REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI FROSINONE
nella persona del giudice unico dott. FRANCESCO FERDINANDI ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 556 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
, con l'avv. Andreoli Parte_1 opponente
E
, con l'avv. Fischetti CP_1 opposto
Conclusioni : come da verbale del 11.3.25.
Motivi della decisione ha proposto opposizione avverso il DI in data 31.12.22 Parte_2
n 1462/22 , con cui è stato ad essa ingiunto di pagare , in favore di , la somma di CP_1 euro 60.167,27 , quali canoni di locazione ( rimasti impagati dal febbraio 2022 ) e lavori di manutenzione ordinaria relativi all'immobile Hotel Palace sito in Fiuggi , via Superstrada
CO 4 , di cui la cooperativa era conduttrice .
A fondamento dell'opposizione ha eccepito che il mancato pagamento delle somme richieste
, dipendeva da causa di forza maggiore , riconducibile ai ritardi con cui l'amministrazione statale aveva corrisposto quanto spettante alla cooperativa per l'alloggiamento di immigrati nella struttura condotta in locazione;
ha formulato inoltre domanda riconvenzionale per il pagamento della somma di euro 52.800 per lavori di manutenzione straordinaria , di spettanza del locatore
, svolti da essa conduttrice , a seguito di visita ispettiva della SL , per rendere salubre ed 1 agibile l'immobile , nel disinteresse della locatrice , benché prontamente avvertita della necessità di intervenire .
-Si è costituita l'opposta , resistendo alla domanda .
-Con la prima memoria l'opponente ha formulato eccezione di compensazione per la somma di euro 106.067 ( per lavori di manutenzione;
cfr. pag. 10 della memoria ) , in luogo della domanda riconvenzionale formulata con l'opposizione .
-Concessa la provvisoria esecutività del DI , e rigettate le istanze istruttorie , la causa è stata assunta in decisione all'udienza in epigrafe indicate , sulle conclusioni delle parti come a verbale riportate .
-L'opposizione va rigettata .
-L'opponente , nell'atto introduttivo , non ha contestato in alcun modo la somma pretesa dal locatore a titolo di canoni e lavori di manutenzione , limitandosi ad eccepire , per paralizzare la pretesa creditoria , la causa di forza maggiore costituita dalla indisponibilità di mezzi finanziari derivante dal ritardo nei pagamenti da parte dell'amministrazione statale.
Ha poi svolto in via riconvenzionale , come si è visto in narrativa , domanda per la condanna del locatore al pagamento dei costi sostenuti per lavori di manutenzione spettanti al locatore.
Deve pertanto ritenersi , attese le difese così riassunte , che l'opponente non abbia eccepito
, per paralizzare la pretesa di parte opposta , l'inadempimento del locatore negli obblighi su di lui gravanti di eseguire i lavori straordinari necessari per mantenere l'immobile in buone condizioni di manutenzione . Infatti , per un verso l'unica eccezione formulata per paralizzare la pretesa creditoria , ed ottenerne il rigetto , è quella relativa all'asserita causa di forza maggiore;
per altro verso l'opponente ha formulato domanda riconvenzionale relativa ai costi dei lavori asseritamente eseguiti nell'immobile , e ciò per ottenere il soddisfacimento del relativo controcredito , il che ancora una volta non vale ad eccepire alcun fatto impeditivo della pretesa creditoria .
D'altro canto , per quanto l'opponente non abbia formulato eccezione di inadempimento , come sarebbe stato suo onere nell'atto di opposizione ( che in quanto corrispondente alla comparsa di costituzione nel giudizio ordinario , rappresentava il momento preclusivo per la formulazione di siffatta eccezione ) , anche in tal caso avrebbe dovuto comunque corrispondere il canone di locazione , non essendo consentito al conduttore , secondo tradizionale e rigoroso indirizzo della Corte di legittimità , che il Tribunale condivide , sospendere o ridurre il pagamento del canone , nemmeno dinanzi a vizi della cosa locata , quando sia comunque rimasto ( come è 2 pacifico nella specie ) , nel godimento dell'immobile locato ( cfr . Cass. 17020/22 ; 6850/12 e
13887/11 ) .
Tale essendo il quadro delle difese ed eccezioni svolte dall'opponente , occorre allora valutare
, ai fini dell'accertamento delle pretese creditorie dell'opposto , se sussista effettivamente la causa di forza maggiore invocata dall'opponente.
Al quesito deve essere data risposta negativa , come già opinato nell'ordinanza interlocutoria del 21.11.25 , con cui si concedeva la provvisoria esecutività del DI , dovendosi ribadire , in base a condivisibile orientamento della Corte di legittimità , che l'impotenza finanziaria derivante dall'inadempimento di terzi non può mai assurgere a causa di forza maggiore ( tra le tante Cass. 25777/13 ) .
In definitiva , non avendo parte opponente contestato nell'atto di opposizione , come sarebbe stato suo onere , la debenza di quanto preteso dal locatore a titolo di canoni e spese di manutenzione , ed avendo formulato la sola eccezione di forza maggiore , che si è visto priva Con di fondatezza , non può che seguirne la conferma del
-Va ora esaminata l'eccezione di compensazione , formulata , come si è visto in narrativa , nella prima memoria ex art. 183 cpc , a modifica della domanda riconvenzionale originariamente proposta nell'atto di opposizione .
In via preliminare va osservato che il mutamento della domanda riconvenzionale in eccezione di compensazione appare senz'altro ammissibile , non trattandosi di immutatio , ma di mera emendatio , non importando un radicale mutamento del quadro fattuale e giuridico su cui riposa l'eccezione , rispetto a quello su cui riposa la riconvenzionale , sì da pregiudicare la difesa dell'opposto.
Tuttavia l'eccezione di compensazione appare comunque inammissibile , anche se per altre ragioni .
Va considerato infatti che , secondo condivisibile indirizzo della Corte di legittimità , l'eccezione di compensazione è ammissibile solo quando il credito posto a suo fondamento sia di facile e pronta liquidazione ( Cass. 21923/09 ) ; in caso contrario il giudice di merito deve disattendere la relativa eccezione e la parte potrà far valere il relativo diritto in separato giudizio ( Cass. cit.
) .
Nel caso di specie , ai fini della prova del credito opposto in compensazione , sarebbe necessario lo svolgimento di significativa attività istruttoria , attraverso l'assunzione di prove
3 orali , nonché di una successiva CTU;
onde segue l'inammissibilità dell'eccezione , non essendo il relativo credito di pronta soluzione .
-Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo tenuto conto dell' assenza di istruttoria .

PQM


Il Tribunale rigetta l'opposizione ; dichiara inammissibile l'eccezione di compensazione di parte opponente;
condanna parte opponente alla refusione delle spese che liquida in euro 6.000 per compensi , oltre accessori come per legge .
Frosinone 5.12.25
IL Giudice
ES DI
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