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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza del 16.12.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° 20334 Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto
per morosità – uso diverso” pendente tra
(c.f. elettivamente domiciliata in Piazzale Parte_1 P.IVA_1
Clodio 56, presso lo studio dell'Avv. Alfredo Vasta che la rappresenta e difende, giusta procura in atti attrice
e
(CF e P.IVA ), elettivamente domiciliata in CP_1 P.IVA_2
Roma, Largo di Torre Argentina, 11 presso e nello studio dell'Avv.
RO IC e dell'Avv. Carlo Celani, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, giusta procura in atti convenuta
Conclusioni: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti controversi.
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Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, alla lo sfratto per morosità dall'immobile in Roma, Via CP_1
Luigi Zambarelli n. 35-41, per il mancato pagamento del canone di locazione relativo ai mesi da febbraio a marzo 2025, nonché del 50% delle spese di registrazione annuale per il 2024 ed il 2025 per il complessivo ammontare di Euro 20.311,71.
Concludeva per la convalida dello sfratto per morosità e per l'emissione di decreto ingiuntivo, ovvero, in caso di opposizione, per l'emissione dell'ordinanza di rilascio;
il tutto, con vittoria di spese di lite.
Si costituiva la Società intimata, opponendosi alla convalida dello sfratto: eccepiva l'insussistenza della morosità per pagamento dei canoni ed oneri intimati, oltre che del mese di aprile 2025, con inesistenza di un grave inadempimento e richiesta di rigetto della domanda attrice.
Veniva disposto il mutamento del rito con termine per il deposito di memorie integrative.
Con le memorie integrative, parte attrice così concludeva: “Piaccia
all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa dichiarare che il
contratto di locazione sottoscritto in data 10 gennaio 2014, registrato presso
Agenzia delle Entrate Roma 2 il 06.02.2014 al n.2771 serie 3 del locale ad uso
commerciale, sito in Roma, Via Luigi Zambarelli n. 35-41, contratto nel quale è
subentrata la a far data dal 20 ottobre 2023, si è risolto per grave CP_1
inadempimento del Conduttore e comunque in virtù della clausola risolutiva
convenuta nel Contratto di locazione;
- condannare, conseguentemente, la
[...]
CP_ al rilascio dell'immobile, fissando il termine per l'esecuzione; con rifusione
delle spese di assistenza.”.
Parte convenuta, dal canto suo, insisteva per il rigetto della domanda attorea.
Veniva espletata la procedura di mediazione, come da verbale in atti e
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la causa veniva decisa alla odierna udienza con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. Il merito della lite.
Preliminarmente, va precisato che non può soccorrere l'esistenza delle richiamate clausole risolutive espresse (v. artt. 6 e 13 del documento contrattuale), giacché “una volta proposta con l'intimazione di sfratto per morosità l'ordinaria domanda ex articolo 1453 c.c., non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all'art. 1456 c.c.., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perché invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 c.c. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 c.c. il fatto costitutivo è
l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, le violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. civ., n. 11864/15, in senso conforme, Cass. civ., n. 24207/06). Pertanto, la stessa deve ritenersi
“inammissibile come domanda nuova la domanda ex articolo 1456 c.c.”
(Cass. civ., n. 10691/169) proposta, appunto, con le conclusioni di cui alla memoria integrativa.
Detto ciò, la domanda di risoluzione del contratto inter partes deve essere giudicata infondata, per quanto sin qui appresso.
Il tardivo pagamento della rata di canone locatizio, infatti, non comporta automaticamente la risoluzione di quest'ultimo, in tale ottica,
dovendo essere valutato ex art. 1455 c.c. anche il comportamento tenuto dal debitore in riferimento agli artt. 1218 e 1223 c.c. al fine di stabilire se il tardivo adempimento dell'obbligazione abbia o meno comportato una notevole alterazione dell'equilibrio contrattuale tale da giustificare la
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risoluzione della locazione ad uso diverso da abitazione (v. Tribunale La
Spezia sent. del 15.12.2020 nr. 617).
Dunque, va valutato che alla litispendenza (11.03.2025) risultava la morosità di un solo canone di locazione (marzo 2025), pagato il 03.04.2025:
infatti, la mensilità di febbraio 2025 e le quote di imposta di registro 20224
e 2025 venivano corrisposte rispettivamente il 10 ed il 7 marzo 2025, per cui non assume rilevanza il ritardato adempimento di un unico canone di locazione - nella fattispecie - i contorni propri della gravità.
Riguardo alle locazioni ad uso diverso da abitazione, infatti, va evidenziato che, a differenza di quelle ad uso abitativo, la discrezionalità
del Giudice, investito della domanda di risoluzione per morosità di un contratto di locazione si estende alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento, oltre che alla colpevolezza della mora debendi (v. Cass.
civ., sez. III, 26 ottobre 2012, n.18500; Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2002, n.
8076): ciò in quanto, in tale tipologia di locazione, la purgazione della mora intervenuta successivamente alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario, che a tale fine prosegue dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato (v. Tribunale Torino 16 marzo 2017), a tale fine occorrendo tenere conto in primo luogo di un parametro oggettivo,
dovendosi verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto - in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente - sì dà dare luogo ad uno squilibrio sensibile del cd. sinallagma contrattuale.
Tale indagine va completata considerando eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti -
come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera
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dell'una, un reciproco inadempimento od una protratta tolleranza dell'altra (v. Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2001, n.1773) - che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare o meno il giudizio di gravità
rilevante ex art. 1455 c.c..
In buona sostanza, l'apprezzamento dell'interesse del creditore all'adempimento della prestazione integra l'elemento “oggettivo” della gravità dell'inadempimento, laddove nell'elemento “soggettivo” rientrano invece i comportamenti dell'una e dell'altra parte tali da rendere, nel caso concreto, meno grave un inadempimento che sotto il profilo oggettivo,
avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, raggiungerebbe la soglia della risoluzione (v. Cass. civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n.22346).
Tale impostazione consente di ritenere che nulla impedisce a priori che il mancato pagamento del canone locatizio, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione del contratto di locazione (v. Cass. civ., sez. III, 12
febbraio 2019, n. 3966).
Nel contratto di locazione, come in tutti i contratti di durata, non trova applicazione la regola secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è
vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla - ma quella in base alla quale, il conduttore può
adempiere anche dopo la proposizione della suddetta domanda, ma in tale ipotesi, l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente, rilevando soltanto ai fini della valutazione della sua gravità.
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Posto che il locatore non è nella condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile -
diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. - il venire meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale,
senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1571 c.c. a dare al locatore il corrispettivo convenuto, salvo l'obbligo di risarcire il maggiore danno,
fino alla riconsegna, sulla cui scorta, è dunque possibile affermare che se l'inadempimento del conduttore perduri e si aggravi, di quell'aggravamento il giudice deve tenere conto, mentre resta irrilevante -
in virtù del principio di cui all'art. 1453, comma 3, c.c. - che il conduttore adempia dopo la proposizione della domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Pertanto, qualora il conduttore di un immobile ad uso non abitativo convenuto con intimazione di sfratto per morosità, provveda al pagamento dei canoni dopo la notifica dell'intimazione, nella valutazione della gravità dell'inadempimento il Giudice deve tenere conto dell'adempimento tardivo, escludendola od affermandola in base ad un accertamento di fatto (v. Cass. civ., sez. III, 14 novembre 2006, n.24207).
Va considerato, infine, l'adempimento della conduttrice all'obbligo del pagamento dei canoni di locazione successivi all'atto di intimazione, oltre che la manifestata adesione alla proposta di versamento delle spese di lite nei confronti della parte attrice, formulata dal Giudice ex art. 185 c.p.c..
Non rilevano, peraltro, le ulteriori questioni di inadempimento diverse dalla morosità, tardivamente sollevate da parte attrice con le note conclusive.
In conclusione, l'istanza risolutoria della nei confronti della Parte_1
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va rigettata. CP_1
Visto l'esito del giudizio, la circostanza che la lite è stata pur sempre provocata da un comportamento di parte convenuta, le spese di lite vanno integralmente compensate.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
dichiara inammissibile la domanda di risoluzione di diritto per clausola risolutiva espressa svolta dalla parte attrice con la memoria integrativa;

rigetta la domanda risolutoria per inadempimento svolta dalla Pt_1
[...]
dichiara integralmente compensate le spese di lite.
Roma, 16.12.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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