REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2413/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 C.F._1 assistito dall'avv. SETTA MARIA;
elettivamente domiciliato in Montesilvano, v. Adige n.3, presso il difensore nei confronti di
, C.F. ; CP_1 P.IVA_1 assistito e difeso dall'avv. FORMICA DOMENICO;
elettivamente domiciliato in VIA SILVIO PELLICO, 8 62012 CIVITANOVA MARCHE, presso il difensore;

OGGETTO: opposizione avverso decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note ex art. 281 quinquies riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 171 c.p.c.; causa assunta in decisione alla udienza del 6.6.25.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
* * * * *
1 – Fondata e quindi da accogliersi l'opposizione che , quale titolare della Parte_1 impresa individuale corrente in Civitanova Marche, ha proposto avverso il decreto Parte_1
pagina 1 di 5 ingiuntivo 703/24 del 23.9.24 con il quale la con sede in Civitanova Marche, le CP_1 ingiungeva il pagamento della somma di euro 56.440,29 oltre interessi e spese, a titolo di indennità di occupazione e quote condominiali e spese portati dalle fatture:
n. 124E del 18.07.2024, indennità luglio 2024;
n. 115E del 18.07.2024, spese giugno 2024;
n. 106E del 18.06.2024, indennità giugno 2024;
n. 97E del 18.06.2024, spese maggio 2024;
n. 83E del 22.05.2024, spese aprile 2024;
n. 79E del 17.05.2024, indennità maggio 2024;
n. 69E del 17.04.2024, spese marzo 2024;
n. 60E del 15.04.2024, indennità aprile 2024;
n. 50E del 21.03.2024, spese febbraio 2024;
n. 38E del 06.03.2024, indennità marzo 2024;
n. 28E del 21.02.2024, spese gennaio 2024.
2 – Tra le parti è intervenuto in data 15.1.24 un contratto preliminare di locazione dell'unità immobiliare sita in Civitanova Marche (MC), Via Einaudi snc distinta al catasto fabbricati del suddetto Comune al Foglio 28, part. 419, sub 45 (blocco B), a seguito dell'acquisto ad opera della ingiungente in data 22.12.23 dell'immobile in questione che fin dal 2017 era condotto in locazione commerciale dalla opponente con contratto stipulato con tale srl Parco Moda, a sua volta affittuaria dal proprietario srl F.lli Simonetti ON (quest'ultima in realtà era conduttrice finanziaria); la necessità di tale contratto deriva da un provvedimento del Tribunale di Ancona che ex art. 700 c.p.c. aveva ordinato, in relazione alla risoluzione della locazione finanziaria, la consegna dell'immobile alla acquirente (circostanze tutte incontroverse) tale che il CP_1 nuovo proprietario consentiva l'occupazione della porzione immobiliare -fino alla stipula del contratto di locazione- verso il pagamento di indennità di occupazione di euro 9.899,57, maggiore del precedente canone di affitto di euro 7.071,12.
2.1 – Asserisce la opponente che il mancato pagamento delle pattuite indennità di occupazione discende dalla mancata stipula del contratto di locazione che avrebbe impedito la possibilità della contrazione di polizza assicurativa sui beni all'interno dei locali (destinati alla esposizione ed alla vendita al pubblico di capi di abbigliamento) e la cessione della attività commerciale;
tuttavia, si dichiara disponibile a versare l'indennità mensile nella ridotta misura di pagina 2 di 5 euro 4.714,08 iva inclusa, a valere sull'importo di euro 73.029,60 consegnato alla ingiungente a mezzo titolo di credito “in garanzia”.
3 – Incontestato il godimento ad opera della opponente dell'immobile in questione, anche, con contratto di locazione, nel periodo precedente all'acquisto della CP_1
3.1 – Incontestabile altresì la circostanza documentale per la quale prima della stipula del contratto di locazione per parte promittente locatrice “… è necessario verificare la conformità degli impianti e richiedere eventuali certificazioni” (clausola C delle premesse del contratto).
Attività per la quale non veniva previsto termine alcuno, ma che risulta richiesta dall'opponente a mezzo avv. Setta con pec del 12.8.24, circa sette mesi dopo il preliminare di locazione.
3.2 – Sfornita di prova l'attivazione della promittente locatrice al fine di verificare quanto sopra: la certificazione antincendio depositata in atti è condizionata e non risulta l'adempimento delle condizion ivi specificate;
la richiesta di agibilità risale al 16.2.12010 e non risulta alcuna ulteriore attività.
4 – In tema di rito da applicarsi alla fattispecie, va confermato che l'accordo tra le parti non attiene ad un contratto di locazione, del quale peraltro non risulta la obbligatoria registrazione a pena di nullità; né ad un contratto di comodato, per il quale ugualmente sussisterebbe l'onere di registrazione a pena di nullità. E' tuttavia a quest'ultimo che va ricondotta la disciplina sostanziale
(ma non anche quella processuale, onde la relativa decisione presa alla prima udienza) in quanto riproducente gli elementi caratteristici.
5 – Nel merito, censurabile per contrarietà a buona fede la condotta del proprietario di consentire, a pagamento, la detenzione dello Yincran subordinando potestativamente alla propria condotta (ottenimento delle certificazioni) la possibilità di concludere il contratto di locazione: condotta che fino ad oggi non è stata prestata (cfr. superiore punto 3.2) attesa la mancata prova dell'ottenimento delle indicate certificazioni.
5.1 - Parimenti contraria a buona fede contrattuale la condotta del detentore che omette il pagamento di quanto pattuito e, pur conservando la detenzione ed anzi dichiarando il suo interesse alla continuazione del rapporto, non opera il pagamento neppure della inferiore somma che si dice disposto a versare, anteponendo una circostanza della quale pur era a perfetta conoscenza al momento dell'accordo.
6 – Nella pari causa di inadempimento delle parti, e senza ricorrere alla possibile nullità della sola clausola potestativa di cui al superiore punto 6, la disciplina pattuita va pagina 3 di 5 necessariamente integrata con la individuazione – secondo l'id quod plerunque accidit- di un termine entro il quale parte promittente avrebbe dovuto provvedere all'ottenimento delle necessarie certificazioni: termine che segna lo spartiacque tra il pagamento della indennità nella convenuta misura ed il pagamento della stessa in misura ridotta di un terzo, in tale quota ritenendosi ridotta la fruibilità dell'immobile, che in fatto non pare essere stata negativamente influenzata.
6.1 - Così, individuato in sei mesi il termine entro il quale ragionevolmente sarebbe possibile ottenere le certificazioni e le autorizzazioni mancanti, le somme a debito della opponente ammontano a mensili euro 8.114,40 oltre iva per il periodo da gennaio a giugno 2024
e a mensili euro 4.057,20 oltre iva per il successivo mese di luglio 2024, ultimo di riferimento delle allegate fatture.
6.2 – Resta intatto il debito per riaddebito forniture di cui alle fatture n. 115E del
18.07.2024, n. 97E del 18.06.2024, n. 83E del 22.05.2024, n. 69E del 17.04.2024, n. 50E del
21.03.2024, n. 28E del 21.02.2024 anche oggetto dell'impugnato decreto ingiuntivo.
7 – Insostenibile la tesi di parte opponente secondo la quale in carenza del contratto di locazione le sarebbero state impedite attività commerciali ed anche altre che variamente indica in citazione. Evidente che la condizione di fatto dell'immobile era all'epoca della stipula del preliminare identica a quella precedente nella quale la opponente già lo conduceva in locazione:
a meno di rinvenire nel contatto preliminare l'assicurazione del concedente circa la regolarizzazione delle certificazioni (agibilità ed impianti), non può il conduttore dolersi di alcunchè stante l'evidente conoscenza delle condizioni dell'immobile condotto in locazione e l'accettazione delle stesse ai fini della detenzione qualificata.
7.1 – Sul punto non ammissibili peraltro le prove per testi in quanto a sostegno di comunicazioni a mezzo mail ordinarie scritte in caratteri presumibilmente dell'alfabeto cinese: da un lato non sono provviste di data certa successiva alla istanza di regolarizzazione delle certificazioni di cui al superiore punto 3.1; e dall'altro perché sprovviste di traduzione giurata sul significato del contenuto sulla scorta del quale valutare l'ammissibilità della prova e quindi della testimonianza a conforto.
7.2 – Neppure rilevanti le istanze probatorie circa le riprese video in occasione della esecuzione dello sfratto in quanto, pur se riportanti -secondo deduzioni della parte- le pagina 4 di 5 dichiarazioni del difensore dell'esecutante odierno ingiungente, queste sono superate dal patto scritto risultante dal contratto preliminare di locazione;

7.3 – infine, del tutto ininfluenti eventuali rapporti di parentela e/o familiari tra le parti, al pari di eventuali pregressi e/o contestuali rapporti delle stesse con soggetti rimasti estranei al presente giudizio.
8 – Da revocarsi quindi l'opposto decreto ingiuntivo con condanna dell'opponente al pagamento delle somme come sopra individuate, con il solo aggravio di interessi legali e non anche di quelli commerciali (quelli cioè che si applicano ai ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali tra imprese o tra imprese e pubbliche amministrazioni, nel tasso regolato dal D. L.vo
231/2002 e successivi aggiornamenti) non rivestendo l'accordo delle parti natura di scambio commerciale;
le spese del giudizio vanno interamente compensate in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, revoca il decreto ingiuntivo n. 703/2024 del 24.9.24; condanna l'opponente titolare della ditta Parte_1 individuale , al pagamento in favore della a titolo di Parte_1 CP_1 indennità di occupazione della somma mensile di euro 8.114,40 oltre iva per i mesi da gennaio
2024 a giugno 2024, oltre al pagamento al medesimo titolo della somma di euro 5.409,60, oltre iva, per il mese di luglio 2024; oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
oltre al pagamento degli importi di cui alle fatture n. 115E del 18.07.2024, n. 97E del CP_1
18.06.2024, n. 83E del 22.05.2024, n. 69E del 17.04.2024, n. 50E del 21.03.2024, n. 28E del
21.02.2024, oltre interessi dalle scadenze al saldo;
respinge le domande riconvenzionali dell'opponente e compensa per intero tra le parti le spese di lite.
Macerata, 2 luglio 2025
Il Giudice dr. Luigi Reale

pagina 5 di 5