TRIBUNALE DI BARI
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composi-
zione monocratica, nella persona del giudice Antonio Ruffi-
no, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2168/2021 r.g. proposta da
rappresentata e difesa dall'Avv. COLA- Parte_1
MESTA MASSIMO, domiciliatario, giusta mandato in atti
-parte attrice-
contro
(in qualità Controparte_1
di società di gestione di “ – Fondo di Investimento Al- CP_2
ternativo di tipo chiuso riservato”), Controparte_3
in persona del l.r.p.t., rappresentato e difeso dagli
Avv.ti PUCCI STEFANO e SCIPINOTTI PAOLO, domiciliatari,
giusta mandato in atti
-parte convenuta-
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da verbale dell'udienza del
23/01/2025, che qui si intende riportato.
Il Giudice 1 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
MOTIVI
I.- Per quanto strettamente rileva ai fini della deci-
sione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118
disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
I.1.- Con ricorso ex 702bis c.p.c., Parte_1
ha adito questo Tribunale deducendo di aver acquistato, a mezzo atto pubblico notarile del 19/07/2019, l'immobile fa-
cente parte del complesso “Ambasciatori Residential”, sito in Bari alla via Omodeo n. 51 (al catasto sub 268, ptc 59
del foglio 117), dalla Controparte_4
(d'ora innanzi , che, nella qualità
[...] CP_1
in atti, si era altresì obbligata a completare i lavori di talune parti private e comuni del complesso immobiliare en-
tro il 31/12/2019.
L'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta con riferimento sia al ritardo nell'ultimazione dei predet-
ti lavori (con conseguente impedimento alla fruizione del credito di imposta per ristrutturazione edilizia ex D.P.R.
380/2001), sia ai vizi dell'impianto di climatizzazione af-
ferente l'immobile acquistato, chiedendo la condanna della controparte al pagamento in proprio favore della somma di €
50,00 al giorno, a decorrere dal 01/01/2020 e fino alla conclusione dei lavori, oltre accessori, a titolo di risar-
cimento dei danni, vinte le spese di causa (ricorso deposi-
tato il 13/02/2021).
I.2.- La costituendosi in giudizio, ha CP_1
Il Giudice 2 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
contestato ogni avversa deduzione, eccependo l'improcedibilità della domanda per il non corretto esple-
tamento della negoziazione assistita, il difetto di legit-
timazione passiva per essere stata convenuta in proprio e non nella qualità in atti, nonché la “nullità della doman-
da” ai sensi dell'art.164, c.4, c.p.c., per aver contropar-
te omesso di indicare “il nesso causale pretesamente inter-
corso tra il lamentato inadempimento ed il preteso ristoro”
ed ogni elemento “utile ad illustrare i presupposti della
determinazione della misura risarcitoria richiesta”.
Nel merito, ha eccepito l'infondatezza della pretesa risarcitoria per avere essa terminato i lavori in data
27/12/2020, come da dichiarazione di fine attività resa al-
la Pubblica Amministrazione, concludendo per il rigetto dell'avversa domanda, con vittoria di spese (comparsa di risposta depositata il 29/09/2021).
I.3.- Con ordinanza del 13/10/2021, il Giudice ha di-
sposto la conversione del rito sommario di cognizione in rito ordinario.
I.4.- La causa, istruita a mezzo C.t.u. dell'Ing.
[...]
è stata riservata in decisione sulle con- Persona_1
clusioni precisate come in epigrafe, con assegnazione dei termini per le memorie conclusionali e di replica.
II.- Le questioni sorte nel contraddittorio devono es- sere decise secondo l'ordine logico-giuridico.
II.1.- Preliminarmente, non meritano accoglimento le eccezioni di rito (così prospettate) sollevate dalla conve- nuta.
Il Giudice 3 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
II.1.1.- Non sussiste anzitutto l'improcedibilità della domanda collegata al previo esperimento della negoziazione assistita, in quanto l'attrice ha richiesto la condanna di controparte al pagamento di una somma superiore a €
50.000,00, a titolo di risarcimento dei danni da ritardo nell'adempimento e, pertanto, la causa non è riconducibile nel novero delle fattispecie soggette a negoziazione assi- stita obbligatoria ai sensi del d.l. n. 132/2014.
II.1.2.- Quanto alla carenza di legittimazione passiva, fermo il difetto di autonoma soggettività giuridica in capo ai fondi comuni d'investimento, la , in esito alla Parte_1
costituzione in giudizio della convenuta, ha comunque pre- cisato, nella prima difesa successiva (note scritte d'udienza del 13/10/2021, ex art. 83, c. 7., lett. h), d.l.
del 17/03/2020, n. 18), di non aver evocato in giudizio la in proprio, bensì nella qualità di gestore del CP_1 [...]
Pt_2
II.1.3.- Deve, in ultimo, essere rigettata anche l'eccezione di nullità della domanda per omessa “esposizio-
ne in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda”.
E' sufficiente dare lettura all'atto introduttivo per rendersi conto che è vero l'esatto contrario di quanto af- ferma la convenuta in punto di nullità. L'attrice ha chia- ramente allegato i fatti costitutivi della propria pretesa risarcitoria, sì da porre la controparte nella condizione di contraddire circa la fondatezza di quel determinato di- ritto, cosa che, infatti, la ha fatto. CP_1
Invero la convenuta riconduce la patologia de qua ad Il Giudice 4 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
aspetti che attengono alla valutazione della fondatezza della domanda attorea (omessa allegazione e prova del nesso causale inadempimento/danno e della quantificazione del danno), che, in quanto tali, esorbitano dal vaglio prelimi- nare ai sensi dell'art. 164 c.p.c.
L'eccezione in questione si palesa dunque non solo in- fondata, ma anche abusiva, in quanto di natura meramente defatigatoria, sì da assumere rilevanza sfavorevole per la parte che la solleva ai fini sia della possibile valutazio- ne di temerarietà ex art. 96 c.p.c., sia della regolamenta- zione delle spese processuali.
II.2.- Nel merito, entro limiti di cui innanzi, la do- manda è fondata e deve essere accolta per quanto di ragio- ne.
Come è noto, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, gravando sul debitore convenuto l'onere di dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento,
o dall'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c. (ex mul- tis Cass., S.U., 30/10/2001, n. 13533; Cass., 12/02/2010,
n. 3373); con l'ulteriore precisazione che il danno da le- sione dell'interesse tutelato dal contratto, la cui soddi- sfazione è affidata alla prestazione dedotta ad oggetto dell'obbligazione, si distingue da quello derivante dalla Il Giudice 5 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
lesione di interessi diversi, sicché solo con riferimento al primo gli oneri del contraente danneggiato si risolvono nella mera allegazione dell'inadempimento, in ragione della cd. "prova evidenziale" della sussistenza della causalità materiale, mentre, con riguardo al secondo, ricade sull'attore l'onere della prova del nesso eziologico tra inadempimento e danno (ord. Cass. n. 2520 del 03/02/2025).
In ogni caso, permane sull'attore l'onere di provare il danno-conseguenza – e, cioè, le conseguenze pregiudizievoli patite a causa dell'inadempimento - in uno al nesso di cau- salità giuridica.
II.2.1.- Venendo all'esame del caso di specie, la Pt_3
ha assolto al proprio onere probatorio, allegando la
[...]
fonte del diritto azionato, il relativo termine di scadenza e l'inadempimento della convenuta, che la ha CP_1 contestato.
Invero, sono pacifici e incontestati sia il rapporto contrattuale tra le parti, sia l'apposizione del termine essenziale per il completamento dei lavori relativi all'intero complesso immobiliare oggetto di causa, mentre il punto critico della vicenda attiene alla verifica dell'inadempimento dell'alienante, con riferimento sia ai vizi dell'unità immobiliare acquistata dall'attrice, sia all'inosservanza del termine pattuito per l'ultimazione delle opere.
Nell'esame di tali profili controversi, il Giudicante non ha motivo di discostarsi dalla puntuale, esaustiva e argomentata relazione dell'Ing. basata sulla cor- CP_5
retta valutazione della documentazione in atti e verifica Il Giudice 6 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
dello stato dei luoghi, ancorché limitatamente agli accer- tamenti corrispondenti ai contenuti della domanda, avendo il Ctu in parte esorbitato dall'oggetto dell'indagine tec- nica, estendendola ad aspetti ulteriori che non erano ri- compresi nel perimetro, invalicabile, delle allegazioni fatte dall'attrice entro il maturare delle preclusioni as- sertive.
In particolare:
A) con riferimento alla mancata ultimazione dei lavori del- le zone comuni e private (diverse dall'unità immobiliare acquistata dall'attrice), il C.t.u. ha riscontrato:
A.1) l'assenza di finiture relative ai ballatoi dei pia- ni 10-11-12;
A.2) il mancato completamento della zona di collegamento tra l'area esterna e il vano scala di servizio, nonché della zona attigua di collegamento con l'androne condo-
miniale principale, come evincibile dalla presenza di recinzione di cantiere posta a delimitazione dell'area, di tavole di legno e materiale di cantiere, oltreché di porte provvisorie;
dalla mancata finitura degli intona- ci;
dall'assenza sia dello sportellino del cavedio ascensore, sia di taluni quadrotti del controsoffitto,
sia del coprigiunto dei parapetti della zona esterna all'area di servizio;
dall'omessa ultimazione dell'ascensore di servizio;

B) con riferimento ai vizi allegati dall'attrice relativa- mente alla propria unità immobiliare, il Consulente ha ri- scontrato l'assenza, al momento del sopralluogo, di fenome- ni di condensa, pur evidenziando la mancata esecuzione dei Il Giudice 7 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
lavori indicati nella relazione redatta il 12/09/2019, in occasione dell'incontro tra le parti per l'individuazione di soluzioni utili ad ovviare al malfunzionamento dell'impianto di climatizzazione.
Il Consulente ha, invece, condivisibilmente escluso che i denunciati inadempimenti riguardanti l'area ludica e le colonnine di ricarica per auto elettriche siano imputabili alla convenuta, stanti le generiche previsioni in proposito del Capitolato di Vendita.
II.2.2. - Ribadito che le risultanze della C.t.u. sopra richiamate devono essere fatte integralmente proprie dal
Giudicante e rilevato che la prova della sussistenza del nesso di causalità materiale deve ritenersi assorbita nell'allegazione stessa dell'inadempimento, stante la ri-
conducibilità del danno lamentato alla lesione di interessi non diversi da quelli tutelati dal contratto, occorre pas-
sare ad esaminare gli ulteriori elementi costitutivi della pretesa risarcitoria azionata.
L'attrice ha soddisfatto l'onere di allegazione e di probatorio su di sé gravante in ordine al danno- conseguenza, sotto il profilo sia dell'an, sia del quantum: per un verso, infatti, ha allegato le conseguenze pregiudi-
zievoli patite a causa dell'inadempimento della convenuta, consistite nell'impossibilità di godere a pieno della pro- prietà del bene acquistato in ragione dei vizi della pro- pria unità immobiliare e della persistente presenza delle maestranze di cantiere anche successivamente alla data pat- tuita per l'ultimazione dei lavori;
per altro verso, ha prospettato il criterio equitativo di quantificazione del Il Giudice 8 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
danno, commisurato in €50,00 per ogni giorno di ritardo dal
01/01/2020 all'ultimazione dei lavori.
Come detto, le conseguenze pregiudizievoli degli ina- dempimenti dedotti dall'attrice hanno trovato supporto nel- la C.t.u. espletata.
In ordine alla quantificazione deve invece osservarsi che il Ctu ha ritenuto congruo un risarcimento di
€23.392,91, quale somma delle voci di seguito enucleate:
a) €527,14, per il ritardo nell'ultimazione dei lavori, come derivante dal riconoscimento della somma di €50,00 al giorno per il periodo tra il 01/08/2021 (tenendo con-
to della data del 31/07/2021 comunicata per l'ultimazione dei lavori dai rappresentati della conve- nuta nell'assemblea condominiale del 12/05/2021) e il
24/09/2023 (data del deposito della C.t.u.), rapportata ai millesimi di proprietà della (13,964/1000); Parte_1
b) €20.000,00, per il deprezzamento del valore commerciale dell'immobile dell'attrice, stimato nel 3% rispetto al prezzo di vendita;

c) €2.865,77, quale prezzo dell'impianto di antintrusione perimetrico e perimetrale indicato nel Capitolato di
Vendita e non installato dalla convenuta.
La quantificazione elaborata dal C.t.u. non può, tutta- via, essere integralmente condivisa.
Devono anzitutto escludersi dal risarcimento spettante le somme indicate per le causali alle lettere b) e c), sic- come attinenti a voci di danno neppure allegate in ricorso dall'attrice e, dunque, non risarcibili, in ossequio sia al principio della domanda, sia al principio dispositivo, at- Il Giudice 9 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
teso che difetta ab origine l'allegazione dei fatti costi- tutivi del diritto al risarcimento relativo alle predette voci di danno sub b) e c).
Circa il danno di cui alla lett. a), la relativa quan- tificazione, pur essendo riferibile ai pregiudizi allegati dall'attrice e confortati sotto il profilo probatorio dai riscontri dell'indagine del C.t.u., non appare condivisibi- le sotto il profilo del criterio di calcolo adottato.
Premesso che la valutazione equitativa del danno è am- messa quando, come nel caso di specie, sia concretamente accertata l'ontologica esistenza di un danno risarcibile e tuttavia sussista l'impossibilità (o l'estrema difficoltà) di una stima esatta, se, da un lato, deve ritenersi con- grua, in considerazione del valore della proprietà acqui-
stata dall'attrice, la proposta misura di €50,00 per ogni giorno di ritardo, dall'altro lato non può condividersi l'individuazione del dies a quo.
In particolare, la circostanza che, durante l'assemblea condominiale del 12/05/2021, i rappresentanti della conve-
nuta abbiano unilateralmente fissato (in concreto, proro- gandolo) il termine di ultimazione dei lavori al 31/07/2021 non è idonea a modificare il termine essenziale convenzio-
nalmente pattuito con l'attrice, in assenza di una conforme manifestazione di volontà di quest'ultima. Ne consegue che il risarcimento dovuto dalla convenuta, equitativamente stimato nella misura di € 50,00 al giorno, deve riguardare il periodo dal 01/01/2020 (primo giorno successivo alla scadenza del termine contrattuale) al 24/09/2023 (data di deposito della C.t.u.), anche in considerazione del fatto Il Giudice 10 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
che, a tale data, i “lavori risultano nel loro insieme ter- minati ad eccezione della zona di connessione tra vano sca-
la principale e vano scala di servizio, compreso il relati- vo ascensore da completare” (pg. 33 C.t.u.).
Da ultimo, deve condividersi l'applicazione del crite-
rio dei millesimi di proprietà adoperato dal Consulente, stante la riferibilità degli inadempimenti accertati alle zone comuni ovvero private diverse da quelle di proprietà
esclusiva dell'attrice.
II.3. – In definitiva, deve concludersi per la fonda- tezza della domanda attorea per quanto di ragione, con la conseguenza che la convenuta deve essere condannata al pa- gamento in favore della della somma di €950,94, Parte_1
oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo, in ragione del parametro di €50,00 al giorno, per il periodo dal 01/01/2020 al 24/09/2023, rapportato ai millesimi di proprietà dell'attrice.
III.- La consistente riduzione della pretesa origina- riamente azionata dall'attrice integra grave ed eccezionale motivo ex art. 92, co. 2, c.p.c. per la compensazione in misura di 1/2 delle spese processuali, ad eccezione degli oneri della C.t.u., in quanto attività istruttoria compiuta nell'interesse comune di entrambe le parti, che ben può es- sere ripartita secondo il criterio fissato in dispositivo, anche in conformità all'insegnamento di legittimità (cfr. tra le altre, Cass., 08/09/2005, Sez. 1, n. 17953); la re- stante parte delle spese va invece posta a carico della convenuta soccombente.
Alla liquidazione dei compensi deve provvedersi secon- Il Giudice 11 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
do i parametri fissati dal d.m. 13/8/2022 n. 147 (tab. 2 allegata).
Nel prospetto seguente sono riportate le voci di com- penso spettanti e i relativi importi, liquidati tenendo conto della natura della causa e della difficoltà delle questioni trattate, secondo lo scaglione corrispondente al- la somma attribuita alla parte vincitrice e non a quella domandata (ex multis Cass. n.30999/2023):
Scaglione: da € 0,01 a €1.100,00
VALORE Pt_4 Parte_5
Studio 131,00 // 131,00
Introduttiva 131,00 // 131,00
Istruttoria 200,00 // 200,00
Decisoria 200,00 // 200,00
TOTALE 662,00
1/2 331,00

P.q.m.

il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composi-
zione monocratica, definitivamente pronunciando sulla do-
manda proposta, con ricorso depositato in data 13/02/2021,
da contro Parte_1 Controparte_1
nella qualità in atti, ogni contraria
[...]
istanza disattesa, così provvede:
a) ACCOGLIE la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, CONDANNA la Controparte_4
nella qualità in atti, al pagamento in favore
[...]
di della somma di €950,94, a titolo di Parte_1
Il Giudice 12 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
risarcimento danni, oltre agli interessi legali dalla do-
manda al soddisfo;

b) CONDANNA la Controparte_1
, nella qualità in atti, alla rifusione, in favore di
[...]
, di 1/2 delle spese processuali (esclu- Parte_1
si gli oneri di C.t.u.), parte che liquida in €331,00, a titolo di compensi difensivi, oltre a rimborso forf. spese generali (15% compensi), Iva e Cap come per legge, da di-
strarsi in favore dell'Avv. Colamesta Massimo dichiaratosi anticipatario;
DICHIARA compensate le spese processuali per il resto;

c) PONE il pagamento delle spese di C.t.u., come liquidate con decreto del 30/11/2023, definitivamente a carico di
[...]
le parti in pari quota, condannando la parte che ab- CP_6
bia eventualmente anticipato un importo inferiore a quello dovuto secondo il criterio innanzi fissato, al rimborso in favore dell'altra parte della maggior somma da quest'ultima versata.
Bari, 11/07/2025
Il Giudice – Antonio Ruffino

La sentenza è stata redatta con la collaborazione del Magi-
strato Ordinario in Tirocinio, dott.ssa Marialessandra Na-
cucchi
Il Giudice 13 A. Ruffino