pagamento della provvigione negoziata e pattuita, dovuta ex art. 1755 c.c.
Tanto premesso, rassegnava le seguenti conclusioni:
“affinché l'Ufficio adito Voglia, ogni avversa eccezione, deduzione, domanda, produzione e conclusione reietta, per i motivi, le ragioni e le causali tutti di cui al presente atto, così decidere:
• accertare e dichiarare che la condotta posta in essere dai convenuti tutti integra la fattispecie di cui alla c.d. “frode ai danni dell'agente immobiliare”, atteso che la messa in relazione delle parti e la successiva conclusione dell'affare sono avvenuti in virtù dell'attività professionale svolta dall'attore;
• riconoscere il diritto alla provvigione al e, Parte_1 per l'effetto, condannare , a corrispondergli la provvigione nella CP_1 Controparte_2 misura €. 9.600,18 comprensivo di Iva, oltre interessi legali, ex art. 1284, comma 4, c.c., dal
16.2.2021, data della stipula dell'atto di compravendita, all'effettivo soddisfo;

• riconoscere il diritto alla provvigione al nei Parte_1 confronti di , a corrispondergli la provvigione nella misura di €.6.405,00 Controparte_3
(comprensivo di Iva) oltre interessi legali, ex art. 1284, comma 4, c.c., dal 16.2.2021, data della stipula dell'atto di compravendita, all'effettivo soddisfo;

• condannare i convenuti, in ogni caso ed in solido, al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, oltre accessori di legge, con attribuzione al sottoscritto difensore dichiaratosi antistatario”.
Costituitisi i convenuti, e , eccepivano, in via preliminare, CP_1 Controparte_2
l'infondatezza della domanda attorea per mancanza della prova del danno e del nesso causale;
la mancata indicazione dell'identità del soggetto che aveva presentato la proposta d'acquisto; la disdetta dell'incarico di vendita e la conseguente scadenza dello stesso prima della conclusione dell'affare; la vendita dell'immobile a seguito dell'affissione di un cartello presso il fabbricato e non grazie all'attività dell'agenzia; la mancata indicazione degli importi pretesi. Chiedevano, inoltre, il risarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Tanto premesso, i convenuti e rassegnavano le seguenti conclusioni: CP_1 CP_2
2 “Affinché Codesto On.le Tribunale adito, contrariis rejectis, Voglia:
1) In via pregiudiziale – in via principale, accertarsi e dichiararsi nel merito: rigettare l'avversa richiesta riconoscimento del diritto alla provvigione in quanto palesemente infondata, in fatto e in diritto per tutte le motivazioni espresse;

2) In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di giudizio e contestuale condanna alla
[...]
(P.Iva in persona del legale rappr.te, al Controparte_4 P.IVA_1 pagamento, in favore dei comparenti signori e a titolo di CP_1 Controparte_2 risarcimento danni ai sensi e per gli effetti dell'art. 96, III co. c.p.c., di quella somma che
Codesto On.le Tribunale adito riterrà giusto ed equo liquidare, previa declaratoria ed accertamento di sussistenza dei presupposti di cui all'invocata norma”.
Costituitosi il convenuto eccepiva, in via preliminare, l'improcedibilità della Controparte_3 domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione;
la prescrizione del diritto alla provvigione ex art. 2950 c.c.; nel merito deduceva che, dopo aver visionato l'immobile esclusivamente con l'agenzia e non essendo stata la proposta di acquisto accettata, aveva interagito esclusivamente con l'agenzia. In seguito, essendo interessato all'acquisto di un immobile in Melito di AP, vicino al suo studio professionale di amministratore di immobili e gestioni condominiali, in Melito di AP alla Via Sandro Botticelli n. 13, come quello dei sigg.
e , continuando la ricerca di un immobile in zona, aveva contattato altre CP_1 CP_2 agenzie e visionato altri immobili. Per puro caso, deduceva il comparente, aveva visto il cartello
“vendesi” e contattato il proprietario si rendeva conto che era il proprietario dell'appartamento, già visionato con l'agenzia attrice, che procedeva alla vendita diretta e, pertanto, affermava di aver contrattato con i soli proprietari. Il convenuto a conferma delle proprie deduzioni allegava foto ritraente il cartello “vendesi”.
Tanto premesso il convenuto così concludeva: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare le domande di parte attrice in quanto inammissibili, improcedibili, nonché infondate in fatto e in diritto e così provvedere:
- In via preliminare accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento di una valida procedura di mediazione.
- Sempre in via preliminare accertare e dichiarare l'avvenuta prescrizione del diritto di parte attrice a pretendere la provvigione nei confronti del sig. per mancanza di un Controparte_3 qualsiasi atto interruttivo valido;

- Nel merito, anche alla luce dei motivi di cui in premessa, rigettare la domanda dell'attore poiché infondata in fatto e diritto, in quanto alcun addebito può essere mosso al convenuto, sig.
, per la sua condotta;
Controparte_3
3 - Con vittoria di spese ed onorari da attribuire al sottoscritto avvocato antistatario.”
Disposta la comparizione delle parti, anche al fine di effettuare un tentativo di conciliazione, che aveva esito negativo, disattese le istanze di prova testimoniale articolate, ritenuta la causa matura per la decisione, il Tribunale con ordinanza del 7.11.2024, ai sensi dell'art. 281-quinquies c.p.c., fissava l'udienza per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'articolo 189 c.p.c. per il deposito di note di precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali e memorie di replica.
Sui fatti di causa
Al fine di un più chiaro esame della vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale, pare opportuna una preliminare ricostruzione delle circostanze di fatto incontestate da cui origina la controversia.
Il 20.02.2019, e , proprietari di un'unità immobiliare sita in Melito CP_1 Controparte_2 di AP, in Via Degli Oleandri n. 2, conferivano mandato di intermediazione immobiliare finalizzato alla ricerca di potenziali acquirenti con scadenza al 06.09.2019 prorogabile salvo disdetta da effettuarsi quindici giorni prima della scadenza per uguale periodo, all'agenzia di – iscritto al REA NA 613050 della C.C.I.A.A. Parte_1 Parte_1 di AP – esercente attività di intermediario nella mediazione immobiliare.
In esecuzione di tale mandato, previa attività di pubblicizzazione, l'immobile veniva fatto visionare a che formulava una proposta irrevocabile di acquisto in data Controparte_3
22.01.2020 al prezzo di € 175.000,00 allegando alla proposta assegno bancario di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria intestato al Sig. . CP_1
La detta proposta veniva rifiutata dai venditori e l'assegno restituito al in data CP_3
31.01.2020 con scrittura privata con la quale venivano indicati i proprietari e l'indirizzo dell'immobile per il quale era stata presentata l'offerta (All. n. 6 parte attrice).
Con lettera A/R del 31.01.2020 (All. n. 4 parte convenuta ) i coniugi Controparte_5 [...]
inviavano lettera di disdetta dall'incarico all'agenzia attrice. CP_5
In seguito, dalla consultazione dei pubblici registri, l'attrice apprendeva che in data 16.02.2021 il rogito era stato stipulato tra e e, Parte_2 Controparte_3 conseguentemente, aveva invitato parte venditrice e parte acquirente ad adempiere al pagamento della provvigione, ritenendo di averne diritto per l'attività di mediazione svolta ed aveva invitato le parti a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. Tuttavia, a tale invito seguivano riscontri negativi da parte dei coniugi , mentre le missive indirizzate al Persona_1 ritornavano al mittente per “compiuta giacenza”, non avendone quest'ultimo curato il CP_3
4 ritiro.
I punti sui quali il Tribunale è chiamato a decidere sono i seguenti:
I. L'eccezione di prescrizione proposta dal CP_3
II. La sussistenza dell'attività di mediazione e il diritto alla provvigione
III. Il quantum della provvigione
IV. I comportamenti elusivi e la responsabilità extracontrattuale
I. L'eccezione di prescrizione
L'art. 1755 cod. civ. dispone che il diritto alla provvigione sorge, in capo al mediatore, dal momento della conclusione dell'affare, ovvero quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Il diritto alla provvigione si prescrive, ai sensi dell'art. 2950 cod. civ., nel termine annuale decorrente dalla conclusione dell'affare, grava sulla parte mediata che eccepisca l'avvenuta prescrizione l'onere di provare in quale momento l'affare stesso è stato perfezionato.
Nella fattispecie in esame il contratto di compravendita è stato stipulato dalle parti in data
16.02.2021 (All. n. 7 produzione attore), mentre le lettere interruttive sono state inviate dall'agenzia immobiliare al che ha eccepito l'intervenuta prescrizione, in data CP_3
06.12.2021 (invito a negoziazione) a mezzo racc. a.r. n. 15376177402-9 con avviso in data
10.12.2021 resa al mittente per compiuta giacenza il 07.02.2022 e missiva del 23.11.2022 inviata a mezzo racc.a.r. n. 20051858610-3 con avviso in data 24.11.2022 resa al mittente per compiuta giacenza in data 28.12.2022, pertanto, non avendo nulla dedotto parte convenuta in merito al mancato ritiro delle dette raccomandate, va ritenuta l'idoneità delle stesse ad interrompere i termini di prescrizione.
L'eccezione di prescrizione va, quindi, disattesa.

II. La sussistenza dell'attività di mediazione e il diritto alla provvigione
I convenuti hanno sostenuto che era intervenuta legittima e tempestiva disdetta dall'incarico per cui alcun diritto di mediazione era maturato, in quanto le parti erano addivenute ad un accordo dopo oltre un anno dalla cessazione dell'incarico conferito all'agenzia.
Il Tribunale è chiamato a decidere sull'estensione della definizione di attività di mediazione e sull'esistenza del diritto alla provvigione.
Per ciò che concerne il mediatore, l'art. 1754 c.c. identifica tale soggetto in “[…] colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare […]”. La formula con cui la
5 disposizione, seppur indirettamente, esplicita il concetto di mediazione, è stata tradizionalmente intesa in senso lato: mettere in relazione non solo significa porre in rapporto due o più parti, ma, più in generale, intervenire facendo sì che l'affare si concluda.
In altri termini, ciò su cui la dottrina e la giurisprudenza hanno posto l'accento non è la conoscenza delle parti, ma, piuttosto, l'effetto positivo di concludere l'affare.
D'altronde, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il diritto alla provvigione a favore del mediatore nasce - non quando questi abbia permesso di far conoscere le parti ma- “[…] se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Ciò che rileva è, dunque, la consequenzialità tra attività del mediatore e il risultato finale, tale per cui quest'ultimo non sarebbe stato ottenuto senza l'intervento mediatizio.
Per precisione di esposizione, altresì, si rammenta che secondo l'orientamento consolidato della
Suprema Corte non è necessario che l'attività del mediatore perduri per tutte le fasi antecedenti alla conclusione dell'affare e tantomeno è richiesto che questa sia la sola causa dell'affare.
Inoltre, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (Cfr.: Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 23842 del 18/09/2008 (Rv. 604507 - 01).
Il Tribunale evidenzia, altresì, che in un caso del tutto sovrapponibile a quello in esame, la
Suprema Corte ha riconosciuto il diritto alla provvigione del mediatore che aveva fatto vedere l'immobile a parte acquirente, la quale lo aveva poi acquistato mettendosi autonomamente in contatto con il venditore.
Secondo tale pronuncia: “[…] il mediatore aveva posto in contatto la potenziale acquirente con il venditore, dovendo ascriversi inequivocabile rilevanza e concreto apporto causale all'aver fatto visionare l'immobile […], sì da costituire, ciò, circostanza ex se sufficiente ed idonea a far sorgere il diritto […] ad ottenere la provvigione delle parti. Trattasi di valutazione di merito fondata su dati fattuali congruamente apprezzati nonché giuridicamente corretta, sufficiente essendo, infatti, per il sorgere del diritto del mediatore alla provvigione, che questi abbia messo in relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta”(Cfr.: Cass. Civ., n. 5762 del 2003).
In tema di diritto del mediatore alla provvigione, si osserva come anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti.
È, poi, noto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione
6 dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore, e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.
Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cfr.: Cass. n. 6552 del 2018, conforme a n. 25851 del 2014, n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n.
3438 del 2002).
In virtù di tali precetti teorici e della prassi giurisprudenziale, il Tribunale ritiene che la
[...]
, abbia svolto l'attività di mediazione e che, pertanto, la Parte_1 stessa abbia diritto alla provvigione.
È pacifico che l'agenzia ha messo in contatto le due parti.
La visita dell'immobile è senz'altro fattore causale della conclusione del contratto di compravendita in quanto è ragionevole ritenere che senza aver visitato l'unità immobiliare e aver avuto a disposizione le informazioni concernenti la vendita -dunque, senza l'intervento dell'attrice- l'affare non si sarebbe concluso.
Quanto detto sembra ancor più vero se si richiamano alcuni dettagli fattuali della vicenda, come la stretta consecuzione temporale tra gli eventi, il rifiuto della offerta, la restituzione dell'assegno e la disdetta dell'incarico all'agenzia, il prezzo di vendita in linea con quello indicato dall'agenzia decurtato dei costi di provvigione, l'indicazione dei venditori nella ricevuta di consegna dell'assegno allegato alla offerta irrevocabile che smentisce l'ignoranza dedotta dal sui venditori, la circostanza che il convenuto come palesato nella comparsa di CP_3 CP_3 costituzione, aveva un forte interesse all'acquisto dell'immobile dei coniugi . Persona_1
Nella fattispecie emerge in maniera inconfutabile l'attività svolta dalla agenzia, a nulla rilevando la disdetta del 31.01.2020 ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non avendo la disdetta fatto venir meno l'incidenza della visita dell'immobile sulla conclusione del contratto.
Pertanto, deve ritenersi accertato che l'attrice ha svolto attività di mediazione e che ha diritto di ottenere la provvigione “da ciascuna delle parti” (art. 1755, primo comma, c.c.).
7 III. Il quantum della provvigione
Attesa la fondatezza della domanda, è necessario determinare il quantum della provvigione.
L'agenzia immobiliare ha quantificato la provvigione in misura pari al 3% del prezzo di vendita dell'immobile.
Nel rispetto del secondo comma dell'art. 1755 c.c., il Tribunale ritiene che la provvigione sia da liquidare nel valore richiesto da parte attrice in relazione al prezzo di vendita indicato in contratto.
La misura della provvigione che spetta al mediatore per l'attività svolta nella conclusione dell'affare - anche se non previsto in patti, tariffe professionali o usi, tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell'affare, che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo. Al riguardo è dunque necessario compiere un accertamento in concreto, accertamento rispetto al quale il prezzo indicato dalle parti può costituire un elemento presuntivo, se altri contrari non ne siano indicati, di certo non un parametro vincolante.
Difatti, la disposizione a cui si è fatto riferimento prevede che “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
In virtù dei parametri sussidiari previsti dall'articolo, considerato, quindi, il prezzo indicato ed accettato dai convenuti nell'incarico di vendita e nella dichiarazione di provvigione (All. 2 e 3 produzione attore) pari al 3%, anche in riferimento agli usi nel settore dell'intermediazione immobiliare, secondo cui la provvigione consiste nel 3% del valore del bene oggetto di mediazione, deve essere riconosciuta la provvigione in tale misura.
Siccome dal rogito si evince che il prezzo di vendita è stato di € 215.00,00, per verità aritmetica, la provvigione spettante all'attrice è di € 6.450,00 oltre interessi legali ex art. 1284 co 4 c.c. dalla domanda al soddisfo.
IV. I comportamenti elusivi e la responsabilità extracontrattuale
In merito alla domanda di accertamento della condotta “fraudolenta” posta in essere dai convenuti diretta ad occultare la conclusione dell'affare, deve ritenersi che tale questione risulti assorbita dall'accoglimento della domanda principale.
Per tutte le suesposte ragioni la domanda va accolta nei limiti indicati e, conseguentemente, è accertato il diritto alla provvigione di e Parte_1
l'inadempimento di e con conseguente Parte_3 Controparte_2 Controparte_3
8 condanna di ognuno dei convenuti – considerando parte unica i coniugi - al Persona_1 pagamento della provvigione nella misura di euro 6.450,00 oltre iva ed interessi ex art. 1284 co 4
c.c. dalla domanda al soddisfo.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in ragione del pregio dell'opera, delle fasi effettivamente svolte e dei risultati conseguiti, secondo i parametri di cui al D.M. n. 55/2014 così come aggiornati dal D.M. n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di AP Nord, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
nei confronti di e Parte_1 Parte_3 Controparte_2
accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto così dispone: Controparte_3

1. Accerta l'esistenza dell'attività di mediazione immobiliare svolta da Parte_1
e l'inadempimento di , e
[...] Parte_3 Controparte_2 Controparte_3

2. Condanna e al pagamento in favore di Parte_3 Controparte_2 Parte_1
della somma di euro 6.450,00 oltre iva a titolo di provvigione, oltre
[...] interessi ex art. 1284 co 4 c.p.c. dalla domanda al soddisfo;

3. Condanna al pagamento in favore di Controparte_3 Parte_1
della somma di euro 6.450,00 oltre iva a titolo di provvigione, oltre
[...] interessi ex art. 1284 co 4 c.p.c. dalla domanda al soddisfo;

4. Condanna i coniugi e in solido tra loro, alla Parte_4 Controparte_3 rifusione delle spese di lite in favore di che si Parte_1 liquidano nella misura complessiva di €. 4.671,00 di cui €. 4.407,00 per compensi ed €. 264,00 per spese, oltre accessori di legge con attribuzione al procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa, 09/07/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carmela Esposito

L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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